【正文】 售預(yù)算的準(zhǔn)確性取決于市場(chǎng)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，怎樣準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)市場(chǎng)？ ? 預(yù)算的準(zhǔn)確性取決于基礎(chǔ)信息的完備性，需要哪些基礎(chǔ)信息？ ? 實(shí)際與預(yù)算有差異是否正常？出現(xiàn)較大差異如何處理？ 協(xié)調(diào)溝通 ? 年度預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算的協(xié)調(diào) ? 各預(yù)算指標(biāo)之間的協(xié)調(diào) ? 工程實(shí)際進(jìn)度、實(shí)際成本的變動(dòng)與預(yù)算指標(biāo)的協(xié)調(diào) ? 外部條件變化與預(yù)算的調(diào)整協(xié)調(diào) 預(yù)算文化 預(yù)算不是簡(jiǎn)單的方法，預(yù)算是一種習(xí)慣，一種文化，推行全面預(yù)算是改變小生產(chǎn)的習(xí)慣，建立適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理的要求的經(jīng)營(yíng)管理方式和觀念習(xí)慣。 ? 3）月度考核的主要指標(biāo)是：銷售指標(biāo)、工程（工作）進(jìn)度指標(biāo)、成本費(fèi)用指標(biāo)、消耗指標(biāo)、質(zhì)量指標(biāo)、安全指標(biāo)等。 預(yù)算的考核 預(yù)算的考核分兩種情況 預(yù)算指標(biāo)完成情況的考核 是與企業(yè)的績(jī)效考核可以合并在一起，因此，企業(yè)績(jī)效考核的許多指標(biāo)實(shí)際上就是預(yù)算指標(biāo)。 在收支不平衡的情況下，企業(yè)可以編制彈性預(yù)算。在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，沒(méi)有預(yù)算不開(kāi)支，杜絕一切超預(yù)算開(kāi)支的現(xiàn)象。 企業(yè)資金周轉(zhuǎn)都是從現(xiàn)金支出開(kāi)始的，現(xiàn)金支出的方向?qū)Σ粚?duì)，好不好，直接決定資金周轉(zhuǎn)的好壞 。 加強(qiáng)合同管理 ? 合同管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“三控兩管”的至關(guān)重要的一環(huán)，是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行和控制的重要手段。是依據(jù)年度預(yù)算的分季度、分月的預(yù)算指標(biāo)，結(jié)合月度實(shí)際情況編制的，用以指導(dǎo)月度的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 ? 已完成年度預(yù)算要用實(shí)際替換，并根據(jù)項(xiàng)目變化動(dòng)態(tài)，調(diào)整以后年度預(yù)算，以動(dòng)態(tài)反映項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行情況及剩余任務(wù)。 年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的確定 年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是編制年度預(yù)算的起點(diǎn)。 項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)表 序號(hào) 項(xiàng)目 總額 2023年 2023年 2023年 2023年 1 銷售收入 2 銷售成本 其中：土地成本 建造成本 3 銷售稅金及附加 4 銷售費(fèi)用 5 管理費(fèi)用 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 項(xiàng)目預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 總金額 2023 2023 2023 2023 1 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入 1 ? 項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)算 ? 也稱項(xiàng)目進(jìn)度規(guī)劃是依據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從前期開(kāi)發(fā)到項(xiàng)目施工、項(xiàng)目銷售的全過(guò)程的所有工作事項(xiàng)（任務(wù)）的工作時(shí)間（工期）、開(kāi)始和結(jié)束的起止時(shí)間，規(guī)劃編制出來(lái)。 ? 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的概算既是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)一步論證，同時(shí)也為項(xiàng)目設(shè)計(jì)部門提出的設(shè)計(jì)成本要求，即設(shè)計(jì)部門要在概算確定的建造成本和投資總額的范圍內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目的技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。 ? 項(xiàng)目整體預(yù)算按項(xiàng)目時(shí)間階段劃分，包括： 項(xiàng)目估算 項(xiàng)目概算 項(xiàng)目預(yù)算 ? 項(xiàng)目整體預(yù)算按業(yè)務(wù)管理內(nèi)容劃分，包括： 項(xiàng)目銷售預(yù)算 項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)算 項(xiàng)目成本預(yù)算 項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算 財(cái)務(wù)預(yù)算 ? 