【正文】 9. 在辦公區(qū)域內(nèi)進(jìn)行保潔、維修、養(yǎng)花等室內(nèi)作業(yè)時(shí)，必須兩人以上開展作業(yè)工作（一般由作業(yè)責(zé)任分工人實(shí)施具體工作、安管員協(xié)助與監(jiān)督）。對(duì)于武船重工協(xié)力公寓項(xiàng)目?jī)?nèi)部工作人員的重要談話，管理處員工應(yīng)盡量避開。第三十三條 專項(xiàng)財(cái)務(wù)報(bào)告根據(jù)法規(guī)規(guī)定或協(xié)議約定的時(shí)間報(bào)出，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)出時(shí)間根據(jù)具體要求確定，如無具體規(guī)定，一般要求兩個(gè)工作日內(nèi)報(bào)出。內(nèi)部財(cái)務(wù)分析報(bào)告一般不向公司外部提供，如確有需要，應(yīng)在經(jīng)公司負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人同意后方可對(duì)限定的公司外部用戶提供。第二十二條 季度、年度、半年度內(nèi)部財(cái)務(wù)分析報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括：（一） 對(duì)比分析表；（二） 對(duì)比分析說明。第十八條 依照法律、行政法規(guī)公司應(yīng)向上級(jí)公司、主管部門、及其他有權(quán)機(jī)構(gòu)提供部分或者全部財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及其有關(guān)數(shù)據(jù)。上級(jí)單位下發(fā)具體統(tǒng)一格式的，按財(cái)務(wù)部通知的格式執(zhí)行。　　 會(huì)計(jì)報(bào)表應(yīng)當(dāng)包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表及相關(guān)附表。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告是指單位對(duì)外提供的反映單位某一特定日期財(cái)務(wù)狀況和某一會(huì)計(jì)期間經(jīng)營(yíng)成果、現(xiàn)金流量的文件。（七）財(cái)務(wù)工作制度財(cái)務(wù)公開監(jiān)管制度1. 財(cái)務(wù)人員在武船重工公寓項(xiàng)目投入管理運(yùn)行之前，必須進(jìn)行綜合核算，并接受業(yè)主審查管理。4. 負(fù)責(zé)監(jiān)控公寓監(jiān)視系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)的運(yùn)行。5. 在執(zhí)勤過程中，隊(duì)長(zhǎng)應(yīng)檢查各崗位的保安員工作情況。保安人員交接班制度1. 各崗位保安人員交班，統(tǒng)一由領(lǐng)班將各崗巡查后的值班情況，交給接班領(lǐng)班，并填寫值班記錄。6. 對(duì)違法亂紀(jì)、偷搶者要敢說、敢管、敢抓，并及時(shí)通報(bào)班長(zhǎng)或有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行處理。10. 加強(qiáng)消防設(shè)施器材的巡視、檢查、保養(yǎng)、更換，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理。2. 管理處每年對(duì)公寓消防設(shè)施器材進(jìn)行兩次定期檢查、清理和登記造冊(cè)存檔。5. 儲(chǔ)存易燃、易爆物品的倉(cāng)庫(kù)、場(chǎng)所未采取安全措施，危險(xiǎn)性未排除不動(dòng)火作業(yè)。4. 值班過程中發(fā)現(xiàn)的問題要立即解決，不得延誤。5. 安全防火通道要時(shí)刻保持暢通，確?；痣U(xiǎn)時(shí)人員疏散。? 放電火花、變色、變形、變位、損壞、滲油、滲水、繼電器、電度表轉(zhuǎn)動(dòng)、儀表和信號(hào)燈指示及其他情況。3. 由施工單位出具書面申請(qǐng)報(bào)告，并填寫“消防設(shè)施停用呈報(bào)表”。5. 保安員周檢查，作全面消防設(shè)施完好率的檢查。4. 發(fā)生浸水時(shí)，應(yīng)迅速切斷漏水來源，設(shè)法使電氣設(shè)備不進(jìn)水或少進(jìn)水。6. 對(duì)于無變速齒箱的高速電梯進(jìn)行盤動(dòng)時(shí)應(yīng)加倍小心，防止因電梯轎廂的總重量所產(chǎn)生重力導(dǎo)致加速過大而失去控制。6. 