【正文】 4, 注： 本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）。 （二）營(yíng)業(yè)稅及附加估算 根據(jù)有關(guān)稅法，本項(xiàng)目出售住宅應(yīng)按銷(xiāo)售收入的 5%交納營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的 7%交納城市維護(hù)建設(shè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的 3%交納教育附加稅，印花稅、房產(chǎn)交易費(fèi)分別按照銷(xiāo)售收入的 %估算，經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng) 33 目應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅及附加共計(jì) 萬(wàn)元；最高交納 2232 萬(wàn)元；最少交納 萬(wàn)元。 第十二章 不確定性分析 一、盈虧平衡點(diǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不 應(yīng)求使房產(chǎn)價(jià)格短時(shí)期內(nèi)不會(huì)下降，我們?nèi)∑骄涤?jì)算的收入為萬(wàn)元，項(xiàng)目投資總額為萬(wàn)元，盈虧平衡點(diǎn)為 *100%=%，即當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售達(dá)到 %時(shí)，盈虧達(dá)到平衡點(diǎn)。 項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 另外，隨著項(xiàng)目的實(shí)施，將帶動(dòng)周?chē)貐^(qū)商業(yè)及餐飲、娛樂(lè)、商業(yè)等行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，直接、間接地為社會(huì)提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。以此測(cè)算銷(xiāo)售收入： 32 多層住宅（總面積 27540 ㎡） （ 1） 27540 ㎡ 1780 元 /㎡＝ 4902 萬(wàn)元 31233 萬(wàn)元 （ 2） 27540 ㎡ 1880 元 /㎡＝ 5177 萬(wàn)元 33303 萬(wàn)元 （ 3） 27540 ㎡ 1980 元 /㎡＝ 5453 萬(wàn)元 35212 萬(wàn)元 （ 4） 27540 ㎡ 2080 元 /㎡＝ 5728 萬(wàn)元 37200 萬(wàn)元 小高層、高層住宅（總面積 77960 ㎡） （ 1） 77960 ㎡ 1880 元 /㎡＝ 14656萬(wàn)元 （ 2） 77960 ㎡ 1980 元 /㎡＝ 15436萬(wàn)元 （ 3） 77960 ㎡ 2080 元 /㎡＝ 16216萬(wàn)元 （ 4） 77960 ㎡ 2180 元 /㎡＝ 16995萬(wàn)元 商業(yè)用房（總面積 46700 ㎡） （ 1） 46700 ㎡ 2500 元 /㎡＝ 11675萬(wàn)元 （ 2） 46700 ㎡ 2700 元 /㎡＝ 12690萬(wàn)元 （ 3） 46700 ㎡ 2900 元 /㎡＝ 13543萬(wàn)元 （ 4） 46700 ㎡ 3100 元 /㎡＝ 14477萬(wàn)元 3 項(xiàng)中的（ 1）（ 2）（ 3）（ 4）加在一起247。非獨(dú)立法人的房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可參照本表使用，同時(shí)應(yīng)注意開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)資金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、 所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偂? 山東省計(jì)委、省建委、省土地局、中國(guó)人民銀行山東分行魯計(jì)投資字【 1998】 110 號(hào)“轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家計(jì)委等四部門(mén)《關(guān)于進(jìn) 20 一步加快經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》的通知” 現(xiàn)行投資估算有關(guān)規(guī)定。 19 為顧客提供社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。規(guī)范的物業(yè)管理是一個(gè)小區(qū)的現(xiàn)代化程度標(biāo)志之一。 另外，住宅樓管理機(jī)構(gòu)將加強(qiáng)物業(yè)管理，完善各項(xiàng)規(guī)章制度，定期對(duì)各類(lèi)設(shè)備、管道等進(jìn)行檢查、維修，防止跑，冒、滴漏，減少不必要的浪費(fèi)。其指導(dǎo)思想一是將可綠化的地方都綠化起來(lái)，二是強(qiáng)化小區(qū)綠化的功能性，提升綠化檔次，在充分滿足使用需求的基礎(chǔ)上給居民以美的享受。周?chē)鸁o(wú)重污染企業(yè)和污染源，環(huán)境狀況良好，本項(xiàng)目實(shí)施后，少量生活垃圾及污水經(jīng)處理后，對(duì)環(huán)境無(wú)不良影響。 六、給水、排水設(shè)計(jì) （一）用水量估算 生活用水量 本項(xiàng)目住宅總戶數(shù)為 1000 戶，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，每戶平 14 均按 ，用水定額為按 100 升 /人 /日估算，則生活用水量為： 100 1000/1000=350 立方米 /日 施用水量 350 20%=70 立方米 /日 未可見(jiàn) 用量 按 2 項(xiàng)之和的 10%計(jì)算，（ 350+70） 10%=42 立方米 /日。 四、建筑設(shè)計(jì) （一）設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 建筑單位提供的功能分配及設(shè)計(jì)要求和基礎(chǔ)資料 （二）戶型設(shè)計(jì) 戶型為經(jīng)濟(jì)適用型，采用先進(jìn)的設(shè)計(jì)思想，將整個(gè)住宅分為公共活動(dòng)區(qū)和私人活動(dòng)區(qū)，從而使動(dòng)、靜分離，同時(shí)豐富了室內(nèi)空間主體效果，該類(lèi)型采用大面積臥室、衛(wèi)生間，外露陽(yáng)臺(tái)，可 13 供各種不同的消費(fèi)群體選 擇。