【正文】 況均可給我們帶來(lái)商機(jī)。　　但在產(chǎn)品的硬件配置方面，受銷售價(jià)格的制約，則必須千方百計(jì)降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠為基本原則。　六 開(kāi)發(fā)營(yíng)銷策略　　大邑當(dāng)前房地產(chǎn)市的特殊環(huán)境條件決定了消費(fèi)者對(duì)房屋價(jià)格的心理預(yù)期較低，對(duì)于高端產(chǎn)品合理價(jià)格的接受，需要有一個(gè)市場(chǎng)培育的過(guò)程?！　∫黄陂_(kāi)發(fā)對(duì)本項(xiàng)目至關(guān)重要，一期產(chǎn)品將在很大程度上為整個(gè)項(xiàng)目定位，并起到引導(dǎo)市場(chǎng)的作用，一期的市場(chǎng)反饋是后續(xù)開(kāi)發(fā)最重要的指引。七 經(jīng)濟(jì)評(píng)估　　某種程度講，我們?cè)诖笠氐拈_(kāi)發(fā)將以“摸著石頭過(guò)河”的方式開(kāi)始，一期工程推出的產(chǎn)品將承擔(dān)試探市場(chǎng)反應(yīng)和摸索成本控制的雙重使命。注：1 建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，優(yōu)質(zhì)塑鋼窗，高級(jí)防盜外門(mén)，外墻局部?jī)?yōu)質(zhì)彩瓦、墻磚或石材，室內(nèi)提供基礎(chǔ)裝修，管線到位，三表出戶；　　2 環(huán)境工程含會(huì)所及物業(yè)管理用房，系統(tǒng)工程含保安防盜系統(tǒng)。元/㎡萬(wàn)元三季度現(xiàn)金流出土建工程我們初步計(jì)劃二期為聯(lián)排式別墅為主的低層低密度住宅，三期將可能開(kāi)發(fā)部分多層住宅或小高層住宅，初步的測(cè)算表明，這類產(chǎn)品的單位建筑面積盈利潛力較 別墅為低，而我們后期要開(kāi)發(fā)的商業(yè)建筑，其單位建筑面積的盈利則高出各類住宅，但目前這些因素尚不能作定量的考慮，后期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品組合將視今后市場(chǎng)的變化 調(diào)整，因此整個(gè)項(xiàng)目的總盈利現(xiàn)在很難作比較明確的測(cè)算。 從我們的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略來(lái)看，對(duì)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也有非常充分的考慮，我們沒(méi)有打算將500畝土地的產(chǎn)品一次性推向市場(chǎng)，而是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，分期上市。2000年2月，三位著名的企業(yè)管理學(xué)者在對(duì)全球25家領(lǐng)先企業(yè)進(jìn)行專門(mén)研究之后，得出這樣 一個(gè)結(jié)論：盡管眾多企業(yè)力倡市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)（market driven），但業(yè)內(nèi)以高成長(zhǎng)為標(biāo)志的領(lǐng)先企業(yè)更多地表現(xiàn)出驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)（market driving）的特征。我們看中了大邑項(xiàng)目，更看中了大邑人，我們與大邑方面的合作，“雙贏”的 共同目標(biāo)將是今后克服一切可能出現(xiàn)的困難，解決一切矛盾最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。由于各方面的積極支持配合，參與工作的同志工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，調(diào)查工作開(kāi)展得比較順利，取得的數(shù)據(jù)資料質(zhì)量較高?！睂?duì)這個(gè)換房意向問(wèn)題的回答，％表示要考慮換房，街頭調(diào)查中有80％表示要考慮換房；明確表示不考慮這個(gè)問(wèn)題的，在機(jī)關(guān) ％，％。聯(lián)排別墅和獨(dú)棟 別墅因其獨(dú)門(mén)獨(dú)戶，有天有地，一般還附帶私家花園和車庫(kù)，是一種高品質(zhì)的居家生活環(huán)境，對(duì)所有購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都具有強(qiáng)大的吸引力，但這類住房的土地利用率較 低，大中城市里因土地價(jià)格高昂，因此這類產(chǎn)品都屬于高檔樓盤(pán)，不是尋常百姓的追求。 