【正文】 中最大的亮點是鄭東新區(qū)，一經(jīng)面世，即對全市房地產(chǎn)業(yè)造成重大影響，占全年供應(yīng)量的 15%和銷售總量的 %，且增長速度很快，顯示出新建城區(qū)巨大的發(fā)展?jié)摿?。二七傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)聚集的大型商業(yè)，為人們購物消費、生活需求和娛樂休閑提供了便利，使得該區(qū)域的城市中心和商業(yè)中心概念更加鞏固和凸顯，商業(yè)龍頭的地位無法撼動。在郊區(qū)大盤開發(fā)漸成主流之時，城市中心開發(fā)也在逐漸升溫。區(qū)域內(nèi)自然環(huán)境優(yōu)越，綠化率和市政游園設(shè)施在整個鄭州市首屈一指。隨著帝湖花園和亞星盛世家園等大社區(qū)的日益成熟，西南區(qū)域已越來越成為置業(yè)的首選之地，周邊縣市購房者會是將來重要的置業(yè)群體。 區(qū)域項目類型以多層為主，有少量高層。 東南區(qū) ： 【區(qū)域范圍】 東南區(qū)指的是貨棧街－珠江三路以南、京廣南路以東的廣大區(qū)域（含鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）?？?HOUSE 等高端的新銳項目，不難看出，東區(qū)名盤林立。如果該規(guī)定得以強制執(zhí)行，預(yù)計鄭州市二手房市場將會受到較大影響。 3） 、 土地開發(fā)繼續(xù)增長，但增幅已有所下降 截至 9 月份，完成土地開發(fā)面積 萬平方米，增長了 倍，但增幅大幅下降。 6 月，鄭州 北晨三期 市場策劃 報告 第 8 頁 共 66 頁 調(diào)控政策開始執(zhí)行； 7 月鄭州樓市急轉(zhuǎn)直下； 8 月，因為國家政策，鄭州樓市在炎炎夏季進入“冰點” ； 進入 9 月后，種種跡象表明，鄭州市場雖然繼續(xù)觀望，但漸漸回 暖；到了 10 月，開始出現(xiàn)了量增價漲的良好勢頭，其中的小戶型表現(xiàn)突出； 11 月商品住宅銷售出現(xiàn)量升價穩(wěn)的良好態(tài)勢，尤其以高端住宅市場表現(xiàn)突出，其中別墅和高層銷售套數(shù)較上月增長分別為 111%和 56%，但同時銷售均價較上月分別下降了 5%和 8%，商品住宅整體均價為 2794 元，較上月增長 %，同比增長 %。 第一章 鄭州市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 北晨三期 市場策劃 報告 第 7 頁 共 66 頁 ? 鄭州市歷年 GDP 增幅： 20xx 年 ％、 20xx 年 ％、 20xx 年 ％、20xx 年 ％； ? 20xx 年鄭州完成國民生產(chǎn)總值為 1375 億元，同比增長 ％； ? 200 年，鄭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到了 9667 元，增長了 ％； ? 全社會固定資產(chǎn)完成 650 億元，增長 30％。 城市歷史 ??鄭州是國家歷史名城，“中國八大古都”之一，曾 5 次為都（夏、商、管、鄭、韓）， 8 代為州（隋、唐、五代、宋、金、元、明、清）。 ? 豪斯機構(gòu)擁有來自美國、新加坡、香港、臺灣的合作團隊為項目提供建筑規(guī)劃、建筑設(shè)計、園林景觀設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、物業(yè)顧問等一系列服務(wù)，以提高項目品質(zhì)。 基本服務(wù)范圍 建筑及發(fā)展顧問 ? 土地用途研究 ? 項目可行性分析 ? 項目定位及發(fā)展主題 ? 總體規(guī)劃概念、功能及配套設(shè)施規(guī)劃 ? 財務(wù)可行性分析包括功能、土地價值、工程 / 配套建設(shè)之估算，及各類資源開發(fā)、土地收益預(yù)算、資金 流程計算及分期發(fā)展 ? 