商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明-閱讀頁(yè)
2024-08-22 10:24本頁(yè)面
【正文】 一些街區(qū)的，包括新三里屯，包括索拉納，因?yàn)楸狈胶芾?，不聚溫度。如果你試圖把歐洲、意大利、英國(guó)的那些街區(qū)搬來(lái)北方的話，可能會(huì)失敗的，不像上海，上海的天氣很溫暖。很多的時(shí)候發(fā)生了問(wèn)題，我們會(huì)找出問(wèn)題，找出問(wèn)題的過(guò)程中，我們往往會(huì)歸咎于某某人，比如認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商不好。很多香港的，和上海的國(guó)外的開(kāi)發(fā)商里北京，得會(huì)要求我們帶他去看北京的成功項(xiàng)目。北京做得好的商業(yè)項(xiàng)目真的比較少。市場(chǎng)顧問(wèn)的角色最重要就是在一個(gè)新的開(kāi)發(fā)片區(qū)里面，我們可以給政府測(cè)算這個(gè)地區(qū)的人口可以支撐多少體量的商業(yè)面積。我們計(jì)算一個(gè)社區(qū)的人口，從商務(wù)、商業(yè)、居住、科研、學(xué)校、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等等。所以，很多時(shí)候在新城的開(kāi)發(fā)，以前的望京新城，順義新城等等規(guī)劃的時(shí)候，往往對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，尤其是零售商業(yè)體量的判斷和估算不是很科學(xué)的，不很適應(yīng)真實(shí)需求的。現(xiàn)在發(fā)改委對(duì)土地的用途，包括國(guó)務(wù)院對(duì)改變土地用途是非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃枷耄豢筛淖兊?。所以，我們認(rèn)為，本身很多的項(xiàng)目案例，我們先要做一個(gè)很客觀的消費(fèi)群研究和市場(chǎng)定位?，F(xiàn)在我們反過(guò)來(lái)了，可能給了我一百萬(wàn)平米，有40%要做商業(yè)?；旧献≌瑓^(qū)域性的購(gòu)物中心的體量不能做得太大，如果你拿了一百萬(wàn)平米，政府規(guī)劃要求你有一定的商業(yè)地產(chǎn)的面積，這個(gè)很難的，因?yàn)檫@個(gè)本身是違反自然的。你沒(méi)有足夠的人流，尤其是住宅性的社區(qū)，禮拜一到禮拜五的白天有多少人來(lái)。在香港的話，開(kāi)發(fā)商首先是找我們，我們告訴他能不能做。我覺(jué)得，政府的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃有太多的幻想的比例?！ ￠_(kāi)發(fā)商規(guī)劃完了以后，就是招商了。006年很多的開(kāi)發(fā)商，他本身是住宅型的小購(gòu)物中心，還希望找一個(gè)LV進(jìn)來(lái)。學(xué)術(shù)研究的話，我們很容易去附和領(lǐng)導(dǎo)，很容易去琢磨領(lǐng)導(dǎo)。我覺(jué)得成與敗最重要是一個(gè)思想。比如一些很好的地塊，真的是糟蹋了地塊的用途，很可惜的。我們也知道，現(xiàn)在的金融風(fēng)暴席卷全球，請(qǐng)徐總給我們講講金融風(fēng)暴對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的影響。我覺(jué)得這個(gè)金融風(fēng)暴的利弊分析來(lái)說(shuō)，總體來(lái)說(shuō)我們是認(rèn)為利大于弊?；蛘呤羌铀倭艘恍┎怀墒斓纳虡I(yè)地產(chǎn)提前停止。對(duì)一些國(guó)際上，原來(lái)沒(méi)有來(lái)到中國(guó)，原來(lái)沒(méi)有機(jī)遇的，有實(shí)力的國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)品牌，終于可以登陸中國(guó)了，有利于商業(yè)地產(chǎn)的重新洗牌。住宅地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)是非常清醒了，商業(yè)地產(chǎn)在08年會(huì)更嚴(yán)謹(jǐn)。從08年到09年他可能要經(jīng)歷一個(gè)冬天。08年以前大家都混得不錯(cuò)，渾水摸魚(yú)。有真正競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)浮出來(lái)。我們認(rèn)為我們中國(guó)的消費(fèi)者是等不到半年的，有一個(gè)很鐵的案例，就是非典，大家等了半年沒(méi)有買(mǎi)東西了以后，就會(huì)瘋狂地買(mǎi)車(chē)，消費(fèi)，好象現(xiàn)在不買(mǎi)，以后就沒(méi)有機(jī)會(huì)似的。