【正文】 林檢查站側(cè)瀅水山莊處瀅水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司起:3100元均:3500元二、三、四房85～142㎡㈡龍華房地產(chǎn)發(fā)展格局⒈ 物業(yè)類(lèi)型龍華片區(qū)對(duì)于其特定的地理環(huán)境和所處的位置決定了其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有一定特殊性，其原有的進(jìn)出關(guān)樞紐交通——民治大道，仍保有其青春活力，潛龍花園等及周邊規(guī)劃中的大型微利房社區(qū)，勢(shì)必引領(lǐng)該社區(qū)的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)檔次的提升。其主要樓盤(pán)為有以下特征：價(jià)格：均價(jià)基本在3000元/平方米左右付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、一成首期）供應(yīng)戶(hù)型及暢銷(xiāo)戶(hù)型：市場(chǎng)供應(yīng)量最大的是三房及二房戶(hù)型。評(píng) 述：此類(lèi)樓盤(pán)質(zhì)素不高也不低，但其價(jià)格比集資房高出不少，此部分樓盤(pán)的市場(chǎng)受集資房沖擊較大；第三類(lèi) 大規(guī)模高質(zhì)素商品房龍華鎮(zhèn)內(nèi)大規(guī)模高制裁素商品房對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有重要參考意義。價(jià)格：均價(jià)2200—2700元/平方米（一般含簡(jiǎn)單裝修）付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、一成首期）供應(yīng)戶(hù)型及暢銷(xiāo)戶(hù)型：市場(chǎng)供應(yīng)量最大的是三房及二房戶(hù)型。第二類(lèi) 小規(guī)模普通質(zhì)素商品房龍華鎮(zhèn)內(nèi)存在大量目前小規(guī)模普通質(zhì)素商品房，此類(lèi)樓盤(pán)質(zhì)素不高不低，規(guī)模不大不小，一般戶(hù)數(shù)在350戶(hù)以?xún)?nèi)。銷(xiāo)售策略主要以低價(jià)格吸引客戶(hù)，銷(xiāo)售手段基本上采用直銷(xiāo)方式與現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售相結(jié)合。購(gòu)買(mǎi)用途一般為自住及租賃投資。此類(lèi)樓盤(pán)特征如下：價(jià)格：均價(jià)1500—1800元/平方米（一般含簡(jiǎn)單裝修）付款方式：主要為一次性付款及分期付款（一般為一年至三年分期）；供應(yīng)戶(hù)型及暢銷(xiāo)戶(hù)型：市場(chǎng)供應(yīng)量最大的是三房及二房戶(hù)型。根據(jù)相關(guān)法律，此類(lèi)房并不充許上市銷(xiāo)售，其非法上市對(duì)質(zhì)素不高的商品房形成了一定市場(chǎng)沖擊。另外，龍華鎮(zhèn)內(nèi)的集資房和政府安居房等也是本地一大特色，相對(duì)于片區(qū)一般素質(zhì)的商品房來(lái)說(shuō)其主要客戶(hù)均為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶(hù)為主，兩者存在部分可替代性，彼此之間競(jìng)爭(zhēng)性較大。隨著二線(xiàn)關(guān)概念的淡化以及龍華中心廣場(chǎng)的建成，以中心廣場(chǎng)向周邊輻射的一個(gè)新的中心區(qū)正在形成，它將是未來(lái)以龍華為中心的中部衛(wèi)星城的一個(gè)新靚點(diǎn)。另外，在房地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)方面，由于可用于房地產(chǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地已所剩無(wú)幾，龍華的舊城改造部分將成為近期的主流；而另一方面閑置地的開(kāi)發(fā)利用也馬上就會(huì)起熱潮。⒍ 農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)實(shí)現(xiàn)了由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向“三高”農(nóng)業(yè)、創(chuàng)匯型的商品農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，逐步形成了蔬菜、水果、水產(chǎn)、畜禽四大鮮活產(chǎn)品生產(chǎn)基地，大批農(nóng)副產(chǎn)品源源不斷地供應(yīng)深圳、港澳市場(chǎng)。