世聯(lián)—取地和進入策略研究顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗分享(存儲版)
【正文】 擴展 1公里左右； 可能取地 范圍區(qū)間 土地價值判斷方法：網(wǎng)格分析法 ? 網(wǎng)格圖的基本分析單元大小由可能取地范圍面積及合理的網(wǎng)格地塊數(shù)量決定； ? 考慮到可能的取地范圍面積為 30平方公里，確定網(wǎng)格地塊面積范圍為 1公里至 2平方公里 ? 由于地塊的不規(guī)則性，嚴格的方格網(wǎng)劃分會產(chǎn)生大量邊角及跨越道路的用地，不利于整體分析，故實際劃分時作相應(yīng)調(diào)整 ? 地塊劃分考慮地塊相對方正，能反映地塊的實際資源現(xiàn)狀 網(wǎng)格劃分 網(wǎng)格劃分原則 根據(jù)以上原則，世聯(lián)把區(qū)域土地進行網(wǎng)格劃分，并進行編號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 影響土地價值的七大核心因素 ? 基于“固安縣土地基準地價”、 “北京市土地基準地價”及固安的現(xiàn)實情況，世聯(lián)總結(jié)出影響宗地土地價值的七大因素 ? 根據(jù)“固安縣土地基準地價”與本區(qū)域的總體規(guī)劃，本區(qū)域的土地均為一級用地，毛地價基本相同，所以成本影響因素忽略，不做土地價值影響考慮因素 商服繁華程度 道路交通狀況 基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況 環(huán)境條件 產(chǎn)業(yè)影響因素 城市規(guī)劃 宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源 七大核心因素權(quán)重值及考慮因素 ? 根據(jù)特爾菲法（通過專家對影響因素權(quán)重作出統(tǒng)計估算）計算，參考固安縣及周邊區(qū)域基準地價修正體系各因素權(quán)重，確定七大核心因素對地塊價值影響的權(quán)重比； ? 按照土地價值大小，地塊分為四個等級：很好、好、一般、差，分別用 1 10及5代表。 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 廊涿公路 106國道 京九鐵路 京開高速 廊涿高速 由以上分析，在交通影響因素下的土地價值如下表所示 地塊編號 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15交通 10 15 15 20 15 15 20 10 10 20 15 15 10 10 15地塊編號 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30交通 15 15 15 15 15 10 10 10 10 10 10 10 10 10 15注釋 很好： 20， 好： 15分 一般： 10分， 差： 5分 基礎(chǔ)配套設(shè)施影響下的土地價值分析 ? 基礎(chǔ)配套對土地價值的影響主要體現(xiàn)在老城區(qū)的城市配套對工業(yè)區(qū)的輻射影響 ? 基礎(chǔ)配套設(shè)施以老城區(qū)為中心，土地價值由圓心向圓外圍逐漸降低 3 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 老城區(qū) 由以上分析，在基礎(chǔ)配套設(shè)施影響因素下的土地價值如下圖所示 地塊編號 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15基礎(chǔ)配套設(shè)施 15 15 20 20 20 20 20 15 15 20 15 10 5 5 20地塊編號 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30基礎(chǔ)配套設(shè)施 15 10 10 5 10 10 10 10 5 15 10 5 5 5 5注釋 很好： 20， 好： 15分 一般： 10分， 差： 5分 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 廊涿公路 106國道 京九鐵路 京開高速 廊涿高速 環(huán)境影響下的土地價值分析 ? 環(huán)境對土地價值的影響分析主要體現(xiàn)在永定河及現(xiàn)有工廠及車道對環(huán)境的正面或負面影響 ? 永定河對土地價值的影響主要體現(xiàn)在其景觀帶對沿線土地價值的提升 ? 區(qū)域地塊內(nèi)的工廠及車道對環(huán)境影響主要體現(xiàn)在污染與噪音等方面的負面影響 4 水泥廠 環(huán)境影響下土地價值判斷的分析方法 ? 環(huán)境對土地價值的影響分為正面與負面影響之分，故環(huán)境影響因子的權(quán)重有正有負，但是它們的絕對值之和為 100% ? 京開高速、 106國道、水泥廠、京九鐵路、廊涿高速、廊涿公路及永定河對土地價值影響權(quán)重分別為 5%、 10%、 15%、 5%、 5%、 5%、 55% ? 測算出每一環(huán)境影響因子對土地價值的影響值，根據(jù)權(quán)重累計出每個網(wǎng)格的土地價值 由以上分析，環(huán)境影響下的土地價值評分為下圖所示 地塊編號 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15環(huán)境 20 10 10 10 15 10 10 15 15 10 15 20 20 20 10地塊編號 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30環(huán)境 10 15 15 15 10 10 10 10 10 5 5 5 5 5 5注釋 很好： 20， 好： 15分 一般： 10分， 差： 5分 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 產(chǎn)業(yè)影響因素下的土地價值分析 ? 產(chǎn)業(yè)積聚對土地價值具有提升作用；依據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚程度與規(guī)模的差異，不同的產(chǎn)業(yè)對土地價值影響存在著差異 ? 紡織工業(yè)園與汽車零配件工業(yè)園對土地價值的影響權(quán)重分別為45%與 55% ? 本項目的工業(yè)用地主要分布在地塊北部與南部，以此兩塊土地為放射中心，隨箭頭方向，土地價值逐漸降低 u 測算出每一產(chǎn)業(yè)園對土地價值的影響值，根據(jù)權(quán)重累計出每個網(wǎng)格的土地價值 5 紡織工業(yè)園 由以上分析，產(chǎn)
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