建筑房地產(chǎn)企業(yè)最新營改增涉稅政策剖析及應(yīng)對策略(文件)
【正文】 前體條件是土地成本必須取得政府土地行政事業(yè)性收據(jù)，否則不可以扣除。 案例分析： 蘭州某房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)項目外的黃河大橋為代價低價獲得拍賣土地的合同節(jié)稅簽訂技巧 (3)節(jié)稅的合同簽訂技巧 為了節(jié)省稅負 ,甲房地產(chǎn)企業(yè)在招掛拍該土地時 ,必須與蘭州市政府進行協(xié)商溝通 ,按照市場拍賣價 20230萬元獲得該土地 ,要求蘭州市政府土地返還款 4000萬元給房地產(chǎn)企業(yè)，具體合同簽訂技巧如下： 案例分析： 蘭州某房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)項目外的黃河大橋為代價低價獲得拍賣土地的合同節(jié)稅簽訂技巧 第一， 甲房地產(chǎn)企業(yè)與蘭州市國土部門簽訂 20230萬元的土地出讓合同 ，合同中特別約定蘭州市政府向甲房地產(chǎn)企業(yè)土地返還款4000萬元，并且土地返還款?？顚Ｓ糜邳S河大橋的建設(shè)。 。 案例分析： 蘭州某房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)項目外的黃河大橋為代價低價獲得拍賣土地的合同節(jié)稅簽訂技巧 (4)合同簽訂之后的節(jié)稅分析 根據(jù) 以上合同簽訂技巧，蘭州市國土部門給甲房地產(chǎn)企業(yè)開具 20230萬元行政事業(yè)收據(jù)，甲房地產(chǎn)公司的土地成本是 20230萬元，土地成本可以增加 4000萬元， 可以使甲房地產(chǎn)企業(yè)少繳納土地增值稅和企業(yè)所地稅。 案例分析： 蘭州某房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)項目外的黃河大橋為代價低價獲得拍賣土地的合同節(jié)稅簽訂技巧 （ 2）涉稅風(fēng)險分析 因此， 4000萬元的建設(shè)投入不僅不可以在該拍賣獲得土地上開發(fā)項目的土地增值稅和企業(yè)所得稅前進行扣除，也不可以在計算增值稅的銷售額中扣除。 案例分析： 蘭州某房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)項目外的黃河大橋為代價低價獲得拍賣土地的合同節(jié)稅簽訂技巧 （ 2）涉稅風(fēng)險分析 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知 》（ 財稅 〔 2023〕 36號 ）附件 2： 《 營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定 》第一條第（三）項第 10款規(guī)定：“ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目 （選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用， 扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。 （二）各類成本的結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)： （ 1）土地成本：占開發(fā)產(chǎn)品總成本的 40%60% 營改增后，建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)實際繳納的增值稅的計算及取決因素 （二）各類成本的結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)： （ 2）建安成本：占開發(fā)產(chǎn)品總成本的 30% （ 3）其他成本：占開發(fā)產(chǎn)品總成本的 30% 建筑企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)： （ 1）材料和設(shè)備費用：占合同成本的60%70% （ 2）人工費用：占合同成本的 20%30% (3)建筑機械費用：占合同成本的 10%以下 （ 4）其他成本：占合同成本的 10%以下 案例分析： 蘭州某房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)項目外的黃河大橋為代價低價獲得拍賣土地的合同節(jié)稅簽訂技巧 （ 1）案情介紹 甘肅甲房地產(chǎn)公司與蘭州市市政府通過招掛拍程序拍得一塊土地，市場價為 2億元 ，蘭州市政府對于拍賣獲得該土地的房地產(chǎn)企業(yè)附加一個條件： 比市場價低 4000萬元的價格即 16000萬元將該國有土地拍賣給甲房地產(chǎn)企業(yè)， 甲房地產(chǎn)企業(yè)必須在蘭州市區(qū)的黃河上投資建設(shè)一座黃河大橋。 營改增后，建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)新老項目銜接問題的處理 （二）營改增過渡期的 7個涉稅操作實務(wù) 營改增前購買的建筑機械設(shè)備、辦公用品和其他存量資產(chǎn)，但未收到以上資產(chǎn)供應(yīng)商開具的增值稅普通發(fā)票，營改增后才收到以上資產(chǎn)供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票，如果建筑企業(yè)選擇簡易計稅方法計算
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