建筑房地產(chǎn)企業(yè)最新營改增涉稅政策剖析及應對策略(存儲版)
【正文】 品總成本的 30% 建筑企業(yè)的成本結構： （ 1）材料和設備費用：占合同成本的60%70% （ 2）人工費用：占合同成本的 20%30% (3)建筑機械費用：占合同成本的 10%以下 （ 4）其他成本：占合同成本的 10%以下 案例分析： 蘭州某房地產(chǎn)企業(yè)投資建設項目外的黃河大橋為代價低價獲得拍賣土地的合同節(jié)稅簽訂技巧 （ 1）案情介紹 甘肅甲房地產(chǎn)公司與蘭州市市政府通過招掛拍程序拍得一塊土地，市場價為 2億元 ，蘭州市政府對于拍賣獲得該土地的房地產(chǎn)企業(yè)附加一個條件： 比市場價低 4000萬元的價格即 16000萬元將該國有土地拍賣給甲房地產(chǎn)企業(yè)， 甲房地產(chǎn)企業(yè)必須在蘭州市區(qū)的黃河上投資建設一座黃河大橋。 案例分析： 蘭州某房地產(chǎn)企業(yè)投資建設項目外的黃河大橋為代價低價獲得拍賣土地的合同節(jié)稅簽訂技巧 （ 2）涉稅風險分析 因此， 4000萬元的建設投入不僅不可以在該拍賣獲得土地上開發(fā)項目的土地增值稅和企業(yè)所得稅前進行扣除，也不可以在計算增值稅的銷售額中扣除。 ?！被诖艘?guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)扣除土地成本計算銷售額繳納增值稅的前體條件是土地成本必須取得政府土地行政事業(yè)性收據(jù)，否則不可以扣除。 如果選擇一般計稅方法，則老項目在營改增后所發(fā)生的增值稅進項稅可以在 新項目發(fā)生 的增值稅銷項稅中進行抵扣。 營改增后，建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)新老項目銜接問題的處理 國家稅務總局公告 2023年第 18號第八條規(guī)定： 房地產(chǎn)老項目，是指： （一） 《 建筑工程施工許可證 》注明的合同開工日期在 2023年 4月 30日前的房地產(chǎn)項目； （二） 《 建筑工程施工許可證 》未注明合同開工日期或者未取得《 建筑工程施工許可證 》 但建筑工程承包合同注明的開工日期在 2023年 4月 30日前的建筑工程項目 。 案例分析 情況一： A公司 ， 5月應納增值稅=2023*17%100 +200*17% =元 。 例如， 業(yè)主與總包簽訂包工包料的合同 1000萬，其中材料 600萬，勞務 400萬元，總包發(fā)生混合銷售行為，按照建筑勞務 11%征稅，計稅依據(jù)為 1000萬元，不能按照銷售商品17%征稅，計稅依據(jù)為 1000萬元。 納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。 建筑、房地產(chǎn)企業(yè)最新營改增涉稅政策剖析及應對策略 主講人：中國財稅培訓金牌講師 財政部財政科學研究所博士后 肖太壽 建筑房地產(chǎn)企業(yè)營改增最新政策解析及應用 兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的處理 國家稅務總局公告 2023年第 18號 第十三條規(guī)定： 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以 《 建筑工程施工許可證 》 注明的“建設規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。 建筑房地產(chǎn)企業(yè)營改增最新政策解析及應用 不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務的 增值稅處理 不動產(chǎn)（不含個人出租住房）， 應按照 5%的征收率計算應納稅額。 建筑房地產(chǎn)企業(yè)營改增最新政策解析及應用 混合銷售行為的稅務處理 本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶， 包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷售服務的單位和個體工商戶在內(nèi)。 案例分析：鋼結構安裝公司營改增前發(fā)生的增值稅期未留抵稅額的處理技巧
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