商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)說明-文庫吧資料
2024-08-16 10:24本頁面
【正文】 蓋個(gè)房子就可以守株待兔了，后來蓋了很多的樹，沒有白兔來了，他就完了。并不一定是吻合市場(chǎng)真實(shí)具體的需要。我們本身也是有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的一些思想在里面，希望很多方面都要規(guī)劃?！ ∑鋵?shí)我們最大的北京商業(yè)以望京為例，如果沒有記錯(cuò)數(shù)據(jù)的話，望京有60多到70多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，包括：街區(qū)，購物中心，百貨等等。他們看完了以后覺得，這樣就覺得成功嗎？當(dāng)年新光天地沒有開，我們只能帶他去東方新天地，燕莎等等。但是，我們認(rèn)為，在項(xiàng)目的前期規(guī)劃中，我們看到北京一些相對(duì)比較成功的項(xiàng)目?！ ∩虡I(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域在目前規(guī)劃中還存在什么問題呢？有些時(shí)候，作為市場(chǎng)顧問也好，作為建筑設(shè)計(jì)師也好。雖然購物中心很違反人性，像一個(gè)盒子，但是人很溫暖，很舒服。比如香港地鐵，他是我們的VIP客戶，我們給他們做了報(bào)告，就不管了，因?yàn)樗行┑胤奖任覀冞€懂。我們是很有信心，從05到08年，經(jīng)過這么多事情，未來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，結(jié)合一些主力店，家居店，精品店為主的開發(fā)商，應(yīng)該是有適當(dāng)成熟的思想準(zhǔn)備。如果不太資深的開發(fā)商，對(duì)幾百家國際商戶來你的購物中心合作的話，如果你少一點(diǎn)精力，少一點(diǎn)金錢，少一點(diǎn)誠意都沒辦法操作下去的。如果開發(fā)商不很老練的話，商戶跑了的話，你就會(huì)非常吃虧，只有他賺錢，你才賺錢。所以，相當(dāng)于一個(gè)開發(fā)商以及一個(gè)開發(fā)商的管理公司，在和100到500家企業(yè)同時(shí)做生意。所謂的策略，就是你要有準(zhǔn)備，要科學(xué)，要合乎當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的情況，要靈活適應(yīng)。因?yàn)殚_發(fā)商是扮演一個(gè)交響樂團(tuán)的總指揮，他的品位，他選取的顧問公司，他控制的成本，他招商的節(jié)奏，他給商戶的免租期，一些大品牌的店，他的老總可能要親自過來，要怎么接待。 關(guān)于前期規(guī)劃要注意的問題，要采取什么策略這個(gè)問題。還要把他想成最壞，如果這個(gè)主力店不來會(huì)怎么樣，如果這個(gè)停車場(chǎng)停滿了會(huì)怎么樣。比如如果，他過來要等個(gè)半個(gè)小時(shí)的話，他就不來了，可以去別的地方。 還有一個(gè)非常重要的過程，我們?cè)诮ㄗh開發(fā)商引入市場(chǎng)顧問公司之前，也一定要引入建筑設(shè)計(jì)顧問?！ ∏捌谝?guī)劃還有一個(gè)重要的過程，就是我們要給他一個(gè)比較彈性的空間，千萬不要說這個(gè)區(qū)位一定做餐飲，那個(gè)區(qū)位一定要做服裝。比如北京新光天地的勢(shì)頭是非常好的，東方廣場(chǎng)可能和新光天地有一些競(jìng)爭(zhēng)在里面。其實(shí)一個(gè)好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)很懂潮流，很懂一個(gè)城市里消費(fèi)的動(dòng)脈。我們作為市場(chǎng)顧問，我們沒有算得很清楚，我們可以吸引什么人來，錢包有多少錢，有效消費(fèi)是怎么樣，消費(fèi)的頻率怎么樣，然后計(jì)算出商戶應(yīng)該繳納的租金。其實(shí)執(zhí)行是很后面的事情，如果執(zhí)行能力很強(qiáng)的話，后面是很快的。