【正文】 68 內(nèi)部風(fēng)險及對策 68 外部風(fēng)險及對策 68 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 3 第一章 總 論 項目名稱及工作階段 項目名稱：鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目 工作階段：可行性研究 項目建設(shè)單位概況 鎮(zhèn)雄縣黔豐圣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司作為鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目的開發(fā)商，是經(jīng)工商局批準(zhǔn)注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 鎮(zhèn)雄縣黔豐圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司此次 開發(fā)的鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目是公司的重要項目，對于整個公司都具有戰(zhàn)略性意義，其根本理念和宗旨是為客戶創(chuàng)造生活 提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值 服務(wù)社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn)城上城舊城改造項目的社會價值。智能化管理、寬帶入戶。 主要的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 根據(jù)規(guī)劃意見，項目規(guī)劃指標(biāo)其中具體為： 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 5 序號 名 稱 單位 數(shù)量 備 注 1 1 總用地面積 m2（畝） 17905 2 地上建筑面積 m2 3 總建筑面積 m2 計入容積率面積 m2 ／ 其中 住宅面積 m2 商業(yè)面積 面積 m2 公共服務(wù)設(shè)施面積 m2 其他 m2 ／ 不計容積率面積 m2 ／ 其中 容積率 ／ 綠化率 % 建筑密度 % 其他 m2 ／ 4 地下室停車位 戶 488 5 總戶數(shù) 棟 890 總投資： 萬。城上城片區(qū)地址較為偏僻，城市環(huán)境較差，已經(jīng)不適應(yīng)縣城經(jīng)濟的發(fā)展。加大市政設(shè)施建設(shè)力度，完善縣城城市功能，建成鎮(zhèn)雄縣城商貿(mào)業(yè)、文化服務(wù)為主的綜合服務(wù)中心，改善居民居住環(huán)境，形成集購物、飲食、休閑、娛樂、居住五大功能的綜合商住區(qū)。 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它對整個國民經(jīng)濟發(fā)展，增加財政收入，促進居民就業(yè)，改善居民居住條件，推動鎮(zhèn)雄縣經(jīng)濟建設(shè)具有很大的促進作用和重要的意義。城上城片區(qū)舊城改造有利于提高和推進城鎮(zhèn)化水平。同時，規(guī)劃增加相應(yīng)的居民住房建設(shè)，為進城的農(nóng)民提供安居樂業(yè)的環(huán)境，切實推動城鎮(zhèn)化進程，形成新的經(jīng)濟增長點。同時，對擴大內(nèi)需，增強消費產(chǎn)鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 10 生直接影響，隨著國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，擴大城市輻射能力，市政建設(shè)與國民經(jīng)濟良性互動，協(xié)調(diào)發(fā)展 經(jīng)營城市，開辟市政建設(shè)新局面 城市作為先進生產(chǎn)力發(fā)展的重要基地，作為先進文化前進的主要源泉，作為提高人居環(huán)境質(zhì)量與居民生活水準(zhǔn)的主要載體，其發(fā)展程度如何，集中反映了一個地方的綜合實力，同時也體現(xiàn)了一個地方規(guī)劃城市、經(jīng)營城市的水平。這是社會主義市場經(jīng)濟條件下推進城市化的客觀要求，是對長期以來政府統(tǒng)包統(tǒng)攬建設(shè)、管理城市方式的一種突破，它有利于發(fā) 揮城市資源經(jīng)濟效益，推動城市經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟的重要組成部分，是經(jīng)濟發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中 處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位，是經(jīng)濟發(fā)展的“寒暑表”。 項目的建設(shè)能滿足當(dāng)?shù)氐氖袌鲂枨? 隨著人民群眾收入的明顯提高，到 20xx 年末城鎮(zhèn)居 民人均可支配收入超過了 16800 元，力爭突破 17000元，年均增長 10%以上，因而群眾要求改善居住環(huán)境的需求也就越加迫切，這就為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個良好的購買力基礎(chǔ)，特別是一些市場定位明確、經(jīng)營理念新穎、地塊優(yōu)勢明顯、品牌內(nèi)涵豐富的高水平、高內(nèi)質(zhì)的房地產(chǎn)項目，其發(fā)展空間和市場前景相當(dāng)樂觀。 