【正文】 武船重工公寓項(xiàng)目大、中修維護(hù)管理。? 基本完好：基本完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般維修能修復(fù)的。供電管理制度1. 用戶用電設(shè)備的報(bào)裝管理管理處工程部負(fù)責(zé)用電設(shè)備的管理，審查用戶提供的用電設(shè)備電氣平面圖及電氣系統(tǒng)圖。2. 每次巡查應(yīng)嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并記錄電壓、電流、溫度、電表讀數(shù)；檢查屏上指示燈、儀表運(yùn)行、補(bǔ)償柜運(yùn)行等是否正常。11. 定期檢驗(yàn)絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等安全用具。7. 定期清掃發(fā)電機(jī)房，保證機(jī)房和設(shè)備的整潔。水泵房管理規(guī)定1. 水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)等機(jī)電設(shè)備必須由專人持證上崗負(fù)責(zé)監(jiān)控，定期進(jìn)行保養(yǎng)、維修、清潔工作，定時(shí)進(jìn)行巡回檢查，了解設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，認(rèn)真做好工作記錄。空調(diào)系統(tǒng)管理制度1. 嚴(yán)格按運(yùn)行、調(diào)控、檢查和維修養(yǎng)護(hù)等規(guī)程操作，保障空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行。5. 每周對(duì)主機(jī)和機(jī)房進(jìn)行一次清潔，并做好設(shè)備房的清潔工作。7. 按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。7. 當(dāng)盤動(dòng)電梯至接近平層樓面后，制動(dòng)裝置要復(fù)原，然后用電梯外門專用鑰匙在該層打開電梯外門放出被困乘客。5. 對(duì)浸濕電梯應(yīng)進(jìn)行除濕處理，如采取擦試、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換管線等方法。6. 消防巡視檢查，作基本全面檢查，確保消防通道暢通。4. 由工程部審批后，簽發(fā)“操作票”。3. 值班巡視范圍包括：供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等。6. 制訂消防滅火作戰(zhàn)方案和緊急疏散方案。5. 嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章及各項(xiàng)操作規(guī)程，因違反規(guī)程引起的一切后果，其責(zé)任均由值班人員自負(fù)。6. 在進(jìn)行高空焊割作業(yè)時(shí)，未清除地面的可燃物品和采取有效的防護(hù)措施不動(dòng)火作業(yè)。3. 消防栓、箱體、玻璃、門鎖、閥門、水帶、水槍、手動(dòng)報(bào)警器、小錘及其配件經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)。11. 消防設(shè)施器材禁止挪作它用及改變位置，嚴(yán)禁損壞丟失。保安員內(nèi)務(wù)管理制度為使保安員有一個(gè)舒適優(yōu)雅的生活環(huán)境，塑造保安員良好的生活習(xí)慣和美好的形象，加強(qiáng)紀(jì)律性，增強(qiáng)治安隊(duì)伍的戰(zhàn)斗力，特制定如下內(nèi)務(wù)管理規(guī)定：1. 鋪位隨時(shí)保持整齊排行。2. 接班領(lǐng)班接班后，對(duì)各崗進(jìn)行巡查，交待各崗位上班發(fā)生的情況及待注意事項(xiàng)，同時(shí)各崗位的交接班人員也必須交接清楚后，交班人才能離崗。6. 在接崗隊(duì)員尚未到崗時(shí)，原班隊(duì)員不得離開，可通過對(duì)講機(jī)系統(tǒng)向隊(duì)長(zhǎng)查詢。5. 負(fù)責(zé)管理處各職能部門之間的聯(lián)系、協(xié)調(diào)工作。2. 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)每年年初，在保證收支平衡，略有節(jié)余的基礎(chǔ)上，制訂財(cái)務(wù)開支預(yù)算。內(nèi)部財(cái)務(wù)分析報(bào)告是指為滿足經(jīng)營的特定需要，對(duì)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果、預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行對(duì)比、分析，提供給單位領(lǐng)導(dǎo)以供決策參考的文件，一般不對(duì)外提供。