【正文】 大力發(fā)展個體私營經(jīng)濟。 對外經(jīng)貿(mào)及招商引資工作取得好成績。 20xx 年，全縣完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。 20xx 年，全縣共實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，增長％；完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元 ,增長 ％。 20xx 年，保險公司全年實現(xiàn)保費收入 億元，受理賠款 8230 起，賠款支出 2061 萬元。年末金融機構(gòu)各項存款余額 908208 萬元，增長 %。財政支出 108482 萬元，增長 ％。 財政稅收金融保險 財政收入平穩(wěn)增長。 平安集團 睿智天成 5 第 二節(jié) ： 城市經(jīng)濟 一、國民生產(chǎn)總值和財政收入 保持持續(xù)增長 經(jīng)濟增長： 全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 230 億元，同比增長 %，其中一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長 6%、 %和 20%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 11： ： 。 三、城市人口 縣城建成區(qū)面 積已達 36 平方公里，人口 27 萬人，城市綠化覆蓋率達 %，被山東省政府列為?全省城市化試點縣?、?全省無障礙設(shè)施建設(shè)試點縣?。以縣城為中心，東至雪山６公里抵莒縣界；東南至三十里堡鄉(xiāng)的上店２１公里抵莒縣界；南至許家湖鄉(xiāng)的萬泉湖１６公里抵沂南縣界；西南至院東頭鄉(xiāng)的張家峪２１公里抵沂南縣界；西至高莊鄉(xiāng)的高莊３７公里抵蒙陰縣界；西北至諸葛鎮(zhèn)的上華莊３０公里抵沂源縣界；北至沂山泰薄頂４３公里抵臨朐縣界；東北至何家莊子鄉(xiāng)的桃洼村北渠 河５０公里抵安丘縣界。１３′～１１９176。 第一節(jié)： 城市概況 一、 地理位置 沂水縣位于山東省東南部沂山南麓，臨沂地區(qū)北部。為了對項目 開發(fā)戰(zhàn)略發(fā)展方向、項目的產(chǎn)品走向等 做出準確的判斷，首先必須對 沂水 房地產(chǎn)市場進行深入的市場調(diào)研，了解和把握 沂水 房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展情況。 市場調(diào)研報告作為項目開發(fā)的有效依據(jù)，能夠客觀反映目前 沂水 房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，對項目成功運作具有戰(zhàn)略性指導(dǎo)意義。北緯３ ５176。０３′?？h東西最大橫距７８公里，南北最大縱距６７ .５公里，總面積２４３４ .８平方公里，約占全省總面積的１ .６％。 四 、文化環(huán)境與歷史資源 沂水縣歷史悠久， 秦代即在此置縣，隋開皇 16 年（公元 596 年）因沂河過境而定名，迄今已 1400 多年。地方財政收入 億元，增長 %，稅收收入占地方收入的比重提高到 88%。全年實現(xiàn)財政總收入 91917 萬元，增長 %。 ?兩稅?收入均衡增長。其中，企業(yè)存款達到 106097 萬元，增長 %；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為 731554萬元，增長 %。 農(nóng)業(yè) 20xx 年，全縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟工作圍繞社會主義新農(nóng)村建設(shè)，加快推進?一調(diào)兩轉(zhuǎn)?，促進了農(nóng)民增收和農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟更好更快發(fā)展。 建筑業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。全社會規(guī)模以上項目共完成投資 億元，增長 %；規(guī)模以上項目投資完成額占全社會投資完成額的比重達到 %。全年實現(xiàn)進出口總額 30918 萬美元，增長 %；其中出口 20858 萬美元，增長 %；進口 10060 萬美 元，增長 %。 20xx 年，全縣新發(fā)展內(nèi)資企業(yè) 30 家、私營企業(yè) 273家、個體工商戶 3229 戶，內(nèi)資企業(yè)、私營企業(yè)和個體工商戶分別達到 643 家、1392 家和 8821 戶。