項目資源整合 建筑規(guī)劃設(shè)計及環(huán)境研究 ? 總體規(guī)劃研究 ? 建筑及室內(nèi)設(shè)計研究（含項目的概念性設(shè)計、空間規(guī)劃和方案設(shè)計、室內(nèi)裝飾設(shè)計等） ? 園林景觀設(shè)計及功能規(guī)劃 ? 物料細則建議 營銷策劃及銷售代理服務(wù) ? 項目 市場調(diào)研及可行性研究 北晨三期 市場策劃 報告 第 3 頁 共 66 頁 ? 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計及工程技術(shù)相關(guān)建議 ? 投資成本預(yù)算及財務(wù)分析 ? 項目定位 策略 ? 營銷策略及項目策劃推廣 ? 項目增值建議 /評估 ? 銷售人員培訓(xùn)與管理、銷售代理執(zhí)行 物業(yè)管理 ? 物業(yè)全程顧問服務(wù) ? 物業(yè)管理實施 ? 管理運作體系建立及優(yōu)化 ? 服務(wù)設(shè)施經(jīng)營建議案 ? 社區(qū)文化營造策略 ? 物業(yè)服務(wù)盈利策略 商業(yè)物業(yè)綜合服務(wù) ? 宏觀經(jīng)濟政策研究與商業(yè)發(fā)展趨勢調(diào)研 ? 區(qū)域商業(yè)形態(tài)及消費重點、習(xí)性、需求調(diào)研分析 ? 項目總體建設(shè)方向建議 ? 項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)范、交通規(guī)劃 ? 項目商業(yè)房產(chǎn)銷售、招商方向建議方案 ? 項目商業(yè)業(yè)態(tài)細化定位 ? 平衡租售的比例設(shè)計方案規(guī)劃 ? 建筑設(shè)計方案及其各環(huán)節(jié)的綜合配合 ? 銷售推廣方式的策劃與執(zhí)行 ? 綜合招商工作的執(zhí)行 ? 商場形象規(guī)劃與品牌推廣 合作發(fā)展協(xié)助 ? 土地中介 ? 合作發(fā)展協(xié)議條款建議案 ? 招標(biāo)策略與協(xié)調(diào) 北晨三期 市場策劃 報告 第 4 頁 共 66 頁 主要合作團隊及經(jīng)營商家 合作團隊： ? 新加坡巴馬丹拿設(shè)計集團（ Pamp。 豪斯機構(gòu)已成功運作了逾 100 多項本土案例，業(yè)務(wù)范圍涵蓋中國首都北京、經(jīng)濟龍頭上海及南京 、無錫、蘇州、廈門、重慶、武漢、鄭州等重要城市，具備了豐富的實踐經(jīng)驗，形成地產(chǎn)行業(yè)最具優(yōu)勢的資源協(xié)作和關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。 ? 新加坡怡安物業(yè)管理公司（ EM） —— 新加坡怡安物業(yè)服務(wù)管理公司（ EM）是新加坡建屋局投資之專業(yè)物業(yè)管理公司。全市總面積 平方公里，其中市區(qū)面積 平方公里，中心城區(qū)建成區(qū)面積 平方公里。 商貿(mào)經(jīng)濟 ??鄭州是國務(wù)院確定的 3 個商貿(mào)中心試點城市之一，擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射全國的商品集散市場，年成交額超億元的就有30 多家。 價 格 情 況 ： 20xx 年，鄭州市商品房均價為 2616 元 /㎡，同比上漲了 13％，其中住宅均價為 2297 元 /㎡，同比上漲 9％，非住宅均價為 5984元 /㎡，同比上漲 16％，增幅較快。大上海城、百年德化、天榮建材港、元通紡織城等一系列商業(yè)地產(chǎn)項目，改變 著鄭州商業(yè)格局。 ? 三 是：市民收入水平提高、居住理念更新、投資觀念增強、支付手段多樣 促使了有效需求的持續(xù)快速增長。 