【正文】 于中心區(qū)內(nèi)樓盤的檔次正在逐步提高。 ㈡龍華房地產(chǎn)項目總體供應(yīng)狀況 第一類 集資房（私房）據(jù)調(diào)研，龍華鎮(zhèn)基本上每個自然居民村都有集資房上市銷售，遍布全鎮(zhèn)，市場供應(yīng)量較大，銷售量也不小。此類房為一般為村方出地，其他公司投資興建，無產(chǎn)權(quán)證或每棟僅有一集體產(chǎn)權(quán)證。三房面積80115平方米，其中暢銷戶型面積為80—90平方米；二房面積60—90平方米，其中暢銷戶型面積為60—75平方米；少量四房面積100—125平方米，其中暢銷戶型面積為100—110平方米；少量一房及一房一廳面積30—50平方米，其中暢銷戶型面積為30—50平方米；客戶群：購買者基本為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶，一般自身生活品味不高，對樓盤質(zhì)素要求不高。評述：此類物業(yè)一般質(zhì)素較低，小區(qū)規(guī)劃及內(nèi)部配套較差，建筑密度較高。樓盤基本無現(xiàn)場包裝。其主要面向鎮(zhèn)內(nèi)客戶開發(fā)，銷售上也基本以地盤銷售為主。三房面積80—115平方米，其中暢銷戶型面積為80—90平方米；二房面積60—90平方米，其中暢銷戶型面積為60—75平方米；少量四房面積100—125平方米，其中暢銷戶型面積為100110平方米；少量一房及一房一廳面積30—50平方米，其中暢銷戶型面積為30—50平方米；客戶群：購買者主要為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶，購買用途一般為自住。龍華鎮(zhèn)目前此類代表性樓盤為美麗36錦繡江南、風(fēng)和日麗、美麗家園等。三房面積80—100平方米，其中暢銷戶型面積為80—90平方米；二房面積70—80平方米，其中最暢銷戶型面積為70—80平方米；少量四房面積100—125平方米，其中暢銷戶型面積為100120平方米；客戶群：主要客戶可分三大類，分別為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶，深圳關(guān)內(nèi)上班客戶（福田居多，南山、羅湖次之），龍華鎮(zhèn)周邊區(qū)域客戶（包括梅林關(guān)口、觀瀾、石巖、坂田等）。龍華鎮(zhèn)內(nèi)的超級大盤——風(fēng)和日麗也在龍華宣揚一種完善配套——生活館理念的產(chǎn)生，導(dǎo)致該片區(qū)樓盤檔次在一定程度上得到提升。安置房系列：有民樂村項目、潛龍閣等。集資房系列：龍華片區(qū)的自然村，農(nóng)民自用地集資建房，無產(chǎn)權(quán)證。而現(xiàn)在的四季花城、美麗36錦繡江南等，包括風(fēng)和日麗、美麗家園、星光之約等在深圳關(guān)內(nèi)樓市中都具有一定影響力。樓價穩(wěn)步攀升，已成為片區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)階段的突出特點。而作為較早的風(fēng)和日麗在規(guī)模和品牌效應(yīng)、社區(qū)環(huán)境和區(qū)內(nèi)配套一定代表：大型會所——生活館等賣點下，目前第三期麗虹苑也正處于熱銷階段；瀅水山莊憑借其為關(guān)口物業(yè)的優(yōu)越性及低廉的價格，潛龍花園為從梅林關(guān)口通往龍華鎮(zhèn)交通要塞之一的民治大道喉舌地帶，其物業(yè)銷售狀況也已接近尾聲。