【正文】 城樓盤地址龍崗區(qū)坂田開發(fā)商萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理深圳萬科物業(yè)管理有限公司項目規(guī)模占地面積：217498平方米，總建筑面積：約35萬平方米；總戶數(shù)3096戶。以萬科四季花城為參照，龍華鎮(zhèn)內(nèi)大規(guī)模，高質(zhì)素的物業(yè)同樣可吸引大量關(guān)內(nèi)置業(yè)人士。點評在深圳趨步開始大盤運時期，美麗365作為一個建筑面積還不足20萬平米的項目，打著居家旅游新概念大盤的旗號，吸引了不少購房者的眼球，加上其熱炒的“空中TOWHOUSE”、公交總站的引入等，更使其錦上添花。在確定一個項目的整體定位之前，我們必須時確本項目的檔次是定位在什么程度：豪宅、尊貴精品物業(yè)、高質(zhì)素社區(qū)、普通住宅小區(qū)或者是微利房等。2. 項目建筑設(shè)計分析建議開發(fā)商必須充分認識到，營造“舒居型高質(zhì)素大社區(qū)”并非只是銷售時的噱頭或包裝布，而是整個項目的“立身之本、發(fā)展之源”，必須要確定地貫徹到包括項目建筑類型及風格、戶型設(shè)置及分布比例等直至入住管理等，直至持續(xù)發(fā)展所必須堅持的根本指導(dǎo)思想。龍華片區(qū)關(guān)內(nèi)客戶將要選擇的戶型：主流購房者的面積需求水平：從面積看，關(guān)內(nèi)白領(lǐng)龍華置業(yè)面積要求集中在50110平方米/套之間，比重占85%，其中5070平方米的占20%，7090平方米的占53%，90110平方米的占12%。這與本項目的整體定位方向?qū)a(chǎn)生一定沖突。㈤⒉ 園林規(guī)劃建議以4地塊為園林主題區(qū)，配合中心主題區(qū)設(shè)置分期園林風格，做到突出中心點、體現(xiàn)均好性。㈤、項目整體規(guī)劃思路及建議結(jié)合以上的研究及分析數(shù)據(jù)，貫穿到整個項目的規(guī)劃建設(shè)上，以及我們對項目的初步認識；在項目整體規(guī)劃思路及建議上我們主要從建筑整體布局、園林規(guī)劃建設(shè)這兩個方面提出一些見解。㈣⒉ 戶型解決：推廣力度迎合整個項目客戶定位以關(guān)內(nèi)為主的思路，銷售上前期偏重大面積戶型為主，以避免造成后期的銷售難點。3. 戶型設(shè)計建議：以二房、小三房（面積：50～95平米）為主。本項目作為近28萬平米的超大社區(qū)，在一定的資金投入上更容易做到對細部的“精雕細鑿”。對于項目的產(chǎn)品定位，我們將從分別從整體定位、建筑設(shè)計、戶型設(shè)置及比例、園林規(guī)劃等幾個方面來加以分析并提出部分具體的建議。營銷推廣主推旅游大盤概念，12個風光組團，首獨創(chuàng)空中TOWHOUSE、302公交總站。銷售狀況銷售良好，市場反映極好。作為深圳的房地產(chǎn)業(yè)，近300多家（還在呈一定的增長趨勢）的房地產(chǎn)開發(fā)商，新盤層出不窮，同時概念地產(chǎn)百花齊放，令人耳目一新，如：深圳版TOWHOUSE、新都市主義、教育地產(chǎn)、商務(wù)中心區(qū)（CBD）、生活中心區(qū)（CLD）、科技中心區(qū)（CID）親水住宅、運動地產(chǎn)、深圳大盤、綠色生態(tài)住宅、旅游地產(chǎn)……；這此觀念的推出，在表現(xiàn)深圳房地產(chǎn)市場競爭激烈的同時，也是在賦予樓盤人性化、彰顯住房的“個性與靈魂”。截止2001年底，以這種收入狀況而論，都市白領(lǐng)們的置業(yè)能力應(yīng)較理想的想象空間，而他們當中又有超過60%具備即時購房的能力。但是，從本地塊周邊的規(guī)化來看，由于早期的廠房及農(nóng)展建房的存在，使本項目周邊的重新規(guī)化受到很大制約，后期規(guī)化建設(shè)所能帶來的一些優(yōu)勢，預(yù)計只能通過西面的市政路建設(shè)以及東西的高尚片區(qū)的建設(shè)發(fā)展來給予支持帶動。㈡⒈ 項目地塊位置分析本項目地處寶安龍華鎮(zhèn)民治大道旁(新一代酒點對面)，與各主要干道（布龍公路、梅觀高速等）及民治村委等均相隔不遠；從本地塊位置來看，周邊工業(yè)區(qū)以及農(nóng)民建房較多，勢必將會對本項目的發(fā)展造成一定的影響。