第七條 季度報(bào)表包括會(huì)計(jì)報(bào)表和財(cái)務(wù)情況說明書，會(huì)計(jì)報(bào)表包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、相關(guān)附表和財(cái)務(wù)情況說明書。第十二條 會(huì)計(jì)報(bào)表之間、會(huì)計(jì)報(bào)表各項(xiàng)目之間，凡有對(duì)應(yīng)關(guān)系的數(shù)字，應(yīng)當(dāng)相互一致；會(huì)計(jì)報(bào)表中本期與上期的有關(guān)數(shù)字應(yīng)當(dāng)相互一致；會(huì)計(jì)報(bào)表中本期與上期的有關(guān)數(shù)字應(yīng)當(dāng)相互銜接。非依照上述規(guī)定，要求公司提供部分或者全部財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告及其有關(guān)數(shù)據(jù)的，公司有權(quán)拒絕。月度內(nèi)部財(cái)務(wù)分析報(bào)告僅包括對(duì)比分析表。第二十八條 內(nèi)部財(cái)務(wù)分析報(bào)告由相應(yīng)的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)主管進(jìn)行審核，財(cái)務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)。第六章 附則第三十四條 本規(guī)定由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制及解釋。不問不該問的管理處所有員工不詢問與物業(yè)管理無關(guān)的事情。10. 對(duì)可能造成泄密的設(shè)備設(shè)施維修施工，應(yīng)事先申報(bào)批準(zhǔn)，事業(yè)部派專人監(jiān)管施工現(xiàn)場(chǎng)。8. 未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，一律不允許參觀人員入內(nèi)參觀大樓要害部位和核心設(shè)備。不聽不該聽的管理處所有員工不要打聽有關(guān)武船重工協(xié)力公寓項(xiàng)目?jī)?nèi)部事務(wù)等與物業(yè)管理工作無關(guān)的事情。第三十二條 專項(xiàng)財(cái)務(wù)報(bào)告和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)應(yīng)經(jīng)由相應(yīng)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)主管進(jìn)行審核，如報(bào)出單位對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告存在疑問，應(yīng)與財(cái)務(wù)部門協(xié)商修改，并在報(bào)出的同時(shí)報(bào)送財(cái)務(wù)部門備案。第二十七條 內(nèi)部財(cái)務(wù)分析報(bào)告應(yīng)定期向單位負(fù)責(zé)人和相關(guān)管理人員提供。項(xiàng)目分析報(bào)告根據(jù)實(shí)際需要對(duì)具體的項(xiàng)目進(jìn)行分析，以就此項(xiàng)目的經(jīng)營狀況、經(jīng)營成果、經(jīng)營預(yù)期及可行性等進(jìn)行分析。第十七條 公司應(yīng)當(dāng)依照公司章程的規(guī)定，向投資者提供財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。第十一條 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的編制，依據(jù)按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的會(huì)計(jì)報(bào)表格式和內(nèi)容執(zhí)行。第六條 年度、半年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括：　　（一） 會(huì)計(jì)報(bào)表；　?。ǘ?會(huì)計(jì)報(bào)表附注；　?。ㄈ?財(cái)務(wù)情況說明書。本規(guī)定所稱財(cái)務(wù)報(bào)告，包括對(duì)外提供的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告）、為滿足經(jīng)營特定需要的對(duì)內(nèi)提供的財(cái)務(wù)分析報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱內(nèi)部財(cái)務(wù)分析報(bào)告）以及向特定對(duì)象提供的專項(xiàng)財(cái)務(wù)報(bào)告或統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。