本規(guī)定及各種警示牌，應(yīng)急措施等必須清晰并掛于明顯處。4. 定期清洗系統(tǒng)的過濾網(wǎng)和過濾器，保證送風(fēng)管道和水管道的通暢。8. 操作人員在3米以上檢修設(shè)備（包括開關(guān)、閥門等），必須戴好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶梯。4. 工程部制訂給排水設(shè)施的日常和定期維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)檢查和督促實(shí)施情況。6. 嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄。10. 在特殊氣候時(shí)，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的巡視，當(dāng)發(fā)生事故時(shí)應(yīng)保持冷靜，操作并作好記錄。配電房管理制度1. 配電房?jī)?nèi)高低壓配電柜、變壓器等設(shè)備均由持證上崗人員負(fù)責(zé)管理、操作，送、停電由值班人員負(fù)責(zé)完成，無關(guān)人員謝絕入內(nèi)。11. 管理處負(fù)責(zé)向負(fù)責(zé)建筑物大、中修工程的主管單位收集資料，填寫《建筑物大、中修記錄表》，整理歸檔?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的。8. 清潔完后，必要時(shí)可噴灑些香劑之類的東西；須打開窗門，保持充足的通風(fēng)。? 銷毀檔案時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)行保密規(guī)定，對(duì)在銷毀檔案過程中出現(xiàn)失密或?qū)挝辉斐蓳p失的，將根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。? 負(fù)責(zé)制訂本單位檔案保管期限表。? 規(guī)定辦理登記手續(xù)，定期歸還。? 存放檔案必須有專用柜架，在排列上架時(shí)，應(yīng)按照類別和保管單位的次序，自左向右，自上而下地排列，以便于管理和查找。? 上級(jí)單位發(fā)來供參考的抄件和征求意見未定稿的文件。? 文件材料的歸檔必須辦理移交手續(xù)。? 技術(shù)檔案的歸檔范圍，管理員、技術(shù)員在工作中形成的圖紙、說明書等內(nèi)容。4. 各部門應(yīng)在每月末將下月辦公用品的采購(gòu)計(jì)劃報(bào)綜合部，并指定一人負(fù)責(zé)辦公用品的領(lǐng)取發(fā)放和文件資料的復(fù)印。? 綜合部負(fù)責(zé)員工服裝、工作牌的配發(fā)、檢查、監(jiān)督職能。11. 晚上會(huì)客時(shí)間不得超過22點(diǎn)。4. 保持室內(nèi)物品擺放美觀，不得亂擺亂放。? 各部門業(yè)務(wù)專業(yè)人員要參加市有關(guān)部門組織的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，獲得畢業(yè)文憑、職稱證書。4. 綜合部建立培訓(xùn)檔案，包括培訓(xùn)記錄和培訓(xùn)考核。? 綜合部將《辭退（離職）手續(xù)通知單》及有關(guān)資料存入人事檔案?jìng)洳?，并修正員工名單統(tǒng)計(jì)表。? 綜合部根據(jù)公司批準(zhǔn)的崗位編制計(jì)劃，確定招聘總?cè)藬?shù)和條件。個(gè)人桌面整齊干凈，玻璃板下不亂壓圖片、名片、飾物等。工作時(shí)間內(nèi)不看與工作業(yè)務(wù)無關(guān)的書籍和雜志，不做與工作無關(guān)的事情。 （四） 行政性管理制度行為規(guī)范1. 遵守法律規(guī)范及雅迪物業(yè)公司的各項(xiàng)管理規(guī)章制度。6. 消殺作業(yè)完畢，應(yīng)將器具、藥具統(tǒng)一清洗保管。4. 垃圾中轉(zhuǎn)站的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)：? 地面無散落垃圾、無污水、污漬；? 墻面無粘附物，無明顯污跡；? 垃圾做到日產(chǎn)日清；? 所有垃圾集中堆放在堆放點(diǎn)，做到合理、衛(wèi)生、四周無散積垃圾；? 可作廢品回收的垃圾應(yīng)另行存放；? 垃圾站應(yīng)保持清潔無異味，每天應(yīng)定時(shí)噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害；? 按要求做好垃圾袋裝化。垃圾收集與處理管理制度1. 垃圾的分類處理? 工程垃圾：瓦礫、碎磚、灰渣等堅(jiān)硬的工程垃圾應(yīng)用斗車或其它裝運(yùn)工具運(yùn)送到皇明集團(tuán)項(xiàng)目指定地點(diǎn)倒放，禁止倒在垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。