20xx北京望京片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)調研報告44頁-13m(文件)
【正文】 — 1000平米的餐廳共有 34家，占餐飲總面積的36%弱，占總數(shù)量的 17%強； ?面積在 100— 500平米的餐廳共有 115家，占餐飲總面積的 36%弱，占總數(shù)量的 58%； ?面積在 100平米以內(nèi)的餐廳共有 36家，占餐飲總面積的 3%弱，占總數(shù)的 18%強。此類商業(yè)分布較為均勻，但總量偏多，服務層次也以中低檔為主。相較 2022年以前望京文化娛樂的稀缺，近年來則形成了快速的成長的態(tài)勢。 第三章：望京區(qū)域辦公物業(yè)需求情況 望京區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構分析 望京區(qū)域可開發(fā)土地僅余 5%左右，之前的土地開發(fā)根據(jù)規(guī)劃已基本落實，但大量沒有明確具體使用用途的綜合用地被大部作為商業(yè)開發(fā)，從而造成了未來幾年望京區(qū)域大量商業(yè)集中上市的局面，因此建議余下的土地開發(fā)應根據(jù)市場需求進行微調，特別是 B30地塊，應根據(jù)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)配套需求加以合理的利用。 ? 望京區(qū)域主要以第二、三產(chǎn)業(yè)為主，其中第二產(chǎn)業(yè)又以北京電子城科技園為龍頭形成區(qū)域內(nèi)的主導產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過十余年的開發(fā)，望京居住人口已近 30萬，其中年齡在 20— 40歲之間的中青年占 73%。中國藝術參與國際展示日益頻繁，導致中國藝術熱在世界形成，也吸引大批國際藝術家及藝術機構、藝術營運者，進入北京望京及周邊地區(qū)，一個具有國際水準，更具有中國特色，又充滿了北京新文化氣息的藝術大區(qū)已逐漸成熟。 位于這些企業(yè)下游的廣告、公關、軟件開發(fā)、展覽展示、外地企業(yè)駐京辦事處、商貿(mào)、科技、咨詢、物流等小型服務性企業(yè)近萬家，平均每個大型企業(yè)的服務型合作公司近 30家，產(chǎn)業(yè)聚合力由此可見。 望京區(qū)域在建辦公物業(yè)調查 未來幾年，部分在建辦公項目將陸續(xù)投入使用，總量約為 33萬平米，可略為緩解區(qū)域內(nèi)對辦公物業(yè)的需求情況，但對于日益發(fā)展的電子科技產(chǎn)業(yè)鏈和文化產(chǎn)業(yè)鏈來說依然杯水車薪。 在售小套型辦公物業(yè)銷售情況調查 從現(xiàn)下在售的小套型辦公物業(yè)的銷售情況上也可以反映出市場需求： ? 以東亞望京中心和悠樂會為例，東亞望京中心總建筑面積 8萬多平米，其中 3090平米的小套型辦公產(chǎn)品占 7萬多平米，自 06年 12月 16日開盤至今，已基本售罄，日均銷售近 400平米。 辦公物業(yè)的高租金導致中小企業(yè)的辦公成本上升，使其進入望京區(qū)域的門檻上升。 第四章：望京區(qū)域的發(fā)展展望 未來，電子城科技園西區(qū)所形成的電子科技產(chǎn)業(yè)鏈的不斷發(fā)展，科技園內(nèi)大型企業(yè)陸續(xù)進駐，以及文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)聚合力將更加明顯。 感謝聆聽，敬請指教 。 另外，望京區(qū)域現(xiàn)有和在建的超過 130萬平米的商業(yè)體量將成為區(qū)域內(nèi)文化娛樂行業(yè)發(fā)展的承載體，隨著市場需求情況，屆時商業(yè)業(yè)態(tài)將呈多元化發(fā)展。 小 結 由于電子科技產(chǎn)業(yè)鏈和文化產(chǎn)業(yè)鏈的成長，促進了位于產(chǎn)業(yè)鏈中下游的中小型服務型企業(yè)對辦公物業(yè)的需求，而望京區(qū)域內(nèi)已投入使用和在建的辦公物業(yè)面積總和不足60萬平米，只能滿足約 50%的市場需求。 項目名稱 辦公面積 售價 開盤時間 銷售情況 東亞望京中心 70000 10000（毛坯） 基本售罄 悠樂匯 110000 13000 （精裝 /毛坯） 2022． C、 D座基本售罄，E座已售 60% 通過東亞望京中心和悠樂匯的銷售情況，也進一步印證了小套型辦公物業(yè)的市場需求龐大，區(qū)域內(nèi)小套型辦公物業(yè)的稀缺也拉升了現(xiàn)有辦公物業(yè)的租賃價格。這就造成了一大部分的服務型企業(yè)游離在望京以外的區(qū)域辦公，增加了區(qū)域內(nèi)的交通壓力；而另外還有一部分企業(yè)在商住樓或者民宅內(nèi)辦公，這又違背了國家“民宅禁商”政策。 另外成長中的文化產(chǎn)業(yè)鏈對小型辦公物業(yè)的需求也日益增加，而望京區(qū)域內(nèi)的辦公物業(yè)供量明顯存在缺口。 ? 整合文化資源，建立人文建制的藝術園區(qū)，形成跨國跨地域的文化對接、交流平臺，已經(jīng)成為望京區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。 ? 1995年中央美術學院由東城區(qū)遷至朝陽區(qū)酒仙橋中轉，以此為契機，北京的傳統(tǒng)文化區(qū)域產(chǎn)生變動， 798更成為國際知名文化藝術區(qū)，成為北京市最受關注的藝術名片。隨著 2022年 6月 19日大唐控股、恒基偉業(yè)和翔鷹投資在望京與中關村電子城西區(qū)簽約在望京科技園建設其產(chǎn)業(yè)園和總部基地，作為朝陽區(qū)三大功能區(qū)之一的電子城西區(qū)目前已經(jīng)入駐知名企業(yè)達 401家。規(guī)劃中的望京邊緣集團由望京新區(qū)、望京工業(yè)開發(fā)區(qū)和來廣營貨流中心三部分組成，在望京新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)建設望京商業(yè)中心和望京高科技創(chuàng)業(yè)園，類似中關村政策，吸引海外回國人員創(chuàng)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)特別是高科技企業(yè)的進入。望京區(qū)域的文化娛樂經(jīng)營現(xiàn)正處于快速發(fā)展的過程中，而現(xiàn)有的商業(yè)總體量已經(jīng)為高端的娛樂項目經(jīng)營提供了足夠的硬件支持。網(wǎng)吧、棋牌室共有 15家，占總數(shù)的 31%。 品牌 數(shù)量（個） 品牌 數(shù)量（個） 品牌 數(shù)量（個） 上島咖啡 3 必勝客 1 老城一鍋 1 肯德基 4 米斯特皮薩 1 玉流宮 1 星巴克咖啡 2 好倫哥 1 黃記煌餐飲 1 三千里烤肉 2 張一元茶館 1 紅瓶子 1 麥當勞 1 東來順飯莊 1 馬蘭拉面 1 吉野家 1 金百萬烤鴨 1 老邊餃子 1 合計 25個 規(guī) 格
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