【正文】 銷售和出租住宅需求變化示意圖 供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有下降趨勢 需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長率快速上漲，空置率繼續(xù)下降 需求繼續(xù)上漲，開始新的建設(shè)，但需求增長比供給快，空置率仍下降，租金增長率上升 供給增長率 =需求增長率 供給（竣工）增長率超過需求，空置率上升，租金增長率仍緩慢上升 需求停止增長或以很低的速度增長，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長率開始下滑 下降 上升 需求增長加快，空置率下降，租金增長率穩(wěn)定或小步上升 46 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 ④ 房地產(chǎn)市場的投資周期 ⑤ 房地產(chǎn)自然周期與投資周期的關(guān)系 投資周期在第一、二階段初期滯后于市場自然周期的變化，其他階段則超前于市場自然周期的變化 47 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 ⑥ 房地產(chǎn)泡沫與過熱 房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴(yán)重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。只需拿出很少的資金，就可以把投資效率擴(kuò)大。流入的資金愈多，樓價就升得愈快，樓價上升又吸引更多的資金流入，令升市進(jìn)入自我完成的機(jī)制。 (2)房地產(chǎn)是傳統(tǒng)上的主要財富儲存工具，有余資的人都傾向投資地產(chǎn)。 ? 房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因是：供需因素的影響，其中以金融相關(guān)因素的變動最為關(guān)鍵；市場信息不充分，導(dǎo)致從供需兩方面調(diào)整不均衡的實踐存在時滯；生產(chǎn)者與消費者心理因素的影響；政策因素的影響；制度因素的影響等 43 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 施永青 2023年觀點 ? 房地產(chǎn)周期分為 :(1)復(fù)蘇期 (2)高漲期 (3)危機(jī)期 (4)蕭條期 ? 房地產(chǎn)市場是周期性極為明顯的市場，原因有幾個方面： (1)房地產(chǎn)的生產(chǎn)期很長，短則一兩年，長可以三五年。 42 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 ② 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) ? 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論認(rèn)為：房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。 37 二 、 房地產(chǎn)市場 地租及級差地租 地租：利用土地所獲得的超額報酬 地租 = 市場價格 – 生產(chǎn)成本 – 平均利潤 級差地租： 不同生產(chǎn)條件下生產(chǎn)出來的農(nóng)產(chǎn)品具有統(tǒng)一的市場價格，不同位置的土地因而具有不同的地租 38 城市內(nèi)不同用途的地租支付能力 二 、 房地產(chǎn)市場 地租及級差地租 距離 中心 商務(wù)區(qū) 地租支付能力 零售業(yè) 服務(wù)業(yè)、貿(mào)易和批發(fā)業(yè) 高層住宅 多層住宅 農(nóng)業(yè) 高層住宅區(qū) 多層住宅區(qū) 工業(yè) 39 二 、 房地產(chǎn)市場 地租及級差地租 同一街道上不同用途的地租支付能力 地租 距離 士多店 高檔 家具店 特色快餐店 通信 手機(jī)店 珠寶店 高級男裝店 高級女裝店 高級品牌 專賣購物廣場 時尚品牌專賣店 40 二 、 房地產(chǎn)市場 影響房地產(chǎn)價格的九大因素 房地產(chǎn)自身的因素 環(huán)境因素 人口因素 經(jīng)濟(jì)因素 社會因素 行政因素 國際因素 心理因素 其他因素 41 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 ① 房地產(chǎn)的空間市場 —— 使用功能 ② 與房地產(chǎn)的資產(chǎn)市場 —— 資產(chǎn)的投資收益功能 ③ 房地產(chǎn)的空間市場與房地產(chǎn)的資產(chǎn)市場的關(guān)系 ④ 這兩者是緊密聯(lián)系在一起的，空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率。 邊際效用遞減規(guī)律： 消費者消費后一個單位商品所獲得的效用增量小于它消 費前一個單位商品所獲得的效用增量。其取決于兩種因素，一是 商品的自然屬性可以滿足人們的某種使用的需要；二是人們在消費某種商品 時對滿足的主觀感受。影響因素，一是廠商供應(yīng)能 力和產(chǎn)品生產(chǎn)周期，二是產(chǎn)品的生產(chǎn)成本 市場均衡 需求的數(shù)量等于供給的數(shù)量 34 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場指標(biāo) 消費者行為理論 效用 消費者決策：指消費者在既定的預(yù)算支出條件下，為使自己獲得最大的消費滿足而 做出的消費選擇。與商品本身的價格、其他商品的價格、生產(chǎn)技術(shù)的變動、生 產(chǎn)要素的價格、政府的政策以及廠商對未來的預(yù)期正相關(guān)。與消費者的偏好、收入水平、商品的價格、相關(guān)商品 （互補品、替代品）的價格、對商品未來價格的預(yù)期等有關(guān)。 服務(wù)市場： 使公司決定開拓的那部分合格的有效市場。 律師 7. 消費者或買家 26 房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境及其影響因素 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)業(yè)的運行環(huán)境 主要影響因素社會環(huán)境 人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、居民思想觀念、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等金融環(huán)境 宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場發(fā)育程度等法律制度環(huán)境 與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行的法律與相關(guān)政策資源環(huán)境 土地、能源等資源約束國際環(huán)境 國際資本流動和經(jīng)濟(jì)的全球化技術(shù)環(huán)境 建筑材料、建筑施工技術(shù)和工藝、建筑設(shè)備的進(jìn)步；而更為重要的是信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用，及伴隨而來的房地產(chǎn)信息化的要求政治環(huán)境 政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性、政府及公眾對待外資的態(tài)度等經(jīng)濟(jì)環(huán)境 城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等 27 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場規(guī)模 潛在市場、有效市場及合格的有效市場、服務(wù)市場、滲透市場 潛在市場： 對某種特定商品有某種興趣的消費者。 物業(yè)代理及估價師 建筑師 一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。 ③ 包括：寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)（商場、購物中心、店 ④ 鋪）、酒店、娛樂類物業(yè)等。1 中原地產(chǎn)二級市場 項目策劃流程 中原（中國）地產(chǎn)研究中心 2023年 11月 （試