【正文】 武船重工公寓項目大、中修維護管理。? 基本完好：基本完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般維修能修復的。供電管理制度1. 用戶用電設(shè)備的報裝管理管理處工程部負責用電設(shè)備的管理，審查用戶提供的用電設(shè)備電氣平面圖及電氣系統(tǒng)圖。2. 每次巡查應嚴格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并記錄電壓、電流、溫度、電表讀數(shù)；檢查屏上指示燈、儀表運行、補償柜運行等是否正常。11. 定期檢驗絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等安全用具。7. 定期清掃發(fā)電機房，保證機房和設(shè)備的整潔。水泵房管理規(guī)定1. 水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)等機電設(shè)備必須由專人持證上崗負責監(jiān)控，定期進行保養(yǎng)、維修、清潔工作，定時進行巡回檢查，了解設(shè)備運轉(zhuǎn)情況，認真做好工作記錄?？照{(diào)系統(tǒng)管理制度1. 嚴格按運行、調(diào)控、檢查和維修養(yǎng)護等規(guī)程操作，保障空調(diào)系統(tǒng)的正常運行。5. 每周對主機和機房進行一次清潔，并做好設(shè)備房的清潔工作。7. 按規(guī)定定期對機房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備進行維修保養(yǎng)。7. 當盤動電梯至接近平層樓面后，制動裝置要復原，然后用電梯外門專用鑰匙在該層打開電梯外門放出被困乘客。5. 對浸濕電梯應進行除濕處理，如采取擦試、熱風吹干、自然通風、更換管線等方法。6. 消防巡視檢查，作基本全面檢查，確保消防通道暢通。4. 由工程部審批后，簽發(fā)“操作票”。3. 值班巡視范圍包括：供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、發(fā)電機等。6. 制訂消防滅火作戰(zhàn)方案和緊急疏散方案。5. 嚴格遵守各項規(guī)章及各項操作規(guī)程，因違反規(guī)程引起的一切后果，其責任均由值班人員自負。6. 在進行高空焊割作業(yè)時，未清除地面的可燃物品和采取有效的防護措施不動火作業(yè)。3. 消防栓、箱體、玻璃、門鎖、閥門、水帶、水槍、手動報警器、小錘及其配件經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)。11. 消防設(shè)施器材禁止挪作它用及改變位置，嚴禁損壞丟失。保安員內(nèi)務管理制度為使保安員有一個舒適優(yōu)雅的生活環(huán)境，塑造保安員良好的生活習慣和美好的形象，加強紀律性，增強治安隊伍的戰(zhàn)斗力，特制定如下內(nèi)務管理規(guī)定：1. 鋪位隨時保持整齊排行。2. 接班領(lǐng)班接班后，對各崗進行巡查，交待各崗位上班發(fā)生的情況及待注意事項，同時各崗位的交接班人員也必須交接清楚后，交班人才能離崗。6. 在接崗隊員尚未到崗時，原班隊員不得離開，可通過對講機系統(tǒng)向隊長查詢。5. 負責管理處各職能部門之間的聯(lián)系、協(xié)調(diào)工作。2. 財務會計每年年初，在保證收支平衡，略有節(jié)余的基礎(chǔ)上，制訂財務開支預算。內(nèi)部財務分析報告是指為滿足經(jīng)營的特定需要，對財務狀況、經(jīng)營成果、預算執(zhí)行進行對比、分析，提供給單位領(lǐng)導以供決策參考的文件，一般不對外提供。第七條 季度報表包括會計報表和財務情況說明書，會計報表包括資產(chǎn)負債表、利潤表、相關(guān)附表和財務情況說明書。第十二條 會計報表之間、會計報表各項目之間，凡有對應關(guān)系的數(shù)字，應當相互一致；會計報表中本期與上期的有關(guān)數(shù)字應當相互一致；會計報表中本期與上期的有關(guān)數(shù)字應當相互銜接。非依照上述規(guī)定，要求公司提供部分或者全部財務會計報告及其有關(guān)數(shù)據(jù)的，公司有權(quán)拒絕。月度內(nèi)部財務分析報告僅包括對比分析表。第二十八條 內(nèi)部財務分析報告由相應的財務業(yè)務主管進行審核，財務經(jīng)理批準。