20xx北京望京片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告44頁-13m(存儲版)
【正文】 肯德基 4 米斯特皮薩 1 玉流宮 1 星巴克咖啡 2 好倫哥 1 黃記煌餐飲 1 三千里烤肉 2 張一元茶館 1 紅瓶子 1 麥當(dāng)勞 1 東來順飯莊 1 馬蘭拉面 1 吉野家 1 金百萬烤鴨 1 老邊餃子 1 合計 25個 規(guī) 格 數(shù)量（個） 面積評估（平米） 1000平米以上 13 18000 500— 1000平米 34 25000 100— 500平米 115 25000 100平米以內(nèi) 36 2022 合計 198 70000 望京區(qū)域餐飲品牌連鎖店統(tǒng)計表 望京區(qū)域餐飲規(guī)格分類統(tǒng)計表 注：以上表格中均不包括大型超市、購物中心入駐餐飲 美容美發(fā)、足療保健類業(yè)態(tài)總量偏多 在望京區(qū)域內(nèi)美容美發(fā)和足療保健類商業(yè)共有 98家，主要分布在阜安西路、南湖南路、望京西路和阜通西大街。望京區(qū)域的文化娛樂經(jīng)營現(xiàn)正處于快速發(fā)展的過程中，而現(xiàn)有的商業(yè)總體量已經(jīng)為高端的娛樂項目經(jīng)營提供了足夠的硬件支持。隨著 2022年 6月 19日大唐控股、恒基偉業(yè)和翔鷹投資在望京與中關(guān)村電子城西區(qū)簽約在望京科技園建設(shè)其產(chǎn)業(yè)園和總部基地，作為朝陽區(qū)三大功能區(qū)之一的電子城西區(qū)目前已經(jīng)入駐知名企業(yè)達 401家。 ? 整合文化資源，建立人文建制的藝術(shù)園區(qū)，形成跨國跨地域的文化對接、交流平臺，已經(jīng)成為望京區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。這就造成了一大部分的服務(wù)型企業(yè)游離在望京以外的區(qū)域辦公，增加了區(qū)域內(nèi)的交通壓力；而另外還有一部分企業(yè)在商住樓或者民宅內(nèi)辦公，這又違背了國家“民宅禁商”政策。 小 結(jié) 由于電子科技產(chǎn)業(yè)鏈和文化產(chǎn)業(yè)鏈的成長，促進了位于產(chǎn)業(yè)鏈中下游的中小型服務(wù)型企業(yè)對辦公物業(yè)的需求，而望京區(qū)域內(nèi)已投入使用和在建的辦公物業(yè)面積總和不足60萬平米，只能滿足約 50%的市場需求。 感謝聆聽，敬請指教 。 辦公物業(yè)的高租金導(dǎo)致中小企業(yè)的辦公成本上升，使其進入望京區(qū)域的門檻上升。 望京區(qū)域在建辦公物業(yè)調(diào)查 未來幾年，部分在建辦公項目將陸續(xù)投入使用，總量約為 33萬平米，可略為緩解區(qū)域內(nèi)對辦公物業(yè)的需求情況，但對于日益發(fā)展的電子科技產(chǎn)業(yè)鏈和文化產(chǎn)業(yè)鏈來說依然杯水車薪。中國藝術(shù)參與國際展示日益頻繁，導(dǎo)致中國藝術(shù)熱在世界形成，也吸引大批國際藝術(shù)家及藝術(shù)機構(gòu)、藝術(shù)營運者，進入北京望京及周邊地區(qū)，一個具有國際水準(zhǔn)，更具有中國特色，又充滿了北京新文化氣息的藝術(shù)大區(qū)已逐漸成熟。 ? 望京區(qū)域主要以第二、三產(chǎn)業(yè)為主，其中第二產(chǎn)業(yè)又以北京電子城科技園為龍頭形成區(qū)域內(nèi)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。相較 2022年以前望京文化娛樂的稀缺，近年來則形成了快速的成長的態(tài)勢。 ?餐廳面積在 1000平米以上的有 13家，占餐飲總面積的 26%，占總數(shù) 量的 7%弱；面積在 500— 1000平米的餐廳共有 34家，占餐飲總面積的36%弱，占總數(shù)量的 17%強； ?面積在 100— 500平米的餐廳共有 115家，占餐飲總面積的 36%弱，占總數(shù)量的 58%； ?面積在 100平米以內(nèi)的餐廳共有 36家，占餐飲總面積的 3%弱，占總數(shù)的 18%強。 當(dāng)在建的商業(yè)項目落成并投入使用之后，會為望京區(qū)域的發(fā)展提供更有利的硬件支持，但由于商業(yè)總量較為龐大，在經(jīng)營上勢必會存在激烈的競爭，從區(qū)域的功能定位上看，望京區(qū)域已不適宜繼續(xù)開發(fā)大體量的商業(yè)項目。 望京區(qū)域內(nèi)商業(yè)體量巨大，但區(qū)域內(nèi)卻沒有形成與之匹配的商業(yè)氛圍。 望京辦公物業(yè)現(xiàn)狀概述： ? 有限的供應(yīng)量，大部分項目只租不售，純寫字樓市場放量明顯不足，而產(chǎn)業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生的需求使望京區(qū)域的辦公物業(yè)供應(yīng)產(chǎn)生了龐大的缺口。 ? 目前望京在售項目供給量近 200萬平方米，項目普遍以中小規(guī)模為主。重點發(fā)展現(xiàn)代通信產(chǎn)品、數(shù)字視聽產(chǎn)品、計算機、軟件和顯示器、新型電子元器件。 望京區(qū)域道路交通示意圖 望京人口狀況描述 ? 望京區(qū)域規(guī)劃總居住人口為 33萬人，現(xiàn)常住人口近２０萬人，外籍人士占常住人口的１ /３。 望京區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 望京基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，道路改善，吸引了眾多國際企業(yè)進駐，加快了望京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的形成，加速了望京國際化進程，增強了望京對北京的影響力。其中，電子城西區(qū)的范圍是東至溪陽東路、京包鐵路，西至廣順北大街、利澤東二路，南至京順路溪陽東路、望京東路，北至望和鐵路，泛指望京區(qū)域； ? 電子城科技園以電子信息業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時發(fā)展與其配套的相關(guān)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)。規(guī)劃居住人口 33萬，是目前北京市規(guī)模最大的住宅小區(qū)。 ? 而在未來幾年中，還有近百萬平米左右的商業(yè)陸續(xù)建成并投入使用，這將使區(qū)域內(nèi)的競爭更為激烈。 ? 其中在售項目為 19個，面積約為 ，占在售、在建項目總體量的 65%強，占總數(shù)量的 76%； ? 即將開盤入市的商業(yè)項目有 3個，面積約為 ，占在售、在建項目總體量的 11%強，占總數(shù)量的 12%； ? 規(guī)劃中和在建商業(yè)項目有 3個，面積約為 ，占在售、在建項目總體量的 23%強，占總數(shù)量的 12%。未來望京商業(yè)總
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