東 區(qū)作為鄭州市向鄭東新區(qū)擴展的必經(jīng)區(qū)域，無論住宅項目還是商業(yè)項目，都以高端形象示人，從早期的建業(yè)城市花園、未來花園、英協(xié)花園等一批高品質(zhì)的樓盤，到現(xiàn)在的建業(yè)新天地臨近黃河和邙山兩大旅游景點，使得該板塊形成了生態(tài)優(yōu)勢、旅游資源優(yōu)勢、區(qū)域交通門戶優(yōu)勢和第一產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)優(yōu) 屬于鄭州“上風(fēng)上水”區(qū)域 .而這些優(yōu)勢催生了高檔別墅、汽配商業(yè)地產(chǎn)、普通住宅的興旺，這里已經(jīng)成為很多購房者的首選。盡管鄭州東南方向的生活、休閑、娛樂配套設(shè)施已有了較大改善，如世紀游樂園、航海體育場、高爾夫球場、網(wǎng)球運動中心 等 。這里地勢開闊，沒有工業(yè)污染，沙塵和噪聲污染小，南邊約 2 公里處就是南水北調(diào)大運河，往南約 200 米是 60 畝游樂園，嵩淮廣場、濱河公園、綠城廣場、碧沙崗公園等為該區(qū)居民提供了休閑娛樂好去處。河南省圖書館、鄭州市博物館、鄭州市科技館、河南工業(yè)大學(xué)、中原工學(xué)院、外國語中學(xué)及圖書城星羅棋布，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)大學(xué)城的落成，更是加重了整個區(qū)域的科技文化氛圍。 中區(qū)： 【區(qū)域范圍】 指農(nóng)業(yè)路以南、嵩山路以東、經(jīng)三路 — 城東路以西、隴海路以北圍合而成的區(qū)域。寸 土寸金，鄭州市中心的房產(chǎn)無論是投資還是自住，都具有很高的價值，仍是居住的 優(yōu)先 地帶。新區(qū)采用組團開發(fā)的概念，把新城分為中央商務(wù)區(qū)（ CBD）中心區(qū)、副中心區(qū)、龍湖居住區(qū)、龍子湖文教區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)、高科技工業(yè)區(qū)、科技研究城、運動城等若干組團。西區(qū)目前在 一些代表性的項目推動 下，也逐漸變被動為主動 ——使不少人開始重新審視西區(qū)。 由于小戶型市場的火爆， 20xx 年被稱為小戶型年，小戶型項目開發(fā)面積全年超過 500 萬平方米，項目超過 50 個，而且大部分小戶型項目銷售業(yè)績不錯。 北晨三期 市場策劃 報告 第 20 頁 共 66 頁 3） 、 方便 居住或投資 由于小戶型總價低、首付少、月供低等特點，使小戶型比面積大的房屋更容易購買居住。 一 是單價偏高 ： 從單位面積看，絕對小戶型的土地分攤成本比大戶型高，加之墻多、管線多，這又比大戶型多了土建成本。都市領(lǐng)地 15000 400 34 紫荊陽光地帶 11000 256 3 48 左岸國際 20xx0 350 3765 清華園 SOHO 廣場 80000 1146 3070 其他 100000 5000 合計 312918 8920 由上圖表可知：目前投入市場銷售的小戶型面積將會達到 312918 平方米，套數(shù)達到 8920 套，小戶型的面積范圍在 2675 平方米之間。因為這此區(qū)域配套成熟、交通方便，投資、居住都很適宜。引入酒店式管理將會很好解決上述等問題。 主要大單位： 北晨三期 市場策劃 報告 第 26 頁 共 66 頁 3）、 e 立方 物業(yè)名稱： e 立方 所屬區(qū)域： 中原區(qū) 物業(yè)位置： 鄭州市中原中路 148 號 (市 交 巡 警二大隊對面 ) 開發(fā)單位： 河南亨業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓電話： 67663555 、 67663666 策劃代理： 設(shè)計 單位： 清華大學(xué)建筑設(shè)計研究院 企業(yè)網(wǎng)址： 無 竣工日期： 小 區(qū) 規(guī) 模 總占地面積： 總建筑面積： 30000 平方米 綠化率： 容積率： 建筑結(jié)構(gòu)： 框架結(jié)構(gòu) 項目 類型 ： 小高層住宅 銷 售 價 格 公攤 ： 25％ 最高 價： 3850 元 /平方米 高層層數(shù)： 13 層 高層起價： 2700 元 /平方米（頂層） 高層均價： 3500 元 /平方米 朝向差 價： 400 元 /平方米 層高 ： 4～ 12 層為 5 米， 底層高度為 米，上層高度為 米。 