【正文】 四交值班記錄本。 10) 在下列情況時(shí)不得交班： a) 接班人員未到崗時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)班或工程師，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后 方可進(jìn)行交接班。每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。在保證人身安全的前提下，盡力控制事態(tài)發(fā)展，爭(zhēng)取把事故消滅在萌芽狀態(tài)。 1) 安全防火管理規(guī)定： a) 認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家消法規(guī)，嚴(yán)格遵守物業(yè)的消防制度。 消防 水泵房 管理制度 消防水泵房是消防用水的關(guān)鍵部位。送、停電由值班人員負(fù)責(zé)完成，無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁入內(nèi)。 f) 嚴(yán)格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。 d) 無(wú)關(guān)人員不得借用機(jī)房鑰匙。 F. 凡外單位施工和檢修人員因工作需要進(jìn)入這些工作場(chǎng)所時(shí)，必須憑事先辦理好的有關(guān)施工許可證、工作票和有效的臨時(shí)工作證件，到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理許可和登記手續(xù)后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，在工作中不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無(wú)關(guān)的設(shè)備。 2) 項(xiàng)目經(jīng)理 、工程經(jīng)理、保安部經(jīng)理查看后，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備進(jìn)行搶修。事故處理結(jié)果應(yīng)上報(bào) 項(xiàng)目經(jīng)理 批示。應(yīng)由工程部組織人員緊急搶修和配合有關(guān)主管部門(mén)進(jìn)行事故調(diào)查。 設(shè)備故障處理 1) 物業(yè)如發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場(chǎng)人員立即切斷電源，保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)，工程部人員或使用部門(mén)應(yīng)立即通知工程部、物業(yè)部及 項(xiàng)目經(jīng)理 。 E. 本部門(mén)工作人員需要進(jìn)入以上地點(diǎn)進(jìn)行工作時(shí)，必須根據(jù)工作項(xiàng)目所規(guī)定的地點(diǎn)，到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理完登記手續(xù)后，在當(dāng)值人員帶領(lǐng)下進(jìn)入以上場(chǎng)所。 b) 任何人不得私自配鑰匙。 d) 供電回路操作開(kāi)關(guān)的標(biāo)志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌，非有關(guān)人員決不能動(dòng)。 e) 機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)遵守安全防火制度，注意消防安全。 f) 愛(ài)護(hù)消防器材，保持滅火器清潔，禁止隨意挪動(dòng)、遮擋消防器材。 各設(shè)備機(jī)房、中控室值班室必須注重內(nèi)部的清潔工作，保持 XXX 大廈內(nèi)整齊，無(wú)衛(wèi)生死角。如有較大故障，值班人員無(wú)力處理時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)班或工程師。 12) 值班人員必須有高度的責(zé)任心，須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。 8) 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問(wèn)題應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 k 租戶的二次裝修應(yīng)遵循《裝修施工安全管理制度》。 當(dāng)火被撲滅或確證是誤報(bào)后： 升降機(jī)和扶手電梯。 與各部員工合作，確保各消防系統(tǒng)運(yùn)作正常。 b 盡可能從消防報(bào)警系統(tǒng)主屏找出火警的樓層和警報(bào)之種類。 3) 維修工作中需要使用易燃材料時(shí)，應(yīng)特別小心。由工作負(fù)責(zé)人會(huì)同運(yùn)行值班人員共同檢查，并交待檢修項(xiàng)目、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 、檢修結(jié)果和存在問(wèn)題，然后在工作票上注明工作終結(jié)時(shí)間，雙方簽字后方可辦理工作票終結(jié)手續(xù)。 c) 工作監(jiān)護(hù)制度。 d) 懸掛指示牌和裝設(shè)遮欄。 2) 安全技術(shù)措施 在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作時(shí)，必須完成下列保證安全的技術(shù)措施： a) 斷開(kāi)電源。確因生產(chǎn)或改善服務(wù)質(zhì)量需要，應(yīng)經(jīng)所在部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)，報(bào)請(qǐng)工程部核實(shí)，并由工程部登記注冊(cè)；各部門(mén)需架設(shè)臨時(shí)線，應(yīng)由工程部派電工安裝。