【正文】 8層的高層住宅。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 28 無障礙設計 從以人為本的設計理念出發(fā)，充分體現(xiàn)對殘疾人的尊重和關懷，考慮老年人對使用空間的要求。也可通過這個方向進入小區(qū)，再由步行系統(tǒng)入戶。人行入口設于南側，行人可通過樓梯進入小區(qū)，過完馬路之后就可以直接進入 中央景區(qū)，可通過步行一邊欣賞景觀然后入戶。同時總體布局符合規(guī)劃 .消防 .環(huán)保 .防災 .減災等要求，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 項目建成后，將進一步提升該區(qū)域品質，成為城市新亮點。所處的地理位置良好，交通方便。 外部建設條件 給排水 本項目主要用水有生活用水和綠化用水。 地形地貌及地質條件 場地位置及地形地貌 城上城舊城改造項目位于龍騰開發(fā)區(qū)上段，赤水源大道鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 22 左側， 交通便利，市政配套設施較為完善。地勢西南高，東北低，境內最高海拔 — 場壩嘎麻山 2416 米，最低海拔 — 羅坎鳳翥 630米，多年平均氣溫 176。首期進入市場形式：預登記。 定價策略 綜合鎮(zhèn)雄縣最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預測盈利狀況，住宅整體定價策略如鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 19 下： 為了盡快使市場接受本項目，在銷售價格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。 （ 2）注重生活質素的成熟家庭。 本項目前景預測 本著尊重市場、依據(jù)科學的原則。 從近來的房地產(chǎn)市場狀況來看房價逞增長態(tài)勢 鎮(zhèn)雄人口多，截止到 20xx年底，全縣總人口達到 萬人，是云南省第一人口大縣，隨著鎮(zhèn)雄城市化進程的發(fā)展，和現(xiàn)代化 農(nóng)業(yè)的技術革新，農(nóng)村剩余勞動力也越來越多，這些剩余的勞動力人口就進入到縣城工作，他們也有購房的需要，在整個市場供不應求的情況下，鎮(zhèn)雄縣房價整體上漲是可以預期的。 第 三 章 市場分析 本項目商住社區(qū)的概念 本項目位于烏峰鎮(zhèn)新街片區(qū)天源商貿(mào)城與團包 廉租房之間，交通便利，市政配套設施齊全。 研究結論及建議 項目研究結論 （ 1）鎮(zhèn)雄經(jīng)濟建設的發(fā)展使得舊城改造迫在眉睫，與此同時鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)的快速發(fā)展，也為本項目提供了廣闊的市場前景，因而本項目一方面盡可能的改造了舊城區(qū)的環(huán)境，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟的重要組成部分，是經(jīng)濟發(fā)展的先導產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中 處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位，是經(jīng)濟發(fā)展的“寒暑表”。同時，對擴大內需，增強消費產(chǎn)鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 10 生直接影響，隨著國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，加快市政基礎設施建設，完善城市功能，擴大城市輻射能力，市政建設與國民經(jīng)濟良性互動，協(xié)調發(fā)展 經(jīng)營城市，開辟市政建設新局面 城市作為先進生產(chǎn)力發(fā)展的重要基地，作為先進文化前進的主要源泉，作為提高人居環(huán)境質量與居民生活水準的主要載體，其發(fā)展程度如何，集中反映了一個地方的綜合實力，同時也體現(xiàn)了一個地方規(guī)劃城市、經(jīng)營城市的水平。城上城片區(qū)舊城改造有利于提高和推進城鎮(zhèn)化水平。加大市政設施建設力度，完善縣城城市功能，建成鎮(zhèn)雄縣城商貿(mào)業(yè)、文化服務為主的綜合服務中心，改善居民居住環(huán)境，形成集購物、飲食、休閑、娛樂、居住五大功能的綜合商住區(qū)。 主要的經(jīng)濟技術指標 根據(jù)規(guī)劃意見，項目規(guī)劃指標其中具體為： 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 5 序號 名 稱 單位 數(shù)量 備 注 1 1 總用地面積 m2（畝） 17905 2 地上建筑面積 m2 3 總建筑面積 m2 計入容積率面積 m2 ／ 其中 住宅面積 m2 商業(yè)面積 面積 m2 公共服務設施面積 m2 其他 m2 ／ 不計容積率面積 m2 ／ 其中 容積率 ／ 綠化率 % 建筑密度 % 其他 m2 ／ 4 地下室停車位 戶 488 5 總戶數(shù) 棟 890 總投資： 萬。 鎮(zhèn)雄縣黔豐圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司此次 開發(fā)的鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目是公司的重要項目，對于整個公司都具有戰(zhàn)略性意義，其根本理念和宗旨是為客戶創(chuàng)造生活 提供高質量的住宅產(chǎn)品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值 服務社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn)城上城舊城改造項目的社會價值。