【正文】 目標(biāo)客戶對項(xiàng)目的認(rèn)同感。 為目標(biāo)買家造夢 商業(yè)物業(yè)策劃推廣首先要根據(jù)項(xiàng)目的核心優(yōu)勢發(fā)展出項(xiàng)目推廣概念，并以此為基礎(chǔ)，抓住目標(biāo)消費(fèi)群的購買心理，為買家創(chuàng)造一個美好投資夢想，造一個理想的發(fā)財(cái)之夢。魅力之城 —— 電視廣告專題片 電視廣告具有可觀性、可感性強(qiáng)；圖文并貌；音樂、人物的動感性；對客戶較有吸引力等優(yōu)點(diǎn)。 返回目錄 新創(chuàng)一派 這一點(diǎn)，有必要成為中山新創(chuàng)力在入市期將充分利用的資源。 整體傳播費(fèi)用比例及預(yù)算 中山新創(chuàng)力傳播費(fèi)用預(yù)算：項(xiàng)目總銷售額的 23% 注 ：此費(fèi)用不包括銷售現(xiàn)場的建設(shè)與裝修。所以我司強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)銷售的預(yù)熱期是開盤造勢的一部分，我司建議前期進(jìn)行少量的廣告投放，可以積累一定的客源；后期配合事件營銷逐步加大推廣力度，同時也增強(qiáng)了客戶的投資信心。 返回目錄 新創(chuàng)一派 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 總體情況分析 2023年底，中山市廣告經(jīng)營總額 22466萬元，比 2023年同期增長17%，形成了一個以三大媒體為主體，各經(jīng)營單位為補(bǔ)充的種類繁多、覆蓋面廣的一大產(chǎn)業(yè)。只有 9%的人能 從熟人那里得到樓 盤的信息。而且讀者忠 誠度高：《羊城晚報(bào)》的自費(fèi) 讀報(bào)率高達(dá) 96％，且新的讀者 群在不斷增長。 中山電視臺擁有綜合頻道、公共頻道二套電視節(jié)目，目前我臺的電視節(jié)目主頻道覆蓋中山全境和珠江三角洲大部分市縣以及香港、澳門特別行政區(qū) ,平均每天節(jié)目生產(chǎn)量為一小時三十分。中山音樂頻道由于是一個新開播的電臺，而且覆蓋范圍不大，目前還處于聽眾積累的階段?，F(xiàn)在網(wǎng)站每日點(diǎn)擊量逾 20萬人次，在中山及珠三角地區(qū)已有相當(dāng)大的影響力。東區(qū)供應(yīng)的戶型大多是 120平方米以上的三房以上產(chǎn)品，小戶型產(chǎn)品所占比例小。魅力之城 西區(qū)：小戶型旺盛 均價： 3000元 3500元 /平方米 西區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展相對城區(qū)其他地方較為緩慢，目前市場的消費(fèi)人群仍以本地首次置業(yè)者為主，以周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶為輔。南區(qū)一直以旅游、物流業(yè)、工業(yè)為主導(dǎo)，生活配套方面有所欠缺。如火炬開發(fā)區(qū)和坦洲。商業(yè)項(xiàng)目的市場定位及營銷思路完全吻合中山市場現(xiàn)狀，并正確的反映出中山商業(yè)發(fā)展的新趨勢和時代潮流。 :17:1104:17:11January 20, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 04:17:1104:17:1104:17Friday, January 20, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :17:1104:17Jan2320Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 1月 20日星期五 4時 17分 11秒 04:17:1120 January 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 , January 20, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 04:17:1104:17:1104:171/20/2023 4:17:11 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :17:1104:17Jan2320Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。魅力之城 結(jié) 束 語 感謝中山新創(chuàng)力房地產(chǎn)開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)的信任與委托，中山新創(chuàng)力 鎮(zhèn)區(qū)的樓房價格，如火炬開發(fā)區(qū)、港口、坦洲、三鄉(xiāng)等，多層住宅價格大約在18002023元之間，小高層價格大約在 24002600之間。魅力之城 南區(qū)：大開發(fā)商帶動市場 均價：接近 3000元 /平方米 南區(qū)房地產(chǎn)今年的表現(xiàn)不俗。除了石岐區(qū)周邊的土地儲備，石岐區(qū)中心地段日后的房地產(chǎn)開發(fā)更多的途徑是通過舊樓拆遷、舊樓改建為主。