⒊ 片區(qū)物業(yè)價格水平龍華片區(qū)即梅林關(guān)口商品房銷售價格折后在3070—3650元/平方米之間，待開發(fā)大盤估價4100—4300元/平方米；龍華鎮(zhèn)（包括城市中心廣場）在售商品房（除風(fēng)和日麗等均價為每平方米3200—3300元/平方米外），其他均價一般在2300—3000元平方米，聯(lián)排別墅（小洋樓）銷售均價為5100—5500元/平方米之間。另外龍華鎮(zhèn)及附近各居民村存在大量的村民集資房的銷售，銷售均價約在1500—1800元/平方米之間（具體數(shù)據(jù)不詳），極大沖擊了片區(qū)商品銷售。其實，龍華的前景早在已在深圳中心區(qū)發(fā)展規(guī)劃出臺的就可以預(yù)見。另外，布吉地產(chǎn)實力雄厚，勢頭一直較猛，使龍華受一定程度的“打壓”，同樣不可以忽視。他們的目標也一致，雖然開發(fā)的模式存在多元化，但總體來說為龍華片區(qū)房地產(chǎn)市場形象提升起到了推動作用。如板梅大道即將加寬貫通、廣場大道的興建鋪設(shè)梅龍路建設(shè)指日可待等，將關(guān)外龍華片區(qū)物業(yè)及關(guān)內(nèi)房地產(chǎn)市場更加緊密的聯(lián)系在一起，為龍華房地產(chǎn)市場紐帶的真正形成奠定了基礎(chǔ)。㈢、龍華房地產(chǎn)發(fā)展趨勢㈢⒈ 大規(guī)模社區(qū)開發(fā)將是“新龍華時代”的主流動向目前龍華片區(qū)大盤的價位不高，屬規(guī)模經(jīng)濟的模式，基本上符合消費者的心理價位。大盤的分期推出，至少在近兩年內(nèi)將對欲在龍華購房的消費者形成巨大的消費心理吸引力，這種影響效果將持續(xù)相當(dāng)長的時間，而且在此期間消費者也逐漸形成“去龍華就住大社區(qū)”的消費心理，且大盤所針對的對象并不局限于本區(qū)域內(nèi)消費客戶，競爭和影響范圍不斷擴大，在整體形象推廣和品牌樹立方面具備資金優(yōu)勢，相對轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險系數(shù)趨小，發(fā)展商利潤得到保障。隨著房地產(chǎn)市場的高漲及政府微利房的興建，龍華片區(qū)的人氣將進一步興旺，此環(huán)境下在消費者心中龍華片區(qū)與市區(qū)的距離將進一步拉進，這此因素的共同作用必然將促進商品房價格的升高。在激烈的市場競爭中，開發(fā)商要使自已的樓盤暢銷，在建設(shè)與營銷過程中必須增加創(chuàng)新要素，增加成本成為必然，在保證開發(fā)商預(yù)期利潤的前提下，商品房價格的提升也是必然的。市場供給量在增加；㈢⒋ 開發(fā)項目增加，市場競爭等更加趨于白熱化。人性化需求是一種以低級向高級演變的過程，龍華房地產(chǎn)市場也是同樣的道理。相對于99年以后開發(fā)的物業(yè)，較注重營造環(huán)境，而且隨著龍華經(jīng)濟與深圳聯(lián)系紐帶越來越緊，特別是富士康、華發(fā)進駐龍華，首先帶給龍華的是無限的就業(yè)機會；同次將3萬多高新技術(shù)人才引進龍華，提升該整體片區(qū)文化素質(zhì)水平，該類移民多屬于中高薪階層，這一批人具備了購置商品房的能力，他們從事科技行業(yè)，雖有單位房，但已厭倦，他們追求著一種藝術(shù)感受、高層次消費的人居生活，崇尚一種新的生活理念。會所的功能在推廣中芳容一現(xiàn)，備受市場關(guān)注，已經(jīng)成為了項目推廣上的賣點。