公司一貫秉承 誠信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng)營理念，開拓進取，力求完善開發(fā)、管理、銷售、服務一體化的經(jīng)營格局。因此本小區(qū)的建設目標是力爭建設成為鎮(zhèn)雄縣舊城片區(qū)改造的一個標志性樓盤。市政設施嚴重損壞，嚴重存在臟、亂、差的現(xiàn)象。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 9 項目建設的必要性 推動城鎮(zhèn)化，構筑完善的縣域城市功能 根據(jù)《鎮(zhèn)雄縣縣城總體規(guī)劃》，城上城片區(qū)屬中心城區(qū)的重要組成部分。舊城區(qū)改造建設固定資產(chǎn)投資本身就對國民經(jīng)濟具有拉動作用，形成新的經(jīng)濟增長點，更是促進國民經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 11 項目的建設能帶動當?shù)仄渌嚓P行業(yè)的發(fā)展，有良好的經(jīng)濟效益 目前我國房地產(chǎn)業(yè)已形成為一個集開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務等多種經(jīng)濟活動為一體的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。本項目的建設是必要的。做好資金籌措，落實資金，保證項目順利實施。 政府支持房地產(chǎn)健康發(fā)展 十二五規(guī)劃綱要中提出，加快建設南部新城區(qū)，穩(wěn)步推進新城區(qū)開發(fā)領域，全面提升縣城品味，力爭建設一個承載能力強，輻射范圍廣、幸福指數(shù)高、生活品質高、生態(tài)環(huán)境美的縣級中心城市，上述政策將促進鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 3．建筑設計科學合理，住房戶戶前后自然通透，景觀效果佳。主要指年輕夫妻，無子女或單身人士。 （ 4）高收入者：屬于二次及以上置業(yè)的群體，高學歷、高收入，注重生活的品質與居住的質量，追求寧靜安逸的個性化純居住生 活，一般選擇按揭或分期付款，買房子，對他們而言往往是一種生活品位與生活方式的認同。 、服務配套、收費標準及有關的文件已確定 3. 銷售方式及有關的一系列法律文件已經(jīng)基本準備就鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 20 緒（除預售許可證外）。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 21 第五章 建設條件 氣候條件 鎮(zhèn)雄縣位于云南省東北部，云貴高原北 麓，在云、貴、川三省結合部，素有“雞鳴三省”之稱，全縣轄 28個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、244 個村 5323 個村民小組，總面積 3696 平方公里。而且冬春嚴重干旱，相對濕度達 84%，風災頻繁，冰雹嚴重，素有“無災不成年”之說。按照國家頒布的地震裂度區(qū)劃圖，本工程抗震裂度定為 6 度。 交通條件 項目擬開發(fā)土地位交通便利，市政配套 設施較為完善。有著交通便捷，人流量大的特點，項目周邊配套日漸完善。 總平面布局 整體規(guī)劃 根據(jù)用地特質，本案力圖達到如下設計目標 : 在總體布局上體現(xiàn)以人為本 ,將建筑功能復合化 ,建筑空 間多樣化 ,建筑形式個性化。 小區(qū)主要車行出入口分別位于本案的西側，利用城市道路與內部場地通暢連接形成環(huán)道。 人行系統(tǒng)：小區(qū)居住主要人行出入口位于本案的南側，住戶可通過景觀步梯進入小區(qū)，次入口位于設計在地塊西側。 景觀與綠化 地下室頂板設有各種有特色的小景小品，錯落點綴于其中，使建筑融于景，景又附著于建筑，兩相結合，營造更愜意的休閑環(huán)境。平面設計在滿足戶型需求的前提下，充分考慮結構的合理經(jīng)濟性，鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 30 與裙樓柱網(wǎng)具有良好的協(xié)調統(tǒng)一。 （ 2）住宅 入戶門：高級防盜門 住宅按毛坯房狀態(tài)銷售。 7．《建筑地基處理技術規(guī)范》（ JGJ2020xx） 8． 《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》（ JGJ320xx） 9．《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ GB5004595） 設計基準 1．根據(jù)建筑結構破壞后果的嚴重程度，本工程建筑結構的安全等級為二級，根據(jù)地基復雜程度、建筑物規(guī)模和功能特征以及由于地基問題可能造成建筑物破壞或影響正常使用的程度，本工程基礎設計等級為乙級。 生活給水 生活用水量標準： 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 35 生活： 300L450L/人178。 （ 2）住宅生活用水由水泵 屋頂水箱聯(lián)合供給。 排水 本工程污水排水量按給水量 85%計。 室外市政生活給水管采用室外埋地給水塑料管或給水球墨鑄鐵管，內襯水泥砂漿。 配電系統(tǒng) 以每棟建筑物為配電單元，放射式向配電單元配 電。 