【正文】 心主題區(qū)設(shè)置分期園林風(fēng)格，做到突出中心點(diǎn)、體現(xiàn)均好性。㈣⒊ 園林規(guī)劃：由于現(xiàn)有設(shè)計很多不可更改因素，3地塊開發(fā)分期園林建議以嶺南風(fēng)格來進(jìn)行規(guī)劃，并在3組團(tuán)較空曠部分設(shè)置分期園林主題區(qū)。這與本項目的整體定位方向?qū)a(chǎn)生一定沖突。㈣⒈ 整體開發(fā)流程建議：6組團(tuán)→會所→7組團(tuán)→……為加快項目一期整體的銷售周期，造成項目面市的轟動效應(yīng)，人氣的調(diào)動將是本項目的關(guān)鍵問題。龍華片區(qū)關(guān)內(nèi)客戶將要選擇的戶型：主流購房者的面積需求水平：從面積看，關(guān)內(nèi)白領(lǐng)龍華置業(yè)面積要求集中在50110平方米/套之間，比重占85%，其中5070平方米的占20%，7090平方米的占53%，90110平方米的占12%。關(guān)內(nèi)客戶在龍華置業(yè)對建筑類型的選擇：② 建筑風(fēng)格建議：以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，在細(xì)部上適當(dāng)容入其它風(fēng)格設(shè)計。2. 項目建筑設(shè)計分析建議開發(fā)商必須充分認(rèn)識到，營造“舒居型高質(zhì)素大社區(qū)”并非只是銷售時的噱頭或包裝布，而是整個項目的“立身之本、發(fā)展之源”，必須要確定地貫徹到包括項目建筑類型及風(fēng)格、戶型設(shè)置及分布比例等直至入住管理等，直至持續(xù)發(fā)展所必須堅持的根本指導(dǎo)思想。主流購房客戶需求的調(diào)查研究表明：豪宅或者尊貴型精品住宅除價格方面的原因外，作為年輕型的白領(lǐng)階層來說更容易落于俗套，他們所崇高的住宅要求是：舒適而不奢華、精致而不落于俗套。在確定一個項目的整體定位之前，我們必須時確本項目的檔次是定位在什么程度：豪宅、尊貴精品物業(yè)、高質(zhì)素社區(qū)、普通住宅小區(qū)或者是微利房等。從以上的兩組研究分析數(shù)據(jù)我們不難看出：四季花城、美麗365這兩個項目雖然有著完全不同的客戶定位方向，卻都有著很好的銷售成績，品牌定位迎合主流客戶心理占有很大的比重；特別是萬科一直以來所倡導(dǎo)對個性、品位等時尚因素的強(qiáng)力包裝，使其所開發(fā)的四季花城項目，作為在原本不被看好的地域建成的一個樓盤，而獲得關(guān)內(nèi)客戶極好的認(rèn)同度，對本項目品牌的定位方向具備很大程度參考性及借鑒性。點(diǎn)評在深圳趨步開始大盤運(yùn)時期，美麗365作為一個建筑面積還不足20萬平米的項目，打著居家旅游新概念大盤的旗號，吸引了不少購房者的眼球，加上其熱炒的“空中TOWHOUSE”、公交總站的引入等，更使其錦上添花。價格總體均價3200元/平方米（送基本裝修）價格走勢低開高走付款方式一次性付款、銀行按揭付款（七成二十年）優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：龍華早期規(guī)劃區(qū)與鎮(zhèn)政府、龍華中心廣場等相距較近；周邊及小區(qū)配均較全；小區(qū)環(huán)境為12個風(fēng)光組團(tuán)。以萬科四季花城為參照，龍華鎮(zhèn)內(nèi)大規(guī)模，高質(zhì)素的物業(yè)同樣可吸引大量關(guān)內(nèi)置業(yè)人士。價格總體均價36003700元/平方米（送基本裝修）價格走勢低開高走付款方式一次性付款、銀行按揭付款（八成三十年）優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：萬科品牌；優(yōu)質(zhì)物業(yè)質(zhì)素；完善的社區(qū)內(nèi)部配套；優(yōu)秀的內(nèi)環(huán)境營造；良好的物業(yè)管理服務(wù)；劣勢：項目所處地段環(huán)境雜亂、配套不完善，交通不便；市場定位獨(dú)具歐洲風(fēng)情的高質(zhì)素大規(guī)?？稻尤宋拇笊鐓^(qū)賣點(diǎn)萬科優(yōu)秀的品牌、美麗的社區(qū)形象、優(yōu)秀的物業(yè)管理、相對市內(nèi)較低的售價、更好的物業(yè)品質(zhì)、關(guān)口物業(yè)。