【正文】 通一平”：具有了道路、供水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施和條件以及場地平整； ? “七通一平”：具有了道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施和條件以及場地平整； 71 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)程序 投資機(jī)會及決策分析 前期工作： 建設(shè)階段 租售階段 交付使用及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 72 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) 投資機(jī)會及決策分析 —— 獲取符合投資收益目標(biāo)的“土地” ? 投資機(jī)會選擇 ? 決策分析 73 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) . 2 前期工作 ? 獲取土地使用權(quán) —— 《國有土地使用權(quán)證》 ? 確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可 —— 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 ?建設(shè)工程招標(biāo) ?開工申請與審批 —— 《建設(shè)工程施工許可證》 ?前期工作的其他環(huán)節(jié) 74 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) . 3 建設(shè)階段 ? 質(zhì)量控制 ? 進(jìn)度控制 ? 成本控制 ? 合同管理 ? 安全管理 ? 竣工驗收 75 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) . 4 租售階段 ? 選擇物業(yè)代理 ? 確定租售方案 ? 租售的監(jiān)控 ? 簽訂買賣合同 ? 協(xié)助辦理按揭 ? 資金回收 76 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) . 4 交付使用及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 ? 選擇物業(yè)管理公司 ? 確定合理的入伙時間 ? 辦理入伙手續(xù) ?《房地產(chǎn)權(quán)證》的相關(guān)登記、轉(zhuǎn)移過戶 ? 項目結(jié)束 77 * 不同類型開發(fā)商之特點 港資：新鴻基、和黃、新世界 上市公司：萬科、金地、中海外、招商 民營：珠江投資、星河灣、京基、鴻榮源、星河地產(chǎn)、SOHO中國等等 國企：長城地產(chǎn)、上海綠地、 外資：荷蘭 ING（上海西郊網(wǎng)球俱樂部項目）、凱德置地 78 四、 策劃和房地產(chǎn)策劃 策劃？ 概念！ 定位！ 產(chǎn)品！ 推廣！ 促銷！ 做局？ 威逼利誘！ 79 收集市場 需求 產(chǎn)品設(shè)計 傳播方案 銷 售 完全銷售 推廣實踐 傳播修正 80 81 策劃的定義及含義 Marketing is the process of planning and executing the conception, pricing, promotion, and distribution of ideas, goods, and services to create exchanges that satisfy individual and anizational goals. 策劃即營銷（ MARKETING） , 美國市場營銷協(xié)會對營銷所下的定義 : 營銷是計劃和執(zhí)行關(guān)于商品、服務(wù)和創(chuàng)意的觀念、定價、促銷和分銷，以創(chuàng)造符合個人和組織目標(biāo)的交換的一種過程。大城市去香港招商，中型城市到廣東、深圳招攬大型、知名企業(yè)； ?土地出讓，有一次性交清地價、也有只付少量定金； ?政府官員調(diào)任，不少地產(chǎn)發(fā)展商隨之北上、南下。 REITs一般以股份公司或信托基金的形式出現(xiàn)，資金來源于發(fā)行股票，或者從金融市場融資。只需拿出很少的資金，就可以把投資效率擴(kuò)大。 42 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 ② 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) ? 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論認(rèn)為：房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。影響因素，一是廠商供應(yīng)能 力和產(chǎn)品生產(chǎn)周期，二是產(chǎn)品的生產(chǎn)成本 市場均衡 需求的數(shù)量等于供給的數(shù)量 34 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場指標(biāo) 消費者行為理論 效用 消費者決策：指消費者在既定的預(yù)算支出條件下，為使自己獲得最大的消費滿足而 做出的消費選擇。 律師 7. 消費者或買家 26 房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境及其影響因素 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)業(yè)的運行環(huán)境 主要影響因素社會環(huán)境 人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、居民思想觀念、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等金融環(huán)境 宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場發(fā)育程度等法律制度環(huán)境 與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行的法律與相關(guān)政策資源環(huán)境 土地、能源等資源約束國際環(huán)境 國際資本流動和經(jīng)濟(jì)的全球化技術(shù)環(huán)境 建筑材料、建筑施工技術(shù)和工藝、建筑設(shè)備的進(jìn)步；而更為重要的是信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用，及伴隨而來的房地產(chǎn)信息化的要求政治環(huán)境 政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性、政府及公眾對待外資的態(tài)度等經(jīng)濟(jì)環(huán)境 城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等 27 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場規(guī)模 潛在市場、有效市場及合格的有效市場、服務(wù)市場、滲透市場 潛在市場： 對某種特定商品有某種興趣的消費者。 ③ 包括：寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)（商場、購物中心、店 ④ 鋪）、酒店、娛樂類物業(yè)等。 25 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的參與者 1. 土地所有者或當(dāng)前使用者 2. 開發(fā)商 3. 政府及其機(jī)構(gòu) 4. 金融機(jī)構(gòu) 5. 建筑承包商 6. 專業(yè)顧問 滲透市場： 指已經(jīng)購買了企業(yè)產(chǎn)品的消費者的集合 參見下圖 28 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場規(guī)模 有效 市場 整體市場 服務(wù) 市場 滲透市場 合格有 效市場 29 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場指標(biāo) 需求、供給與價格 需求： 消費者在某特定時期，在一定市場上，按一定價格愿意且能購買的某種商 品和勞務(wù)的數(shù)量