第六章 附則第三十四條 本規(guī)定由財務部負責編制及解釋。不問不該問的管理處所有員工不詢問與物業(yè)管理無關(guān)的事情。10. 對可能造成泄密的設(shè)備設(shè)施維修施工，應事先申報批準，事業(yè)部派專人監(jiān)管施工現(xiàn)場。8. 未經(jīng)主管部門批準，一律不允許參觀人員入內(nèi)參觀大樓要害部位和核心設(shè)備。不聽不該聽的管理處所有員工不要打聽有關(guān)武船重工協(xié)力公寓項目內(nèi)部事務等與物業(yè)管理工作無關(guān)的事情。第三十二條 專項財務報告和統(tǒng)計數(shù)據(jù)應經(jīng)由相應財務業(yè)務主管進行審核，如報出單位對財務報告存在疑問，應與財務部門協(xié)商修改，并在報出的同時報送財務部門備案。第二十七條 內(nèi)部財務分析報告應定期向單位負責人和相關(guān)管理人員提供。項目分析報告根據(jù)實際需要對具體的項目進行分析，以就此項目的經(jīng)營狀況、經(jīng)營成果、經(jīng)營預期及可行性等進行分析。第十七條 公司應當依照公司章程的規(guī)定，向投資者提供財務會計報告。第十一條 財務會計報表的編制，依據(jù)按照國家統(tǒng)一的會計制度的會計報表格式和內(nèi)容執(zhí)行。第六條 年度、半年度財務會計報告應當包括：　?。ㄒ唬?會計報表；　　（二） 會計報表附注；　　（三） 財務情況說明書。本規(guī)定所稱財務報告，包括對外提供的財務會計報告（以下簡稱財務會計報告）、為滿足經(jīng)營特定需要的對內(nèi)提供的財務分析報告（以下簡稱內(nèi)部財務分析報告）以及向特定對象提供的專項財務報告或統(tǒng)計數(shù)據(jù)。5. 保安隊長參加突發(fā)事件的善后處理工作，并以書面報告形式向管理處領(lǐng)導匯報。重大事情及時通報管理處。4. 對巡邏中發(fā)現(xiàn)的問題及隱患及時做出處理，并通過對講機向中央監(jiān)控室報告。7. 每日需安排一人負責內(nèi)務值勤工作，保安隊長要經(jīng)常巡查內(nèi)務值勤情況，并記錄在案作為保安員每月考評項目之一。5. 交接班人員在指定的地點或崗位上進行交接班；交接班清楚后，雙方在交接記錄上簽名，方可接班，并相互敬禮后上崗或下崗。9. 消防扳手存放在顯要位置，隨時備用。消防器材管理制度1. 消防設(shè)施器材按照劃分的管理區(qū)域，實行“誰主管，誰負責”的原則，使消防設(shè)施器材經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)。4. 凡盛裝過油類等易燃、可燃液體的容器、管道，用后未清洗干燥不動火作業(yè)。3. 發(fā)生火警、火災警報時，迅速按報警程序執(zhí)行。4. 加強消防設(shè)施、器材、設(shè)備管理，定期檢查，確保各類設(shè)施器材和裝置處于良好狀態(tài)。? 設(shè)備非帶電部分的溫度和振動情況。2. 裝修、擴建、改建工程，按消防法規(guī)的要求進行管理。4. 保安隊長月檢查，作全面消防安全規(guī)范的檢查。3. 當?shù)卓泳阑驒C房進水很多，應立即停梯，斷開總電源開關(guān)，防止發(fā)生短路、觸電等事故。5. 通常最好盤動電梯下行至最接近的層樓面，如需要盤動電梯距離太長或電梯轎廂的總重量（包括乘客）少于平衡重量，則可盤動電梯上行至最近的樓層面。5. 機房門窗應完好并上鎖，未經(jīng)部門領(lǐng)導允許，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。3. 空調(diào)機運行時，值班人員應按時巡查，檢查各項運行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，如有異常，應及時調(diào)整處理，并做好記錄。7. 泵房衛(wèi)生每天打掃一次，泵及管道每半月清潔一次，做到地面、機器無灰塵、無積水，墻面清潔干凈，室內(nèi)照明、門窗正常完好。3. 緊急情況處理緊急情況時，工程部應立即采取措施并組織實施搶修，同時與給排水部門聯(lián)系，并及時通知用戶，做好有關(guān)記錄。5. 發(fā)電機一旦起動運行，值班員應立即檢查發(fā)電機各儀表指示是否正常。8. 嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度9. 嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程和崗位責任制。