以下為我們對龍華片區(qū)兩個主要熱銷樓盤的詳細(xì)研究數(shù)據(jù)：項目名稱萬科四季花城樓盤地址龍崗區(qū)坂田開發(fā)商萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理深圳萬科物業(yè)管理有限公司項目規(guī)模占地面積：217498平方米，總建筑面積：約35萬平方米；總戶數(shù)3096戶。③ 價格優(yōu)勢：相對于市內(nèi)6000元/㎡以上的價格來說，本片區(qū)參考可比項目價格基本保持在26003500元/㎡，相對于同樣的總價無疑會對關(guān)內(nèi)客戶產(chǎn)生極大的誘惑力。由于深圳市區(qū)呈長條形的地理現(xiàn)狀，東西兩頭的物業(yè)都無法滿足深圳人的“游牧”就業(yè)方式，而貼近市內(nèi)的龍華片區(qū)卻占有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢：距羅湖/福田中心區(qū)僅約16公里，公交車程也僅3040分鐘左右，這已完全是絕大部分上班族所能夠接受的車程時間。他們中4成人租住在不足50平方米的單間，另有43%租住在5090平方米的單元中。㈢⒈ 項目客戶定位分析及建議建議：客戶定位以深圳關(guān)內(nèi)為主，本地客戶只是作為輔助購買力來消化部分已定產(chǎn)品。㈡本項目地處民治大道旁，瀕臨布龍公路、梅觀高速以及坂田火車站；途徑公交大巴主要有：F1（華為～科技園）、620（坂田～梅林檢查站）、302（火車站～龍華）、312（觀瀾～福田汽車站）、542（東湖～萬科四季花城）、F2（萬科四季花城～坂田）、410（龍華油松～益田村）、370（觀瀾～西麗）、508（火車站～富士康工業(yè)區(qū)）等線路。2. 西面西面片區(qū)整體來說比東面相對要好一點(diǎn)，與農(nóng)民房及廠房、梅龍公路等還有一定的距離；而本項目臨西面規(guī)化中的市政道路，給本項目的商業(yè)發(fā)展、交通環(huán)境等方面提供良好的條件，旁邊的別墅區(qū)以及遠(yuǎn)眺果林也給本項目提供了一些自然景觀。而一塊土地的價值，卻是由包括位置、環(huán)境、污染狀況、交通、市政配套及區(qū)域規(guī)劃等多方面綜合的體現(xiàn)，同時，這些也是進(jìn)行項目定位的基本要素。㈠⒉ 項目地塊總占地面積： 其中：1地塊：2地塊：3地塊：4地塊：㈠⒊ 本項目計容積率（）總建筑面積為:279294M，其中：住宅總建筑面積：252918M 商業(yè)總建筑面積：18876M總戶數(shù)：2530戶停車位：1280個㈠⒋ 本項目建筑類型規(guī)劃狀況：主要由多層（6層）、小高層（911層）和高層（18層）組成，另配有（2層）會所以及（3層）幼兒園，其中：1地塊規(guī)劃有：（6層）多層、（911層）小高層以及裙樓商鋪；2地塊規(guī)劃有：（11層）小高層、（18層）高層以及（3層）幼兒園；3地塊規(guī)劃有：（6層）多層、（9層）、（11層）以及裙樓商鋪；4地塊規(guī)劃有：（11層）小高層、（18層）高層以及（2層）會所。對于舒居型物業(yè)宅來說，一般地，在龍華鎮(zhèn)，占地規(guī)模相對小的項目其區(qū)內(nèi)競爭要大于區(qū)外競爭；反之，則是占地規(guī)模比較大的項目參與區(qū)間競爭會加大。其中替代型產(chǎn)品為：㈤1. 84平方米以下的中小戶型存在與租賃市場的功能替代。對于會所，關(guān)內(nèi)幾乎接觸住房的人都會知道，如果是一個概念的炒做已經(jīng)成為過去時，它已經(jīng)劃歸為一個項目的硬件范疇。早在80—90年代，龍華房地產(chǎn)主體以別墅、同樂村別墅等一批項目，就其外觀設(shè)計、配套設(shè)施、園林設(shè)計等與如今時尚別墅不能同日而語，其不能滿足該消費(fèi)階層的基本需求，大量空置也是必然的，不過這與市場也有一定關(guān)系。㈢⒊ 龍華房地產(chǎn)開發(fā)戶型主要特點(diǎn)發(fā)展龍華房地產(chǎn)開發(fā)戶型結(jié)構(gòu)以中等戶型為主，即以二房二廳一衛(wèi)和三房兩房一衛(wèi)為主，面積多在62125平方米之間，且三房二廳二衛(wèi)占目前供應(yīng)量的大多數(shù)，復(fù)式三房、四房的出現(xiàn)，為整個龍華房地產(chǎn)市場注入新的活力。