【正文】 建）的不動產(chǎn)。13. 公路經(jīng)營企業(yè)中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費。（三）購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。十三、下列項目的進項稅不得從銷項稅額中抵扣。（二）非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。第二十八條 不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的具體范圍，按照本辦法所附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》執(zhí)行。當(dāng)期全部銷售額主管稅務(wù)機關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進項稅額進行清算。第三十三條 有下列情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：（一）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務(wù)資料的。十五、房地產(chǎn)項目土地價款不作進項扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程。上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。第六條納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許于銷售的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣。第八條不動產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失的，其所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)已抵扣的進項稅額應(yīng)于當(dāng)期全部轉(zhuǎn)出；其待抵扣進項稅額不得抵扣。第十條納稅人注銷稅務(wù)登記時，其尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額于注銷清算的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣。第十三條納稅人應(yīng)建立不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程臺賬，分別記錄并歸集不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的成本、費用、扣稅憑證及進項稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳?。第五問：發(fā)票開具、取得的重難點 十八、差額增收的發(fā)票開具及購買方進項稅額的抵扣 實例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售房屋，銷售額是依據(jù)收取的全部價款及價外費扣除土地價款后的余額作為銷售額，其中銷售方發(fā)票的開具及購進方進項稅額的抵扣如何處理？ 十九、營改增后，房地產(chǎn)項目簡易計稅能否開具增值稅專用發(fā)票？一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目可以選擇簡易計稅方法，小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的項目適用簡易計稅方法，按5%的征收率繳納增值稅，那么這種情況能否開具增值稅專用發(fā)票,購買方能否進項抵扣呢？關(guān)于這個問題，實際上國家稅務(wù)總局在《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點后增值稅納稅申報有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第13號）中已經(jīng)間接明確。值得注意的是，結(jié)合18號公告的規(guī)定，以下兩種情況例外：納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具(代開)增值稅專用發(fā)票。因此，個人出售、出租不動產(chǎn)，再按規(guī)定繳納稅款后，也可申請稅務(wù)機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票。這幾年來，增值稅簡易計稅規(guī)定的變化不小，尤其是本次財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號），對一般納稅人發(fā)生的部分特定應(yīng)稅行為，新增規(guī)定了諸多重要的簡易計稅項目。1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。個體工商戶應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。其他個人出租其取得的不動產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。三、小規(guī)模納稅人（除其他個人外）銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，按3%的征收率計稅。第三點 一般納稅人適用征收率的規(guī)定一、一般納稅人可選擇按征收率5%計稅的行為：以下所稱取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，但不包括房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。一般納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)當(dāng)按照適用稅率征收增值稅。4．一般納稅人銷售其按照規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的已使用過的固定資產(chǎn)。（3）“營改增”試點一般納稅人銷售自己使用過的，本地區(qū)試點實施之日（含）后購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅。2．以清包工方式（施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用）提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。5．以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。9．提供的倉儲服務(wù)。13．經(jīng)認定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產(chǎn)品提供的動漫腳本編撰、形象設(shè)計、背景設(shè)計、動畫設(shè)計、分鏡、動畫制作、攝制、描線、上色、畫面合成、配音、配樂、音效合成、剪輯、字幕制作、壓縮轉(zhuǎn)碼(面向網(wǎng)絡(luò)動漫、手機動漫格式適配)服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動漫版權(quán)(包括動漫品牌、形象或者內(nèi)容的授權(quán)及再授權(quán))。17．自2015年9月1日起至2016年6月30日，對增值稅一般納稅人銷售的庫存化肥（在2015年8月31日前生產(chǎn)或購進的尚未銷售的化肥），允許選擇按照簡易計稅方法依照3%征收率征收增值稅。四、由原4%征收率改為按3%征收率計稅的行為：1．寄售商店代銷寄售物品（含居民個人寄售的物品）。五、由原6%征收率改為可選擇按3%征收率計稅的銷售貨物行為：1．縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位（各類投資主體建設(shè)的裝機容量為5萬千瓦及以下的小型水力發(fā)電單位）生產(chǎn)的電力。5．自產(chǎn)的自來水。8．增值稅一般納稅人（固定業(yè)戶）未持“外出經(jīng)營活動稅收管理證明”，臨時到外省、市銷售貨物的，經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)按3%的征收率征稅，需開具專用發(fā)票的回原地補開。此項系國務(wù)院在1994年根據(jù)全國人大常委會的決定制定的征收率，2014年6月財政部、國家稅務(wù)總局調(diào)整征收率時未涉及。三、舊貨，是指進入二次流通的具有部分使用價值的貨物 (含舊汽車、舊摩托車和舊游艇) ，但不包括自己使用過的物品。