⒌ 工業(yè)投資環(huán)境的不斷優(yōu)化，吸引了一大批實(shí)力雄厚的外資企業(yè)紛紛前來(lái)投資，生產(chǎn)領(lǐng)域涉及自行車(chē)、電腦、塑膠、電子、服裝、鐘表、機(jī)械制造和日常生活用品等多種行業(yè)。⒊ 文體設(shè)施建設(shè)鎮(zhèn)內(nèi)建有廣播電臺(tái)、有線(xiàn)電視臺(tái)、圖書(shū)館、新華書(shū)店、文化藝術(shù)館、影劇院等，全鎮(zhèn)8個(gè)村級(jí)圖書(shū)館也基本建設(shè)完畢，藏書(shū)達(dá)4萬(wàn)多冊(cè)。⒈ 交通狀況龍華鎮(zhèn)內(nèi)交通四通八達(dá)，梅觀(guān)高速公路、機(jī)荷高速公路、布龍公路、石觀(guān)公路、平南鐵路均貫通全鎮(zhèn)，全國(guó)最大的陸路海關(guān)梅林海關(guān)也座落在龍華境內(nèi)。⒍ 政府加快對(duì)二線(xiàn)外（特別是龍崗布吉和龍華等地）全面基礎(chǔ)建設(shè)。⒋ 市場(chǎng)置業(yè)的用途重在居住享用，投資理念相對(duì)淡化。⒉ 國(guó)際花園城市（環(huán)境保護(hù)“全球500強(qiáng)”）綜合功能日益完善、地鐵多條線(xiàn)路即將開(kāi)通以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的形成，將促使深港一體化的早日實(shí)現(xiàn)，從而提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的外銷(xiāo)率。從雙休日售樓處絡(luò)繹不絕的看樓人群可以看出，市民看樓、買(mǎi)樓的積極性高漲，高素質(zhì)、口碑好的樓盤(pán)更是得到追捧。從市場(chǎng)需求看，深圳住宅市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力仍然旺盛，人民幣存款利率下降的調(diào)控效果已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。 進(jìn)入3月份，住宅市場(chǎng)全面走出春節(jié)后市的預(yù)熱狀態(tài)，開(kāi)始了一輪波瀾壯闊的樓市大角斗，環(huán)香蜜湖的“湖濱大戰(zhàn)”打響，深圳灣的“海灣戰(zhàn)爭(zhēng)”也拉開(kāi)了序幕。 新年度的深圳典指在去年的基礎(chǔ)上將深圳劃分為10個(gè)片區(qū)，它們是：后海片區(qū)、前海片區(qū)、華僑城片區(qū)、南山商業(yè)文化中心區(qū)、蛇口片區(qū)、香蜜湖片區(qū)、深圳中央商務(wù)區(qū)、紅樹(shù)林海景片區(qū)、寶安新城片區(qū)、龍華片區(qū)。相信把信息化建設(shè)溶入生活將是新世紀(jì)衡量住宅質(zhì)素的又一重要標(biāo)準(zhǔn)。在信息化建設(shè)飛速發(fā)展的時(shí)代，住宅的科技性更加突出的表現(xiàn)“科技以人為本”。綠色住宅、生態(tài)住宅、環(huán)保住宅如同一個(gè)個(gè)令人歡欣的跳動(dòng)音符，給普通百姓帶來(lái)對(duì)美好生活的憧憬和遐想?！斑\(yùn)動(dòng)的才是美麗的”。教育與地產(chǎn)“戀愛(ài)”，在深圳已是普遍現(xiàn)象，去年尤其突出，學(xué)校不僅僅是樓盤(pán)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)也是一個(gè)發(fā)展空間非常大的朝陽(yáng)行業(yè)。2001年深圳版TOWNHOUSE新鮮出爐，并形成理性共識(shí)：TOWNHOUSE只是新產(chǎn)品，不是主流產(chǎn)品。如何來(lái)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的代理工作，使發(fā)展商所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目達(dá)到最高的利潤(rùn)回報(bào)點(diǎn)？我們（建華地產(chǎn)物業(yè)顧問(wèn)有限公司）在闡述了自己的全程代理模式的同時(shí)，也對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、結(jié)合我們對(duì)本區(qū)域市場(chǎng)的了解程度，做了一個(gè)初步的項(xiàng)目發(fā)展策略分析，以進(jìn)一步拓展彼此之間的思路，實(shí)現(xiàn)雙方的友好合作！知已知彼，不斷探討創(chuàng)新，方能百戰(zhàn)百勝，這也是我們長(zhǎng)期以來(lái)所堅(jiān)持的工作方式。