【正文】 案例分析： 蘭州某房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)項(xiàng)目外的黃河大橋?yàn)榇鷥r(jià)低價(jià)獲得拍賣土地的合同節(jié)稅簽訂技巧 （ 2）涉稅 風(fēng)險(xiǎn)分析 本 案例中的甲房地產(chǎn)企業(yè)存在以下稅收風(fēng)險(xiǎn)：其與蘭州市政府國(guó)土部門簽訂的土地出讓合同中的土地價(jià)格只有 16000萬元，投資4000萬元建設(shè)的黃河大橋是屬于該拍賣土地外的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，或稱為是紅線之外的建設(shè)項(xiàng)目， 不可以將 4000萬元的投資成本作為開發(fā)成本計(jì)入甲房地產(chǎn)公司將來在該拍賣獲得土地上的開發(fā)成本 。 營(yíng)改增后，建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目銜接問題的處理 （二）營(yíng)改增過渡期的 7個(gè)涉稅操作實(shí)務(wù) 營(yíng)改增前已經(jīng)完工且與業(yè)主已經(jīng)進(jìn)行工程決算， 但業(yè)主一直拖欠建筑企業(yè)的工程款，營(yíng)改增后，業(yè)主支付拖欠建筑企業(yè)工程款，建筑企業(yè)按照 3%繳納營(yíng)業(yè)稅，向業(yè)主開具建筑業(yè)發(fā)票。 建筑房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增最新政策解析及應(yīng)用 增值稅期末留抵稅額 （ 財(cái)稅 [2023]36號(hào)）附件 2： 《 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 第二條第（二）項(xiàng)增值稅期末留抵稅額規(guī)定： 原增值稅一般納稅人兼有銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的，截止到納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前的增值稅期末留抵稅額， 不得從銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的銷項(xiàng)稅額中抵扣。 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 =當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額 （簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 247。 從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅； 其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。 營(yíng)改增后，建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目銜接問題的處理 （一）新老項(xiàng)目的劃分標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目的 劃分標(biāo)準(zhǔn) ： 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 》 （ 財(cái)稅〔 2023〕 36號(hào) ）附件 2： 《 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定 》 第一條第（七）項(xiàng)第 10 款 一是 《 建筑工程施工許可證 》 注明的合同開工日期在 2023年 4月 30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目為老項(xiàng)目。 案例分析： 蘭州某房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)項(xiàng)目外的黃河大橋?yàn)榇鷥r(jià)低價(jià)獲得拍賣土地的合同節(jié)稅簽訂技巧 （ 2）涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 》（ 財(cái)稅 〔 2023〕 36號(hào) ）附件 2： 《 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定 》第一條第（三）項(xiàng)第 10款規(guī)定：“ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 （選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用， 扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。 案例分析： 蘭州某房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)項(xiàng)目外的黃河大橋?yàn)榇鷥r(jià)低價(jià)獲得拍賣土地的合同節(jié)稅簽訂技巧 (3)節(jié)稅的合同簽訂技巧 為了節(jié)省稅負(fù) ,甲房地產(chǎn)企業(yè)在招掛拍該土地時(shí) ,必須與蘭州市政府進(jìn)行協(xié)商溝通 ,按照市場(chǎng)拍賣價(jià) 20230萬元獲得該土地 ,要求蘭州市政府土地返還款 4000萬元給房地產(chǎn)企業(yè)，具體合同簽訂技巧如下： 案例分析： 蘭州某房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)項(xiàng)目外的黃河大橋?yàn)榇鷥r(jià)低價(jià)獲得拍賣土地的合同節(jié)稅簽訂技巧 第一， 甲房地產(chǎn)企業(yè)與蘭州市國(guó)土部門簽訂 20230萬元的土地出讓合同 ，合同中特別約定蘭州市政府向甲房地產(chǎn)企業(yè)土地返還款4000萬元，并且土地返還款專款專用于黃河大橋的建設(shè)。 營(yíng)改增后，建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目銜接問題的處理 （二）營(yíng)改增過渡期的 7個(gè)涉稅操作實(shí)務(wù) 營(yíng)改增前采購(gòu)的建筑施工材料已經(jīng)用于工程施工項(xiàng)目，但是拖欠材料供應(yīng)商的采購(gòu)款，營(yíng)改增后才支付拖欠材料供