【正文】 用地。 隨著重慶城區(qū)北移，南部新城，大學(xué)城、輕軌、主城商務(wù)中心、外環(huán)高速、主城半小時交通、創(chuàng)建山水園林城市等工程啟動、政府將進(jìn)一步加大投資力度， 改善投資環(huán)境，使重慶成為更具吸引力、快速發(fā)展的城市。 寫字樓 :空置面積上升 2020 年重慶市商業(yè)辦公寫字樓市場整體表現(xiàn)為投資、開發(fā)量大 ,成交規(guī)模量小，總共成交約 ,寫字樓供應(yīng)增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增速 ,市場承接力有限 ,重慶寫字樓市場前景不容樂觀 . 此外 ,根據(jù)〈重慶市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（ 20202020年）〉， 58種產(chǎn)業(yè)和項目被列入限制發(fā)展的名單，其中包括高檔寫字樓、大型商場。到 2020年底全區(qū)總?cè)丝跒?，其中戶籍人口 萬人，是重慶南部新城，汽摩生產(chǎn)基地和物資集散中心 ，同時是重慶實施主城中心 “退二進(jìn)三 ”產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整和高校搬遷，擴建的主要地方。通過魚洞長江大橋、內(nèi)外環(huán)高速、輕軌、渝南大道公路構(gòu)成交通主骨架。物業(yè)類型－－小高層、高層。 □ 外出務(wù)工回鄉(xiāng)置業(yè)。 3 主體結(jié)構(gòu) 2020． 112020． 9 2020． 42020． 5 安裝工程 2020． 72020． 12 2020． 52020． 9 室外裝修 2020． 92020． 12 2020． 52020． 10 室外配套及綠化 2020． 102020． 12 2020． 72020． 12 竣工驗收 2020． 1 2020． 1 項目建設(shè)合計 2020． 82020． 1 銷售期安排 根據(jù)同類項目的一般銷售時間安排，確定本項目各期銷售時間為： 預(yù)計項目一期于 2020 年 1 月開始正式對外分開發(fā)售，然后根據(jù)二期建設(shè)進(jìn)度分期推出，估計于 2020 年底項目住宅銷售率達(dá) 85%、商業(yè)銷售率 70%，車庫銷售率 30%。 建安工程費 包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、環(huán)境、綠化、市政 等，共計 25980萬元。 資金籌借計劃 項目總投資 萬元 ,經(jīng)測算需投入資金包括自籌資金、銀行借款、銷售收入。 項目尚有可售住宅建筑面積 20200 平方米、商業(yè) 6000 平方米， 地下車庫 10500 平方米可在后期銷售或出租帶來收益。 動態(tài)投資回收期 經(jīng)測算，項目基本方案的動態(tài)投資回收期： 年 (即項目從 2020 年上半年開始計算 ,2020年下半年可收回全部投資 )。 以下為兩種最不利情況的測算結(jié)果： 表 16：敏感性分析 因素變化 測算結(jié)果 基本方案 稅后利潤（萬元） 稅后成本利潤率 % 凈現(xiàn)值（萬元） 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期 當(dāng)售價收入下降 5% 稅后利潤（萬元） 稅后成本利潤率 % 凈現(xiàn)值（萬元） 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期 當(dāng)開發(fā)成本上升 5% 稅后利潤（萬元） 稅后成本利潤率 % 凈現(xiàn)值（萬元） 內(nèi)部收益率 4% 動態(tài)投資回收期 經(jīng)測算可知： 本項目的銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目郊益會產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動對項目郊益影響較大。 十一、 結(jié)論 項目及市場條件 該片區(qū)屬魚洞城區(qū)中心型片區(qū)，綜合居住環(huán)境指數(shù)高。項目敏感性分析表明，項目自身抗風(fēng)險能力較強。 經(jīng)測算，項目按設(shè)定的售價，當(dāng)住宅銷售率達(dá) 820%、商業(yè)銷售率達(dá)68%，車庫銷售率 16%時 ,項目可保本。 10． 3 貸款償還期測算 結(jié)合項目需資金來源及運用分析，按在 2020年至 2020年下半年共貸20， 000 萬元計算，項目至 2020 年底可償還全部貸款，貸款償還期為 3年。 9． 2 項目敏感性分析 我門對銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測算。當(dāng) IRR 大于基準(zhǔn)收益時，測認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 項目各期的銷售收入、銷售稅金測算具體見附表 3：《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》。 