龍華荔花山莊發(fā)展規(guī)劃建議目 錄一、前言二、深圳市房地產(chǎn)總體概況闡述㈠、深圳市房地產(chǎn)總體概況㈡、深圳市房地產(chǎn)現(xiàn)狀概況㈢、深圳市房地產(chǎn)總體走勢(shì)分析三、龍華房地產(chǎn)發(fā)展㈠、龍華鎮(zhèn)簡(jiǎn)介㈡、龍華房地產(chǎn)發(fā)展㈢、龍華房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)㈣、龍華房地產(chǎn)康居型住宅特點(diǎn)㈤、項(xiàng)目片區(qū)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)測(cè)四、荔花山莊項(xiàng)目分析及相關(guān)建議㈠、荔花山莊總體數(shù)據(jù)資料㈡、本項(xiàng)目地塊價(jià)值預(yù)測(cè)㈢、項(xiàng)目定位分析建議㈣、一期工程開(kāi)發(fā)存在的欠缺及解決思路㈤、項(xiàng)目整體規(guī)化思路及建議五、后序一、前言房地產(chǎn)投資在經(jīng)歷了前期短暫、簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)即獲暴利過(guò)程后，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸向著一個(gè)正常的市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展：激烈競(jìng)爭(zhēng)與逐步成熟的買(mǎi)方市場(chǎng)并存，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在依然呈現(xiàn)出高回報(bào)的背后，也使其所要面臨的風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到新高。由此，房地產(chǎn)代理市場(chǎng)亦逐漸規(guī)范；這也給地產(chǎn)發(fā)展商們解決了一個(gè)難題：建好的房子如何才能轉(zhuǎn)兌出應(yīng)有的利潤(rùn)？然而，事實(shí)上房地產(chǎn)代理商整體水平的高低，將直接影響到發(fā)展商所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)回報(bào)率的高低。二、深圳市房地產(chǎn)總體概況闡述㈠、深圳市房地產(chǎn)總體概況⒈ 2001年度深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)可概括為：樓市熱點(diǎn)多，發(fā)展空間大。新都市主義重視強(qiáng)調(diào)在都市區(qū)域內(nèi)進(jìn)行有效合理的填補(bǔ)性開(kāi)發(fā)及利用，將現(xiàn)代生活諸多要素進(jìn)行充分糅合整理，使居住、工作、購(gòu)物、休閑等“鏈”結(jié)起來(lái)，構(gòu)成一個(gè)完善、便利、現(xiàn)代的生活空間。成功的學(xué)?？梢猿蔀榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的又一利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 水景住宅再度升級(jí)，致使親水住宅尤其是海景仍是2002年深圳樓市熱賣(mài)點(diǎn)之一。隨著生活質(zhì)素的提高，人們更加關(guān)注健康，房地產(chǎn)市場(chǎng)也興起了以“運(yùn)動(dòng)健康”為概念的樓盤(pán)，特別是隨著申奧的成功，使得“運(yùn)動(dòng)”這一主題更深入人心。在深圳，伴隨著旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，以華僑城為代表的深圳旅游地產(chǎn)已初具規(guī)模。 房地產(chǎn)與高科技緊密結(jié)合。網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的完善，寬帶社區(qū)的成熟，無(wú)一不為2001年的房地產(chǎn)市場(chǎng)推波助瀾。（寬頻入戶(hù)，智能化物管）⒉ 2002年以來(lái)深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合表現(xiàn)為：承前啟后，蓄勢(shì)待發(fā)。2002年第一季度，春節(jié)淡季過(guò)后，深圳市樓盤(pán)推廣力度逐漸加大，市場(chǎng)開(kāi)始活躍。整個(gè)1季度已經(jīng)有十余個(gè)新盤(pán)推出，新增住宅供應(yīng)量超過(guò)82萬(wàn)平方米。根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2002年前3月，%，%。