【正文】 ：宗地歷史篇 ? 區(qū)位劣勢： ?心理屏障： 一非傳統(tǒng)豪宅區(qū)，二無豪宅可借用之自然景觀； ?區(qū)域未來： 510年內(nèi)，政府大力支持，區(qū)域潛力大，實(shí)際 上本案的難題是賣未來，必須以推廣搶時(shí)間，以 產(chǎn)品力抵消區(qū)域劣勢，于短時(shí)間迅速建立信心符 號的確立與傳達(dá)。 其酒店式公寓部分。尤其是南京人長期以來的固有觀念，對 以上三個(gè)項(xiàng)目所在區(qū)域的高認(rèn)知度以及對河西地段的心理障性之 間的差異，接受度存在很大障性。 → 作為酒店式公寓這樣的高端物業(yè)，對于軟性服務(wù)的要求極高，比如翻譯、保姆等 各類全天候的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，南京目前所謂的酒店式公寓很難做到； → 從居住客群來看，真正的酒店式公寓是面向高端商旅人士，而目前的項(xiàng)目 入住門檻很低，為許多本地中小公司租賃辦公所需?！百F客心，海底針”，不要試圖與這群人進(jìn)行深層次心理對話。 這樣的需求并不是惡俗而缺少文化的傾向，而是符合馬斯諾需求理論的，即在解決 溫飽，安全，發(fā)展問題以后，人自然會向享受、特權(quán)、尊崇的更高境界追求。例如，我用的手機(jī)就可以跟我老板的一樣。這樣的場 所首先現(xiàn)顯示的是私人的領(lǐng)地與財(cái)富，其次，因?yàn)閿?shù)量有限，一共 400余套，顯示的 是特權(quán)上流社會圈層的聚集地。 懂藝術(shù)，才有生活口味。 世界級品質(zhì)的家，也需要有深諳自我信仰的人 ,才匹配。想事情，看書，即使是愣神兒也是一種享受。 哈哈，只因?yàn)樘春眠@里了，就買了三套房子。 我說，為了朋友值得！ 工作語言要說 ABCDE的富人們，在 四季仁恒 成為生活的總統(tǒng) 你是生活的總統(tǒng)嗎？ ?需要大機(jī)遇（天時(shí)篇） ?需要大精神（宗地篇） ?需要大力量（產(chǎn)品篇） ?需要大眼光（客群篇） ?需要大吸引（定位篇） ?需要大聲音（推廣篇） 章節(jié)目錄 大吸引 —— 定位篇 那么，廣告要解決的問題 …… 塑造絕對不一樣的生活感受 南京乃至全國的地產(chǎn)頂級品牌 乃至世界最具居住價(jià)值的代表作 南京塔尖人群引以為豪的身份尊榮 ?區(qū)隔戰(zhàn)略的三個(gè)方面： 大吸引 —— 定位篇 地段第一 —— 新南京 因此，他們對沙龍會所超常的消化能力將成為項(xiàng)目全新贏利平臺，更為本案后期的長效銷售贏利奠定新的起步空間，成為本案全新的競爭點(diǎn)。 體現(xiàn)客戶專署感受，客戶看房，務(wù)必固提前預(yù)約，否則不予接待；且規(guī)定時(shí)間內(nèi)，只接待一名客戶。 ?總統(tǒng)禮遇 大吸引 —— 定位篇 ?非預(yù)約不可看房 ： ?林肯加長車接看房 購臵一定數(shù)量的林肯車，接送客戶看房。主題式沙龍會所將為項(xiàng)目開辟全新贏利空間，并提升住宅銷售。我們成了永久性的鄰居。因?yàn)檫@里，每天的生活才能有條不紊。畢竟這是我的 “白宮” —— 私人酒殿！ 那么大而特色會所已經(jīng)是我職業(yè)生涯中一個(gè)重要的組成部分。 每周在南京、上海、芝加哥、東京之間往來，每天在思想自由與自我束縛之間往來，一個(gè)人最大的自由，莫過于精神和靈魂。 ? 這將是財(cái)富與特權(quán)的第一象征。這種場所也同樣是沒有明顯特權(quán)區(qū) 分的。但 5000萬身價(jià)的人買的別墅，也基本跟 1個(gè)億身價(jià)的差不多。他們的財(cái)富與能力需要通過外顯的途徑，得以張揚(yáng)。 大力量：本案分析 現(xiàn)代挺拔的建筑立面 宮殿般的空間尺度（層高 3〃3 米，大堂 9米） 將來全球頂級的裝修 全部總統(tǒng)套房居住面積 世界級的酒店管理 一切說明我們是： 殿堂級的酒店式公寓！ 