主要大單位： 總投資 20xx 億的加州工業(yè)城 車庫情況 停車位 ： 車庫價格： 廣告語： 風(fēng)景在 左，自由在右，我的生活我作主；為獨立干杯；我們的愛情城堡，2 萬元，足夠了！浪漫法蘭西風(fēng)情，歐式休閑生活樣板。隨著世界經(jīng)濟融合發(fā)展，如今已遍布全球。“高尚地段”的含義不僅僅包括靠近商務(wù)集中區(qū)，同時還意味著交通便捷、環(huán)境幽雅、周邊設(shè)施齊全等。但是，如果物業(yè)的位置不理想，風(fēng)險就較大，可能出現(xiàn)租不出去的 狀況。 北晨三期 市場策劃 報告 第 32 頁 共 66 頁 第三章 項目區(qū)域市場分析 一、 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域界定 從上面 泛的區(qū)域劃分看，本項目屬北區(qū) ，但 根據(jù)本項目的地理位置、交通條件、市場環(huán)境等因素，對本項目所需分析的區(qū)域作范圍界定，大概為：東至 花園路 （ 鄭花 公 路） ，南至 東風(fēng)路 ，西至 豐慶 路，北至 海洋 路 （國基路） ，而重點分析的應(yīng)是本范圍內(nèi)的北環(huán)沿線項目 。 清清佳苑、酷特區(qū)、峰景上城、中方園 航天商務(wù)大廈 （均價 3100 元 /㎡ ） 、河南科技市場數(shù)碼港 （均價 3700 元 /㎡ ） 等 ，而且銷售狀況都良好 ，租賃情況也相當(dāng)不錯，顯示出這帶 良 好 的 發(fā)展前景。 主要大單位： 花卉市場 、河南電視臺、 汽車配件大世界、龍門大酒。大致分析如下： 店 鋪 價格范圍 總面積 層 高 開 間 進深 清清佳苑 70008000元 /㎡ 4500 ㎡ 一層 米 二層 米 米 8～ 20 米 錦繡匯城 暫定 13000 元/㎡左右 ,買一層送一層 未定 一層 3 米 。雍景臺等沿北環(huán)及其附近的 的小高層 住宅 項目，純小戶型的 帶精裝修均價在 3000 元 /㎡ 、 3450 元 /㎡ ，不帶裝修的在 2750 元 /㎡ 左右，非小戶型的均價在 2700～ 2800 元 /㎡ 之間，價格范圍在 2500～ 3100 元 /㎡ 之間等， 整體為中檔水平。 因此，這些市場在該區(qū)域集中了大量的從業(yè)人員、客流 ； ? 此外，本區(qū)域還是鄭州市高校、中專較集中的區(qū)域，有像華北水利水電學(xué)院、省公安高等?？茖W(xué)校、鄭州伊斯蘭教經(jīng)學(xué)院、中原工學(xué)院、市廣播電視學(xué)院、河南財經(jīng)學(xué)院、省冶金建材工業(yè)學(xué)校、鄭州科技中專等上十所院校 ， 這些學(xué)校由于規(guī)模小，校園面積有限，其師生住宿問題不得不也要靠附近民宅來解決，因此，也為本區(qū)域的市場帶來了機遇； ? 另外，本區(qū)域還有 鄭州珍奇植物園、文化廣場、東風(fēng)渠濱河公園等市政休閑場所，此外，還 集中了像省電視臺、河南奧克啤酒、河南地質(zhì)勘察院、鄭州 北晨三期 市場策劃 報告 第 33 頁 共 66 頁 中法供水、在建的河南地震局等大單位； ? 但是，還要指出的是，本 片區(qū) 地屬 城鄉(xiāng)結(jié)合部，項目所在地為陳寨村范圍，為比較典型的城中村，村民大多家家有私房出租，而且租金較便宜，因此，是鄭州外來人口最集中的地方之一，環(huán)境相當(dāng)雜亂 ，對該區(qū)域項目整體檔次的提高產(chǎn)生了一定的影響，因此，在項目定位上 應(yīng)考慮到這些因素。但是，在我國相當(dāng)多的地方，包括鄭州，“酒店式公寓”更多的 是概念