【正文】 四交值班記錄本。 10) 在下列情況時不得交班： a) 接班人員未到崗時，應(yīng)通知上級領(lǐng)班或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后 方可進行交接班。每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。在保證人身安全的前提下，盡力控制事態(tài)發(fā)展，爭取把事故消滅在萌芽狀態(tài)。 1) 安全防火管理規(guī)定： a) 認(rèn)真執(zhí)行國家消法規(guī)，嚴(yán)格遵守物業(yè)的消防制度。 消防 水泵房 管理制度 消防水泵房是消防用水的關(guān)鍵部位。送、停電由值班人員負(fù)責(zé)完成，無關(guān)人員嚴(yán)禁入內(nèi)。 f) 嚴(yán)格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。 d) 無關(guān)人員不得借用機房鑰匙。 F. 凡外單位施工和檢修人員因工作需要進入這些工作場所時，必須憑事先辦理好的有關(guān)施工許可證、工作票和有效的臨時工作證件，到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理許可和登記手續(xù)后進入現(xiàn)場，在工作中不得隨意操作和觸動與自己工作無關(guān)的設(shè)備。 2) 項目經(jīng)理 、工程經(jīng)理、保安部經(jīng)理查看后，根據(jù)現(xiàn)場情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備進行搶修。事故處理結(jié)果應(yīng)上報 項目經(jīng)理 批示。應(yīng)由工程部組織人員緊急搶修和配合有關(guān)主管部門進行事故調(diào)查。 設(shè)備故障處理 1) 物業(yè)如發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場人員立即切斷電源，保護事故現(xiàn)場，工程部人員或使用部門應(yīng)立即通知工程部、物業(yè)部及 項目經(jīng)理 。 E. 本部門工作人員需要進入以上地點進行工作時，必須根據(jù)工作項目所規(guī)定的地點，到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理完登記手續(xù)后，在當(dāng)值人員帶領(lǐng)下進入以上場所。 b) 任何人不得私自配鑰匙。 d) 供電回路操作開關(guān)的標(biāo)志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌，非有關(guān)人員決不能動。 e) 機房內(nèi)應(yīng)遵守安全防火制度，注意消防安全。 f) 愛護消防器材，保持滅火器清潔，禁止隨意挪動、遮擋消防器材。 各設(shè)備機房、中控室值班室必須注重內(nèi)部的清潔工作，保持 XXX 大廈內(nèi)整齊，無衛(wèi)生死角。如有較大故障，值班人員無力處理時，應(yīng)立即報告上級領(lǐng)班或工程師。 12) 值班人員必須有高度的責(zé)任心，須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。 8) 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題應(yīng)要求上一班值班人員進行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 k 租戶的二次裝修應(yīng)遵循《裝修施工安全管理制度》。 當(dāng)火被撲滅或確證是誤報后： 升降機和扶手電梯。 與各部員工合作，確保各消防系統(tǒng)運作正常。 b 盡可能從消防報警系統(tǒng)主屏找出火警的樓層和警報之種類。 3) 維修工作中需要使用易燃材料時，應(yīng)特別小心。由工作負(fù)責(zé)人會同運行值班人員共同檢查，并交待檢修項目、發(fā)現(xiàn)問題 、檢修結(jié)果和存在問題，然后在工作票上注明工作終結(jié)時間，雙方簽字后方可辦理工作票終結(jié)手續(xù)。 c) 工作監(jiān)護制度。 d) 懸掛指示牌和裝設(shè)遮欄。 2) 安全技術(shù)措施 在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作時，必須完成下列保證安全的技術(shù)措施： a) 斷開電源。確因生產(chǎn)或改善服務(wù)質(zhì)量需要，應(yīng)經(jīng)所在部門經(jīng)理批準(zhǔn)，報請工程部核實，并由工程部登記注冊；各部門需架設(shè)臨時線，應(yīng)由工程部派電工安裝。