4. 緊急情況處理緊急情況時，由主管部門負責組織力量搶修并采取有效措施，控制、縮小影響面，并與供電部門聯(lián)系，協(xié)助處理并做好記錄。10. 管理處主動配合經(jīng)批準的大、中修項目的實施。? 完好：完好房屋是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝備完整，設(shè)備完好，齊全，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常。7. 辦公室的盆栽須每周更換一種。? 檔案銷毀時，由綜合部派二人以上進行監(jiān)銷并在銷毀清冊上簽名。檔案鑒定和銷毀? 檔案鑒定工作由檔案小組負責進行，鑒定小組由綜合部主任、檔案員和有關(guān)業(yè)務管理人員組成，日常的鑒定工作由檔案員負責。? 管理處人員查閱檔案，須辦理登記手續(xù)。檔案資料的保管? 所有檔案資料均由綜合部管理。? 上級機關(guān)任免、獎懲非管理處工作人員的文件、普發(fā)供參閱、不辦的文件材料。? 案卷題名應確切反映卷內(nèi)文件內(nèi)容，并區(qū)分保管期限。檔案管理制度文件材料的歸檔范圍? 文件檔案的歸檔范圍，各部門在公務活動中形成的公文、電報、薄冊、圖表、書信、日記、會議材料等內(nèi)容。3. 各部門要愛護公共財產(chǎn)，如有遺失或損壞，則根據(jù)實際情況，由該負責人或使用人負責按折價賠償。? 若員工未按規(guī)定著裝或不佩戴工作牌上崗，則按管理規(guī)定處理。10. 宿舍維修及水電維修，請與工程部聯(lián)系。3. 保持宿舍安靜，不得大聲喧嘩，同事之間不得以任何借口爭吵、打架。7. 特殊工種和業(yè)務專業(yè)人員的培訓? 司機、電工、電梯、焊工、管道工特殊工種人員需經(jīng)市有關(guān)部門培訓、年審，獲得相關(guān)工種的等級證、操作證。? 崗位培訓：崗位職責、專業(yè)技術(shù)的培訓。? 手續(xù)辦完后交綜合部審核，并經(jīng)管理處經(jīng)理審批同意后，到財務辦理結(jié)算手續(xù)。招聘及辭退（離職）規(guī)定1. 員工招聘規(guī)定? 管理處按崗位編制所需人員數(shù)量計劃，上報本公司。要保持辦公室和其它管理用房的清潔衛(wèi)生。8. 遵守勞動紀律，不遲到、不早退、不曠工。? 清潔綠化管理員現(xiàn)場跟蹤檢查，確保操作正確。5. 投放鼠藥必須在保證安全的前提下進行，必要時掛上明顯的標識。? 每天應對垃圾中轉(zhuǎn)站進行一次消殺工作。 11. 在維修完成后，由管理員不定期進行抽查回訪。6. 維修工作完成后，維修工應及時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的垃圾桶邊上。8. 回訪中，對業(yè)主單位的詢問、意見，不能當即答復的，應告知預約時間答復。6. 對業(yè)主的投訴，應即時作出分析總結(jié)，對反復出現(xiàn)的問題，應組織有關(guān)部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復發(fā)生類似問題。? 使用人需安裝水表，并接入管理處指定的用水接口。4. 禁止以下行為：? 亂拉亂接電線。? 申請人或單位必須提供操作人員的上崗證復印件，每人一證。2. 公用設(shè)施、設(shè)備標識系統(tǒng)規(guī)范完整、準確無誤。管理處負責人代表物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的交接單位進行正式移交，并辦理有關(guān)手續(xù)。能做好節(jié)假日擺花、會議擺花、重要接待布置、領(lǐng)導辦公室綠化工作，全年無重大工作缺陷導致的客戶投訴能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務。停車場管理有序，嚴格執(zhí)行停車場巡邏制度能指揮、疏導車輛有序停放，保障道路暢通。能根據(jù)質(zhì)量體系文件的要求，按時組織管理處的管理內(nèi)檢與改進。各崗位工作標準序號崗位工作標準1項目經(jīng)理制定的各項管理制度方案合理，規(guī)范，并帶頭嚴格執(zhí)行。9. 及時制止物業(yè)范圍內(nèi)踐踏草地、亂散發(fā)廣告、撿垃圾等閑雜違章人員的不良行為。2. 檢查電線線路（目視檢查，禁止手動檢查）和水管管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）時，應采取措施并及時上報。