此時的龍華鎮(zhèn)市場瀕臨著外來的壓力比較大，即布吉兵團、寶安兵團、龍崗中心城兵團中心區(qū)兵團、環(huán)深圳灣兵團、華僑城兵團、后海、前海兵團等片區(qū)市場推盤量比較大，給龍華片區(qū)物業(yè)市場推廣制造了不小的阻力。㈤、項目片區(qū)未來競爭預(yù)測目前，龍華片區(qū)在售、在建項目有10余個，包括：山湖林海、山水天驕、萬家燈火、星光之約、書香門第以及民樂村集資房等、位于龍華鎮(zhèn)中心的風和日麗、銀泉花園、榕苑、馨園、錦繡江南、大信花園等，位于城市未來中心廣場的美麗36新華苑、嘉逸花園等。㈣、龍華房地產(chǎn)康居型住宅特點開發(fā)商對區(qū)內(nèi)園林景觀、區(qū)外自然環(huán)境的營造將進一步提高，投資也進一步加大，使未來的小區(qū)住宅逐步向康居型住宅開發(fā)方向發(fā)展。同時大盤擁有很多深入人心的生活優(yōu)勢，例如大社區(qū)、完善的市政生活配套及住戶專車，而這些優(yōu)勢恰恰又是消費者在關(guān)外購房所考慮的幾個重要因素。中心區(qū)作為未來深圳的市中心，其人口和人氣有著巨大的增長潛力，中心區(qū)預(yù)計就業(yè)人口50—70萬，而居住配套僅依靠容量有限的中心區(qū)當然無法承載，盡管往西走，華僑城、南山、蛇口、科技園等可以分流，往東走，福田、羅湖舊城改造暨地產(chǎn)發(fā)展還會產(chǎn)生一定吸納能力，但這遠遠不能達到市場需求，特別是那些尋求一種寧靜的、安逸的、祥和的、舒適的價格康價、交通方便的生活環(huán)境，深圳市的城市總體規(guī)劃更強調(diào)均衡與全面發(fā)展，特別是深圳關(guān)內(nèi)土地儲備越來越少的同時，深圳中心區(qū)輻射地帶地塊價值迅速得到提升，龍華與中心區(qū)作為近鄰，正可利用這次機遇，帶動龍華地產(chǎn)及社會經(jīng)濟的全面發(fā)展。四季花城、美麗36風和日麗等大型項目在片區(qū)內(nèi)相對綜合素質(zhì)較高。在開發(fā)中，物業(yè)類型呈現(xiàn)多元化，經(jīng)濟實用房與舒居型系列物業(yè)并肩發(fā)展。價格：均價2200—2700元/平方米（一般含簡單裝修）付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、一成首期）供應(yīng)戶型及暢銷戶型：市場供應(yīng)量最大的是三房及二房戶型。此類樓盤特征如下：價格：均價1500—1800元/平方米（一般含簡單裝修）付款方式：主要為一次性付款及分期付款（一般為一年至三年分期）；供應(yīng)戶型及暢銷戶型：市場供應(yīng)量最大的是三房及二房戶型。另外，在房地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)方面，由于可用于房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的土地已所剩無幾，龍華的舊城改造部分將成為近期的主流；而另一方面閑置地的開發(fā)利用也馬上就會起熱潮。⒈ 交通狀況龍華鎮(zhèn)內(nèi)交通四通八達，梅觀高速公路、機荷高速公路、布龍公路、石觀公路、平南鐵路均貫通全鎮(zhèn)，全國最大的陸路海關(guān)梅林海關(guān)也座落在龍華境內(nèi)。從雙休日售樓處絡(luò)繹不絕的看樓人群可以看出，市民看樓、買樓的積極性高漲，高素質(zhì)、口碑好的樓盤更是得到追捧。進入3月份，住宅市場全面走出春節(jié)后市的預(yù)熱狀態(tài)，開始了一輪波瀾壯闊的樓市大角斗，環(huán)香蜜湖的“湖濱大戰(zhàn)”打響，深圳灣的“海灣戰(zhàn)爭”也拉開了序幕。如何來做好房地產(chǎn)項目的代理工作，使發(fā)展商所開發(fā)的項目達到最高的利潤回報點？我們（建華地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司）在闡述了自己的全程代理模式的同時，也對本項目的開發(fā)、結(jié)合我們對本區(qū)域市場的了解程度，做了一個初步的項目發(fā)展策略分析，以進一步拓展彼此之間的思路，實現(xiàn)雙方的友好合作！知已知彼，不斷探討創(chuàng)新，方能百戰(zhàn)百勝，這也是我們長期以來所堅持的工作方式。