昨天普爾認(rèn)為美國(guó)人應(yīng)該學(xué)會(huì)儲(chǔ)蓄，中國(guó)人應(yīng)該學(xué)會(huì)消費(fèi)。09年底的話，我們認(rèn)為我們的購(gòu)物中心會(huì)慢慢理性發(fā)展，北京的商圈會(huì)越來(lái)越成熟，應(yīng)該說(shuō)我看到了很多的機(jī)遇。剛才您談到中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道是很有限的。比如在天津，在北京以外的一些地區(qū)。房地產(chǎn)信托基金的回報(bào)率的曲線往往是像爬香山一樣，是比較平穩(wěn)的。作為中國(guó)，我覺(jué)得現(xiàn)在還是在不停地探索和摸索房地產(chǎn)信托基金如何去實(shí)現(xiàn)。比如以購(gòu)物中心做房地產(chǎn)信托基金，我們認(rèn)為是大勢(shì)所趨的。我認(rèn)為09年底的話，可能會(huì)做成一個(gè)氣侯。但是，我們國(guó)內(nèi)的信托基金打造得也是很寬松，很透明，很?chē)?guó)際水準(zhǔn)的。如果沒(méi)有這個(gè)融資渠道打造的話，就好象這個(gè)地圖不很明確，就像美國(guó)的東岸到西岸，都沒(méi)有路燈的話，大家就會(huì)覺(jué)得沒(méi)有方向。至于有沒(méi)有一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠成功打造上市，還要看他的一些內(nèi)部機(jī)制?！ ≈鞒秩耍何覀兿嘈砰_(kāi)發(fā)商對(duì)這個(gè)政策都是基于很大的希望的。目前的購(gòu)物中心是基于開(kāi)發(fā)商不理性的狀況下，我是先蓋了一個(gè)購(gòu)物中心，然后請(qǐng)顧問(wèn)公司進(jìn)行規(guī)劃，完全是一個(gè)反過(guò)來(lái)的順序。在上海，我們有一家內(nèi)營(yíng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司機(jī)構(gòu)，在北京沒(méi)有。商業(yè)運(yùn)營(yíng)要兼顧一個(gè)商場(chǎng)在接手，交付使用前，要負(fù)責(zé)招商，服務(wù)，解決投訴，開(kāi)業(yè)前的準(zhǔn)備。比如我是賣(mài)鞋子的，我的鞋子放在門(mén)口，怎么解決。比如商業(yè)推廣，購(gòu)物中心有每年的推廣計(jì)劃。還有一個(gè)高考的心理輔導(dǎo)，就是怕高考生因?yàn)樾睦韷毫Υ蠖詺?，就是找一些社工給他們進(jìn)行一些心理輔導(dǎo)。運(yùn)營(yíng)公司每個(gè)人都要出一個(gè)時(shí)間表，因?yàn)樯虘?hù)要交商業(yè)管理費(fèi)的，這個(gè)管理費(fèi)也包括了推廣費(fèi)在里面。如果請(qǐng)一家外面的人過(guò)來(lái)，本身信任基礎(chǔ)就很難建立。所以，就是一個(gè)信任的基礎(chǔ)問(wèn)題。所以我們就搞一些類(lèi)F4的，類(lèi)劉德華的人過(guò)來(lái)，就是長(zhǎng)得很像，但是杭州的劉德華和香港的劉德華是不一樣的，雖然長(zhǎng)得很像，或者搞一個(gè)超女300人過(guò)來(lái)。第二商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司的老板的成本本身成本很高，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)老總年薪最少一兩百萬(wàn)，他要負(fù)責(zé)招商，運(yùn)營(yíng)，管理等等。還有一個(gè)，這幾個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司的幾個(gè)老板年薪加起來(lái)是要一千萬(wàn)的。還有商戶(hù)的角色也很重要，香港的新鴻基APM，他在本身裝修之前，就要求商戶(hù)每幾個(gè)月要更換店面，更換貨，更換擺設(shè)。我本人就沒(méi)有這個(gè)經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)都是20年經(jīng)驗(yàn)管出來(lái)的?？床灰?jiàn)明確的利潤(rùn)點(diǎn)的話，很多公司不敢輕易組成商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)部?！ ≈鞒秩耍航裉旆浅８兄x徐總來(lái)到我們新浪樂(lè)居，為大家講解一下商業(yè)地產(chǎn)的前期規(guī)劃。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來(lái)越難。拼一個(gè)春夏秋冬！贏一個(gè)無(wú)悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人. 學(xué)習(xí)好幫
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