㈢⒉ 龍華商品房和商業(yè)用房銷售價格將有上漲的趨勢在關(guān)外各片區(qū)中，由于龍華片區(qū)的地理位置得天獨(dú)厚，交通順暢，而且在擴(kuò)關(guān)、龍華二線擴(kuò)展區(qū)、遠(yuǎn)期地鐵將延伸至龍華等利好因素的驅(qū)使下，龍華片區(qū)在關(guān)內(nèi)消費(fèi)者心目中的地位進(jìn)一步攀高。隨著龍華城鎮(zhèn)市建設(shè)發(fā)展速度的加快，城區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其中心區(qū)的規(guī)模和檔次不斷提高，加之龍華與福田中心區(qū)毗鄰，在三大優(yōu)勢的帶動下，龍華中心廣場即將建設(shè)，龍華鎮(zhèn)將改變往日基本在鎮(zhèn)中發(fā)展的模式，積極向南部、北部拓展新區(qū)，將在南路形成新的住宅社區(qū)中心與北部新的城市中心，由于特區(qū)內(nèi)地形呈現(xiàn)帶狀分布，福田中心區(qū)作為深圳市最為繁華的政冶、文化、商業(yè)區(qū)，羅湖中心區(qū)、南山中心區(qū)、寶安中心區(qū)，龍崗中心區(qū)次一級的行政中心區(qū)，在全市中部發(fā)展的軸線上則缺乏一個次中心區(qū)，龍華關(guān)口區(qū)域內(nèi)存在良好的區(qū)位條件，在一定程度上可以承擔(dān)次中心的職能，并且憑借其合理的規(guī)劃、功能齊全的配套設(shè)施、便捷的交通、短暫的出入關(guān)時間、素質(zhì)良好的自然及生活環(huán)境、同比價格的巨大差異等優(yōu)勢，龍華的房地產(chǎn)開發(fā)將會取得經(jīng)濟(jì)效益和社會效益豐厚的回報。即便如此，龍華的地理位置和發(fā)展勢頭勢必引起消費(fèi)者的眼光，特別是中心區(qū)六大工程的建設(shè)即將展現(xiàn)在世人而前的同時，有一批具有先只先覺的地產(chǎn)商如：物業(yè)集團(tuán)、富通、金地、泰華、長城、中信等均看好龍華。㈡片區(qū)功能特征及相鄰片區(qū)比較龍華片區(qū)是關(guān)外區(qū)域房地產(chǎn)市場典型片區(qū)之一，經(jīng)歷了三次發(fā)展機(jī)遇：第一是由購房入戶帶動，引發(fā)了深圳人赴關(guān)外置業(yè)的第一次高潮；第二次為萬科、中海、物業(yè)集團(tuán)等大型地產(chǎn)商將品牌地產(chǎn)航母開進(jìn)布吉和龍華，把品牌付之于關(guān)外物業(yè)，從而掀起了一場表現(xiàn)為品牌效應(yīng)與郊居置業(yè)的地產(chǎn)革命浪潮；第三次發(fā)展機(jī)遇，則是深圳市中心區(qū)的興建所帶來的，深圳中心區(qū)的開發(fā)為龍華帶來新的機(jī)遇，使龍華地產(chǎn)的開發(fā)更顯絢麗多彩。作為處于未來城市中心廣場旁邊幾個超級大盤，區(qū)內(nèi)、區(qū)外配套一路被看好，相信憑借其大型項目的完善配套，必將會在龍華市場激起不小波瀾?？梢哉f，整體上龍華鎮(zhèn)房地產(chǎn)即住宅市場供應(yīng)量日趨增大，交易量在逐步上漲。安居房系列：廣信花園、潛龍花園；康居系列：美麗家園、風(fēng)和日麗、星光之約、金碧世家、潛龍花園、馨園、萬家燈火、山湖林海、書得門第等；舒居房系列：萬科四季花城、美麗36錦繡江南、山水天驕、馨園、計劃中的18萬平方米金地項目等等。評述：此類樓盤質(zhì)素明顯高于龍華鎮(zhèn)內(nèi)其他物業(yè)，在營銷手法上也有創(chuàng)新，其目標(biāo)客戶定位及營銷傳播有突破，并不局限于龍華鎮(zhèn)內(nèi)，吸引了一批關(guān)內(nèi)人士在龍華置業(yè)等；龍華鎮(zhèn)部分項目資料統(tǒng)計表：項目名稱物業(yè)類型建筑/占地面積物業(yè)位置開發(fā)商起價 均價/㎡主力戶型四季花城多層Townhouse373888㎡532168㎡坂田村坂雪崗高新技術(shù)綜合開發(fā)區(qū)深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司均：3800元二、三房59—110㎡新華苑多層31000㎡65000㎡東環(huán)二路與建設(shè)路交匯處寶安龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展限公司起:2600元均:2700元二、三四房85～122㎡飛揚(yáng)繽紛（大信花園一期）多層34625㎡66062㎡和平路與中環(huán)路交匯處大信實(shí)業(yè)股份有限公司起:1900元均:2500元二、三房62～97㎡金碧世家多層3031