XX房地產(chǎn)公司 前期工作部%80~60㎡%%%200~160㎡%%房改房%%%租賃房%%不打算換房%%兩年內(nèi)%%%心理價(jià)位%%20~30萬(wàn)%%%未表態(tài)%%多層公寓%%40~60平方米%%%120~160平方米%%%300平方米以上% %%%未表態(tài)自用%%%未表態(tài)需要車位%% %%不需要車位%私家車位的需求%%%投資%購(gòu)房用途%%銀行按揭%未表態(tài)%%%160~200平方米%%%60~80平方米%%未表態(tài)%%%房型選擇意向%%%15~20萬(wàn)%%50萬(wàn)以上%%%三年內(nèi)%%未表態(tài)%%其他%%%集資建房%%超過(guò)㎡%%%100~80㎡%%大邑住房需求問(wèn)卷調(diào)查基本數(shù)據(jù)現(xiàn)有住房面積但要做到符合這 些被調(diào)查人所希望的高品質(zhì)樓房，這個(gè)價(jià)位困難是很大的，這也預(yù)示了在我們未來(lái)的銷售中，價(jià)格將是一個(gè)非常重要的因素，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一方面要千方百計(jì)降低 建造成本，另一方面要花力氣做好市場(chǎng)培育。換房需求高達(dá)80％從調(diào)查得到的數(shù)據(jù)表明大邑縣城鎮(zhèn)居民現(xiàn)狀住房條件是很好的，那么新開(kāi)發(fā)的商品房在他們中間有沒(méi)有市場(chǎng)，這是一個(gè)非常令人感興趣的問(wèn)題。這次調(diào)查分別在 三個(gè)縣直機(jī)關(guān)企事業(yè)單位和大邑縣的城關(guān)街頭進(jìn)行。一種很盛行的做法是，產(chǎn)品推出前先到市場(chǎng)上調(diào)查一 番，了解這種產(chǎn)品當(dāng)時(shí)在市場(chǎng)上的銷售情況和價(jià)格，然后再將自己的產(chǎn)品推出去，似乎這就能避免不確定性，這也是很多人理解的“市場(chǎng)導(dǎo)向”的概念。八 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析水電安裝土地款一季度一期開(kāi)發(fā)利潤(rùn)萬(wàn)元/套萬(wàn)元/套雙拼別墅均價(jià)其主要規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)如下：我們?cè)诖笠匾欢ㄒ獔?jiān)持誠(chéng)信 的原則，不說(shuō)大話，不放空炮，踏踏實(shí)實(shí)做項(xiàng)目，抱著建設(shè)大邑，為大邑人民造福的思想做項(xiàng)目，只有這樣才能在大邑立住腳，才能獲得開(kāi)發(fā)成功。二期工程初步計(jì)劃于2003年七月動(dòng)工，開(kāi)發(fā)用地中部的光華苑，用地面積94000平方米 （141畝），XX公園也同期開(kāi)始建設(shè)。　　由于本項(xiàng)目土地在總成本構(gòu)成中所占的比例相對(duì)較低，通過(guò)降低建筑密度改善居住環(huán)境就成為一種可能，而通過(guò)降低建筑密度改善居住環(huán)境很容易奏效， 因此本項(xiàng)目將主打低層低密度產(chǎn)品，做大邑縣的中高端產(chǎn)品?！　∥覀冞@里所謂的高品質(zhì)，主要指的是產(chǎn)品軟件部分，包括先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念，高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，貫徹以人為本思想的環(huán)境營(yíng)造，貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的 嚴(yán)格質(zhì)量管理，以誠(chéng)信為核心的市場(chǎng)營(yíng)銷運(yùn)作，以及周到完善的售后服務(wù)?！　￡P(guān)于大邑房地產(chǎn)潛在市場(chǎng)的容量，我們分別從幾個(gè)方面作了推算：　　大邑縣城關(guān)目前常住人口約10萬(wàn)人，3萬(wàn)戶，如四分之一的住戶近期考慮換房，并且能夠接受我們的價(jià)格，潛在市場(chǎng)量當(dāng)為7500套左右?！　〈笠馗鬣l(xiāng)鎮(zhèn)的企業(yè)家，酒坊和煤窯的老板和其他成功人士，到縣城安家是他們事業(yè)有成的標(biāo)志，也是他們可以照料自己的事業(yè)，同時(shí)又能改善和提高家庭生活素質(zhì)，能夠讓子女上更好的學(xué)校的很好的選擇。勞務(wù)輸出現(xiàn)在已經(jīng)是大邑城鄉(xiāng)居民收入的一大來(lái)源，不 少外出打工人員通過(guò)自己的辛勤勞動(dòng)和奮力拼搏，開(kāi)闊了眼界，掌握了新的技術(shù)和技能，接受了新的思想觀念，取得了豐厚的經(jīng)濟(jì)收入，有的成功人士已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了原 始資本積累，在家鄉(xiāng)或外地開(kāi)創(chuàng)了自己的事業(yè)。以這樣規(guī)模的盤(pán)子，客戶定位的主體應(yīng)該是市場(chǎng)主流，即當(dāng) 地中上階層的客戶。四 客戶定位及市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)　　本項(xiàng)目的潛在客戶定位有兩個(gè)基點(diǎn)，其一是對(duì)大邑本地市場(chǎng)深刻的認(rèn)識(shí)和理性的分析，其二是項(xiàng)目本身的客觀條件?！　【攀甏跗冢笠卦?jīng)有一家來(lái)自成都的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，后由于種種原因他們退出了這個(gè)市場(chǎng)。