住宅樓配電主 干線采用密集型母線槽豎井內安裝，住戶室內線路均采用導線穿鍍鋅鋼管或聚乙烯絕緣電線管暗敷。商業(yè)為三類防雷建筑物。 16m 的避雷網(wǎng)格。同時在天線及饋線系統(tǒng)、信號系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)加裝浪涌過電壓防護器（ SPD）。在小區(qū)內設一中心機房，高層住宅的每個單元底層設一電信間。 6. 每房房間均留電話線盒。 安全技術防范系統(tǒng) 1．樓宇訪客對講系統(tǒng)包括住宅可視對講管理主機、每一單元出入口門口可視對講主機及每戶戶內可視對講分機。 3．火災探測器類型的選擇原則如下： 樓梯間、電梯機房、設備機房等場所選用感煙探測器；廚房，車庫等不宜采用感煙探測器的場所選用感溫探測器；每個防火分區(qū)應至少設置一個手動 報警按鈕，并且盡量設置在公共活動場所的出入口。 2．商業(yè)的各功能單元采用分體式空調或商用空調，由業(yè)主自行解決，設計預留電量、插座，建筑統(tǒng)一設計室外機空調板和冷凝水排水立管。滿足區(qū)內總綠化率為 %的要求。 ，采用自然排煙，每五層內可開啟外窗面積之和大于 。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 47 根據(jù)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》，配電間、電梯機房、住宅樓等公共場所配若干手提式 3Kg 磷酸銨鹽干粉滅火器。消防用電設備的配電線路全部采用耐火型低煙無鹵 電纜或電線。 2．建設施工期噪聲執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》 (GBl2 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 49 523— 1990)標準；運營期噪聲執(zhí)行 《社會生活環(huán)境噪聲排放標準》 (B22337— 20xx)2 類標準。 營運期 項目在營運期所產(chǎn)生的污染主要是住戶日常生活產(chǎn)生的生活污染。 揚塵：施工工地內及施工場地的進出口路段，在自然風力及運輸車輛行使所產(chǎn)生的風力作用下所產(chǎn)生的揚塵；建筑材料在搬運和使用過程中產(chǎn)生的揚塵。 (3)部分應急照明、疏散指示燈等配備蓄電池，保證不鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 48 少于 30min的連續(xù)應急供電時間。 3. 系統(tǒng)：室內消防同消防水池、水泵、屋頂水箱、水泵結合器及消火栓組成。 給排水消防設計 本工程設有消火栓系統(tǒng)、水噴淋與水噴霧系統(tǒng)。 、儲油間、變配電房、水泵房、排風機房、消防控制室。汽車庫排風口設在離 地 、人員不經(jīng)常逗留的地方，并保持與住宅的距離大于 10米。 空調與通風工程 設計依據(jù) 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 44 1.《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》（ GB50019— 20xx）； 2.《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ GB5004595 20xx年版）； 3.《建筑設計防火規(guī)范》（ GB50016 20xx年版）； 4.《公共建筑節(jié)能設計標準》（ GB50189— 20xx）； 5.《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（ GB50067— 97）； 6．《全國民用建筑工程設計技術措施 — 暖通空調178。本系統(tǒng)的所有器材由承包廠商成套供貨、并負責安裝，調試。電視終端電平控制在 70177。主臥室、臥室、起居式、書房等處設置數(shù)據(jù) /電話終端（雙口 RJ11+RJ45 型插座面板）。 。利用基礎樁基及承臺內主鋼筋作接地極，接地電阻不大于 1 歐姆。 8m 的避雷網(wǎng)格。公共部位照明采用集中控 制方式。樓房的照明、空調負荷采用電纜和母線相結合以樹干式配電至各負荷點。 電 氣 設計依據(jù) 1.《民用建筑電氣設計規(guī)范》（ JGJ/T 1692）； 2.《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 (GB 50045 20xx)； 3.《住宅設計規(guī)范》 (GB500961999， 20xx 年版 )； 4.《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》（ GB 5001698）； 5.《 10KV及以下變電所設計規(guī)范》（ GB5005394）； 6.《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》（ GB5005295）； 7.《通用用電設備配電設計規(guī)范》（ GB5005593）； 8.《低壓配電設計規(guī)范》（ GB5005495）； 9. 《 民 用 建 筑 電 線 電 纜 防 火 設 計 規(guī) 程 》（ DGJ089320xx）； 10.《建筑設計防火規(guī)范》 （ GBJ1687， 20xx 年版）； 11.《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（ GB500671997）； 12.《建筑物防雷設計規(guī)范》（ GB5005794， 20xx 年版）； 13.《防雷接地安裝》（ DBJT087596）； 。屋面雨水設計重現(xiàn)期為 2年，室外雨水設計重現(xiàn)