新都市主義重視強調(diào)在都市區(qū)域內(nèi)進行有效合理的填補性開發(fā)及利用，將現(xiàn)代生活諸多要素進行充分糅合整理，使居住、工作、購物、休閑等“鏈”結(jié)起來，構(gòu)成一個完善、便利、現(xiàn)代的生活空間。隨著生活質(zhì)素的提高，人們更加關(guān)注健康，房地產(chǎn)市場也興起了以“運動健康”為概念的樓盤，特別是隨著申奧的成功，使得“運動”這一主題更深入人心。網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的完善，寬帶社區(qū)的成熟，無一不為2001年的房地產(chǎn)市場推波助瀾。⒊ 房地產(chǎn)市場已漸趨理性和成熟，很少存在沖動開發(fā)及沖動置業(yè)：開發(fā)注重景觀資源和綜合配套的完善；置業(yè)注重綜合性能與銷售價格的對比；價格不再是置業(yè)選擇的單一考慮因素。⒋ 安全文明建設(shè)大力推進“綠化、美化、凈化、文化”工程，積極實施“一鎮(zhèn)一廣場”、“一村一公園”、“一街一景點”的環(huán)境建設(shè)目標；同時，通過開展社會治安綜合治理和安全文明小區(qū)建設(shè)，使生活環(huán)境更加安全、文明。在中心區(qū)的周圍，一批新的大型高素質(zhì)樓盤也隨即出現(xiàn)，隨著較有實力的開發(fā)商的進入，位于中心區(qū)內(nèi)樓盤的檔次正在逐步提高。評述：此類物業(yè)一般質(zhì)素較低，小區(qū)規(guī)劃及內(nèi)部配套較差，建筑密度較高。龍華鎮(zhèn)目前此類代表性樓盤為美麗36錦繡江南、風和日麗、美麗家園等。集資房系列：龍華片區(qū)的自然村，農(nóng)民自用地集資建房，無產(chǎn)權(quán)證。⒊ 片區(qū)物業(yè)價格水平龍華片區(qū)即梅林關(guān)口商品房銷售價格折后在3070—3650元/平方米之間，待開發(fā)大盤估價4100—4300元/平方米；龍華鎮(zhèn)（包括城市中心廣場）在售商品房（除風和日麗等均價為每平方米3200—3300元/平方米外），其他均價一般在2300—3000元平方米，聯(lián)排別墅（小洋樓）銷售均價為5100—5500元/平方米之間。他們的目標也一致，雖然開發(fā)的模式存在多元化，但總體來說為龍華片區(qū)房地產(chǎn)市場形象提升起到了推動作用。隨著房地產(chǎn)市場的高漲及政府微利房的興建，龍華片區(qū)的人氣將進一步興旺，此環(huán)境下在消費者心中龍華片區(qū)與市區(qū)的距離將進一步拉進，這此因素的共同作用必然將促進商品房價格的升高。相對于99年以后開發(fā)的物業(yè)，較注重營造環(huán)境，而且隨著龍華經(jīng)濟與深圳聯(lián)系紐帶越來越緊，特別是富士康、華發(fā)進駐龍華，首先帶給龍華的是無限的就業(yè)機會；同次將3萬多高新技術(shù)人才引進龍華，提升該整體片區(qū)文化素質(zhì)水平，該類移民多屬于中高薪階層，這一批人具備了購置商品房的能力，他們從事科技行業(yè)，雖有單位房，但已厭倦，他們追求著一種藝術(shù)感受、高層次消費的人居生活，崇尚一種新的生活理念。㈤2. 面積在區(qū)間[84，100]平方米的普通住宅與康居型住宅的功能替代。根據(jù)本項目的現(xiàn)有資料，以及我們對整體資料和設(shè)計圖紙的初步理解程度，我們將主要從項目定位（包括：項目客戶定位、項目品牌定位、項目產(chǎn)品定位等幾個方面）分析以及一期工程的解決和項目整體開發(fā)思路三個方面來提出一些建議，以供深入研究探討。3. 南面南面片區(qū)相對與其他幾個方位來說可能最主要的就是農(nóng)民房及廠房了，雖是面向梅林關(guān)口方向，但基本沒有什么特別的景觀；這一方位相對來說較早的生活配套比較集中，如銀行、小學(xué)、藥店、超市等。1. 背景資料摘自搜房網(wǎng)：35萬能買什么房的調(diào)查報告深圳主流購房客戶——都市白領(lǐng)深圳做為一個年青的新興城市，目前擁有就業(yè)人口約410萬，而白領(lǐng)階層占全部就業(yè)人口數(shù)的32%，也就是130人左右。以下為我們所作的一份有關(guān)上班車程時間的調(diào)查數(shù)據(jù)：①上班車程時間心理接受程度：