隨著開(kāi)發(fā)任務(wù)建設(shè)的完成，大邑縣參與其事的房地產(chǎn)公司都已經(jīng)陸續(xù)結(jié)束開(kāi)發(fā)活動(dòng)，并將逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。從目前來(lái)看，成都市民的居住地選擇已經(jīng)有跡象開(kāi)始向溫江、華陽(yáng)、雙流、郫縣和新都等一線郊縣轉(zhuǎn)移，但遠(yuǎn)未形成一種社會(huì)潮流，短期內(nèi) 向大邑轉(zhuǎn)移的可能性更不是很大。通訊光纖已到達(dá)全縣各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有安全可靠的SDH出口3480條電路。大邑在全省縣級(jí)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名中已從 1996年的 23位升至 11位，并進(jìn)入“西部縣域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)”，位居西部 905個(gè)縣域經(jīng)濟(jì)單位的第 26位。2001年，旅游綜合收入65500萬(wàn)元，%、 %?，F(xiàn)年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)白酒15萬(wàn)噸，是全國(guó)著名酒鄉(xiāng)，已被中食協(xié)白酒專業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)定為“中國(guó)著名白酒生產(chǎn)基地及OEM加工基地”?？h城所在地晉原鎮(zhèn)，距成都市45公里。如何形成一個(gè)適于居住生活的成熟社區(qū)，吸引人們到這里來(lái)買樓，是開(kāi)發(fā)商需要認(rèn)真面對(duì)的問(wèn)題，這將在很大程度上影響到銷售的速度，甚 至可能影響到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。從工程地質(zhì)來(lái)看，該類土壤優(yōu)于黃土，極少出現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn) 象，對(duì)普通建（構(gòu)）筑物是較好的持力層，成都地區(qū)已經(jīng)積累了比較豐富的對(duì)這類土地的地基處理的成功經(jīng)驗(yàn)，一般多低層建筑無(wú)需采取特殊的工程措施?！　№?xiàng)目用地范圍邊界在有關(guān)合同文件中已經(jīng)得到明確的界定，土地面積將在實(shí)地勘查測(cè)量以后，以當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理局為本項(xiàng)目發(fā)出的國(guó)土使用權(quán)證為準(zhǔn)，項(xiàng)目的建筑面積則以大邑縣規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)模為準(zhǔn)。一 項(xiàng)目概況　 　《大邑新錦江》是四川XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與大邑縣晉原鎮(zhèn)（城關(guān)鎮(zhèn)）人民政府在大邑縣晉原鎮(zhèn)晉東開(kāi)發(fā)區(qū)，合作開(kāi)發(fā)建設(shè)的一個(gè)綜合性成片開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng) 目。因此，我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)絕不限于幾個(gè)“熱 點(diǎn)”城市，是在中小城鎮(zhèn)，那里才是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最廣闊的主戰(zhàn)場(chǎng)。用地周圍的路網(wǎng)目前已經(jīng)按規(guī)劃基本建成，市政基礎(chǔ)管網(wǎng)也同時(shí)按規(guī)劃敷設(shè)完成，道路全部為高標(biāo)準(zhǔn)水 泥路面，路寬12米，道路紅線為18米和30米兩種，路況良好，對(duì)內(nèi)對(duì)外的交通條件非常優(yōu)越，為工程建設(shè)創(chuàng)造了很好的基礎(chǔ)條件。我國(guó)西南地區(qū)現(xiàn)代地 貌的形成，受喜馬拉雅造山運(yùn)動(dòng)強(qiáng)烈的影響，地表結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，成都平原是西南地區(qū)非常少見(jiàn)的盆地型平原，盆地大部地表堆積物為形成于上新世末的新構(gòu)造運(yùn)動(dòng) 的紫色土，由于多年的人類耕種，在腐殖質(zhì)的作用下成為黑土，其厚度最大可上千米，一般均超過(guò)百米?！　∽匀伙L(fēng)光秀麗，本底生態(tài)環(huán)境質(zhì)量較好，地形高差不大，是本項(xiàng)目用地最顯著的優(yōu)勢(shì)，但不利之處是據(jù)縣城有一段距離，缺乏必要的生活配套設(shè)施依托， 商業(yè)服務(wù)處于空白狀態(tài)。我們是大 邑開(kāi)明