應(yīng)在施工中進行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。 b) 可采用火焰試驗、活性生物試驗或使用氣體分析儀來檢測該密閉場所是否含有有害氣體。 k) 重要機房如變配電房、冷凍機房、電梯機房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非工作人員入內(nèi)。 d) 根據(jù)勞動安全規(guī)程，制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。 10) 所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程師批準(zhǔn)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實要嚴(yán)肅處理。電焊、氣焊機等配套工具一般由電、氣焊工保管。 4) 對進口備件及工具等高額的物品應(yīng)采用以舊換新的 制度。 八、 零件、耗材采購、庫存及領(lǐng)用管理 1) 常用工具 應(yīng)由倉庫管理人員管理，根據(jù)物業(yè)的耗用規(guī)律和使用情況，在保證數(shù)量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。 1) 物業(yè)設(shè)備需改裝、移裝時，對一般容易改裝、移裝的設(shè)備，由使用班組提出申請，報請部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，由工程部安排計劃進行。目標(biāo)應(yīng)詳細具體且經(jīng)過努力確實能夠達到。 e) 操作規(guī)程是否存在改善意見。匯總報表不僅能統(tǒng)計工程部在一個月中所做的總的檢修工作，也是工程部工作狀況資料的自身積累。 d) 使用消防專用電話時請注意，在與消防中心講完話后，一定要掛好電話，否則其他人無法與消防中心通話。 h) 安排一名電工盡可能到達消防水泵房，與消防中心取得聯(lián)系，根據(jù)消防中心指示要求保證消火栓泵、噴淋泵、補水泵的正常工作，必要時應(yīng)急搶修，視情況手動啟動消防設(shè)備。 f) 負(fù)責(zé)維 護中控室及周邊地帶。 消防應(yīng)急方案 1) 總則 a) 目的：本運行要點制定的目的在于 XXX大廈有關(guān)消防設(shè)備未投入自動運行時，制定在火災(zāi)狀態(tài)下的應(yīng)急操作要點，以備有關(guān)人員熟悉、掌握。管理員要注意維持 XXX 大廈各主要公共地方秩序，指導(dǎo)和協(xié)助 XXX 大廈內(nèi)人員從正確的途徑疏散。然后視情況決定是否打破就近的消防玻璃報警器，以便發(fā)出火警警報， 然后視情況運用就近的消防器材如公共地方設(shè)置的消防滅火器、消防栓、沙袋、水龍頭等盡快將火焰撲滅，或控制火勢發(fā)展，等待消防人員到來。 6) 監(jiān)控中心記錄好發(fā)現(xiàn)或接報的時間，電梯技工到場的時間、被困人員獲得解困的時間、電梯，恢復(fù)正常運作的時間。 d) 在進行防火噴淋頭檢修操作前，應(yīng)先關(guān)上有關(guān)閥門，并把有關(guān)部位的積水放開，然后才可以對噴淋頭進行操作。具體行動可參見以下指示。當(dāng)情況復(fù)雜，報請 項目經(jīng)理 協(xié)調(diào)解決。報修單由使用部門負(fù)責(zé)填寫。 G. 工作單按如下順序分列優(yōu)先安排： a) 人身安全、消防安全。 4) 工作單的流程 A. 各種請修單均應(yīng)統(tǒng)一送達工程部特設(shè)的調(diào)度員，由調(diào)度員統(tǒng)一接單。 2) 處理復(fù)雜故障 所謂復(fù)雜故障是指難于馬上解決的設(shè)備問題。一般地講，有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向物業(yè)部提出，但實踐中僅這一條還不夠。部門管理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反應(yīng)靈敏。因此，根據(jù)本物業(yè)的實際情況，我們將會建立在物業(yè) 項目經(jīng)理 領(lǐng)導(dǎo)下的工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制原則。 H. 根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時開啟和關(guān)閉，記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。要管理好這些現(xiàn)代化設(shè)備，除了需要具有較高專門技術(shù)、技能的工程技術(shù)人員和技術(shù)工人外，還必須有一套嚴(yán)格的管理方法和科學(xué)的檢修、保養(yǎng)計 劃，及細致周全的崗位責(zé)任制度。 