用干凈的抹布擦拭弄臟了的各部位（如桌椅、墻壁、地面等）。維修管理制度1. 客戶服務(wù)中心接到業(yè)主維修的訴求后，必須在5分鐘內(nèi)安排相關(guān)維修技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施維修。意見調(diào)查和回訪制度1. 管理處每年至少進(jìn)行一次業(yè)主意見調(diào)查。? 禁止任何亂接水的行為，不聽勸阻管理處可采取停水措施。? 超出設(shè)計(jì)負(fù)荷的臨時(shí)用電，未經(jīng)申請(qǐng)用電計(jì)劃的用電。操作人員無證的，管理處一律不予批準(zhǔn)申請(qǐng)。3. 武船重工公寓項(xiàng)目?jī)?nèi)疏散指示器、安全出口不得損壞。驗(yàn)收小組要填寫物業(yè)竣工資料驗(yàn)收記錄，填寫物業(yè)的交接記錄。（三） 公共事務(wù)管理制度物業(yè)接管驗(yàn)收管理制度216。對(duì)車輛進(jìn)行仔細(xì)檢查，車輛有異常情況時(shí)，想辦法及時(shí)通知車主并做好相關(guān)記錄維護(hù)好公共秩序，對(duì)服務(wù)范圍目標(biāo)進(jìn)行巡查警戒，保衛(wèi)服務(wù)范圍內(nèi)相關(guān)人員財(cái)產(chǎn)安全。能及時(shí)高效推進(jìn)公司各項(xiàng)管理措施能及時(shí)高效完成客戶及公司臨時(shí)交辦事務(wù)。管理處各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)達(dá)到合同約定的各類標(biāo)準(zhǔn)與指標(biāo)。10. 在指定時(shí)間、指定巡更點(diǎn)巡邏打卡考勤。同時(shí)，巡查包括燈具、消防設(shè)施等在內(nèi)的各類公用設(shè)施。6. 負(fù)責(zé)武船重工公寓項(xiàng)目?jī)?nèi)消防設(shè)施、設(shè)備、器材的檢查管理工作。8. 帶領(lǐng)保安隊(duì)配合其它管理服務(wù)工作，制止、糾正各類違章行為。8. 完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。9. 完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。值班員崗位職責(zé)1. 負(fù)責(zé)對(duì)各武船重工公寓項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行值班，處理一般性故障，參與、協(xié)助設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，對(duì)發(fā)生的問題及時(shí)向組長(zhǎng)或主任匯報(bào)。3. 準(zhǔn)備及檢討工程的招標(biāo)文件，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)格，分析回標(biāo)及作出建議。2. 定期檢討員工編制、入職標(biāo)準(zhǔn)及待遇是否符合國(guó)家的勞動(dòng)法規(guī)的要求。8. 定期對(duì)武船重工協(xié)力公寓項(xiàng)目的管理、保安、維修、清潔綠化進(jìn)行監(jiān)察協(xié)調(diào)；并與相關(guān)各方保持溝通，以檢討及改善皇明集團(tuán)項(xiàng)目的管理水平。（二）內(nèi)部制度內(nèi)部崗位職責(zé)管理處經(jīng)理崗位職責(zé)1. 管理處經(jīng)理直接對(duì)公司和物業(yè)委托方負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)武船重工公寓項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)工作。4. 行人和車輛按規(guī)定道路通行，不得損壞綠化植物。4. 進(jìn)入公寓的車輛必須減速緩駛，禁鳴喇叭，注意來往車輛及行人安全。13. 業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)裝修、改造，必須嚴(yán)格遵守裝修管理規(guī)定，防止發(fā)生火災(zāi)事故。6. 管理處定期對(duì)武船重工公寓項(xiàng)目的公共消防設(shè)施、器材進(jìn)行檢查、維修、保養(yǎng)，使其經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)。7. 注意電梯內(nèi)部清潔衛(wèi)生，勿將雜物丟棄在電梯門導(dǎo)軌槽內(nèi)。5. 