規(guī)劃占地面積 公頃。 通訊 電話通訊：小區(qū)敷設(shè)電話電纜、分區(qū)域安裝電話交接箱，每個(gè)單元都敷設(shè)壁嵌式電話箱，每戶室均預(yù)埋電話暗線。 （二）社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 煙臺(tái)市是全國(guó)首批十四個(gè)沿海開(kāi)放城市和中國(guó)十大商貿(mào)港口之一，是膠東經(jīng)貿(mào)、旅游及文化交流的中心區(qū) 域，與朝鮮、韓國(guó)隔海相望，地理位置優(yōu)越；城市鐵路、公路、海運(yùn)、通訊事業(yè) 10 發(fā)達(dá)，是中國(guó)對(duì)外通商的重要口岸。 氣候條件 煙臺(tái)市地處中緯度，北溫帶東亞季風(fēng)區(qū)，屬暖溫帶季風(fēng)型大陸性氣候，并具有明顯的海洋性氣候特征。 57′，北緯 36176。為開(kāi)發(fā)商本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了極大的有利因素。 （三）符合城市建設(shè)的需要 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅可以緩解市區(qū)內(nèi)的拆遷壓力，還能通過(guò)組團(tuán)內(nèi)企業(yè)的搬遷，優(yōu)化城區(qū)結(jié)構(gòu)布局，加快城市化進(jìn)程。 根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指示精神， 5 到 1998 年底，我省已基本停止了住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，煙臺(tái)市政府為了更好的貫徹國(guó)務(wù)院、省政府關(guān)于深化住房制度改革的指示精神，同時(shí)也為了更好的發(fā)展煙臺(tái)市房地產(chǎn)業(yè)，決定調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，一是逐步開(kāi)發(fā)建設(shè)一批適合于廣大雙職工低收入階層居住的住宅，以便盡快解決困難職工的住房問(wèn)題；二是建設(shè)一部分大面積，高檔次住宅，激勵(lì)社會(huì)消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 其中 ， 企業(yè)自籌 萬(wàn)元 （項(xiàng)目資本金 萬(wàn)元 ， 預(yù)售收入 萬(wàn)元） ， 銀行貸款 4000萬(wàn)元。 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元 。我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)多年以大于或相當(dāng)于 8%的高速度增長(zhǎng)，人民群眾的生活水平和消費(fèi)水平有了很大的提高，人們對(duì)住房的要求不再局限于基本居住空間的基礎(chǔ)上，對(duì)改善居住質(zhì)量的愿望強(qiáng)烈，伴隨著國(guó)家一系列促進(jìn)住房消 費(fèi)政策的出臺(tái)，極大的推動(dòng)了城市居民購(gòu)房置業(yè)， 1999年開(kāi)始的商品房熱銷(xiāo)局面一直延續(xù)到現(xiàn)在。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以質(zhì)量取勝的觀念正在逐步建立。在居民當(dāng)中取得了廣泛的認(rèn)知度。 34′ 121176?；疖?chē)直達(dá)北京、上海、濟(jì)南、青島等地，基本形成海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利條件，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 （ 5）角礫：該層進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)貫入 8 點(diǎn)次，其平均值為 擊，標(biāo)準(zhǔn)值為 。雨水經(jīng)暗渠匯集后可直接排入雨水網(wǎng)，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。建筑面積共約 萬(wàn)平方米。 在立面上，采用適宜色調(diào)的墻面和獨(dú)特風(fēng)格的房頂處理，與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。 五、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （一）設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 （二）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目住宅的結(jié)構(gòu)類(lèi)型為框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為獨(dú)立基礎(chǔ)。 15 第六章 環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目地址位于煙臺(tái)市福山區(qū)天府街中段。本項(xiàng)目在土建階段即進(jìn)行區(qū)內(nèi)的綠化規(guī)劃建設(shè)。 17 采用新型安全環(huán)保墻體材料，推廣使用新技術(shù)，新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能 降耗，保證人身安全。 第九章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 城市物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，是近幾年在住房商品化過(guò)程中出現(xiàn)的對(duì)住宅居住提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。 住戶檔案管理。 煙臺(tái)市人民政府煙政辦發(fā)【 1995】 103 號(hào)“關(guān)于實(shí)施安居工