六、試點納稅人中的小規(guī)模納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。《信息表》所對應(yīng)的藍字專用發(fā)票應(yīng)經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認證（所購貨物或服務(wù)不屬于增值稅扣稅項目范圍的除外）。 《信息表》開具紅字專用發(fā)票，在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版中以銷項負數(shù)開具。（二）稅務(wù)機關(guān)為小規(guī)模納稅人代開專用發(fā)票需要開具紅字專用發(fā)票的，按照一般納稅人開具紅字專用發(fā)票的方法處理。 營改增后，為方便納稅人，暫定由地稅局辦理納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)增值稅的納稅申報受理、計稅價格評估、稅款征收、稅收優(yōu)惠備案、發(fā)票代開、有關(guān)事項。 原地稅營業(yè)稅發(fā)票停止使用（一）代開發(fā)票部門登記比照國稅局現(xiàn)有代開增值稅發(fā)票模式，在國稅綜合征管軟件或金稅三期系統(tǒng)中登記維護地稅局代開發(fā)票部門信息。 第四聯(lián)由代開發(fā)票崗位留存，以備發(fā)票掃描補錄、第五聯(lián)交征收崗位留存，用于代開發(fā)票與征收稅款的定期核對、其他聯(lián)次交納稅人代開發(fā)票崗位應(yīng)按下列要求填寫增值稅發(fā)票：1.“稅率”欄填寫增值稅征收率。 不能自開增值稅普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，以及其他個人出租不動產(chǎn)，可以向地稅局申請代開增值稅普通發(fā)票。 本代征業(yè)務(wù)國稅局和地稅局不需簽訂委托代征協(xié)議納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)，申請代開發(fā)票的，由代征稅款的地稅局代開增值稅專用發(fā)票或者增值稅普通發(fā)票（以下簡稱增值稅發(fā)票）。紅字機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票需與原藍字機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票一一對應(yīng)。 《信息表》電子信息或紙質(zhì)資料到稅務(wù)機關(guān)對《信息表》內(nèi)容進行系統(tǒng)校驗。專用發(fā)票尚未交付購買方或者購買方拒收的，銷售方應(yīng)于專用發(fā)票認證期限內(nèi)在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版中填開并上傳《信息表》。七、一般納稅人發(fā)生本文所述應(yīng)稅行為，選擇適用簡易計稅方法的，一經(jīng)選擇后36個月內(nèi)不得變更。（1＋征收率）；應(yīng)納稅額＝銷售額征收率；2. 納稅人適用按照簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅政策的，按下列公式確定銷售額和應(yīng)納稅額：銷售額=含稅銷售額/（1+3%）應(yīng)納稅額=銷售額2%五、一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。二、固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動產(chǎn)，不包括不動產(chǎn)（不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等）。9．屬于增值稅一般納稅人的單采血漿站銷售非臨床用人體血液，可以按照簡易辦法依照3%征收率計稅，但不得對外開具增值稅專用發(fā)票。7．一般納稅人的自來水公司銷售自來水按簡易辦法依照3%征收率征收增值稅。3．以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含黏土實心磚、瓦）。上述2種情形，納稅人可自行開具增值稅專用發(fā)票。納稅人2016年7月1日后銷售的庫存化肥，一律按適用稅率繳納增值稅。15．獸用藥品經(jīng)營企業(yè)（取得獸醫(yī)行政管理部門頒發(fā)的《獸藥經(jīng)營許可證》，獲準從事獸用生物制品經(jīng)營的獸用藥品批發(fā)和零售企業(yè)）銷售獸用生物制品，可以選擇簡易辦法按照獸用生物制品銷售額和3%的征收率計算繳納增值稅。11．提供的收派服務(wù)。7．提供的公共交通運輸服務(wù)（包括輪客渡、公交客運、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運、班車）。4．為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。2．納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票（注意：此項規(guī)定不含銷售舊貨）。（1）需要注意的是，如果銷售的固定資產(chǎn)屬于稅法規(guī)定允許抵扣進項稅額，卻因納稅人沒有取得進項發(fā)票或者其他原因而未抵扣的，屬于自動放棄抵扣權(quán)，銷售該項固定資產(chǎn)時，不得采用簡易計稅辦法，而應(yīng)按照適用稅率計稅。2．一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn)。使用過的固定資產(chǎn)，是指納稅人根據(jù)財務(wù)會計制度已經(jīng)計提折舊的固定資產(chǎn)。房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。2．小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具（申請代開）增值稅專用發(fā)票（注意：此項規(guī)定不含銷售舊貨）。二、小規(guī)模納稅人銷售貨物、勞務(wù)、無形資產(chǎn)、服務(wù)（交通運輸、郵政、電信、建筑、金融服務(wù)和現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)），按3%的征收率計稅。7．小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。其實，意思都是一樣，即“簡易計稅方法”。簡易計稅方法，其應(yīng)納稅額為“銷售額征收率”計算的稅額，并不得抵扣進項稅額，小規(guī)模納稅人均采用簡易計稅方法。 二十、增值稅簡易計稅能否開具增值稅專票的特殊情形2016年全行業(yè)營改增后，適用增值稅簡易計稅征收率的項目有哪些，可否開具增值稅專用發(fā)票？國家稅務(wù)總局印發(fā)的《稅務(wù)機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票管理辦法（試行）》（國稅發(fā)〔2004〕153號）規(guī)定“本辦法所稱增值稅納稅人是指已辦理稅務(wù)登記的小規(guī)模納稅人（包括個體經(jīng)營者）以及國家稅務(wù)總局確定的其他可予代開增值稅專用發(fā)票的納稅人。其中，有一張附表為《本期抵扣進項稅額結(jié)構(gòu)明細表》，在本期抵扣進項稅額的分類中有5%、3%%征收率的進項。第14條 納稅人未按照本辦法有關(guān)規(guī)定抵扣不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程進項稅額的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定進行處理。對不同的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，納稅人應(yīng)分別核算其待抵扣進項稅額?？傻挚圻M項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額不動產(chǎn)凈值率依照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。不動產(chǎn)原值）100%不得抵扣的進項稅額小于或等于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減。上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。第三條納稅人2016年5月1日后購進貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。第二條增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60