加強(qiáng)治安防范管理，確保武船重工公寓項(xiàng)目秩序良好。3. 嚴(yán)禁攜帶易燃易爆危險(xiǎn)物品、易污染環(huán)境的物品、動(dòng)物等物品進(jìn)入武船重工公寓項(xiàng)目。雅迪物業(yè)積累多年物業(yè)管理工作的豐富經(jīng)驗(yàn)，建立了一整套富有操作性的規(guī)章制度系統(tǒng)，使各管理項(xiàng)目有章可循，有法可依，保證了物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。2000年，雅迪物業(yè)引入ISO9001質(zhì)量保證體系，作為規(guī)章制度的重要組成部分，通過不斷地補(bǔ)充和完善，為物業(yè)管理水平的提高發(fā)揮了重要作用。4. 保持武船重工公寓項(xiàng)目公共建筑物的整潔美觀。6. 嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家法規(guī)，對(duì)武船重工公寓項(xiàng)目的消防、環(huán)保、治安等行使監(jiān)督權(quán)，積極配合當(dāng)?shù)毓膊块T搞好安全管理。8. 發(fā)生火警或地震時(shí)，切勿搭乘電梯。7. 管理處在進(jìn)行公共消防設(shè)施檢查、試驗(yàn)、維修、保養(yǎng)前將提前通知業(yè)主加強(qiáng)防范。14. 樓梯、過道和安全出口等部位應(yīng)保持暢通無阻，不得擅自封閉或堆放雜物。5. 車輛停好后，必須鎖好門窗，凡是現(xiàn)金、重要文件、槍支彈藥等貴重及危險(xiǎn)物品，嚴(yán)禁在車輛內(nèi)放置。5. 綠化帶有專人負(fù)責(zé)維護(hù)。2. 根據(jù)國(guó)家及地方相關(guān)法律法規(guī)和《物業(yè)管理委托合同》，制定物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。9. 如遇突發(fā)事件事項(xiàng)，全權(quán)處理善后工作。3. 制定培訓(xùn)計(jì)劃并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。4. 就用戶的投訴及重要的維修保養(yǎng)工程作出調(diào)查及提交報(bào)告。2. 值班人員必須熟悉皇明集團(tuán)項(xiàng)目的供水、供電、電梯、空調(diào)等設(shè)施、設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。 維修人員崗位職責(zé)1. 執(zhí)行管理處制定的有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。 安全管理部主管崗位職責(zé)1. 主持全隊(duì)工作，堅(jiān)決執(zhí)行主任指令，帶領(lǐng)全隊(duì)人員依據(jù)各自職責(zé)，認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。9. 負(fù)責(zé)全隊(duì)隊(duì)員的內(nèi)務(wù)管理和考勤工作。7. 堅(jiān)持24小時(shí)值班，嚴(yán)格辦理交接班手續(xù)，并作好值班記錄。3. 巡邏中聞到異味，聽到可疑聲響，需立即查明情況并報(bào)告。11. 完成領(lǐng)導(dǎo)指派的其他任務(wù)。管理處各項(xiàng)費(fèi)用賬目清晰，預(yù)算控制良好。3工程部制定的物業(yè)之保養(yǎng)、修繕及改造工程計(jì)劃合理，規(guī)范，并能嚴(yán)格按計(jì)劃執(zhí)行。消防監(jiān)管到位，設(shè)備保養(yǎng)良好。 驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作物業(yè)接管驗(yàn)收是由開發(fā)商和承建商向物業(yè)管理公司進(jìn)行的樓宇物業(yè)驗(yàn)收和移交工作。管理處辦理正式物業(yè)驗(yàn)收移交手續(xù)，會(huì)同業(yè)主單位簽字生效，將全部檔案資料移交給管理處存檔。4. 武船重工公寓項(xiàng)目?jī)?nèi)的設(shè)備、設(shè)施損壞，須及時(shí)修理和更換。2. 臨時(shí)用電管理規(guī)定? 凡施工所使用的電動(dòng)設(shè)備、工具及電線等器材，必須符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求。? 直接將電線插入插座的用電行為。投訴處理和分析制度1. 凡職工對(duì)管理處管理、服務(wù)方面的投訴，不論采取何種方式（如信函、電話或面談），均需進(jìn)行接待、記錄，然后按照投訴內(nèi)容通報(bào)給各相關(guān)責(zé)任部門，各責(zé)任部門應(yīng)做好相應(yīng)記錄。