商業(yè)地產(chǎn)項目的前期規(guī)劃設計說明(存儲版)
【正文】 扮演一個交響樂團的總指揮，他的品位，他選取的顧問公司，他控制的成本，他招商的節(jié)奏，他給商戶的免租期，一些大品牌的店，他的老總可能要親自過來，要怎么接待。如果不太資深的開發(fā)商，對幾百家國際商戶來你的購物中心合作的話，如果你少一點精力，少一點金錢，少一點誠意都沒辦法操作下去的?！ ∩虡I(yè)地產(chǎn)領域在目前規(guī)劃中還存在什么問題呢？有些時候，作為市場顧問也好，作為建筑設計師也好。我們本身也是有計劃經(jīng)濟的一些思想在里面，希望很多方面都要規(guī)劃。我們要同步算地塊容納最大的商業(yè)體量是多少。在內(nèi)地的話，他的老板不懂，你要直接給他一個兩三百頁的文件包的話，他可能會死機的。所以，應該兼聽則明，集思廣益。因為這個金融風暴可以加速一些投機派的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，他不是實力派的，是偶像派的。他在一個購物中心的運營和商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，如何吸引消費者?，F(xiàn)在我們的很多政策，都在刺激消費。在美國呢，他們的曲線是像過山車一樣。但是起碼有了這個舉措的話，讓開發(fā)商，投資方有了一個非常好的信號，起碼風向標是很清楚的，讓他朝著這個目標去打造。從第一太平的角度，在商業(yè)招商上，MAL的性質(zhì)方面，更趨于專業(yè)化的方向，有沒有一些專業(yè)化運營的服務？ 徐偉成：其實這個課題，我們也探討了兩三年，大家有機會上我們的網(wǎng)站的話，我們在澳洲是有非常成熟的商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司的。我們看一下香港新鴻基的APM，從06開始，F(xiàn)4的演唱會，到陳慧琳的CD簽售，還有李克勤?？赡芪覀兊睦习逡宦牭饺f，就會想，可以啊，三千萬投過去，可不可以幫我拿回來三個億啊。一個商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)運營部就等于大內(nèi)總管，也是時尚部總管，他不希望他的旗下的店很土，他也不希望他的那些店里互相有矛盾。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。剛才大家也提到一些問題，由于時間的關系，今天的講壇到此結束，謝謝各位！寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。所以第一個是信任基礎問題，第二個是成本問題。如果我們第一太平戴維斯接管萬達購物中心，我可能是從賽特，燕莎出來的，我做一個一年的推廣方案給他，三千萬，包括請劉德華，劉亦菲等等過來，他會批嗎？也許會批，也許不會批，我會敢向他提出這個三千萬的方案嗎？也許敢，也許不敢。比如顧客有問題，要投訴，打給誰，怎么解決。 聽眾提問：剛才您談到購物中心，隨著中國大型購物中心的發(fā)展，由商場轉(zhuǎn)變到購物中心的平臺。以前我們公司幫過萬達在香港，他是想把那個商業(yè)地產(chǎn)上市的，后來發(fā)現(xiàn)有一些機制跟他的操作不夠完善，達不了國際水平。天津的房地產(chǎn)信托基金，他是希望做工業(yè)地產(chǎn)，另外一些是希望做辦公樓。為什么，前幾年很多的外國的顧問機構，也對我們中國的消費者有一些研究，很多都是看好我們的13億消費。包括以北京為例，有些商家可能根本就沒有很成熟的考慮，隨便開業(yè)、招商的。 金融風暴對中國商業(yè)地產(chǎn)是利大于弊 徐偉成：我們在2007年底的時候，因為我們是做專業(yè)規(guī)劃的時候，我們已經(jīng)感覺到有金融風暴要來了。其實，我們很建議，包括政府部門，在規(guī)劃用地的比例，也是多找不同的，沒有直接厲害關系的專家來論證，而不是學術研究。我剛才說了，太大量的，太理想的規(guī)劃，開發(fā)商本身在沒有做市場顧問前期研究過程，他已經(jīng)在做建筑規(guī)劃設計了，這個是錯誤的。所以開發(fā)商拿了地以后，到底是做寫字樓，購物中心，還是酒店，但是大部分都是變成銷售的酒店式公寓。 其實我們最大的北京商業(yè)以望京為例，如果沒有記錯數(shù)據(jù)的話，望京有60多到70多個商業(yè)地產(chǎn)，包括：街區(qū)，購物中心，百貨等等。雖然購物中心很違反人性，像一個盒子，但是人很溫暖，很舒服。如果開發(fā)商不很老練的話，商戶跑了的話，你就會非常吃虧，只有他賺錢，你才賺錢。 關于前期規(guī)劃要注意的問題，要采取什么策略這個問題。 前期規(guī)劃還有一個重要的過程，就是我們要給他一個比較彈性的空間，千萬不要說這個區(qū)位一定做餐飲，那個區(qū)位一定要做服裝。其實執(zhí)行是很后面的事情，如果執(zhí)行能力很強的話，后面是很快的。如果你讓他感覺，這里很漂亮，但是不知道去哪里逛，或者一進去就感覺，哎呀，我買不起，不來了?！ ￡P于項目前期規(guī)劃設計在整體項目操作中的重要性這個問題。他的地位，到人流，到交通，到整個消費的潮流和趨勢，是有一個深思熟慮的過程，已經(jīng)很成熟了。開發(fā)商最主要是找對市場顧問，對地塊選址做出綜合的研究。比如我們在貴陽的省會，有一個新區(qū)有一個40多萬平方米的項目，我們加了一個非常重要的消費文化的元素。其實，一個成熟的建筑師，他會先從內(nèi)部設計得很合理，很人性化，首先是能吸引女性去逛的購物中心，才是一個成功的購物中心。我們從人流、交通，以及有效消費，我就知道你這個地塊能夠承擔多少平米的購物中心。他打造一個非常舒適，非常人性化的環(huán)境，大家才愿意過去消費。其實購物中心的建造是違反自然的?；蛘呤前褎e的傳統(tǒng)的一些老的消費商圈里吸引一些新的人群過來?！ 〉诙€是代理，像我們第一太平戴維斯，我們也有代理部?！ 】赡苓@個觀點，大家會感覺是不可思議的，為什么規(guī)劃花這么多的精力和時間。有想要更深入了解商業(yè)地產(chǎn)的朋友，可以繼續(xù)關注新浪
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