㈡、深圳市房地產(chǎn)現(xiàn)狀概況⒈ 住宅項(xiàng)目已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重頭戲，且中檔戶(hù)型和中檔樓價(jià)仍是當(dāng)前市場(chǎng)客戶(hù)置業(yè)首選。⒊ 房地產(chǎn)市場(chǎng)已漸趨理性和成熟，很少存在沖動(dòng)開(kāi)發(fā)及沖動(dòng)置業(yè)：開(kāi)發(fā)注重景觀(guān)資源和綜合配套的完善；置業(yè)注重綜合性能與銷(xiāo)售價(jià)格的對(duì)比；價(jià)格不再是置業(yè)選擇的單一考慮因素。⒌ 置業(yè)投資在消費(fèi)支出中的比率明顯增長(zhǎng)。㈢、深圳市房地產(chǎn)總體走勢(shì)分析綜合對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、分析，我們對(duì)深圳地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展進(jìn)行如下預(yù)測(cè)：⒈ 特區(qū)外地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)代即將來(lái)臨，特別是特區(qū)外的次中心區(qū)；⒉ 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入理性開(kāi)發(fā)階段；⒊ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注重自身配套和周邊景觀(guān)資源及社區(qū)配套的綜合利用；⒋ 置業(yè)投資更注重物業(yè)的享受質(zhì)量；⒌ 置業(yè)投資在總消費(fèi)支出中的比率明顯增長(zhǎng)；⒍ 高檔住宅項(xiàng)目的潛在市場(chǎng)呈隱性增長(zhǎng)；⒎ 外銷(xiāo)比例將快速增長(zhǎng)；三、龍華片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展㈠、龍華鎮(zhèn)簡(jiǎn)介龍華鎮(zhèn)地處寶安區(qū)東部，南連福田區(qū)、羅湖區(qū)和南山區(qū)，北接觀(guān)瀾鎮(zhèn)，東鄰布吉鎮(zhèn)，西靠石巖鎮(zhèn)，是深圳市未來(lái)中心區(qū)的后勤基地和寶安區(qū)的次中心區(qū)；全鎮(zhèn)面積98平方公里，轄龍華、同勝、龍勝、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三聯(lián)九個(gè)行政村和龍園、景龍兩個(gè)居委會(huì)；，其中常住人口約 。⒉ 區(qū)域規(guī)劃面積龍華城市規(guī)劃面積達(dá)41平方公里，到目前為止，已建成32個(gè)居民住宅區(qū)、18個(gè)工業(yè)區(qū)，面積達(dá)25平方公里。⒋ 安全文明建設(shè)大力推進(jìn)“綠化、美化、凈化、文化”工程，積極實(shí)施“一鎮(zhèn)一廣場(chǎng)”、“一村一公園”、“一街一景點(diǎn)”的環(huán)境建設(shè)目標(biāo)；同時(shí)，通過(guò)開(kāi)展社會(huì)治安綜合治理和安全文明小區(qū)建設(shè)，使生活環(huán)境更加安全、文明。到目前為止，全鎮(zhèn)18個(gè)工業(yè)區(qū)的廠(chǎng)房使用率達(dá)98%，擁有內(nèi)外資企業(yè)900余家。⒎ 規(guī)劃建設(shè)據(jù)了解，龍華未來(lái)幾年的規(guī)劃建設(shè)將主要以龍華中心廣場(chǎng)及周邊地帶為軸心，往北到軍湖、貫穿中部組團(tuán)的梅龍大道等，將依照給整個(gè)中部組團(tuán)帶來(lái)巨大的發(fā)展?jié)摿?；網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)的道路網(wǎng)絡(luò)，以及外環(huán)路等道路的規(guī)劃建設(shè)，將更加拉近龍華及關(guān)內(nèi)的聯(lián)系。龍華各項(xiàng)指標(biāo)圖表解析㈡、龍華房地產(chǎn)發(fā)展㈡前 言作為一個(gè)獨(dú)具特色的關(guān)口片區(qū)，龍華房地產(chǎn)按市場(chǎng)輻射及區(qū)域又可以劃分為三個(gè)片區(qū)：1 梅林關(guān)外區(qū)域（包括萬(wàn)家燈火、星光之約、瀅水山莊、潛龍花園、馨園、萬(wàn)科四季花城等）；2 龍華中心城鎮(zhèn)區(qū)域（包括風(fēng)和日麗、龍泉花園、銀泉花園、金碧世家、廣信花園等）；3 未來(lái)中心廣場(chǎng)區(qū)域（包括關(guān)麗家園、新華苑、新城市花園等）。在中心區(qū)的周?chē)?，一批新的大型高素質(zhì)樓盤(pán)也隨即出現(xiàn)，隨著較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，位