業(yè)主意見調(diào)查應(yīng)列明業(yè)主對(duì)以下方面的滿意程度：? 供電管理? 供水管理? 消防管理? 保安管理? 清潔管理? 綠化管理? 公共設(shè)施維護(hù)管理? 公用設(shè)備維護(hù)管理? 維修服務(wù)? 服務(wù)態(tài)度2. 管理處對(duì)回收的意見表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并將結(jié)果按調(diào)查表的回收份數(shù)、總的滿意率以及分項(xiàng)滿意率、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的意見（共性的意見）等統(tǒng)計(jì)后書面報(bào)告管理處經(jīng)理。2. 維修工到現(xiàn)場(chǎng)后，要做到：? 自覺維護(hù)管理處及業(yè)主的權(quán)益，不做損害管理處名譽(yù)的事情；? 不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實(shí)、詳細(xì)地向工程部匯報(bào)并請(qǐng)求支援解決?；謴?fù)各物品的原貌（位置）。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運(yùn)送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚(yáng)引起二次污染。5. 垃圾車撒落在皇明集團(tuán)項(xiàng)目?jī)?nèi)的垃圾由垃圾清運(yùn)人員負(fù)責(zé)掃凈。7. 消殺工作標(biāo)準(zhǔn)? 檢查倉(cāng)庫(kù)或地下室，目視無明顯蚊蟲在飛。2. 熱愛物業(yè)管理工作，努力鉆研物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)知識(shí)，認(rèn)真、及時(shí)地完成本職工作。9. 講究?jī)x表，樹立文明健康的形象。做到不隨地吐痰，不亂丟雜物，不講臟話、粗話，不損壞公物，不亂停放車輛。? 綜合部根據(jù)員工文化程度及技能等級(jí)的高低，確立其工資與待遇，經(jīng)管理處經(jīng)理審核后，報(bào)公司批準(zhǔn)。培訓(xùn)制度1. 培訓(xùn)目的? 通過培訓(xùn)，使員工牢固掌握本崗位必須具備的專業(yè)知識(shí)、技能，提高員工整體素質(zhì)，確保所有員工均能嚴(yán)格按ISO9001質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)完成本崗位工作，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。5. 新員工經(jīng)上述培訓(xùn)，鑒定合格后，可正式上崗工作，由綜合部辦理試用期轉(zhuǎn)正手續(xù)。? 特殊工種和業(yè)務(wù)專業(yè)人員將獲得的等級(jí)證、操作證和畢業(yè)文憑、職稱證書交管理部認(rèn)可，并將復(fù)印件存入培訓(xùn)檔案內(nèi)。5. 每天必須安排一人打掃室內(nèi)外衛(wèi)生，以保持宿舍清潔。12. 違反管理規(guī)定，或無故不完成值日衛(wèi)生工作任務(wù)者，按管理處的有關(guān)規(guī)定處理。辦公物品管理規(guī)定1. 辦公物品分辦公設(shè)備設(shè)施和辦公用品兩大類。凡領(lǐng)用價(jià)值達(dá)100元以上的文具，必須登記個(gè)人卡片，辭工或被辭退時(shí)要交還原件，損壞照價(jià)賠償。? 專項(xiàng)檔案的歸檔范圍，包括各部門在專門業(yè)務(wù)活動(dòng)中形成的各種檔案，如：會(huì)議檔案、聲像檔案、紀(jì)檢檔案、審計(jì)檔案等。歸檔時(shí)間? 文書檔案在第二年上半年內(nèi)歸檔。? 未經(jīng)會(huì)議討論和領(lǐng)導(dǎo)審閱、簽發(fā)的未生效文件、電報(bào)草稿、一般性文件的歷次修改稿（重要法規(guī)性文件、定稿除外）、鉛印文件的各次校對(duì)稿（主要領(lǐng)導(dǎo)親筆修改稿和負(fù)責(zé)人簽字的最后定稿除外）。? 底圖除修改、送曬外，不得外借，修改后的底圖入庫(kù)，要認(rèn)真檢查其修改、補(bǔ)充情況，底圖存放以平放為宜。? 要愛護(hù)檔案，不得丟失。? 對(duì)到期檔案提出存、毀意見。辦公室管理制度1. 領(lǐng)導(dǎo)辦公室家私的維護(hù)、室內(nèi)清潔及花卉的擺放由專人負(fù)責(zé)。（五）公寓本體維護(hù)及機(jī)電設(shè)備管理制度公寓本體維護(hù)管理制度1. 管理處負(fù)責(zé)對(duì)武船重工公寓項(xiàng)目進(jìn)行巡視檢查、日常維護(hù)、