包括： 資本預(yù)算 現(xiàn)金預(yù)算 預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表 預(yù)計(jì)利潤(rùn)表 預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表 在一些企業(yè)的實(shí)踐中，通常把預(yù)算按時(shí) 間劃分成年度預(yù)算和月度預(yù)算。 ? 具體做法： ? （ 1）在明確具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況的前提下，結(jié)合市場(chǎng)定價(jià)、企業(yè)潛力和預(yù)期利潤(rùn)進(jìn)行比較，倒擠項(xiàng)目目標(biāo)成本。 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的模式 ? 房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)： ? （ 1）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，大多數(shù)項(xiàng)目跨年度，需要 23年，且涉及外部因素多。 ? 以目標(biāo)利潤(rùn)為導(dǎo)向 是以追求利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的預(yù)算模式。 統(tǒng)一思想行動(dòng) 通過(guò)預(yù)算管理，使企業(yè)各部門和全體職工明確企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的具體措施，統(tǒng)一企業(yè)全體人員的思想認(rèn)識(shí)和行動(dòng)準(zhǔn)則。 ? 全面預(yù)算是以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，全體員工參與，涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)全部?jī)?nèi)容的預(yù)算體系。 配置資源 ? 編制預(yù)算的過(guò)程是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，合理的安排人力，物力，財(cái)力，進(jìn)行綜合平衡，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)資源得到合理配置的過(guò)程。 提高資金利用效果 通過(guò)預(yù)算管理，使企業(yè)在遵循資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律的基礎(chǔ)上，合理地安排和使用資金，把企業(yè)有限的資金充分運(yùn)用好，發(fā)揮出最大的效用。 ? 以目標(biāo)成本為導(dǎo)向 ? 是以控制成本費(fèi)用為中心，追求成本優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的預(yù)算模式。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算模型的選擇 ? （ 1）對(duì)以銷售收入為核心的預(yù)算模式的選擇 ? 房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入滯后、而且不確定因素較多，使房地產(chǎn)企業(yè)很少選擇以銷售收入為核心的全面預(yù)算管理模式。 ? （ 4）依據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用預(yù)算指標(biāo)，簽訂采購(gòu)、建筑、安裝等各項(xiàng)招標(biāo)合同。 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制 房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制以項(xiàng)目為編制基礎(chǔ)，在匯總個(gè)項(xiàng)目預(yù)算的基礎(chǔ)上編制年度預(yù)算，根據(jù)年度預(yù)算的分季度、分月份指標(biāo)編制月度預(yù)算。 ? 工程建造預(yù)算詳細(xì)、具體，是簽訂工程建造合同的依據(jù)。 ? 項(xiàng)目成本預(yù)算表 項(xiàng)目成本預(yù)算表 序號(hào) 費(fèi)用項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)依據(jù) 費(fèi)率 費(fèi)用金額 1 ? 編制項(xiàng)目進(jìn)度、成本匯總表 ? 是將項(xiàng)目的成本費(fèi)用分解到構(gòu)成項(xiàng)目全過(guò)程的具體事項(xiàng)（任務(wù)）上，按照項(xiàng)目的進(jìn)度事項(xiàng)（任務(wù)）反映項(xiàng)目的成本費(fèi)用。1 材料物資款支出 2 從企業(yè)戰(zhàn)略出發(fā)，年度預(yù)算目標(biāo)不僅包括在建項(xiàng)目、還要包括預(yù)計(jì)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 ? 公司業(yè)務(wù)部門依據(jù)年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)編制年度銷售預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、籌資預(yù)算、資本預(yù)算、現(xiàn)金預(yù)算等專業(yè)預(yù)算。 全面預(yù)算執(zhí)行和控制的基本思路 ? 房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)決定了企業(yè)全面預(yù)算執(zhí)行和控制的基本思路： ? 以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體預(yù)算為主體， ? 以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制為重點(diǎn)， ? 以動(dòng)態(tài)成本控制為核心， ? 以合同管理和現(xiàn)金流量管理為手段的全面預(yù)算管理體系 。 ? ? “合約規(guī)劃”