研究結(jié)論及建議 項目研究結(jié)論 （ 1）鎮(zhèn)雄經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展使得舊城改造迫在眉睫，與此同時鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)的快速發(fā)展，也為本項目提供了廣闊的市場前景，因而本項目一方面盡可能的改造了舊城區(qū)的環(huán)境，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。另外，鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 13 在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一。 第 三 章 市場分析 本項目商住社區(qū)的概念 本項目位于烏峰鎮(zhèn)新街片區(qū)天源商貿(mào)城與團包 廉租房之間，交通便利，市政配套設(shè)施齊全。 從鎮(zhèn)雄縣的消費者購房面積的調(diào)查顯示，在鎮(zhèn)雄縣此類選擇意向符合了主要家庭的構(gòu)成和居住習(xí)慣， 100 平方米的房子最受青睞，有 ％的受訪者意向購買 90100 平方米的房子， 100110 平方米也有著較大的需求量，意向購買者分別占 ％，另外， 110150平方米房子的意向購買者將近占 ％，而 150 平方米以上的市場需求量較小，意向購買者占 ％。 從近來的房地產(chǎn)市場狀況來看房價逞增長態(tài)勢 鎮(zhèn)雄人口多，截止到 20xx年底，全縣總?cè)丝谶_到 萬人，是云南省第一人口大縣，隨著鎮(zhèn)雄城市化進程的發(fā)展，和現(xiàn)代化 農(nóng)業(yè)的技術(shù)革新，農(nóng)村剩余勞動力也越來越多，這些剩余的勞動力人口就進入到縣城工作，他們也有購房的需要，在整個市場供不應(yīng)求的情況下，鎮(zhèn)雄縣房價整體上漲是可以預(yù)期的。 本項目與其他項目相比較的優(yōu)勢 本項目與其他項目相比較具有如下優(yōu)勢： 1．地理位置優(yōu)越。 本項目前景預(yù)測 本著尊重市場、依據(jù)科學(xué)的原則。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 17 第 四 章 項目定位 功能定位 城上城舊城改造項目根據(jù)鎮(zhèn)雄縣客戶潛在市場的判斷，建議將該項目住宅定位為：高品質(zhì)、高品味、生態(tài)型，內(nèi)斂性的高檔住宅小區(qū)。 （ 2）注重生活質(zhì)素的成熟家庭。 區(qū)域市場細(xì)分 （ 1）縣城原有居民購買 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 18 此部分買房者大部分為改善型置業(yè)， 御景灣 小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，完善的物業(yè)管理是吸引這部分人群的一個重要因素。 定價策略 綜合鎮(zhèn)雄縣最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預(yù)測盈利狀況，住宅整體定價策略如鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 19 下： 為了盡快使市場接受本項目，在銷售價格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。 考慮不同視野和朝向，該項目價格策略建議采用兩極化的 政策，以利于最大限度地吸納客戶。首期進入市場形式：預(yù)登記。 2．采用自銷的方式進行銷售。地勢西南高，東北低，境內(nèi)最高海拔 — 場壩嘎麻山 2416 米，最低海拔 — 羅坎鳳翥 630米，多年平均氣溫 176。 C，大于等于 10176。 地形地貌及地質(zhì)條件 場地位置及地形地貌 城上城舊城改造項目位于龍騰開發(fā)區(qū)上段，赤水源大道鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 22 左側(cè)， 交通便利，市政配套設(shè)施較為完善。 工程場地地震安全評價 根據(jù)《中華人民共和國防震減災(zāi)法》（自 1998年 3 月 1日起施行）的規(guī)定，凡新建、改建、擴建的建設(shè)工程，必須達到抗震設(shè)防要求。 外部建設(shè)條件 給排水 本項目主要用水有生活用水和綠化用水。項目所在地市政路上敷設(shè)有市政電纜，項目可直接接市政電纜供電即可滿足項目供電需求。所處的地理位置良好，交通方便。主干道連 s320 省道上。 項目建成后，將進一步提升該區(qū)域品質(zhì)，成為城市新亮點。 本案是舊城改造的項目，先利用原的可利用資源在通過不斷的思考在原基礎(chǔ)上打造一座符合城市風(fēng)范商業(yè)小區(qū)，合理的搭配的小區(qū)的景觀能給人感覺景觀豐富，非常臨近自然的效果，讓小區(qū)更展現(xiàn)其商業(yè)價值，成為城市的新焦點。同時總體布局符合規(guī)劃 .消防 .環(huán)保 .防災(zāi) .減災(zāi)等要求，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展?；趯椖康貕K周邊環(huán)境及道鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 26 路的分析，為充分利用環(huán)境優(yōu)勢并結(jié)合朝向因素分別布置六棟 2架空層 +28 層的高層住宅。人行入口設(shè)于南側(cè)，行人可通過樓梯進入小區(qū)，過完馬路之后就可以直接進入 中央景區(qū)，可通過步行一邊欣賞景觀然后入戶。 