提到工程設(shè)備管理的困難度和重要性，也必須正確地處理工程部與其他部門的關(guān)系。工程部直接運行和管理這些設(shè)備，通過設(shè)備、設(shè)施為用戶服務(wù)；是提供給客人空調(diào)、照明、通訊、消防設(shè)施等“服務(wù)產(chǎn)品”的部門。 同時，物業(yè)管理費用的工程設(shè)備維修費用及能源消耗是 最重要的開支項目；工程設(shè)備運行、維護費用的節(jié)約，直接令成本降低，提高整體管理效益。因此根據(jù)“一線”部門的意見和要求，處理并安排設(shè)備工作的事項，成為工程部工作的一個特點。 C. 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實施，運行和使用、維護和修理、改造和更新直 到報 廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟管理。 J. 緊急事件總是會遇到的，應(yīng)急搶修是對工程部技術(shù)水平、組織水平和員工質(zhì)素的重要考驗。物業(yè)設(shè)備管理工作是綜合性的、動態(tài)隨機性的管理 ,管理體制一定要精練得力。設(shè)備管理不可能象工礦企業(yè)那樣設(shè)立動力科、技安科、環(huán)保科、基建科、供應(yīng)科、生產(chǎn)計劃科等等來共同承擔(dān)設(shè)備管理中的 管理、技術(shù)和經(jīng)濟工作。任何一個部門接到報修或投訴，應(yīng)負(fù)責(zé)立即將此報修或投訴轉(zhuǎn)告物業(yè)部，由物業(yè) 部發(fā)出維修單到工程部，并記錄備案；認(rèn)為必要時可將情況向 項目經(jīng)理 報告。第三種情況最難處理，如空調(diào)運轉(zhuǎn)正常，某位客人卻偏偏說冷或熱，進行投訴，當(dāng)班員工急急忙忙趕到現(xiàn)場卻發(fā)現(xiàn)一切正常，這時候員工往往會帶點情緒，容易造成雙方不愉快。 C. 維修人員接單后準(zhǔn)備相應(yīng)工具進行 修理。 d) 一般維修。各維修班組在接到報修單后，應(yīng)根據(jù)報修內(nèi)容和重要性，填寫開工日期和估計工時，分派檢修工人檢修。在接到報修電話后，對一般故障，應(yīng)及時修理，對一時難以修復(fù)的，應(yīng)在值班日記上記錄報修時間及修理內(nèi)容，第二天由總調(diào)度安排班組檢修；在必需夜間緊急檢修而人力不足時，可向工程經(jīng)理匯報，采取應(yīng)急措施，組織人力進行搶修。包括 : a) 將電梯升高離開受浸之范圍； b) 關(guān)閉受浸區(qū)域之電掣，以防人員觸電； c) 在水蔓延的通道上擺放攔水沙包，防止水浸蔓延到其他樓層； d) 用布、沙包或其他材料塞住漏洞； e) 疏通排水地漏、排水渠； f) 用吸水機吸水； g) 其他 一切經(jīng)濟有效的措施。接報后應(yīng)記錄接報的時間、被困人員數(shù)量。 3) 如未預(yù)知的情況下 XXX 大廈突然發(fā)生停電，通知管理部應(yīng)盡快派員工到 XXX大廈各主要電梯廳及 XXX 大廈出入口維持秩序，并通知保安中心采取必要措施，嚴(yán)防有人制造混亂，混水摸魚。 b) 當(dāng)值保安主任。工程部則應(yīng)關(guān)閉有關(guān)區(qū)域的電源、將有關(guān)電梯鎖停在首層。 2) 消防中控室職責(zé) a) 消防中控室在確認(rèn)火災(zāi)發(fā)生后，除按有關(guān)規(guī)程執(zhí)行外，迅速在操作臺上操作有關(guān)消防設(shè)備，同時與工程部聯(lián)系，報告火災(zāi)發(fā)生地點、位置、火情，要求工程部迅速開啟相關(guān)消防設(shè)備。 c) 工程部人員在到達指定位置時，應(yīng)帶好通訊設(shè)備，包括對講機、消防電話或普通電話。 j) 空調(diào) /給排水領(lǐng)班負(fù)責(zé)正確指引消防隊員在院內(nèi)的消火栓接口、消防水池取水口、水泵接合器的位置，并配合消防隊工作。 b) 在地震來臨時，不可盲目亂跑，試圖離開 XXX 大廈。此時應(yīng)該引起重視和分析，并追查故障原因或檢修失職者的責(zé)任，以此提高檢修質(zhì)量和減少返修率。 h) 能源的使用情況。 d) 環(huán)保節(jié)能管理計劃。凡任意改裝、移裝設(shè)備或拆除建筑物結(jié)構(gòu)者，應(yīng)追究責(zé)任。 2) 設(shè)備采購程序見圖 。 倉庫提出常 耗器材、工 具采購 班組領(lǐng) 用填寫 領(lǐng)用單 員工填 寫耗用 量 物資采購申請單 采 購 驗收入 庫登記 設(shè)備維修器材的采購、保管和領(lǐng)用制度 設(shè)備入庫驗收單 工 程 設(shè)