5. 負責重要接待任務的保衛(wèi)協(xié)防工作。7. 及時做好保安員的崗位培訓、軍事訓練及日?？己斯ぷ?。7. 負責向用戶提供經(jīng)管理處批準的有償維修服務。8. 協(xié)同供電局抄表員確認用電、用水、用氣總量，并進行月度分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費。10. 完成領(lǐng)導指派的其他任務。2. 負責整個工程部員工的監(jiān)管工作。，協(xié)調(diào)業(yè)主與管理處之間的費用收繳關(guān)系，監(jiān)察管理費的收取，費用的收取與登記，按照規(guī)定進行整理保存。14. 完場公司交辦的其他任務事務部主管崗位職責1. 監(jiān)管人事運作，并協(xié)助管理處經(jīng)理定期審定員工之表現(xiàn)及提出人事建議。7. 收取及審閱武船重工協(xié)力公寓項目的巡視報告與每天的投訴記錄，督促處理。4. 武船重工公寓項目范圍內(nèi)禁止下列破壞生態(tài)環(huán)境、妨害綠化的行為：? 占用綠化區(qū)/攀折花木，毀壞涂抹園林；? 在綠化區(qū)內(nèi)堆放物品；? 在綠化地上傾倒垃圾、拋灑雜物；在綠化帶內(nèi)騎車、踢球等活動。3. 嚴禁以下行為：? 隨地吐痰，隨地丟果皮、煙頭、雜物，隨地傾倒垃圾；? 亂堆亂放建筑材料和建筑垃圾及其它物品；? 在墻壁上亂涂亂劃；? 損壞清潔設(shè)施。2. 車輛必須分類停放，存固定車位的車輛按指定位停放，保持通道暢通，3. 進出公寓的車輛必須服從車輛管理員的統(tǒng)一指揮和管理。12. 武船重工公寓項目內(nèi)業(yè)主應自覺遵守電器安全使用規(guī)定，嚴禁亂拉電氣線路，嚴禁擅自拆、改、裝電氣設(shè)施和用具。5. 管理處負責組織業(yè)主開展防火自查，督促整改火險隱患。6. 嚴禁在電梯內(nèi)打鬧、刻劃、張貼及私自撕揭電梯年檢合格證。并及時通報保衛(wèi)部門，協(xié)同處理。2. 從指定出入口進出武船重工公寓項目，衣冠不整者不得入內(nèi)。 公眾制度、內(nèi)部管理崗位職責、員工考核制度及崗位工作標準、內(nèi)部運作制度一、管理規(guī)章制度：建立完善的規(guī)章制度是提供專業(yè)化物業(yè)管理服務的重要基礎(chǔ)。武船重工公寓項目是一項高安全、高科技的現(xiàn)代物業(yè)，要求物業(yè)管理服務中具有完善可行的規(guī)章制度系統(tǒng)，滿足武船重工公寓項目各項物業(yè)管理工作的使用要求。5. 愛護武船重工公寓項目財物，維護公共設(shè)施，共同創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)美、秩序良好、安全舒適的文化環(huán)境。電梯管理規(guī)定1. 電梯機房除本管理處電梯維修人員、消防人員外，其他人員不得擅自進入。9. 小孩搭乘電梯，應有大人看護，以免發(fā)生意外。8. 任何情況下消防設(shè)施停水、停電不得過夜。15. 消防設(shè)施、器材不得挪作他用，嚴防損壞和丟失。6. 出租車上落客后必須馬上駛離。6. 人人有責任維護綠化設(shè)施的完整，不破壞花臺及花木護欄。3. 建立富有活力的高效管理機構(gòu)，導入ISO9001質(zhì)量保證體系，并根據(jù)實際運作情況不斷調(diào)整完善。10. 監(jiān)管基層各級管理骨干及管理員的工作。4. 定期根據(jù)值班記錄及業(yè)主意見考核員工服務狀況。7負責清潔、綠化（室內(nèi)花卉擺放）、消殺、管道疏通項目分包方的監(jiān)督管理。5. 抽查維修服務的派工單及回訪記錄。3. 定時巡視設(shè)備房和設(shè)備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。2. 按時完成機電設(shè)施、設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并認真做好有關(guān)記錄。2. 熟悉治安各崗位職責、任務、工作要求、考核標準，掌握治安區(qū)內(nèi)的保安工作規(guī)律及特點，加強重點崗位的安全防范。10. 完成上級交辦的其他臨時任務。8. 對進出武船重工公寓項目的外來人員實行有效監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)隱患及時排除，及時匯報。4.