中原地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)篇(參考版)
2025-01-07 10:36本頁(yè)面
【正文】 82 房地產(chǎn)策劃的作用 專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，能夠系統(tǒng)地引入市場(chǎng)導(dǎo)向的理念，通過對(duì)一系列市場(chǎng)資源的有效整合，促使供給和需求的有效匹配，從而提升項(xiàng)目的附加值，降低項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取獲得更好的經(jīng)濟(jì)收益。 67 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期 開發(fā)期 建造期 前期 銷售期 經(jīng)營(yíng)期 情況 (a): 銷售 (含預(yù)售 ) 68 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期 開發(fā)期 建造期 前期 運(yùn)營(yíng)期 情況 (b): 出租或營(yíng)業(yè) ,自用 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期 經(jīng)營(yíng)期 69 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) 生地、毛地和熟地 ① 生地：指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地 ② 毛地：指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地 ③ 熟地：指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上進(jìn)行房地產(chǎn) ④ 建設(shè)的土地 70 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) “三通一平”、“五通一平”與“七通一平” ? “三通一平”：路通、水通、電通和場(chǎng)地平整； ? “五通一平”：具有了道路、供水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施和條件以及場(chǎng)地平整； ? “七通一平”：具有了道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施和條件以及場(chǎng)地平整； 71 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)程序 投資機(jī)會(huì)及決策分析 前期工作： 建設(shè)階段 租售階段 交付使用及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 72 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) 投資機(jī)會(huì)及決策分析 —— 獲取符合投資收益目標(biāo)的“土地” ? 投資機(jī)會(huì)選擇 ? 決策分析 73 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) . 2 前期工作 ? 獲取土地使用權(quán) —— 《國(guó)有土地使用權(quán)證》 ? 確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可 —— 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 ?建設(shè)工程招標(biāo) ?開工申請(qǐng)與審批 —— 《建設(shè)工程施工許可證》 ?前期工作的其他環(huán)節(jié) 74 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) . 3 建設(shè)階段 ? 質(zhì)量控制 ? 進(jìn)度控制 ? 成本控制 ? 合同管理 ? 安全管理 ? 竣工驗(yàn)收 75 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) . 4 租售階段 ? 選擇物業(yè)代理 ? 確定租售方案 ? 租售的監(jiān)控 ? 簽訂買賣合同 ? 協(xié)助辦理按揭 ? 資金回收 76 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) . 4 交付使用及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 ? 選擇物業(yè)管理公司 ? 確定合理的入伙時(shí)間 ? 辦理入伙手續(xù) ?《房地產(chǎn)權(quán)證》的相關(guān)登記、轉(zhuǎn)移過戶 ? 項(xiàng)目結(jié)束 77 * 不同類型開發(fā)商之特點(diǎn) 港資：新鴻基、和黃、新世界 上市公司：萬科、金地、中海外、招商 民營(yíng)：珠江投資、星河灣、京基、鴻榮源、星河地產(chǎn)、SOHO中國(guó)等等 國(guó)企：長(zhǎng)城地產(chǎn)、上海綠地、 外資：荷蘭 ING（上海西郊網(wǎng)球俱樂部項(xiàng)目）、凱德置地 78 四、 策劃和房地產(chǎn)策劃 策劃？ 概念！ 定位！ 產(chǎn)品！ 推廣！ 促銷！ 做局？ 威逼利誘！ 79 收集市場(chǎng) 需求 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 傳播方案 銷 售 完全銷售 推廣實(shí)踐 傳播修正 80 81 策劃的定義及含義 Marketing is the process of planning and executing the conception, pricing, promotion, and distribution of ideas, goods, and services to create exchanges that satisfy individual and anizational goals. 策劃即營(yíng)銷（ MARKETING） , 美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)對(duì)營(yíng)銷所下的定義 : 營(yíng)銷是計(jì)劃和執(zhí)行關(guān)于商品、服務(wù)和創(chuàng)意的觀念、定價(jià)、促銷和分銷，以創(chuàng)造符合個(gè)人和組織目標(biāo)的交換的一種過程。大城市去香港招商，中型城市到廣東、深圳招攬大型、知名企業(yè)； ?土地出讓，有一次性交清地價(jià)、也有只付少量定金； ?政府官員調(diào)任，不少地產(chǎn)發(fā)展商隨之北上、南下。 涉及市場(chǎng)分析、投資決策、政府法律法規(guī)政策研究、經(jīng)濟(jì)合同、資金融通、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、成本控制、項(xiàng)目管理、風(fēng)險(xiǎn)控制和管理、市場(chǎng)營(yíng)銷和資產(chǎn)管理等內(nèi)容。 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 深 圳 60 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育與深圳基本同步； ?舊城改造比較失?。? ?以出產(chǎn)郊區(qū)大盤聞名，祁福新村、麗江花園、碧桂園、奧園、星河灣等； ?產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)大手筆，領(lǐng)風(fēng)氣之先，善于創(chuàng)新； ?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； ?民營(yíng)企業(yè)是發(fā)展商中的主導(dǎo)。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金主要是預(yù)售收入、自籌資金和國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款。 REITs一般以股份公司或信托基金的形式出現(xiàn)，資金來源于發(fā)行股票，或者從金融市場(chǎng)融資。 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 52 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場(chǎng) 3. 房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備貸款與開發(fā)貸款 ? 土地儲(chǔ)備貸款：土地收購(gòu)儲(chǔ)備貸款、土地儲(chǔ)備貸款 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款：土地購(gòu)置貸款、土地開發(fā)貸款和建設(shè)貸款 4. 房地產(chǎn)抵押貸款 ? 個(gè)人住房抵押貸款，即融機(jī)構(gòu)發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款的過程構(gòu)成了抵押貸款的一級(jí)市場(chǎng)。債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，其報(bào)酬為貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。 44 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 ③ 房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期 ④ 見下頁(yè)圖 45 長(zhǎng)期平均空置率水平 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)
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