5. 保安隊(duì)長(zhǎng)參加突發(fā)事件的善后處理工作，并以書面報(bào)告形式向管理處領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。重大事情及時(shí)通報(bào)管理處。4. 對(duì)巡邏中發(fā)現(xiàn)的問題及隱患及時(shí)做出處理，并通過對(duì)講機(jī)向中央監(jiān)控室報(bào)告。7. 每日需安排一人負(fù)責(zé)內(nèi)務(wù)值勤工作，保安隊(duì)長(zhǎng)要經(jīng)常巡查內(nèi)務(wù)值勤情況，并記錄在案作為保安員每月考評(píng)項(xiàng)目之一。5. 交接班人員在指定的地點(diǎn)或崗位上進(jìn)行交接班；交接班清楚后，雙方在交接記錄上簽名，方可接班，并相互敬禮后上崗或下崗。9. 消防扳手存放在顯要位置，隨時(shí)備用。消防器材管理制度1. 消防設(shè)施器材按照劃分的管理區(qū)域，實(shí)行“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的原則，使消防設(shè)施器材經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)。4. 凡盛裝過油類等易燃、可燃液體的容器、管道，用后未清洗干燥不動(dòng)火作業(yè)。3. 發(fā)生火警、火災(zāi)警報(bào)時(shí)，迅速按報(bào)警程序執(zhí)行。4. 加強(qiáng)消防設(shè)施、器材、設(shè)備管理，定期檢查，確保各類設(shè)施器材和裝置處于良好狀態(tài)。? 設(shè)備非帶電部分的溫度和振動(dòng)情況。2. 裝修、擴(kuò)建、改建工程，按消防法規(guī)的要求進(jìn)行管理。4. 保安隊(duì)長(zhǎng)月檢查，作全面消防安全規(guī)范的檢查。3. 當(dāng)?shù)卓泳阑驒C(jī)房進(jìn)水很多，應(yīng)立即停梯，斷開總電源開關(guān)，防止發(fā)生短路、觸電等事故。5. 通常最好盤動(dòng)電梯下行至最接近的層樓面，如需要盤動(dòng)電梯距離太長(zhǎng)或電梯轎廂的總重量（包括乘客）少于平衡重量，則可盤動(dòng)電梯上行至最近的樓層面。5. 機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)允許，禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。3. 空調(diào)機(jī)運(yùn)行時(shí)，值班人員應(yīng)按時(shí)巡查，檢查各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，如有異常，應(yīng)及時(shí)調(diào)整處理，并做好記錄。7. 泵房衛(wèi)生每天打掃一次，泵及管道每半月清潔一次，做到地面、機(jī)器無灰塵、無積水，墻面清潔干凈，室內(nèi)照明、門窗正常完好。3. 緊急情況處理緊急情況時(shí)，工程部應(yīng)立即采取措施并組織實(shí)施搶修，同時(shí)與給排水部門聯(lián)系，并及時(shí)通知用戶，做好有關(guān)記錄。5. 發(fā)電機(jī)一旦起動(dòng)運(yùn)行，值班員應(yīng)立即檢查發(fā)電機(jī)各儀表指示是否正常。8. 嚴(yán)格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度9. 嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程和崗位責(zé)任制。4. 緊急情況處理緊急情況時(shí)，由主管部門負(fù)責(zé)組織力量搶修并采取有效措施，控制、縮小影響面，并與供電部門聯(lián)系，協(xié)助處理并做好記錄。10. 管理處主動(dòng)配合經(jīng)批準(zhǔn)的大、中修項(xiàng)目的實(shí)施。? 完好：完好房屋是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝備完整，設(shè)備完好，齊全，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常。7. 辦公室的盆栽須每周更換一種。? 檔案銷毀時(shí)，由綜合部派二人以上進(jìn)行監(jiān)銷并在銷毀清冊(cè)上簽名。檔案鑒定和銷毀? 檔案鑒定工作由檔案小組負(fù)責(zé)進(jìn)行，鑒定小組由綜合部主任、檔案員和有關(guān)業(yè)務(wù)管理人員組成，日常的鑒定工作由檔案員負(fù)責(zé)。? 管理處人員查閱檔案，須辦理登記手續(xù)。檔案資料的保管? 所有檔案資料均由綜合部管理。? 上級(jí)機(jī)關(guān)任免、獎(jiǎng)懲非管理處工作人員的文件、普發(fā)供參閱、不辦的文件材料。? 案卷題名應(yīng)確切反映卷內(nèi)文件內(nèi)容，并區(qū)分保管期限。