【正文】 到逐步發(fā)展壯大的過程。平均面積在 40 平方米左右，總價范圍在 615 萬元之間。 5） 、過渡性居所 小戶型雖為容易居住、配套設(shè)施方便的居所，但并非長久之計，隨著年輕人結(jié)婚生子、收入水平提高等原因，這類住宅將不適應(yīng)這部分人的需求，因此小戶型住宅只能作為其過渡性的臨時居所。 小戶型狀況分析 1） 、小戶型購買人群分析 在鄭州購買小戶型的人群，有以下幾種： 單身族和年輕夫婦、長期在鄭的高級打工者、流動人員及在鄭設(shè)辦事處的公司高級管理人員、投資客等。 小戶型在鄭州分布狀況分析 通過上面對小戶型購買居住人群分析可知，小戶型業(yè)主對 社區(qū)的交通、 配套都 有較高的要求，以方便其工作、出行。前期投入市場的小戶型，多為簡單裝修，還不具備即購即住的能力； 4） 、 走向酒店式管理。 陽光地帶 （一期） 所屬區(qū)域： 金水區(qū) 物業(yè)位置： 紫荊山路與二里崗南街交匯處東 200 米 開發(fā)單位： 亨利實業(yè) 售樓電話： 66736777 、 66736888 策劃代理： 設(shè)計 單位： 上海聯(lián)筑 amp。 銀行： 建行、工行、中行、農(nóng)行 商場： 麥德龍大賣場、丹尼斯商業(yè)、思達商業(yè)連鎖、東建材＼商品大世界、集美家私城、摩配城、鄭東建材港、澳柯瑪物流園、鄭州香江物流園、三恒物流園、鋼材市場、摩托城、汽配城等近 30 家大型賣場和專業(yè)市場。是當(dāng)時旅游區(qū)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是又提 供給他們統(tǒng)一的上門管理，所以既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個人的“臨時住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形。 酒店式公寓的特點 1）、 絕對地段 位于城市商務(wù)集中區(qū)是酒店式公寓制勝的首要因素。 6） 、 投資的高回報、較高風(fēng)險性 酒店式公寓頗受投資置業(yè)者的青睞，尤其是異地置業(yè)的首選，因為此類投資對多數(shù)人來講，是有超值回報空間的。 有些商務(wù)公寓，雖然采用精裝修，部分還配有少量的家具，但整體上更顯得適合于辦公， 配套的服務(wù)機構(gòu)也多是些郵寄、打印等辦公項目。翠庭別苑、四月天雍景臺 11 層小高層 峰景上城 12 層小高層 40％ 左岸國際 15 層小高層 80％ 濱水帶圣菲城 1 16 層小高層， 2 24 層高層 60％ 北晨三期 市場策劃 報告 第 35 頁 共 66 頁 3）、價格范圍 區(qū)域在售住宅價格區(qū)間（元 / 平方米）20xx25003000350040004500清清佳苑 茵悅之聲 錦繡匯城中方園 酷特區(qū) 四月天峰景上城 左岸國際圣菲城 4）、均價分布 區(qū)域在售住宅均價（元 / 平方米）1000150020xx2500300035004000清清佳苑 茵悅之聲 錦繡匯城中方園 酷特區(qū) 四月天峰景上城 左岸國際圣菲城 小結(jié)： ? 項目訴求上主要包括：公園（ 東風(fēng)渠濱河公園、森林公園 ） 、陳寨花卉市場 、地段 交通 （ 北環(huán) 、 文化 路 、花園路等）、生活配套、 47 中等； ? 從 整體 銷售價格上看，除了 沿東風(fēng)路的 項目和帶裝修的小戶型 外，其余項目均價在 2500～ 3100 元 /㎡ 之間，均價在 2700～ 2800 元 /㎡之間； ? 帶裝修的小戶型，裝修額基本在 200～ 300 元 /㎡之間，有的還送全套家電； 北晨三期 市場策劃 報告 第 36 頁 共 66 頁 ? 從銷售情況上看，整體銷售情況 都較 好 ，這反映了本區(qū)域的市場認可度和購買力，也反映出了鄭州目前房地產(chǎn)的健康發(fā)展態(tài)勢 。 金裝修 以 2 層整體出售居多 ，單店面積較大，大部分在 120 ㎡以上； ? 價格方面， 大多項目 一、二層連賣 在 6000～ 7000 元 /㎡左右 ，考慮到目前周邊店面的租金情況，這個價格還是比較合理的 ； ? 由于體量較小， 經(jīng)營方面無明顯的主題定位； ? 目前周邊的租金大約在 4050(元 /㎡ /月 )。 