【正文】 通過案場包裝、工地包裝樹立項目樹 立視覺優(yōu)勢； （ 3）電臺廣播 選擇年輕人經(jīng)常收聽的交通廣播、 、 作為宣傳的主要媒體。 強(qiáng)銷期 —— 形成開盤強(qiáng)勢頭，創(chuàng)造銷售期的第一次高潮，塑造獨特的品牌形象，創(chuàng)高銷售率的市場形象。 備注：內(nèi)部認(rèn)購的方針：內(nèi)部認(rèn)購并存的五大作用與三大要領(lǐng) （ 1） 五大作用 從內(nèi)部認(rèn)購中獲取客戶； 通過內(nèi)部認(rèn)購活動及相關(guān)廣告宣傳讓社會了解和認(rèn)識樓盤，為項目起到初步宣傳作用； 鍛煉售樓員，為以后走向公開發(fā)售打下堅實基礎(chǔ)； 烘托氣氛：內(nèi)部認(rèn)購時，以最優(yōu)惠的價格把 房子出售給客戶，令其得到最大收益，同時聚集人氣； 檢驗市場，從客戶的反饋中收集市場信息，調(diào)整營銷策略。 c、物業(yè)管理知識 ① 鄭州 市現(xiàn)行物業(yè)管理方式； ② 業(yè)主大會及管委會； ③ 業(yè)主大會的職權(quán)； ④ 物業(yè)管理公司的義務(wù)； ⑤ 物業(yè)管理中心的維修責(zé)任； ⑥ 住宅區(qū)管理服務(wù)費的收取范圍等。 五、 項目整體推廣策略 根據(jù)項目的工程進(jìn)度及當(dāng)前市場的研究分析制定以下策略 （一）整合營銷基本策略 同類區(qū)域市場低成本領(lǐng)先戰(zhàn)略 品牌形象獨樹一幟 目標(biāo)群客戶封殺戰(zhàn)略 （二）項目營銷推廣策略 顧客需求迎合策略 顧客成本領(lǐng)先策略 促銷推廣策略 （三）品牌形象宣傳 以報紙媒體為核心，結(jié)合廣播電視 、戶外路牌、項目現(xiàn)場包裝 以事件營銷為主導(dǎo)的公關(guān)活動 以品牌營造為主旨的整合宣傳 六、 項目推廣執(zhí)行策略 依據(jù)工程進(jìn)度和銷 售的需要，我們將整個推廣過程分為 籌備期、預(yù)熱期 、 強(qiáng)銷期 、 續(xù)銷期、清盤期 五個階段。特別是高素質(zhì)人群，對于安全更是重視。 （ 2）客戶群描述 地域分析：鄭州本地居民 ，周邊縣市的部分外地客群； 階層分析：商界、政界領(lǐng)導(dǎo)、中產(chǎn)階級 、 知識分子； 職業(yè)分析：銀行、保險、證券等金融機(jī)構(gòu) 及電信、水務(wù)、電業(yè)、新聞 等壟斷行業(yè)工作人員； 國營企業(yè) 中高層管理干部； 政府機(jī)關(guān) 公務(wù)員；外資企業(yè)中高級主管，私營企業(yè)主及高級管理人員；教師；律師； IT工程師；各專業(yè)工程師；設(shè)計師；自由職業(yè)者； 年齡分析： 2555 歲 ，集中在 2540 歲之間； 5．家庭結(jié)構(gòu)： 二、 三口 之家為主 ； 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)： 現(xiàn)有存款 10 萬元以上 ； 個人分析： 月 收入 2020 元以上 ，有不菲積蓄； 購房要求分析：關(guān)注生活享受的內(nèi)涵和質(zhì)地的同時，也關(guān)注房價 。 （ 2）軟性宣傳 1） 為區(qū)域造勢 通過報紙軟性文章，詳述 鄭州城市東擴(kuò)后將 為區(qū)域帶來的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、熟悉的生活環(huán)境打動買家的心 。并可通過橫幅，彩旗等工具將項目信息傳達(dá)給市場，吸引買家。 御府三號項目沿國基公司開發(fā)精品住宅的理念，御府三號社區(qū)作為迎賓大道上的高檔居住社區(qū)，倡導(dǎo)一種尊崇、現(xiàn)代、舒適和健康的生活方式。 （ 3）時間控制 銷售期分五 階段： 籌備期 預(yù)熱期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期 清盤 期 根據(jù)不同時間段及工程進(jìn)度進(jìn)行控制，確定與之的銷量和價格，并圍繞該時間段的訴求重點進(jìn)行營銷。 （ 2）價格控制 價格“低開高走”，并且分時間段，制定不斷上升的價格走勢。 一期取得預(yù)售許可證后， 90 天內(nèi)完成一期銷售任務(wù)的 30%， 180 天內(nèi)完成一期銷售任務(wù)的 60%， 365 天內(nèi)完成一期銷售任務(wù)的 80%； 主體思想：根據(jù)市場的冷熱周期與市場整體狀況，結(jié)合項目自身的牲，在合理的時機(jī)設(shè)計合理的策略，創(chuàng)造有脈沖式的市場高潮，并且保持銷 售的恒溫性。 根據(jù) 鄭州房地產(chǎn) 市場的變化和銷售情況，整體價格不 宜 做 太 大的調(diào)整，只在促銷活動期間以贈品、折扣等形式拉動銷售。 整個項目銷售完畢 ： 住宅均價 ： 3800 元 /平方米 商鋪均價 ： 暫定 車 庫： 暫定 （ 1） 樓層垂直價差 高層、小高層 住宅 以 第 六 層為基礎(chǔ)價，根據(jù)樓層不同制定不同價位，按單層作為價差層，層差系數(shù)控制在 3080 元之間。 （ 1）平衡性定價策略 即以相對等同于區(qū)域內(nèi)同類住宅項目市場平均價格入市。以“不可復(fù)制性、無可比擬性”為戰(zhàn)略高點和開發(fā)核心打造我們的產(chǎn)品價值，在市場中獨樹一幟，實現(xiàn)項目品牌和開發(fā)企業(yè)品牌的雙贏。 （二）劣勢分析 區(qū)域配套設(shè)施仍然未成熟 ； 本案 現(xiàn)在實際情況 無法與周邊大社區(qū)形成規(guī)?？?fàn)?； 工程進(jìn)度相對較慢，與產(chǎn)品推廣脫節(jié)； 體量有限帶來諸多限制，規(guī)劃設(shè)計科學(xué)合理度要求較高。 ，理性消費增長。 ，自住需求保持旺盛。另外， 2020 年下半年市區(qū)批準(zhǔn)商品住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模共 263 萬平方米，其中套型面積 90 平方米以下住房 163 萬平方米，占 62％。隨著土地的日益稀缺、土地價格的提高，傳統(tǒng)的多層住宅開發(fā)比重在下 降，而高層開發(fā)量在明顯上升，同時我市保障性住房建設(shè)力度逐步加大，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增長較快。另外，中心城區(qū)內(nèi)的五個行政區(qū)中，金水區(qū)、惠濟(jì)區(qū)供應(yīng)和銷售比例同步下降，而管城區(qū)、中原區(qū)同步上升，表明整體上我市房地產(chǎn)市場區(qū)域供求結(jié)構(gòu)較為平衡。 從面積結(jié)構(gòu)上看，不同套型面積分組的住宅市場供應(yīng)和銷售所占比例非常一致，這表明市場上各種套型的住宅供求較為平衡。其中 ，住宅供應(yīng)和銷售增長較 2020 年均大幅回升，而非住宅供應(yīng)量持續(xù)下降，有利于緩解其近兩年來的供應(yīng)過量、需求相對不足的矛盾。 （ 1）房地產(chǎn)業(yè)投資平穩(wěn)增長 2020 年全市房地產(chǎn)業(yè)累計完成 投資 億元，同比增長 %，增幅略低于 2020 年（ 38%），增長更趨平穩(wěn)。 全市商品房月度投放情況： 0204060801001202020年 2020年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 總計 分物業(yè)類型投放情況： 05010015006Q1 06Q2 06Q3 06Q4 經(jīng)濟(jì)適用房多層 別墅 高層 辦公 商業(yè) 其它 （ 2） 06 年商 品房市場銷售情況 2020年，我市共銷售各類商品房 70915 套，較去年同期增長 44%；銷售面積 萬㎡，較去年同期增長 31%；商品房銷售均價 3261元 /㎡，較去年同期增加 295元 /㎡，增幅為 %，總金額為 億元，較去年同期增長 %。 一、 2020 鄭州市房地產(chǎn)市場分析 （一）鄭州市整體市場狀況 （ 1） 2020 年商品房市場投放情況 2020年，鄭州市共投放商品房 ㎡ ，較去年同期增長 15％。 