比如世界杯，奧運(yùn)會(huì)的時(shí)候，可以放一些凳子，進(jìn)行一些直播。各位可以想想每人買一杯咖啡的話，星巴克會(huì)是什么樣。香港新鴻基在香港的APM，他當(dāng)時(shí)有一個(gè)很簡(jiǎn)單的屏幕，當(dāng)年的《大長(zhǎng)今》大結(jié)局的時(shí)候，因?yàn)橄愀廴撕芟矚g看電視劇。如果你讓他感覺，這里很漂亮，但是不知道去哪里逛，或者一進(jìn)去就感覺，哎呀，我買不起，不來了。剛才我說了，人都喜歡去屬于自己的地方，希望去到那里以后，可以把自己變成主角的，他不希望去那里以后感覺我自己那么窮呢？比如我們?nèi)チ颂彀查T的話，我們會(huì)感覺，我們的國家很偉大，有這么雄偉的建筑。其實(shí)，我們的觀點(diǎn)認(rèn)為，在前期的規(guī)劃中，一定要非常深思熟慮。市場(chǎng)顧問有兩個(gè)關(guān)鍵詞，第一個(gè)是消費(fèi)力，第二個(gè)要結(jié)合建筑師，怎么強(qiáng)化吸引力?！ ￡P(guān)于項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)在整體項(xiàng)目操作中的重要性這個(gè)問題。 在三四年前有很多的開發(fā)商跟我們做一些開發(fā)的前期和后期的互動(dòng)，我們建議開發(fā)商你們要培養(yǎng)你們自己的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。對(duì)服裝，美容美發(fā)會(huì)比較講究。我們有些時(shí)候也跟北京的很多的領(lǐng)導(dǎo)要求，讓他們?nèi)ハ愀劭疾?。他的地位，到人流，到交通，到整個(gè)消費(fèi)的潮流和趨勢(shì)，是有一個(gè)深思熟慮的過程，已經(jīng)很成熟了。一個(gè)開發(fā)商怎么利用顧問和建筑師打造一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)的成功的基因，成功的DNA是非常重要的。我們常常會(huì)在一些其他的課程上講到，像香港一個(gè)非常成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，新鴻基商場(chǎng)，在香港沙田有一個(gè)叫新城市廣場(chǎng)，他已經(jīng)開業(yè)七年了，但是還在不停地翻新，他平均每天有20萬的人流。因?yàn)槲覀冎溃F(xiàn)在我們的商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較少，他如何去當(dāng)一個(gè)很高瞻遠(yuǎn)矚的指揮者，怎么指揮市場(chǎng)顧問和建筑師對(duì)這個(gè)購物中心的打造，本身就是需要綜合素養(yǎng)是非常成熟，非常到位的。開發(fā)商最主要是找對(duì)市場(chǎng)顧問，對(duì)地塊選址做出綜合的研究。開發(fā)商是最簡(jiǎn)單的，投錢就可以了，但是他也是任重道遠(yuǎn)的。所以購物中心里有很多的鏡子，你可以看看自己，如果不滿意的話，就有理由可以買新的衣服。其實(shí)西單，王府井都是。比如我們?cè)谫F陽的省會(huì)，有一個(gè)新區(qū)有一個(gè)40多萬平方米的項(xiàng)目，我們加了一個(gè)非常重要的消費(fèi)文化的元素?！ ∥覀兛匆粋€(gè)案例，這是沈陽的彭麗廣場(chǎng)，我們考慮到東北的女孩身材很好，很高。我們有一句話叫“大氣，不聚人氣”。男同志往往只是買一些名牌的鞋，汽車等等。其實(shí)，一個(gè)成熟的建筑師，他會(huì)先從內(nèi)部設(shè)計(jì)得很合理，很人性化，首先是能吸引女性去逛的購物中心，才是一個(gè)成功的購物中心。一個(gè)成熟的項(xiàng)目的策劃及建筑設(shè)計(jì)，其實(shí)以我們香港的經(jīng)驗(yàn)，可能是改20到40次。所以，要跟建筑設(shè)計(jì)室充分立體地互動(dòng)。寧愿排隊(duì)，也不愿意租不出去，空空蕩
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