清清佳苑 16 層小高層 90％ 茵悅之聲 11 層小高層 90％ 錦繡匯城 12 層小高層 70％ 中方園 二、 區(qū)域在售項目分析 區(qū)域內(nèi)在售項目有住宅、寫字樓、底商等，以下就住宅作重點 分析： 住宅： 該區(qū)域目前有多個在售項目，主要有： 思念 而酒店式公寓的消費群多 是高級白領(lǐng)、經(jīng)理和總裁等，物業(yè)由星級酒店或有酒店背景的物業(yè)公司管理。 3） 、 戶型多樣 酒店式公寓的 戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求； 4） 、 配套齊全 裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè) 備 和電器。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺。 車庫情況 停車位 ： 6600 平方米數(shù)百個停車位 車庫價格： 廣告語： CBD 門戶，商住雙贏空間；尊崇生活從此開始。 自由派 物業(yè)名稱： 東郡 北晨三期 市場策劃 報告 第 25 頁 共 66 頁 2）、 紫荊 隨著小戶型投放量的加大，競爭會 更加激烈，要想在競爭中取得勝利，對產(chǎn)品品質(zhì)的提升是其根本的一步； 3） 、 裝修檔次將有進一步的提升。小戶型精裝修的平均價在 3000元 /平方米，高于 20xx年鄭州市所有住宅類均價 2619 元 /平方米。四是通風(fēng)、采光不好。要求處于商務(wù)中心的輻射地帶，配套設(shè)施齊全、 交通便捷、商務(wù)辦公方便。 2） 、總價低、首付少、月供低 由于小戶型面積相比較小，在同樣或稍高的價格條件下，房屋的總價較低。目前， 鄭 州房價在國內(nèi)尚處于二線城市之列，房價指數(shù)泡沫較小，七部委國八條對鄭州房地產(chǎn)市場影響不大，隨著經(jīng)濟不斷增長，城市化水平穩(wěn)步提高、流動人口增長、以及國家對個稅政策的調(diào)整和人民生活水平的不斷提升，將對住宅形成巨大需求，鄭州房地產(chǎn)現(xiàn)正處在厚積薄發(fā)的時期，前景樂觀。 鄭東新區(qū) CBD 高層均價達到 4000 元 /平方米，投資性人群或者商務(wù)生意人士很有吸引力；鄭東新區(qū)的幾個新型社區(qū)，從規(guī)劃到建筑材料到配套，堪稱鄭州 居住的示范區(qū)， 其銷售均價 遠遠高于全市平均水平，適合社會新銳人士、中產(chǎn)階級和省外一些購房者等。該區(qū)域已經(jīng)形成了幾個商業(yè)圈，第一是火車站商圈，這個具有批發(fā)市場性質(zhì)的商業(yè)圈，以銀基商貿(mào)城為主體，世貿(mào)商城、錦榮商貿(mào)城、恒泰服飾廣場、鄭州小商品城、鄭州新天地等為輔助 ； 第二則是二七商圈，有幾大老商場和金博大、正弘國際名店、光彩市場、百年德化 風(fēng)情購物公園新銳 ；第三商圈，是以人民路丹尼斯商場為主，周邊精品店為輔的業(yè)態(tài) ； 第四商圈，是以紫荊山商場為主，正道花園商廈為輔形成的百貨商圈 ； 四大商圈以商業(yè)街互為聯(lián)系，形成錯綜復(fù)雜的中區(qū)商業(yè)格局。過去熱衷在城郊置業(yè)的人們，在感受到郊區(qū)交通、購物、配套等諸多不便之后，也開始慢慢向都市回歸。暖氣、天然氣等市政配套齊全，房地產(chǎn)開發(fā)投資的自然環(huán)境比較好。 西區(qū)： 【區(qū)域范圍】 北晨三期 市場策劃 報告 第 15 頁 共 66 頁 鄭鐵編組站、朱屯路、嵩山路以西，隴海路以北，包括鄭州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)在內(nèi)的廣大區(qū)域 . 【區(qū)位分析】 西區(qū)作為老城區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)好，是鄭州市傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，消費者購買力較弱。隨著一些大型高檔社區(qū)的建設(shè)，東南區(qū)也涌現(xiàn)出部分高品質(zhì)樓盤，除本地附近消費者外，適合于周邊縣市的生意人或者想在都市生活的有閑一族。 【區(qū)位分析】 東南板塊位于機場組團、市中心組團 、開發(fā)區(qū)組團的交會處，是連接三大組團的紐帶。本區(qū)域的樓盤多為成熟社區(qū)，多層、小高層眾多，戶型多樣，配套齊全，又與市中心緊密相連，適合于城市新貴及周邊城市來省會鄭州發(fā)展事業(yè)的人群。 (以上數(shù)據(jù) 摘自 鄭州市房地產(chǎn)管理局 發(fā)布信息 ) 北晨三期 市場策劃 報告 第 12 頁 共 66 頁 三、 鄭州各區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀點評和發(fā)展趨勢預(yù)測 根據(jù)各不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場情況，整個鄭州市場大致可以分為 7 個區(qū)域，即： 東區(qū)： 【區(qū)域范圍】 指經(jīng)三路 — 城東路以東、貨棧街 — 珠江三路以北、中州大道（原 107 國道）以西的廣大區(qū)域。從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，鄭州市開發(fā)商手中的土地儲備正逐 漸減少，而同期鄭州土地市場上，少有供給，目前開發(fā)的土地多為開發(fā)商手中儲地，土地市場上，一方是大量的、持續(xù)增長的開發(fā)消耗存量的土地，一方是少量的土地供給，在未來一段時間內(nèi)，鄭州房地產(chǎn)市場上的土地供需矛盾即將加劇。 1） 、 開發(fā)投資增幅逐月回落 綜觀前 9 個月，鄭州房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落趨勢明顯，在宏觀調(diào)控后，尤其是七部委聯(lián)合下發(fā)的“國八條”后，逐月回落趨勢更加明朗。 旅游資源 ?? 鄭州的旅游資源比較豐富， 有軒轅黃帝故里、裴李崗文化遺址、大河村遺址、夏都陽城遺址、商城遺址等上古時期的歷史遺跡，而以黃河游覽區(qū)為主的黃河歷史文化旅游區(qū)和以少林寺、嵩山國家森林公園為主的嵩山風(fēng)景名勝區(qū)也給鄭州增添了無窮的魅力。 自然資源 ??鄭州煤礦總儲量 50 億噸，居全省第一位，耐火粘土品種齊全，儲量達 1 億噸，占全省儲量的一半；鋁土礦儲量 1 億噸，占全省的 30％，天然油石礦質(zhì)優(yōu) 良，是全國最大的油石 基地 之一。 ? 豪斯機構(gòu)同樣擁有來自新加坡、香港、臺灣等國際水準的商業(yè)策劃和管理團隊作為長期的戰(zhàn)略合作伙伴。T） —— 巴馬丹拿（ Pamp。尤其在商業(yè)地產(chǎn)方面，從項目前期的市場調(diào)研、商業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計、項目招商、營銷推廣、經(jīng)營管理等形成了一套成熟有效的商業(yè)地產(chǎn)運作模式。目前在全球擁有 82 個成員事物所，超過2300 名高級員工，在大中華區(qū)所服務(wù)的代表性項目包括上海金茂大廈、 中央電視臺新樓 等。 北晨三期 市場策劃 報告 第 5 頁 共 66 頁 在中國主要服務(wù)項目（部分） 商業(yè)代表項目 建筑面積 廈門明發(fā)商業(yè)廣場 400， 000 平方米 無錫明發(fā)商業(yè)廣場 500， 000 平方米 廣州文德路商業(yè)中心 130， 000 平方米 重慶沙坪壩商業(yè)中心 150， 000 平方米 重慶尚都國際 160， 000 平方米 廈門新時代來雅百貨 70， 000 平方米 河北遷安時代廣場 40， 000 平方米 浙江桐鄉(xiāng)商業(yè)廣場 150， 000 平方米 廈門東方巴黎廣場 170， 000 平方米 ?? 住宅代表項目 北京 DBC 加州小鎮(zhèn) 350， 000 平方米 重慶奧 林匹克花園 2500， 000 平方米 南京美麗嘉園 60， 000 平方米 南京東郊美樹苑 70， 000 平方米 廈門東方時代廣場 100， 000 平方米 東方財富廣場 100， 000 平方米 臺灣山莊 200， 000 平方米 武漢銀湖上品 550， 000 平方米 蘇州華慶別墅 180， 000 平方米 ?? 北晨三期 市場策劃 報告 第 6 頁 共 66 頁 一、 鄭州市 概況 鄭州市地處中華腹地，為河南省省會，全省政治、經(jīng)濟、文化中心，北臨黃河，西依嵩山，東、南接黃淮平原。 20xx 年，鄭州市工業(yè)增加值 億，增長 ％。 銷 售 情 況 ： 20xx 年，鄭州市共銷售商品房 40979 套，銷售面積為 萬平方米，增幅為 ％。 1 9 月 月份投放項目數(shù)量與投放面積6 0 . 7 41 2 . 4 21 8 . 0 45 2 . 52 9 . 3 27 5 . 1 13 8 . 23 4 . 4 77 8 . 8 2020