魅力之城 中山市城區(qū)住宅銷售現(xiàn)狀分析 東區(qū)：高檔盤為主 均價： 4000元 /平方米左右 東區(qū)越來越多高檔樓盤產(chǎn)品。中山網(wǎng)是偉大故里連通世界的網(wǎng)絡(luò)門戶，是市委市政府重要的輿論陣地，也是我市惟一擁有強(qiáng)大新聞媒體支撐的綜合性資訊網(wǎng)站。魅力之城 中山地區(qū)的電臺競爭比較緩和，中山電臺的優(yōu)勢相當(dāng)明顯。 2023年 2月 6日，為了加速廣播電視市場化、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，順應(yīng)文化體制改革的要求，由原中山人民廣播電臺、中山電視臺和中山市無線電訊號發(fā)射臺合并組建而成的中山廣播電視臺正式掛牌成立。魅力之城 羊城晚報(bào) 《羊城晚報(bào)》是華南地區(qū)最重要的晚報(bào)，連續(xù) 18年發(fā)行量逾百萬份，連續(xù) 4年全國晚報(bào)發(fā)行量排名第三，在中南地區(qū)和廣東省穩(wěn)居第一。 類 型 接觸率 主 要 媒 體 產(chǎn) 品 報(bào)紙 % 中山日報(bào)、中山商報(bào)、羊城晚報(bào)、南方都市報(bào)； 電視 % 中山電視臺、省有線電視網(wǎng)絡(luò) 電臺 % 中山廣播電臺 網(wǎng)絡(luò) % 中山房地產(chǎn)資訊網(wǎng)、中山網(wǎng) 戶外 車身廣告、路牌 郵政媒體 DM直遞 \夾報(bào) 返回目錄 新創(chuàng)一派 返回目錄 中山新創(chuàng)力 推廣主題：強(qiáng)勢進(jìn)駐，打造東區(qū)商業(yè)地標(biāo) 搶先加盟，引爆無限財(cái)富商機(jī) 媒體組合：以報(bào)廣和電視為主，短信、夾報(bào)和戶外廣告等其他形 式為輔助 返回目錄 新創(chuàng)一派 獲獎名額： 優(yōu)勝者獎勵 10000元 配合活動： 開盤當(dāng)天，現(xiàn)場舉辦大型抽獎活動。魅力之城 ? 市場預(yù)熱期： 30%； ? 開盤 /公開發(fā)售期： 50%； ? 銷售延續(xù)期： 20% 返回目錄 新創(chuàng)一派 必須適量 、 合理分配 ，達(dá)到準(zhǔn)確無誤的原則 。 創(chuàng)意，不僅僅來自于廣告的表現(xiàn)，若在媒體設(shè)計(jì)下更多的心思，所創(chuàng)造的影響與沖擊有可能發(fā)揮超常的力量。 我司建議，在 中山市主要街道、商業(yè)區(qū)、通往項(xiàng)目的主干道、候車亭、高速公路路口 有選擇地投放戶外廣告牌及燈箱廣告，造成遍地皆可見到“中山新創(chuàng)力”，形成全城為之矚目的狀態(tài)。 —— 報(bào)紙廣告 報(bào)紙廣告是本項(xiàng)目推廣過程中重要的信息載體，建議在《中山日報(bào)》、《南方都市報(bào)》、《羊城晚報(bào)中山版》等當(dāng)?shù)剌^大的報(bào)紙刊登相應(yīng)的相應(yīng)的信息，以軟稿硬稿結(jié)合的形式全方位地對有利于促進(jìn)項(xiàng)目銷售的信息進(jìn)行傳播。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 傳播主題 中山首席時尚 社區(qū)生活 MALL 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 第四階段 時間： 6月 1日至項(xiàng)目封頂 招商目標(biāo) 洽談次主力店的進(jìn)駐事宜，并在項(xiàng)目封頂前確定租賃條件，次主力商家簽署租賃合同書。 租售條件 ? 在具體招商談判中應(yīng)把握好以下幾個要點(diǎn)： ? 保證項(xiàng)目目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)； ? 租售方式為商場二至三層整體出租； ? 以優(yōu)惠折扣的招商策略吸引一級主力商家進(jìn)駐； ? 進(jìn)行有序、有效的跟進(jìn)，促進(jìn)簽約； ? 盡量滿足商家的經(jīng)營要求； ? 適當(dāng)施加壓力，快速簽約； 返回目錄 新創(chuàng)一派 返回目錄 新創(chuàng)一派 招商策略 由于中山新創(chuàng)力 魅力之城 總體招商策略 本方案涉及大大型超市 （ 百貨 ） 、 品牌專賣 、 美食街商鋪招商等多方工作 ，為保證各項(xiàng)目招商工作的順利有序地進(jìn)行 ， 總體招商策略概括為：主次分明 ，層層推進(jìn) ， 放水養(yǎng)魚 ， 以租推售 。故此，中山新創(chuàng)力 超市可接受的平均租金范圍一般在 3050元 /㎡ /月之間，與本項(xiàng)目預(yù)計(jì)相符，建議整體出租價格為首年 40元 /㎡ /月，三年后每年遞增 2%~3%；首層與 2層分租給家西式快餐、個人護(hù)理用品店，此類商家可接受租金價格相對比市場價格較低，但由于引入此類商家可提升整個區(qū)域的商業(yè)氛圍，帶旺整體的經(jīng)濟(jì)增長，可為發(fā)展商帶來長遠(yuǎn)、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入。商業(yè)項(xiàng)目租售價進(jìn)行初步推算。