【正文】 積蓄； 購房要求分析：關(guān)注生活享受的內(nèi)涵和質(zhì)地的同時，也關(guān)注房價 。 五、 項目整體推廣策略 根據(jù)項目的工程進(jìn)度及當(dāng)前市場的研究分析制定以下策略 （一）整合營銷基本策略 同類區(qū)域市場低成本領(lǐng)先戰(zhàn)略 品牌形象獨(dú)樹一幟 目標(biāo)群客戶封殺戰(zhàn)略 （二）項目營銷推廣策略 顧客需求迎合策略 顧客成本領(lǐng)先策略 促銷推廣策略 （三）品牌形象宣傳 以報紙媒體為核心，結(jié)合廣播電視 、戶外路牌、項目現(xiàn)場包裝 以事件營銷為主導(dǎo)的公關(guān)活動 以品牌營造為主旨的整合宣傳 六、 項目推廣執(zhí)行策略 依據(jù)工程進(jìn)度和銷 售的需要，我們將整個推廣過程分為 籌備期、預(yù)熱期 、 強(qiáng)銷期 、 續(xù)銷期、清盤期 五個階段。 備注：內(nèi)部認(rèn)購的方針：內(nèi)部認(rèn)購并存的五大作用與三大要領(lǐng) （ 1） 五大作用 從內(nèi)部認(rèn)購中獲取客戶； 通過內(nèi)部認(rèn)購活動及相關(guān)廣告宣傳讓社會了解和認(rèn)識樓盤，為項目起到初步宣傳作用； 鍛煉售樓員，為以后走向公開發(fā)售打下堅實(shí)基礎(chǔ)； 烘托氣氛：內(nèi)部認(rèn)購時，以最優(yōu)惠的價格把 房子出售給客戶，令其得到最大收益，同時聚集人氣； 檢驗(yàn)市場，從客戶的反饋中收集市場信息，調(diào)整營銷策略。陽光筱居 陽光筱居 約會花園路 報紙廣告 ，項目亮相 時間： 7 月中上旬 報媒：《大河報》正版彩 媒體支持 （１）強(qiáng)勢戶外營銷環(huán)境 戶外展板、公交站牌廣告繼續(xù)； （ 2）加強(qiáng) 項目 對外 形象 通過案場包裝、工地包裝樹立項目樹 立視覺優(yōu)勢； （ 3）電臺廣播 選擇年輕人經(jīng)常收聽的交通廣播、 、 作為宣傳的主要媒體。避免擺攤坐等顧客上門的做法，太過被動，給潛在客層 預(yù)支成就感、歸屬感 ，激發(fā)熱忱，促成銷售。 現(xiàn)代化的售樓處配備和新穎的營銷方式，亦能體現(xiàn)本案的 鄭州 地標(biāo)性建筑的特征。 活動規(guī)劃： 活動 “新生活風(fēng)向標(biāo)啟動”開工典禮，在鄭州引起轟動效應(yīng)，邀請部分市領(lǐng)導(dǎo)、媒體記者參加，新聞跟蹤報道 開工典禮策劃另案提報 活動 推出“陽光卡”的認(rèn)購，儲備意向客戶。 活動規(guī)劃： 活動 國慶節(jié)期間 ， 與片區(qū)街道辦，居委會等單位聯(lián)合開展乙肝普查活動，吸引媒體眼球，達(dá)到花小錢做大事的目的，又能樹立良好的開發(fā)商形象； 活動 正式開盤前期，舉行產(chǎn)品推介會，邀請購買意向比較強(qiáng)烈的客戶參加，由開發(fā)商的總建筑師、總工程師攜建筑設(shè)計院、園林設(shè)計院相關(guān)單位，對產(chǎn)品做詳細(xì)推介。（郵政數(shù)據(jù)庫、導(dǎo)入期前來 看房的意向客戶）； ◎ 圣誕節(jié)寄發(fā)信函，給業(yè)主以節(jié)日問候，并告知工程進(jìn)度，邀請業(yè)主及其家人前來參加“新老業(yè)主圣誕節(jié)聯(lián)誼會”。 活 動 5： 為促進(jìn)以老帶新，老客戶帶新客戶每成交一個單元，陽光卡可積分，并可獲贈貴重禮品（為凸顯項目的品質(zhì)，贈送的禮品定為家庭防盜裝置）。 業(yè)務(wù)配合： 特別加強(qiáng)與老客戶的感情交流，特別是一些比較有影響力的客戶，售樓中心舉辦的內(nèi)部活動，可邀請部分業(yè)主一起參加，挖掘他們身上的客戶資源。 