應(yīng)在施工中進(jìn)行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。 b) 可采用火焰試驗(yàn)、活性生物試驗(yàn)或使用氣體分析儀來(lái)檢測(cè)該密閉場(chǎng)所是否含有有害氣體。 k) 重要機(jī)房如變配電房、冷凍機(jī)房、電梯機(jī)房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非工作人員入內(nèi)。 d) 根據(jù)勞動(dòng)安全規(guī)程，制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。 10) 所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程師批準(zhǔn)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。電焊、氣焊機(jī)等配套工具一般由電、氣焊工保管。 4) 對(duì)進(jìn)口備件及工具等高額的物品應(yīng)采用以舊換新的 制度。 八、 零件、耗材采購(gòu)、庫(kù)存及領(lǐng)用管理 1) 常用工具 應(yīng)由倉(cāng)庫(kù)管理人員管理，根據(jù)物業(yè)的耗用規(guī)律和使用情況，在保證數(shù)量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。 1) 物業(yè)設(shè)備需改裝、移裝時(shí)，對(duì)一般容易改裝、移裝的設(shè)備，由使用班組提出申請(qǐng)，報(bào)請(qǐng)部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)后，由工程部安排計(jì)劃進(jìn)行。目標(biāo)應(yīng)詳細(xì)具體且經(jīng)過(guò)努力確實(shí)能夠達(dá)到。 e) 操作規(guī)程是否存在改善意見(jiàn)。匯總報(bào)表不僅能統(tǒng)計(jì)工程部在一個(gè)月中所做的總的檢修工作，也是工程部工作狀況資料的自身積累。 d) 使用消防專用電話時(shí)請(qǐng)注意，在與消防中心講完話后，一定要掛好電話，否則其他人無(wú)法與消防中心通話。 h) 安排一名電工盡可能到達(dá)消防水泵房，與消防中心取得聯(lián)系，根據(jù)消防中心指示要求保證消火栓泵、噴淋泵、補(bǔ)水泵的正常工作，必要時(shí)應(yīng)急搶修，視情況手動(dòng)啟動(dòng)消防設(shè)備。 f) 負(fù)責(zé)維 護(hù)中控室及周邊地帶。 消防應(yīng)急方案 1) 總則 a) 目的：本運(yùn)行要點(diǎn)制定的目的在于 XXX大廈有關(guān)消防設(shè)備未投入自動(dòng)運(yùn)行時(shí)，制定在火災(zāi)狀態(tài)下的應(yīng)急操作要點(diǎn)，以備有關(guān)人員熟悉、掌握。管理員要注意維持 XXX 大廈各主要公共地方秩序，指導(dǎo)和協(xié)助 XXX 大廈內(nèi)人員從正確的途徑疏散。然后視情況決定是否打破就近的消防玻璃報(bào)警器，以便發(fā)出火警警報(bào)， 然后視情況運(yùn)用就近的消防器材如公共地方設(shè)置的消防滅火器、消防栓、沙袋、水龍頭等盡快將火焰撲滅，或控制火勢(shì)發(fā)展，等待消防人員到來(lái)。 6) 監(jiān)控中心記錄好發(fā)現(xiàn)或接報(bào)的時(shí)間，電梯技工到場(chǎng)的時(shí)間、被困人員獲得解困的時(shí)間、電梯，恢復(fù)正常運(yùn)作的時(shí)間。 d) 在進(jìn)行防火噴淋頭檢修操作前，應(yīng)先關(guān)上有關(guān)閥門(mén)，并把有關(guān)部位的積水放開(kāi)，然后才可以對(duì)噴淋頭進(jìn)行操作。具體行動(dòng)可參見(jiàn)以下指示。當(dāng)情況復(fù)雜，報(bào)請(qǐng) 項(xiàng)目經(jīng)理 協(xié)調(diào)解決。報(bào)修單由使用部門(mén)負(fù)責(zé)填寫(xiě)。 G. 工作單按如下順序分列優(yōu)先安排： a) 人身安全、消防安全。 4) 工作單的流程 A. 各種請(qǐng)修單均應(yīng)統(tǒng)一送達(dá)工程部特設(shè)的調(diào)度員，由調(diào)度員統(tǒng)一接單。 2) 處理復(fù)雜故障 所謂復(fù)雜故障是指難于馬上解決的設(shè)備問(wèn)題。一般地講，有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向物業(yè)部提出，但實(shí)踐中僅這一條還不夠。部門(mén)管理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反應(yīng)靈敏。因此，根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況，我們將會(huì)建立在物業(yè) 項(xiàng)目經(jīng)理 領(lǐng)導(dǎo)下的工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制原則。 H. 根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。要管理好這些現(xiàn)代化設(shè)備，除了需要具有較高專門(mén)技術(shù)、技能的工程技術(shù)人員和技術(shù)工人外，還必須有一套嚴(yán)格的管理方法和科學(xué)的檢修、保養(yǎng)計(jì) 劃，及細(xì)致周全的崗位責(zé)任制度。 提到工程設(shè)備管理的困難度和重要性，也必須正確地處理工程部與其他部門(mén)的關(guān)系。