但我們決不能與之為伍！ 本案始，終結(jié)酒店式公寓時(shí)代 —— ? 終極差異： 大力量：本案分析 “ 私人酒殿 ” 我們在廣告上要新創(chuàng)一種極具價(jià)值感的全南京乃至全國唯一性的產(chǎn)品，將本案與傳統(tǒng)觀念中的豪宅區(qū)隔開來！ 我們稱項(xiàng)目為產(chǎn)品定位 —— 大力量：項(xiàng)目篇小結(jié) 個(gè)人宮殿 （ 居住 +社交 ） ? 什么是 私人酒殿 ？ 酒： 形容詞，世界級五星級酒店式的服務(wù) 殿： 名詞，宮殿級的空間，居住與社交最佳空間 ? 私人酒殿 功能解構(gòu) ： 酒店式服務(wù) 酒店式服務(wù) 大力量：項(xiàng)目篇小結(jié) ?私人酒殿的實(shí)際利益 ？ 大力量：項(xiàng)目篇小結(jié) ?私人酒殿高于酒店 它是私人的五星級酒店總統(tǒng)套房，個(gè)性，專署，私密，每 一個(gè)五星酒店都會有總統(tǒng)套，而我們?nèi)慷际堑模? ?私人酒殿高于酒店公寓 它 宮殿級的面積和世界級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)讓其望塵莫及； ?私人酒殿高于一般豪宅 它在具備居住和社交功能的同時(shí)，還是一個(gè)具有五星級 服務(wù)的家。 社會的心理認(rèn)同（江湖地位）進(jìn)而形成傳統(tǒng)才是出路 —— 形象價(jià)值附加才是唯一解 大力量：本案分析 解決第一個(gè)問題 除了酒店式公寓，產(chǎn)品定位還可能是什么？ 欲區(qū)隔形象，必先區(qū)隔產(chǎn)品 大力量：本案分析 ▓ 一個(gè) 插曲 —— 關(guān)于南京酒店式公寓市場 → 2023年，酒店式公寓的概念開始出現(xiàn)在南京地產(chǎn)市場 → 該物業(yè)形態(tài)在南京受到追捧和青睞，一時(shí)間供需兩旺，如前兩年的名仕嘉 園、麗晶國際、朗詩熙園、獨(dú)立年代等； → 但南京市場的酒店式公寓更多的是一種概念性炒作，從硬件設(shè)施和服務(wù)水 準(zhǔn)上并未真正達(dá)到酒店式公寓的要求，發(fā)展相對無序； → 市場上此類物業(yè)主要集中鼓樓區(qū)、雨花區(qū)等傳統(tǒng)老城區(qū)。本案與高尚住宅 區(qū)相差甚遠(yuǎn)，需要建立地段信心與實(shí)際產(chǎn)品價(jià)值抵消劣勢 本案 AB兩座樓未形成規(guī)模優(yōu)勢，實(shí)際總規(guī)相差無幾 ?地段： ?總規(guī)： ?價(jià)格： “ — ” “ — ” “ =” 本案現(xiàn)代商務(wù)立面時(shí)尚感，并非實(shí)際居住價(jià)值感，平分 ?建筑： “ =” PK對陣 大力量：當(dāng)?shù)仨?xiàng)目參照 本案四季園林相對會有些許優(yōu)勢，價(jià)值點(diǎn)微弱 本案戶型面積偏大，總價(jià)高屏蔽更大客群且投資性差，欠靈活度，須在精裝上做到差異價(jià)值，規(guī)避劣勢，一貴到底 ?園林： ?戶型： “ =” “ =” 周邊配套欠缺，本案 7000平米會所須做出絕對特色，有超越可能 ?配套： “ +” 大力量：當(dāng)?shù)仨?xiàng)目參照 ? 無論是凱祥花苑，上峰國際以及未做描述的金陵大使館，雖不是 本案直接競爭對手。主力戶型 38㎡左右 精裝修單身公寓， 6781㎡ 實(shí)用小戶型為輔助戶型，部分挑高，位于國際流行的多功能酒店式公寓，擁有平層及挑高兩種物業(yè)形態(tài) 大力量：項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥袌鼋邮艹潭阮A(yù)判 ? 新街口 （ 秦淮區(qū) ） ： ? 紫金山區(qū)域： 地段 背倚紫金山、面朝月牙湖， 為鐘山風(fēng)景園的