全縣當年出生人口 11532 人，出生率 ‰；死亡人口 6869 人，死亡率 ‰；人口自然增長率 ‰。 一、 居民消費情況 沂水 、山東、全國恩格爾系數(shù) 20xx 年農(nóng)民人均純收入達到 5720 元，城鎮(zhèn)和 農(nóng)村恩格爾系數(shù) 分別達到 30%和 40%，基尼系數(shù)控制在 以下 從以上分析可以看出，近年來 沂水 城鎮(zhèn)人均消費性支出保持 10%的增長速率，恩格爾系數(shù)要分別低于山東省及全國 和 個百分點， 反映出 沂水 城鎮(zhèn)居民相對比較富裕，有比較高的消費實力和消費水平，有承受 較 高房價的經(jīng)濟實力。每千人擁有衛(wèi)生技術(shù)人員2 人 。 三、 沂水 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)平安集團 睿智天成 8 展是城市化進程的重要條件之一，而城市化進程所帶來的新城建設(shè)和舊城改造必將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。 第一節(jié)： 沂水 房地產(chǎn)市場總體情況 【要點】 ? 近幾年來， 沂水 房地產(chǎn)市場 供應(yīng) 、需求 兩 旺盛，價格平穩(wěn)上漲。分別為大沂河片區(qū)、小沂河片區(qū)、老城片區(qū)。 ② 由于景觀支持， 區(qū)域內(nèi) 各項目產(chǎn)品類型多樣，分別有洋房、多層、小高層、高層。 4． 區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測： 平安集團 睿智天成 16 該區(qū)域 由于西鄰大沂河，景觀效果好，適合追求高品質(zhì)居 住環(huán)境要求的客戶，但由于大沂河河岸線長，可供開發(fā)土地較多，同質(zhì)化項目嚴重，同比競爭壓力較大。盛世豪庭 沂水縣長安中路與正陽東路交匯處 總占地面積約 200畝 15 萬平方米 115—153平方米 均價2700元 中央官邸上乘生活 25棟多層、 2棟小高層1 棟高層 博浩地產(chǎn) 厚業(yè)地產(chǎn) 2． 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況 ： ① 該區(qū)域內(nèi)樓盤建筑形態(tài)豐富，高層、小高層、多層均有分布，其中高層及多層的比例要明顯高過 大沂河 及 小沂河 兩區(qū)。 區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測： 該區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施成熟，商業(yè)氛圍濃厚，將發(fā)展成 沂水 商業(yè)貿(mào)易金融行政中心。玉龍園 沂水縣城東環(huán)路（沂河山莊北50米） 一期建筑面積55000平方米 90 —140平方米 8層電梯 推出豪斯布卡均價2400元 尚風尚水尚宅 一期10 棟帶電梯 8層住宅、 2棟 5層住山東銘澤置業(yè)有限公司 上海策弧機構(gòu) 平安集團 睿智天成 19 概念 宅 御龍灣 沂水縣小沂河濕地公園 多層95 —137㎡高層95 —156㎡別墅180—204㎡花園洋房134—200㎡ 花園洋房3700元 多層2700元 高層2500元 皇家水岸名門望族 多層、高層、花園洋房、疊加別墅 沂水縣城市建設(shè)綜合開發(fā)公司 廣州左右地產(chǎn) 興沂二房 90～110 ㎡ ，三房 120～ 148 ㎡ ，其中三房預(yù)計占 總量的 51％。 ② 區(qū)域均價相對 老城區(qū) 便宜， 區(qū)域新建小區(qū)較多，整體形象好于其他兩個區(qū)域 ，性價比要比兩個區(qū)高，對投資者具有一定吸引力。 ? 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模土地開發(fā)，居住氛圍將逐漸形成， 區(qū)域板塊的形成將帶動地段價值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售帶來更多客源。由于城市開發(fā)進程較晚，周邊建筑密度極低，工礦企業(yè)較少，空氣質(zhì)量較高，景色視野開闊。且在單體的設(shè)計上缺乏靈動的外觀與個性色彩，而在內(nèi)部結(jié)構(gòu)上，大體沒有走出 傳統(tǒng) 戶型樣式，從而無法真正達到? 現(xiàn)代居住 ?概念的高度。 綜上，可知 現(xiàn)代化的居住概念 在 沂水 還有很廣闊的發(fā)展與升值空間，我們要做的，就是打破目前市場上這種沉悶的樓盤規(guī)劃與建筑局面，創(chuàng)立出我項目超越平庸的形象高度，促使價格能夠明顯提升，從而完全區(qū)別于普通住宅樓盤。