活 動 1： 二 期 取得預(yù)售許可證正式開盤后，啟動“御府三號購房五重大禮 ”活動月 第一重、開盤當(dāng)日，來即送精美小禮物； 第二重、簽訂購房合同即贈送“陽光卡”一張； 業(yè)主可享受陽光卡聯(lián)盟商家提供的優(yōu)惠活動； 第三重、 “簽合同即抽大獎”活動：為了加快合同的及時簽訂，已認(rèn)購客戶在規(guī)定的時間內(nèi)，準(zhǔn)時簽訂購房合同、交齊首付款并提供齊全按揭資料，即可參 加抽獎活動，中獎率 100％； 第四重、開盤期間憑陽光卡購房，每套即優(yōu)惠人民幣 5000 元 第五重、開盤當(dāng)月，連續(xù)購買兩套或是總價超過 50 萬，再返現(xiàn) 5000 元的活動（此優(yōu)惠可以與陽光卡購房優(yōu)惠同時使用）此活動是為促進(jìn)大戶型的銷售， 活動 2： 新年 搭臺唱戲，以最具河南特色的文藝節(jié)目 （南音、講古、答嘴古、 布袋木偶戲、薌劇、潮劇 、 錦歌、竹馬戲、大車鼓舞蹈 ），親近鄭州市民，吸引受眾眼球，媒體關(guān)注， 活 動 3： “美好生活現(xiàn)在進(jìn)行時 ”主題――慶?；顒?(邀 請各級政府官員參與 )，媒體新聞及時報道 活動 4： 圣誕 2020 “ 陽光 業(yè)主狂歡酒會”－－邀請業(yè)主及親屬、朋友、意向客戶前來參加，開發(fā)商由總經(jīng)理、總工程師、總建筑師攜園林景觀設(shè)計師、監(jiān)理工程師、物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)、著名裝修設(shè)計師（最好聘請東南亞的裝修設(shè)計大師）參加。 報紙廣告： ① 開盤當(dāng)日：《大河報》、《鄭州晚報》整版彩色廣告 ② 開盤后兩個月內(nèi)，《 大河報 》基本保持在每兩周一個整版的頻率，《河南商報》一個月一次整版廣告，其它做為輔助媒體，在相應(yīng)的活動推出時可發(fā) 布活動信息。 短信平臺： 利用中國移動及聯(lián)通的手機(jī)短信，向大眾傳達(dá) 項目信息。 報紙廣告，電視報道： ※ 《大河報》： 1/2 版軟文 1 篇 內(nèi) 容： 國基地產(chǎn) 售樓中心銷售人員平時的一些內(nèi)部活動也可以邀請一些有影響力的客戶參加，促進(jìn)以他們的影響力帶來部分客戶。 （ 5）網(wǎng)絡(luò) 繼續(xù)通過網(wǎng)站、博客、 群，擴(kuò)大項目認(rèn)知度，并支持網(wǎng)絡(luò)登記購卡。 備注：御府三號二期開盤新聞發(fā)布會暨產(chǎn)品推介會（本階段重點(diǎn)） 選準(zhǔn)時機(jī) 明確目的 時間安排 計劃準(zhǔn)備 續(xù)銷期 —— 結(jié)合前期銷售狀況制定相應(yīng)的銷售策略，加大意向性客 戶的銷售力 度 ； 清盤期 —— 邀請已成交準(zhǔn)業(yè)主及意向性客戶參加 御府三號 的聯(lián)誼活動，對物業(yè) 管理 等方面提出建議，促進(jìn)銷售，達(dá)到 95%的銷售目標(biāo)。 預(yù)熱期 —— 借媒體引導(dǎo)本案露出，提高知名度，并讓目標(biāo)購買對象產(chǎn)生期盼的 潛在心理，本階段最重要點(diǎn)：在重要地點(diǎn)懸掛醒目的大型看板。 講究享受，不浪費(fèi)，時刻不忘賺錢 講究享受的同時也不浪費(fèi)。 （ 3） SP 活動宣傳 (列舉 ) 1）產(chǎn)品推階會 2） 家庭裝修設(shè)計大賽 3） 專家業(yè)主見面交流會 4） 業(yè)主圣誕酒會 目的： SP 推廣活動，志在吸引全市人民的持續(xù)關(guān)注，加強(qiáng)購買者對開發(fā)商及樓盤的信心（期樓），提升企業(yè)和產(chǎn)品的信賴度，從中開發(fā)了大批量的潛在性客戶，品牌與品牌的聯(lián)合加速 促成了“ 御府三號 ”項目的品牌地位，為后期樓盤的銷售奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)，大大減輕了發(fā)展商對銷售要求的壓力，配合少量的媒介新聞炒作，最大程度的持續(xù)性熱點(diǎn)，爭取了超值的經(jīng)濟(jì)效益，并在各項活動中穿插于之相輔助的單體或群體活動，使火焰持續(xù)燃燒?，F(xiàn)在“府”更多意義上是對“家”稱謂的敬辭，比如說：貴府、府上等，同時也 指某些國家元首辦公或者居住地方。以此吸引投資與消費(fèi) 者。 （三）銷售策略 計劃用一年的時間 ,完成 簽訂 516 套的銷售合同。 差別定價策略可 以更加合理把握住買方市場下消費(fèi)心理特征（即“一分錢，一分貨”的通俗說法），合理規(guī)避銷售障礙，做到項目銷售的均好性，合理兌現(xiàn)開發(fā)利潤目標(biāo)。 本項目啟動的比周邊的競爭樓盤較早，一期的良好銷售與科學(xué)的市場價格，迎合了市場需求也占領(lǐng)了一部本市場資源 。