檔案管理制度文件材料的歸檔范圍? 文件檔案的歸檔范圍，各部門在公務(wù)活動(dòng)中形成的公文、電報(bào)、薄冊(cè)、圖表、書信、日記、會(huì)議材料等內(nèi)容。3. 各部門要愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，如有遺失或損壞，則根據(jù)實(shí)際情況，由該負(fù)責(zé)人或使用人負(fù)責(zé)按折價(jià)賠償。? 若員工未按規(guī)定著裝或不佩戴工作牌上崗，則按管理規(guī)定處理。10. 宿舍維修及水電維修，請(qǐng)與工程部聯(lián)系。3. 保持宿舍安靜，不得大聲喧嘩，同事之間不得以任何借口爭(zhēng)吵、打架。7. 特殊工種和業(yè)務(wù)專業(yè)人員的培訓(xùn)? 司機(jī)、電工、電梯、焊工、管道工特殊工種人員需經(jīng)市有關(guān)部門培訓(xùn)、年審，獲得相關(guān)工種的等級(jí)證、操作證。? 崗位培訓(xùn)：崗位職責(zé)、專業(yè)技術(shù)的培訓(xùn)。? 手續(xù)辦完后交綜合部審核，并經(jīng)管理處經(jīng)理審批同意后，到財(cái)務(wù)辦理結(jié)算手續(xù)。招聘及辭退（離職）規(guī)定1. 員工招聘規(guī)定? 管理處按崗位編制所需人員數(shù)量計(jì)劃，上報(bào)本公司。要保持辦公室和其它管理用房的清潔衛(wèi)生。8. 遵守勞動(dòng)紀(jì)律，不遲到、不早退、不曠工。? 清潔綠化管理員現(xiàn)場(chǎng)跟蹤檢查，確保操作正確。5. 投放鼠藥必須在保證安全的前提下進(jìn)行，必要時(shí)掛上明顯的標(biāo)識(shí)。? 每天應(yīng)對(duì)垃圾中轉(zhuǎn)站進(jìn)行一次消殺工作。 11. 在維修完成后，由管理員不定期進(jìn)行抽查回訪。6. 維修工作完成后，維修工應(yīng)及時(shí)清掃工作場(chǎng)地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的垃圾桶邊上。8. 回訪中，對(duì)業(yè)主單位的詢問、意見，不能當(dāng)即答復(fù)的，應(yīng)告知預(yù)約時(shí)間答復(fù)。6. 對(duì)業(yè)主的投訴，應(yīng)即時(shí)作出分析總結(jié)，對(duì)反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生類似問題。? 使用人需安裝水表，并接入管理處指定的用水接口。4. 禁止以下行為：? 亂拉亂接電線。? 申請(qǐng)人或單位必須提供操作人員的上崗證復(fù)印件，每人一證。2. 公用設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識(shí)系統(tǒng)規(guī)范完整、準(zhǔn)確無誤。管理處負(fù)責(zé)人代表物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的交接單位進(jìn)行正式移交，并辦理有關(guān)手續(xù)。能做好節(jié)假日擺花、會(huì)議擺花、重要接待布置、領(lǐng)導(dǎo)辦公室綠化工作，全年無重大工作缺陷導(dǎo)致的客戶投訴能及時(shí)高效完成客戶及公司臨時(shí)交辦事務(wù)。停車場(chǎng)管理有序，嚴(yán)格執(zhí)行停車場(chǎng)巡邏制度能指揮、疏導(dǎo)車輛有序停放，保障道路暢通。能根據(jù)質(zhì)量體系文件的要求，按時(shí)組織管理處的管理內(nèi)檢與改進(jìn)。各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)崗位工作標(biāo)準(zhǔn)1項(xiàng)目經(jīng)理制定的各項(xiàng)管理制度方案合理，規(guī)范，并帶頭嚴(yán)格執(zhí)行。9. 及時(shí)制止物業(yè)范圍內(nèi)踐踏草地、亂散發(fā)廣告、撿垃圾等閑雜違章人員的不良行為。2. 檢查電線線路（目視檢查，禁止手動(dòng)檢查）和水管管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）時(shí)，應(yīng)采取措施并及時(shí)上報(bào)。5. 負(fù)責(zé)重要接待任務(wù)的保衛(wèi)協(xié)防工作。7. 及時(shí)做好保安員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日常考核工作。7. 負(fù)責(zé)向用戶提供經(jīng)管理處批準(zhǔn)的有償維修服務(wù)。8. 協(xié)同供電局抄表員確認(rèn)用電、用水、用氣總量，并進(jìn)行月度分析對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費(fèi)。10. 完成領(lǐng)導(dǎo)指派的其他任務(wù)。2. 負(fù)責(zé)整個(gè)工程部員工的監(jiān)管工作。