商業(yè)設(shè)置 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 27 在樓底層的設(shè)置有 1層集中商業(yè)，用以滿足小區(qū)內(nèi)部的基本日常用品的購買需求。也可通過這個方向進入小區(qū)，再由步行系統(tǒng)入戶。進入車流環(huán)道后可以直接從旁邊的地下室停車場人口便利的進入小區(qū)的地下車庫。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 28 無障礙設(shè)計 從以人為本的設(shè)計理念出發(fā)，充分體現(xiàn)對殘疾人的尊重和關(guān)懷，考慮老年人對使用空間的要求。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 29 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 序號 名 稱 單位 數(shù)量 備 注 1 1 總用地面積 m2（畝） 17905 2 地上建筑面積 m2 3 總建筑面積 m2 計入容積率面積 m2 ／ 其中 住宅面積 m2 商業(yè)面積 面積 m2 公共服務(wù)設(shè)施面積 m2 其他 m2 ／ 不計容積率面積 m2 ／ 其中 容積率 ／ 綠化率 % 建筑密度 % 其他 m2 ／ 4 地下室停車位 戶 488 5 總戶數(shù) 棟 890 單體建筑方案 （一）功能布置 高層住宅：戶型靈活變化，既注重經(jīng)濟實用，又能提供獨特的居住空間體驗，符合市場要求和現(xiàn)代居住空間的要求?；趯椖康貕K周邊環(huán)境及道路的分析，為充分利用環(huán)境優(yōu)勢并結(jié)合朝向因素分別布置六棟 2架空層 +28層的高層住宅。 商業(yè)裙樓 : 沿地塊南面布置的商業(yè)裙房，柱網(wǎng)設(shè)置規(guī)整統(tǒng)一又和諧變化， 既滿足了功能需求又良好順應(yīng)城市道路，為城市提供了優(yōu)質(zhì)的開放空間。 弱電系統(tǒng)：預(yù)留電話、電視、寬帶接口。 裙房立面力求表達清晰明朗為主，融入現(xiàn)代元素，層次分明，輪廓線豐富，體量穿插咬合，輔以橫豎向線條，配合精確的比例分割，塑造了寓意明確而又簡潔現(xiàn)代，極具變幻的立面形象，在近人尺度注重細(xì)節(jié)的刻畫和材料的運用；運用不同材料的對比，塑造建筑細(xì)部。 2．本工程結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限為 50年，地下室與土壤或水接觸部分的基礎(chǔ)、梁、板、側(cè)壁處于二 a 類。 基礎(chǔ)型式 由于無地質(zhì)勘探報告，高層住宅初步估計采用樁基礎(chǔ)；具體樁類型及截面尺寸待詳細(xì)地質(zhì)勘探報告提供后再定。日 辦公： 50L/人178。次 未預(yù)見水量： 10% 用水量：該居住小區(qū) 884 戶，平均每戶 36人，按常住3536人，每人每天用水為 8L10 L，加上商業(yè)等其它用水，每天用水量約為 30m3。生活給水泵抽吸地下貯水池的水至各樓的屋頂水箱（在每個單元各設(shè) 10m3 一座屋頂水箱），上行下給，分區(qū)供水。區(qū)內(nèi)沿主鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 36 要道路設(shè)置一定的消火栓，按 120m 間距一側(cè)設(shè)置。 室內(nèi)污、廢水合流，室外雨、污分流，污水直接排入污水處理裝置（由專業(yè)公司設(shè)計），污水經(jīng)處理達到綠化要求，供綠化用水或排至市政污水管網(wǎng)。 材料 室內(nèi)生活給水管采用高級 PVC 供水管。 排水管、透氣管采用 UPVC 排水管，雨水管采用抗紫外線的 UPVC排水管。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 38 供電系統(tǒng) 住宅： 60W/ m2 商業(yè)： 80W/m2 室外道路、廣場照明： 1020W/m2 同時使用系 數(shù)： 功率因數(shù)： 住宅、商業(yè)負(fù)荷等級為三級，客梯、生活水泵電力、為二級負(fù)荷，消防用電負(fù)荷（包括消防泵、噴淋泵、消防電梯、消防報警系統(tǒng)、應(yīng)急照明等）為一級負(fù)荷。各幢樓底層設(shè)低壓配電間。對重要負(fù)荷如消防用電設(shè)備（包括消防泵、噴淋泵、消防電梯、消防報警系統(tǒng)電源、應(yīng)急照明等）、客梯、重要商業(yè)等用電均采用雙電源供電。 公共安全防范系統(tǒng)：住宅樓設(shè)置訪客對講及門衛(wèi)管理系統(tǒng)。 、泵房均設(shè)置事故照明，走廊、各疏散口及疏散通道設(shè)帶誘導(dǎo)標(biāo)志的應(yīng)急疏散照明。 25179。商業(yè)采用25179。 ?16的外側(cè)主鋼筋作為引下線， 該二根主鋼筋須通條焊接連通，下端與接地極連通。 ， 45米及以上樓層設(shè)置水平避雷帶；建筑物內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件和混凝土內(nèi)鋼筋應(yīng)相互連通，并與引下線連通。 ，環(huán)形接鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告 41 地連接線采用 40x4 鍍鋅扁鋼沿建筑物樁臺板外圈作環(huán)形敷設(shè)。 、總配電箱、弱電設(shè)備房、電梯機房預(yù)留接地裝置，供電系統(tǒng)設(shè)有防雷電波侵入保護措施。 2．電話通訊干線采用 HYA 電纜，每層設(shè)樓層分線箱，水平布線采用 HTVV。