商業(yè)項(xiàng)目的模擬售價，并據(jù)此得出租金范圍，作為經(jīng)營收益分析的參考。商業(yè)項(xiàng)目周邊目前在售、待租物業(yè)相對集中易于在日后項(xiàng)目公開招售時形成價格比較，為此中山新創(chuàng)力 目前港口的美景花園一帶，因?yàn)橛辛耸袌龅认嚓P(guān)的配套，而且有華師附中的名校效應(yīng)，吸引了更多的開發(fā)商往港口一帶開發(fā)樓盤，大信的海岸家園也選址在東明橋下，人流量會越來越多。因?yàn)楹昊犯浇粠陆ǖ臉潜P比較多，對建材、五金的需求大，不少建材商人、五金店和一些裝修公司都聚集在這一帶，成行成市。有步行街的帶動，逢源商業(yè)街的投資前景看好。一些投資客雖有意進(jìn)入，但因?yàn)殇佄粌r格漲勢過于迅猛，擔(dān)心價格的泡沫成分。魅力之城 新商圈型 代表：大信 由于附近有京華、益華的帶動，加上附近有很多外資企業(yè)，消費(fèi)群體大多是白領(lǐng)階層，形成了一定的商業(yè)氛圍。 返回目錄 中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目主體主力店的引進(jìn)前期洽談，以及各類商家進(jìn)駐意向調(diào)查。 返回目錄 新創(chuàng)一派 商業(yè)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要是項(xiàng)目所在地附近一帶的村民、公務(wù)員、附近居住的白領(lǐng) ,大客戶，因?yàn)槭煜ぴ搮^(qū)域，且投資意識較濃是消化本項(xiàng)目的重心所在，營銷策略應(yīng)該根據(jù)這類人的購買心理、購買習(xí)慣、文化水平、購買能力制定廣告推廣計(jì)劃、活動的安排以及銷售策略。故此該客戶群多為選購首層街鋪或地鋪，購鋪預(yù)算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報(bào)率的問題。魅力之城 目標(biāo)投資、購買客戶群定位 第一類：經(jīng)濟(jì)富裕的本地村民 客戶類型 ? 周邊村民、村委干部，有穩(wěn)定收入或經(jīng)營小買賣，有投資意識； ? 經(jīng)濟(jì)富裕，具豐富積蓄，擁有一定資產(chǎn)及物業(yè)。商業(yè)項(xiàng)目在界定目標(biāo)市場時，即立足于東區(qū)目前發(fā)展?fàn)顩r，更要放眼于未來，從宏觀角度進(jìn)行市場細(xì)分，分類推廣。商業(yè)項(xiàng)目定位為滿足周邊居民日常消費(fèi)為主導(dǎo)，輻射整個中山市區(qū)， 融購物、餐飲、娛樂為一體的一站式大型綜合社區(qū)商業(yè)中心，打造中山首席的社區(qū)生活 MALL。 我司結(jié)合多年商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，秉承創(chuàng)導(dǎo)商業(yè)價值，締造商業(yè)精品的經(jīng)營理念，在本次提交的招商、銷售執(zhí)行方案中確定招商原則、銷售目標(biāo)的基礎(chǔ)上，詳細(xì)闡述了對中山新創(chuàng)力商業(yè)項(xiàng)目在各招商階段的戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)的運(yùn)用。魅力之城 前 言 招商是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，以下招商、銷售策略是針對本商業(yè)項(xiàng)目功能定位，制定出科學(xué)、合理的，可行操作性強(qiáng)的，可靈活應(yīng)變的全程執(zhí)行方案，并據(jù)此找出具體的招商對象 ,包括主力商家、品牌店、其他商家等，通過溝通、談判等一系列過程吸引商家進(jìn)駐項(xiàng)目。商業(yè)項(xiàng)目作出以下定位： 總體定位 — 我們將中山新創(chuàng)力 因此新創(chuàng)力 返回目錄 新創(chuàng)一派 購買心理分析 以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng)，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。魅力之城 總結(jié) 新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目主體以及美食街商鋪的招商功能定位及客戶定位。魅力之城 前階段的招商工作包括：中山新創(chuàng)力 爭取在過完農(nóng)歷新年后邀請客戶就項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察。魅力之城 平穩(wěn)上揚(yáng)型 代表：恒信、體育路臨街商鋪 恒信、體育路一帶的商鋪熱租還是近兩年來的事情。 返回目錄 新創(chuàng)一派 小結(jié)： 大信附近的臨街鋪位雖然人流多，但租價高，有些商戶難以承受已經(jīng)開始撤出。 小結(jié)： 步行街、逢源商業(yè)街目前都在老區(qū)，俗話說“老街旺鋪”，是消費(fèi)者比較集中的中心地段；而且在老區(qū)，土地有限，鋪位的保值、升值潛力較大。 較新的區(qū)域如宏基路一帶聚集了不少五金、建材店，從城市花園怡景閣到永怡花園，甚至延伸到起灣道，不少樓