銷售費用 指項目銷售過程 中發(fā)生的各項費用，主要包括營銷、廣告、代理費等，根據(jù)重慶市一般項目的情況按每平方米 40 元計算，共 960 萬元，此項費用隨銷售收入發(fā)生。 巴南區(qū)人民政府確定的土地成本為 70萬 /畝，總額為 ，樓面地價為 ㎡，土地出讓金是根據(jù)重慶市土地分等級確定的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)計算的，市、區(qū)政府收取的土地出讓金及其他稅費共計，樓面地價為 ㎡。建設(shè)工程從 2020年 3月至 2020年 2月 ,共需 3年時間 :項目于 2020年 8月正式開工。 項目的戶型配比如下表所示： 戶 型 面積（㎡） 戶 數(shù) 所占比例 1房 2廳 40～ 60 300 15% 2房 2廳 70～ 85 600 30% 3房 2廳 90～ 120 900 45% 4房 2廳 120～ 150 200 10% 合 計 2000 % 商業(yè)部分 項目商業(yè)部分是在巴南大道與新農(nóng)街之間打造一條精品步行街，規(guī)?？刂圃?20000平方米左右，不搞大型商業(yè)。 片區(qū)屬相對獨立的中心型片區(qū) ,是巴南房地產(chǎn)的開發(fā)熱點 ,近年來新的房地產(chǎn)項目不斷推出 ,開發(fā)較為密集 ,主要有半島康城、濱江花園、香林華府、明華 .龍洲半島、龍洲港灣、巴南印象、萬友康年 等樓盤。 2魚洞房地產(chǎn)市場 魚洞城區(qū)概況 根據(jù)魚洞城區(qū)發(fā)展規(guī)劃，該片區(qū)包括魚洞城區(qū)中心、大江工業(yè)園區(qū)、龍州新區(qū)三部分，由魚 洞街道辦事處管、政治、文化中心所在地，巴南區(qū)經(jīng)劑、政治、文化中心。 3． 5宏觀形勢對項目的借鑒 根據(jù)以上分析可知，項目開發(fā)面臨國家宏觀調(diào)控的影響，從土地供應(yīng)上，停止別墅用地出讓，適當(dāng)增加普通住宅的土地供應(yīng)，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)；而重慶從 2020 年新建住宅交易量統(tǒng)計也可以看出 ，銷售價格在 3， 000 元平方米以下的普通住宅是市場的主流，因此本項目作為中檔價位商品房，符合市場需求，受國家宏觀調(diào)整影響較小，市場前景比較樂觀。這樣分布格局體現(xiàn)了市場的需求層次，也同時與市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)相符合。 行動四、建設(shè)者大物流區(qū)、啟動保稅區(qū)建設(shè)； 行動五、推進(jìn)兩級商貿(mào)服務(wù)中心建設(shè)，完善城市服務(wù)體系； 行動六、配套建設(shè)多個大型居住區(qū)； 行動七、建立城市綜合交通運輸體系，優(yōu)先發(fā)展軌道交通； 行動八、適度超前建設(shè)市政公用設(shè)施。交樓時實測面積與原計價面積如果出現(xiàn)差異，面積誤差比正負(fù) 3%以上的，買家有權(quán)退房。根據(jù)人均 GDP 來判斷，重慶的房地產(chǎn)發(fā)展還處于起動期，但主城區(qū)的已進(jìn)入發(fā) 展期。 2020 年，房地產(chǎn)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。 三、項目投資環(huán)境及市場分析 全國房地產(chǎn)市場狀況 在 2020 年 ,我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。 2020年 3月 29日，根據(jù)有關(guān)文件和會議精神，經(jīng)過多次商談，重慶晶磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與項目責(zé)任部門重慶 市巴南區(qū)建設(shè)委員會簽訂了《重慶市巴南區(qū)糧食局片區(qū)舊城綜合改造拆遷合同》，現(xiàn)已完成項目土地公示前的一切準(zhǔn)備工作。 (項目位置圖 ,略 ) 項目用地及現(xiàn)狀 用地面積：本項目總用地面積 60025 地塊形狀：項目地塊呈坡形地勢，北高南低，依山勢呈帶形。 項目用地位巴南區(qū)魚洞城區(qū)中心，距離政府和長江僅 100 米左右，態(tài)環(huán)境較隹；項目具規(guī)模優(yōu)勢，具有可塑性；目前項目是魚洞城區(qū)中心尚存的一塊未改造的大型片區(qū)，其他項目進(jìn)入性較差，周邊工作、生活居住配套，設(shè)施齊全，交通便捷，項目具備開發(fā) 建設(shè)條件。 3. 已確定了項目用地功能劃分，本報告中不對項目定位進(jìn)行詳細(xì)分析，僅對定位進(jìn)行初步判斷。 項目發(fā)展建議 由于項目具有較好的市場環(huán)境及自身發(fā)展條件，項目經(jīng)濟效益指標(biāo)在正常范圍內(nèi)。 . 覆蓋率 ≤40% 38% 總建筑面積（㎡） 240000 計容積率建筑面積（㎡） 228198 2255000 其中：住宅（㎡） 203000 202000 商業(yè)（㎡） 23000 20000 配套（㎡） 2198 3000 含：幼兒園 1000 1100 會所及物業(yè)管理用房 1200 1270 居委會 150 180 文化活動站 200 250 老人活動站 200 社區(qū)健康服