工程部直接運(yùn)行和管理這些設(shè)備，通過(guò)設(shè)備、設(shè)施為用戶服務(wù)；是提供給客人空調(diào)、照明、通訊、消防設(shè)施等“服務(wù)產(chǎn)品”的部門(mén)。 同時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)用的工程設(shè)備維修費(fèi)用及能源消耗是 最重要的開(kāi)支項(xiàng)目；工程設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用的節(jié)約，直接令成本降低，提高整體管理效益。因此根據(jù)“一線”部門(mén)的意見(jiàn)和要求，處理并安排設(shè)備工作的事項(xiàng)，成為工程部工作的一個(gè)特點(diǎn)。 C. 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施，運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直 到報(bào) 廢全過(guò)程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。 J. 緊急事件總是會(huì)遇到的，應(yīng)急搶修是對(duì)工程部技術(shù)水平、組織水平和員工質(zhì)素的重要考驗(yàn)。物業(yè)設(shè)備管理工作是綜合性的、動(dòng)態(tài)隨機(jī)性的管理 ,管理體制一定要精練得力。設(shè)備管理不可能象工礦企業(yè)那樣設(shè)立動(dòng)力科、技安科、環(huán)保科、基建科、供應(yīng)科、生產(chǎn)計(jì)劃科等等來(lái)共同承擔(dān)設(shè)備管理中的 管理、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)工作。任何一個(gè)部門(mén)接到報(bào)修或投訴，應(yīng)負(fù)責(zé)立即將此報(bào)修或投訴轉(zhuǎn)告物業(yè)部，由物業(yè) 部發(fā)出維修單到工程部，并記錄備案；認(rèn)為必要時(shí)可將情況向 項(xiàng)目經(jīng)理 報(bào)告。第三種情況最難處理，如空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，某位客人卻偏偏說(shuō)冷或熱，進(jìn)行投訴，當(dāng)班員工急急忙忙趕到現(xiàn)場(chǎng)卻發(fā)現(xiàn)一切正常，這時(shí)候員工往往會(huì)帶點(diǎn)情緒，容易造成雙方不愉快。 C. 維修人員接單后準(zhǔn)備相應(yīng)工具進(jìn)行 修理。 d) 一般維修。各維修班組在接到報(bào)修單后，應(yīng)根據(jù)報(bào)修內(nèi)容和重要性，填寫(xiě)開(kāi)工日期和估計(jì)工時(shí)，分派檢修工人檢修。在接到報(bào)修電話后，對(duì)一般故障，應(yīng)及時(shí)修理，對(duì)一時(shí)難以修復(fù)的，應(yīng)在值班日記上記錄報(bào)修時(shí)間及修理內(nèi)容，第二天由總調(diào)度安排班組檢修；在必需夜間緊急檢修而人力不足時(shí)，可向工程經(jīng)理匯報(bào)，采取應(yīng)急措施，組織人力進(jìn)行搶修。包括 : a) 將電梯升高離開(kāi)受浸之范圍； b) 關(guān)閉受浸區(qū)域之電掣，以防人員觸電； c) 在水蔓延的通道上擺放攔水沙包，防止水浸蔓延到其他樓層； d) 用布、沙包或其他材料塞住漏洞； e) 疏通排水地漏、排水渠； f) 用吸水機(jī)吸水； g) 其他 一切經(jīng)濟(jì)有效的措施。接報(bào)后應(yīng)記錄接報(bào)的時(shí)間、被困人員數(shù)量。 3) 如未預(yù)知的情況下 XXX 大廈突然發(fā)生停電，通知管理部應(yīng)盡快派員工到 XXX大廈各主要電梯廳及 XXX 大廈出入口維持秩序，并通知保安中心采取必要措施，嚴(yán)防有人制造混亂，混水摸魚(yú)。 b) 當(dāng)值保安主任。工程部則應(yīng)關(guān)閉有關(guān)區(qū)域的電源、將有關(guān)電梯鎖停在首層。 2) 消防中控室職責(zé) a) 消防中控室在確認(rèn)火災(zāi)發(fā)生后，除按有關(guān)規(guī)程執(zhí)行外，迅速在操作臺(tái)上操作有關(guān)消防設(shè)備，同時(shí)與工程部聯(lián)系，報(bào)告火災(zāi)發(fā)生地點(diǎn)、位置、火情，要求工程部迅速開(kāi)啟相關(guān)消防設(shè)備。 c) 工程部人員在到達(dá)指定位置時(shí)，應(yīng)帶好通訊設(shè)備，包括對(duì)講機(jī)、消防電話或普通電話。 j) 空調(diào) /給排水領(lǐng)班負(fù)責(zé)正確指引消防隊(duì)員在院內(nèi)的消火栓接口、消防水池取水口、水泵接合器的位置，并配合消防隊(duì)工作。 b) 在地震來(lái)臨時(shí)，不可盲目亂跑，試圖離開(kāi) XXX 大廈。此時(shí)應(yīng)該引起重視和分析，并追查故障原因或檢修失職者的責(zé)任，以此提高檢修質(zhì)量和減少返修率。 h) 能源的使用情況。 d) 環(huán)保節(jié)能管理計(jì)劃。凡任意改裝、移裝設(shè)備或拆除建筑物結(jié)構(gòu)者，應(yīng)追究責(zé)任。 2) 設(shè)備采購(gòu)程序見(jiàn)圖 。 倉(cāng)庫(kù)提出常 耗器材、工 具采購(gòu) 班組領(lǐng) 用填寫(xiě) 領(lǐng)用單 員工填 寫(xiě)耗用 量 物資采購(gòu)申請(qǐng)單 采 購(gòu) 驗(yàn)收入 庫(kù)登記 設(shè)備維修器材的采購(gòu)、保管和領(lǐng)用制度 設(shè)備入庫(kù)驗(yàn)收單 工 程 設(shè)