其中郊縣人員占 8％，市域外省域內(nèi)人員占 45％，外省人員占 8％，其它外地個人占 ％。據(jù)統(tǒng)計，全年套型面積在 90 平方米以下的住宅供應(yīng)比重較上年提高了 3 個百分點(diǎn)，銷售提高了 4個百分點(diǎn)，尤其是在 “ 國六條 ” 出臺后的下半年， 90 平方以下住宅供應(yīng)比例達(dá)到 %，增長明顯加快，且越來越受市場歡迎。 從區(qū)域結(jié)構(gòu)上看，中心城區(qū)與鄭東新區(qū)市場供應(yīng)占比 分別為 %和 %，銷售占比分別為 %和 %，房地產(chǎn)市場供求資源在新、老城區(qū)之間分配基本均衡。我市房地產(chǎn)業(yè)投資形勢較好地體現(xiàn)了國家關(guān)于控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和增幅的宏觀調(diào)控政策精神。 商品房投放結(jié)構(gòu)情況： 商業(yè)11%高層39%別墅0%辦公4%經(jīng)濟(jì)適用房6%多層39%其它1% 可以看到多層住宅和高層住宅投放的比例相同，均占 39％。其中： 107以西的市區(qū)投放 ㎡ ，較去年同期增長 ％； 107以東鄭東新區(qū)投放 萬 ㎡ ，較去年同期增 長 ％；住宅投放 ㎡ ，較去年同期增長 ％，住宅投放面積占商品房投放面積的 ％。同期，全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，其中房地產(chǎn)業(yè)投資所占比重為 %，與 2020 年（ %）基本持平。同時，市場向著中、小套型住宅供應(yīng)和銷售比例同步逐年提高，而大面積套型供求同步逐年下降的良好態(tài)勢發(fā)展。 （ 5）市場開發(fā)和需求更趨理性與成熟 ，市場接納度提高。 2020 年外地個人（鄭州市區(qū)以外人士，含郊縣市、軍人等，按公民身份證號統(tǒng)計）在鄭州市區(qū)購買商品房面積 萬平方米，占年度個人購房總量（不含單位購房面積）的比例為 %，較上年度提高了 個百分點(diǎn)。 （三）機(jī)會點(diǎn)分析 北 區(qū)建設(shè)發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的提升，隨著 北 區(qū)公眾認(rèn)知度進(jìn)一步提高，北 區(qū)房地產(chǎn)市場將迎來更大的發(fā)展 機(jī)遇 ； 2020 年 鄭州 樓市發(fā)展 穩(wěn)中有升 ， 2020 年仍保持這一趨勢， 同時相關(guān)的政府土地政策，越來越彰土地資源的稀缺， 因而， 北區(qū)的生活居住核心區(qū)的地位不斷的提升，北區(qū)的房地產(chǎn)也越來越火爆； 目前本案定位為中高檔樓盤，體量小規(guī)劃科學(xué)精致，有利于形成市場亮點(diǎn)，塑造項目差異性和獨(dú)特性。 以此策略定價，可迅速打開市場，有助于阻止競爭者的進(jìn)入，且能夠保證自身產(chǎn)品的高品質(zhì)感 （ 2）差別定價策略 即根據(jù)項目各棟樓層位置、朝向、景觀等相關(guān)影響因素的差異制定不同的價格水平；根據(jù)同一棟樓內(nèi)住宅單位的樣式、結(jié)構(gòu)、功能、朝向、景觀的差異制定不同的價格水平；根據(jù)銷售時間、工程進(jìn)度的差異制定不同的價格水平。按照項目的高、中、低住宅形式每月調(diào)整價格， 根據(jù)市場不同的波動將類型的界限進(jìn)行上下調(diào)整。其原則為“逐步走高，并留有升值空間”，強(qiáng)調(diào)投資價值。 在“府”的文化含義中，除舊時代表官吏辦理公事的地方，官府收藏文書、財務(wù)的地方外，在原來 也 代表著大官 、貴族的住宅。 2） 為本案住宅造勢 目的：把市場的注意力拉至本案住宅，突出項目形象，以本案住宅環(huán)境好，交通便利的優(yōu)點(diǎn)吸引買家。 追求回歸自然的生活 擺脫世俗的纏繞，與自然為伍，回歸內(nèi)心的純樸，韜光養(yǎng)晦，讓一切壓力歸零 ， 這是所有菁英人物的成功哲學(xué)。 d、有關(guān)風(fēng)水學(xué)的常識 ① 基本原則； ② 風(fēng)水與景觀等。 ① 平面媒體刊登系列廣告； ② 大量