建筑房地產(chǎn)企業(yè)最新營改增涉稅政策剖析及應(yīng)對策略(參考版)
2025-01-25 18:58本頁面
【正文】 。 案例分析： 蘭州某房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)項目外的黃河大橋為代價低價獲得拍賣土地的合同節(jié)稅簽訂技巧 (4)合同簽訂之后的節(jié)稅分析 根據(jù) 以上合同簽訂技巧，蘭州市國土部門給甲房地產(chǎn)企業(yè)開具 20230萬元行政事業(yè)收據(jù)，甲房地產(chǎn)公司的土地成本是 20230萬元，土地成本可以增加 4000萬元， 可以使甲房地產(chǎn)企業(yè)少繳納土地增值稅和企業(yè)所地稅。 案例分析： 蘭州某房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)項目外的黃河大橋為代價低價獲得拍賣土地的合同節(jié)稅簽訂技巧 (3)節(jié)稅的合同簽訂技巧 為了節(jié)省稅負(fù) ,甲房地產(chǎn)企業(yè)在招掛拍該土地時 ,必須與蘭州市政府進(jìn)行協(xié)商溝通 ,按照市場拍賣價 20230萬元獲得該土地 ,要求蘭州市政府土地返還款 4000萬元給房地產(chǎn)企業(yè)，具體合同簽訂技巧如下： 案例分析： 蘭州某房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)項目外的黃河大橋為代價低價獲得拍賣土地的合同節(jié)稅簽訂技巧 第一， 甲房地產(chǎn)企業(yè)與蘭州市國土部門簽訂 20230萬元的土地出讓合同 ，合同中特別約定蘭州市政府向甲房地產(chǎn)企業(yè)土地返還款4000萬元，并且土地返還款?？顚Ｓ糜邳S河大橋的建設(shè)。 案例分析： 蘭州某房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)項目外的黃河大橋為代價低價獲得拍賣土地的合同節(jié)稅簽訂技巧 （ 2）涉稅風(fēng)險分析 因此， 4000萬元的建設(shè)投入不僅不可以在該拍賣獲得土地上開發(fā)項目的土地增值稅和企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除，也不可以在計算增值稅的銷售額中扣除?！被诖艘?guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)扣除土地成本計算銷售額繳納增值稅的前體條件是土地成本必須取得政府土地行政事業(yè)性收據(jù)，否則不可以扣除。 案例分析： 蘭州某房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)項目外的黃河大橋為代價低價獲得拍賣土地的合同節(jié)稅簽訂技巧 （ 2）涉稅風(fēng)險分析 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知 》（ 財稅 〔 2023〕 36號 ）附件 2： 《 營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定 》第一條第（三）項第 10款規(guī)定：“ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目 （選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用， 扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。另外，甲房地產(chǎn)企業(yè)投資4000萬元按照蘭州市政府的意愿在與該土地距離2023米外（紅線之外），修建了一座黃河大橋。 （二）各類成本的結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)： （ 1）土地成本：占開發(fā)產(chǎn)品總成本的 40%60% 營改增后，建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)實際繳納的增值稅的計算及取決因素 （二）各類成本的結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)： （ 2）建安成本：占開發(fā)產(chǎn)品總成本的 30% （ 3）其他成本：占開發(fā)產(chǎn)品總成本的 30% 建筑企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)： （ 1）材料和設(shè)備費用：占合同成本的60%70% （ 2）人工費用：占合同成本的 20%30% (3)建筑機(jī)械費用：占合同成本的 10%以下 （ 4）其他成本：占合同成本的 10%以下 案例分析： 蘭州某房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)項目外的黃河大橋為代價低價獲得拍賣土地的合同節(jié)稅簽訂技巧 （ 1）案情介紹 甘肅甲房地產(chǎn)公司與蘭州市市政府通過招掛拍程序拍得一塊土地，市場價為 2億元 ，蘭州市政府對于拍賣獲得該土地的房地產(chǎn)企業(yè)附加一個條件： 比市場價低 4000萬元的價格即 16000萬元將該國有土地拍賣給甲房地產(chǎn)企業(yè)， 甲房地產(chǎn)企業(yè)必須在蘭州市區(qū)的黃河上投資建設(shè)一座黃河大橋。 如果選擇一般計稅方法，則老項目在營改增后所發(fā)生的增值稅進(jìn)項稅可以在 新項目發(fā)生 的增值稅銷項稅中進(jìn)行抵扣。
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