，協(xié)調(diào)業(yè)主與管理處之間的費(fèi)用收繳關(guān)系，監(jiān)察管理費(fèi)的收取，費(fèi)用的收取與登記，按照規(guī)定進(jìn)行整理保存。14. 完場(chǎng)公司交辦的其他任務(wù)事務(wù)部主管崗位職責(zé)1. 監(jiān)管人事運(yùn)作，并協(xié)助管理處經(jīng)理定期審定員工之表現(xiàn)及提出人事建議。7. 收取及審閱武船重工協(xié)力公寓項(xiàng)目的巡視報(bào)告與每天的投訴記錄，督促處理。4. 武船重工公寓項(xiàng)目范圍內(nèi)禁止下列破壞生態(tài)環(huán)境、妨害綠化的行為：? 占用綠化區(qū)/攀折花木，毀壞涂抹園林；? 在綠化區(qū)內(nèi)堆放物品；? 在綠化地上傾倒垃圾、拋灑雜物；在綠化帶內(nèi)騎車、踢球等活動(dòng)。3. 嚴(yán)禁以下行為：? 隨地吐痰，隨地丟果皮、煙頭、雜物，隨地傾倒垃圾；? 亂堆亂放建筑材料和建筑垃圾及其它物品；? 在墻壁上亂涂亂劃；? 損壞清潔設(shè)施。2. 車輛必須分類停放，存固定車位的車輛按指定位停放，保持通道暢通，3. 進(jìn)出公寓的車輛必須服從車輛管理員的統(tǒng)一指揮和管理。12. 武船重工公寓項(xiàng)目?jī)?nèi)業(yè)主應(yīng)自覺遵守電器安全使用規(guī)定，嚴(yán)禁亂拉電氣線路，嚴(yán)禁擅自拆、改、裝電氣設(shè)施和用具。5. 管理處負(fù)責(zé)組織業(yè)主開展防火自查，督促整改火險(xiǎn)隱患。6. 嚴(yán)禁在電梯內(nèi)打鬧、刻劃、張貼及私自撕揭電梯年檢合格證。并及時(shí)通報(bào)保衛(wèi)部門，協(xié)同處理。2. 從指定出入口進(jìn)出武船重工公寓項(xiàng)目，衣冠不整者不得入內(nèi)。 公眾制度、內(nèi)部管理崗位職責(zé)、員工考核制度及崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部運(yùn)作制度一、管理規(guī)章制度：建立完善的規(guī)章制度是提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的重要基礎(chǔ)。武船重工公寓項(xiàng)目是一項(xiàng)高安全、高科技的現(xiàn)代物業(yè)，要求物業(yè)管理服務(wù)中具有完善可行的規(guī)章制度系統(tǒng)，滿足武船重工公寓項(xiàng)目各項(xiàng)物業(yè)管理工作的使用要求。5. 愛護(hù)武船重工公寓項(xiàng)目財(cái)物，維護(hù)公共設(shè)施，共同創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、秩序良好、安全舒適的文化環(huán)境。電梯管理規(guī)定1. 電梯機(jī)房除本管理處電梯維修人員、消防人員外，其他人員不得擅自進(jìn)入。9. 小孩搭乘電梯，應(yīng)有大人看護(hù)，以免發(fā)生意外。8. 任何情況下消防設(shè)施停水、停電不得過夜。15. 消防設(shè)施、器材不得挪作他用，嚴(yán)防損壞和丟失。6. 出租車上落客后必須馬上駛離。6. 人人有責(zé)任維護(hù)綠化設(shè)施的完整，不破壞花臺(tái)及花木護(hù)欄。3. 建立富有活力的高效管理機(jī)構(gòu)，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量保證體系，并根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況不斷調(diào)整完善。10. 監(jiān)管基層各級(jí)管理骨干及管理員的工作。4. 定期根據(jù)值班記錄及業(yè)主意見考核員工服務(wù)狀況。7負(fù)責(zé)清潔、綠化（室內(nèi)花卉擺放）、消殺、管道疏通項(xiàng)目分包方的監(jiān)督管理。5. 抽查維修服務(wù)的派工單及回訪記錄。3. 定時(shí)巡視設(shè)備房和設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄。2. 按時(shí)完成機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并認(rèn)真做好有關(guān)記錄。2. 熟悉治安各崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握治安區(qū)內(nèi)的保安工作規(guī)律及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)崗位的安全防范。10. 完成上級(jí)交辦的其他臨時(shí)任務(wù)。8. 對(duì)進(jìn)出武船重工公寓項(xiàng)目的外來人員實(shí)行有效監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)排除，及時(shí)匯報(bào)。4.