二、事業(yè)單位的高級公務(wù)員，以灰色收入居多。 平安集團 睿智天成 23 優(yōu)勢 周邊環(huán)境優(yōu)勢 項目處于 沂水 市 北部 ，由于城市開發(fā)進程較晚，周邊建筑密度極低，工礦企業(yè)較少，空氣質(zhì)量較高，景色視野開闊。從而，給項目平添了幾分吸引力與可記憶度。 平安集團 睿智天成 24 劣勢 農(nóng)民居住區(qū)、廠區(qū)影響 小區(qū)外線處于周邊農(nóng)村、廠區(qū)的環(huán)抱中，而本項目要樹立出一種區(qū)別于周邊形象的生態(tài)化綠色園區(qū)的形象，隨之而來的是一種先天的物業(yè)及景觀差異感。 機會 市場空白 經(jīng)過上述分析可知，目前本項目的市場競爭并不激烈，現(xiàn)有的項目從產(chǎn)品、包裝、體量等各個方面，都對本項目未能夠構(gòu)成強有力的威脅。 現(xiàn)代生活 氣氛的渲染 項目的建筑設(shè)計與產(chǎn)品定位必須呈現(xiàn)出 現(xiàn)代 地產(chǎn)的氣氛，從各個方面渲染出一派 現(xiàn)代氣息，并最終能夠落實到 建筑形象與使用功能。 平安集團 睿智天成 26 項目期待目標 通過市場定位、業(yè)態(tài)定位、建筑定位等方面，以及對項目的運作包裝，達到可以審計報批的目標，以獲得本項目的法律承認地位。也就是說， 生活 不僅僅指金錢和物質(zhì)財產(chǎn)，還包括精神品格、 氣質(zhì)心態(tài)、成就感、社會認同度等至關(guān)重要的方面。而高端的心 態(tài)，使其需要一種高 端 的居住形式來滿足這種身份需求。 （ 3）、政府官員、事業(yè)單位高收入群體。 定位說辭： 新城 中心的主軸生活版塊 項目所處位置為 沂水 市現(xiàn)在新城區(qū) —— 大沂河片區(qū) 區(qū)與 老城區(qū) 交界處是 沂水 市的形象工程，地理位置優(yōu)越。 市場定位 現(xiàn)代生活 示范城 現(xiàn)代色彩 是體現(xiàn)項目前瞻的開發(fā)理念，展示社區(qū)鮮明的居住文化及價值追求，直指 現(xiàn)代色彩 社會及人文發(fā)展的主旋律，充分表達項目生活理想的高度。本項目基于此要求，在項目的功能定位上，必須是一個全功能生活平臺。 理想之上 區(qū)位理想 開發(fā)商理想 項目理想 消費者理想 項目與外界周邊的 現(xiàn)代色彩 開發(fā)商與業(yè)主的 現(xiàn)代色彩 項目內(nèi)部環(huán)境景觀與建筑的 現(xiàn)代色彩 鄰里、家庭的 現(xiàn)代色彩 現(xiàn)代色彩 之城 平安集團 睿智天成 30 項目規(guī)劃與建筑設(shè)計建議 一 、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議 根據(jù)地塊特征及指標，結(jié)合本案目標客戶的定位及喜好，以及本地塊樓盤的綜合定位等，在平面布局上一定要體現(xiàn)精品樓盤的氣質(zhì)和韻味，所以應(yīng)充分考慮建筑的節(jié)奏感與韻律感。并由景觀、道路的配置與襯托，將建筑物劃分為幾大組團以及分區(qū)，最大限度的形成景、路、樓的共生立體體系。同時由于分期開發(fā)后，各種產(chǎn)品的施工周期及銷售周期能夠前后銜接，使銷售回款與后期開發(fā)間形成了滾動鏈條，緩解了成本資本壓力。 營銷事件 由于項目體量巨大，開發(fā)周期較長，并涵蓋業(yè)態(tài)較多樣化，所以：一、有必要作產(chǎn)品細分，將各種建筑形態(tài)及經(jīng)營業(yè)態(tài)，細致、明確的傳達給目標客戶，為項目樹立完善、明確的形象體系。在實際操作中，許多樓盤會出現(xiàn)建設(shè)進度與營銷進度不能緊密配合，從而產(chǎn)生種種失誤，如：一、推盤進度超前，產(chǎn)品生產(chǎn)的跟進滯后；二、對外宣傳與實際產(chǎn)品有誤差，產(chǎn)生消費者對樓盤的心理錯位感；三、營銷方式無法體現(xiàn)產(chǎn)品進度及實際，使產(chǎn)品的心理期平安集團 睿智天成 32 待降低；等等。 本項目的分期原則 會所 （景觀示范區(qū)、樣板間、） 先行 本項目定位極高，所以有必要自起始階段就盡力樹立項目高度。 景觀先設(shè) 景觀的塑造，能夠大幅度的提升樓盤的外在美觀度，從而提升項目的附加價值，創(chuàng)造在客戶心中的親切感與吸引力。 連貫分期 各個分期避免銜接的孤立化，在兩個分期之間，施工進度有重復(fù)的階段，以使得階段與階段之間能夠順利銜接，使項目構(gòu)成整體，并避免兩個分期之間產(chǎn)生市場空白期，不能發(fā)生