御府三號 是 北城區(qū) 的高端精品住宅項目，通過對項城房地產(chǎn)市場狀況的深入了解， 以及周邊競爭樓盤的各自宣傳重點， 對于 我們御府三號項目 來 說，整體營銷推廣的核心在于價值發(fā)現(xiàn)，在項目本身擁有的“價值”層面上進(jìn)行營銷推廣的進(jìn)展性工作，突出項目的“府”文化理念 與生活品質(zhì) ，構(gòu)建系統(tǒng)性的營銷運營模式，完成項目品牌、企業(yè)形象品牌和服務(wù)品牌的豐富 與 升華 。 備注：本表中其他部分包括：車庫、地下室和倉儲物流等物業(yè)形態(tài)，因數(shù)量較小，予以合并，下同。 全市商品房月度銷售情況： 2020年商品房供求分析 050100150200250300350400投放面積 銷售面積 別墅 其它 辦公 經(jīng)濟(jì)適 商業(yè) 多層 高層 合計 0%10%20%30%40%50%投放面積 % % % % % % %銷售面積 % % % % % % %高層 多層 商業(yè)經(jīng)濟(jì)適用房辦公 其它 別墅 (3)商品房價格走勢 0204060801001202020 年 2020 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 月均 總計 0100020203000400050002020年 2827 3010 3055 2986 3251 3305 3316 3134 3445 3439 3673 3405 3261 2020年 2609 2708 2671 2687 2716 3143 2781 2984 3042 3301 3313 3352 2966 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合計(二 )2020 鄭州市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下特征： 2020 年，我市房地產(chǎn)業(yè)在中央到地方各級政府宏觀政策指引下，在綜合調(diào)控措施作用下，整體上保持著穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢：投資平穩(wěn)增長，商品房需求旺盛、供求總量平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、市場開發(fā)及消費趨向理性、商品房空置適量、房價漲幅持續(xù)趨緩。 （ 2）市場供應(yīng)平穩(wěn)，需求旺盛，總量保持平衡 全年市區(qū)商品房累計新增供應(yīng)（新批準(zhǔn)預(yù)銷售）面積 萬平方米，同比增長 %，累計銷售 (合同備案 )面積 萬平方米，同比增長%，市場供需兩旺。主要原因是，在市場競爭日益激烈的情況下，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷加大項目前期市場調(diào)查和研究力度，根據(jù)市場需求設(shè)計和開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)經(jīng)營更加理性。其中，新區(qū)供應(yīng)和銷售占比分別較 2020 年提高了 和 個百分點，發(fā)展迅速。 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級上看，高層住宅開發(fā) 漸成主流，保障性住房建設(shè)加快。相對應(yīng)， 140 平方米以上大戶型住房銷 售速度減緩（同比下降了 9 個百分點）。據(jù)統(tǒng)計， 2020 年市區(qū)商品住宅累計銷售 萬平方米，共 63524 套，住宅套均面積 平方米，較 2020 年住宅套均面積 平方米，下降達(dá) 平方米，我市房地產(chǎn)市場受國家調(diào)整住房套型面積的政策影響，過 大的住宅套型設(shè)計迅速調(diào)整，戶型趨于經(jīng)濟(jì)適用、緊湊合理。 近五年來，外地個人在鄭購房比例持續(xù)攀升，主要是因為鄭州市城市化進(jìn)程逐步加快、城市框架拉大、投資、居住環(huán) 境不斷改善，尤其是新區(qū)建設(shè)已出形象，城市吸引力、輻射力在不斷增強(qiáng)，外來