然而在龍華，相對深圳市區(qū)而言起步較晚，只有少數(shù)品牌地產(chǎn)商的近來開發(fā)的項目配套里增設(shè)了會所，其他多數(shù)只是原有的管理處改頭換叫法，但是真正沒有起到會所的作用和達到會所應(yīng)該具備的功能標準，目前在龍華鎮(zhèn)真正算得上功能較齊的會所的樓盤如：“風(fēng)和日麗”，她的生活館崇尚一種接近自然接近日常生活所需的理念，在銷售中，很大程度上引領(lǐng)了龍華樓市的發(fā)展方向。市場的形成融匯著相關(guān)的競爭，區(qū)域競爭的存在也是市場替代效應(yīng)產(chǎn)生的，項目片區(qū)未來競爭也就是市場競爭和市場替代相結(jié)合的。㈤2. 面積在區(qū)間[84，100]平方米的普通住宅與康居型住宅的功能替代。第一替代功能，基本存在于經(jīng)濟實用房、農(nóng)民用房等：西頭綜合市場等；第二替代功能，存在于鎮(zhèn)中心經(jīng)濟實用房（如文信花園、新華苑一期、新城市花園等）與康居房（如美麗家園、風(fēng)和日麗、星光之約等）；第三替代功能，存在于舒居房（星光之約、美麗家園、萬科四季花城等）與聯(lián)排別墅（馨園、四季花城、金地龍華項目等以及廣九鐵路莞深沿線相關(guān)物業(yè)等）；總體上講，項目片區(qū)未來存在區(qū)內(nèi)競爭與區(qū)內(nèi)外競爭相互結(jié)合的狀況，區(qū)內(nèi)競爭即為以上幾種替代競爭，而區(qū)間競爭則體現(xiàn)在銷售價格、樓盤質(zhì)素、交通狀況、配套設(shè)施等。對于成本高的別墅及聯(lián)排別墅市場則由于客戶覆蓋區(qū)域相對比較廣泛，區(qū)間競爭則比較明顯。四、荔花山莊項目分析及相關(guān)建議㈠、荔花山莊總體數(shù)據(jù)資料:㈠⒈ 地理位置：本項目地處深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)民治（大道）路旁，新一代酒店正對面，距梅林關(guān)口不到3公里。根據(jù)本項目的現(xiàn)有資料，以及我們對整體資料和設(shè)計圖紙的初步理解程度，我們將主要從項目定位（包括：項目客戶定位、項目品牌定位、項目產(chǎn)品定位等幾個方面）分析以及一期工程的解決和項目整體開發(fā)思路三個方面來提出一些建議，以供深入研究探討。不可否認，地段的好壞可以影響到項目開發(fā)成功與否，但也并非決定因素；而一個項目能在綜合分析自身地塊的前提下做出準確的定位，也同樣能創(chuàng)造出甚至于遠超過“地段”這一因素所帶來的利潤比，在創(chuàng)建好的項目的同時實現(xiàn)自己的利潤價值。綜合挖掘自身優(yōu)勢，規(guī)避不利因素，才能夠?qū)崿F(xiàn)“建好項目創(chuàng)利潤”的雙贏的目的。具體來講可以從本地塊周邊四個方位來進行分析：1. 東面本項目所面臨的民治大道即東面片區(qū)，已經(jīng)有部分高尚物業(yè)（梅花山莊、馨園、盛銘居等）形成，雖原有的農(nóng)民建房以及部分廠房依然存在會對項目的開發(fā)建設(shè)存在一些影響，但整體環(huán)境已逐步在改善，包括沿民治路生活排水河流也都在治理中。3. 南面南面片區(qū)相對與其他幾個方位來說可能最主要的就是農(nóng)民房及廠房了，雖是面向梅林關(guān)口方向，但基本沒有什么特別的景觀；這一方位相對來說較早的生活配套比較集中，如銀行、小學(xué)、藥店、超市等。㈡⒉ 地塊整體環(huán)境分析在分析本地塊的整體環(huán)境上，我們主要從空氣質(zhì)量、水質(zhì)污染、綠化狀況、噪音以及周邊治安狀況等幾個方面來考慮：1. 空氣質(zhì)量狀況分析由于項目周邊幾乎四個方位皆有廠房的影響，因此就空氣質(zhì)量來說不太理想，水尾村的居民生活排水溝，也是影響此處空氣質(zhì)量的重要原因；2. 水質(zhì)污染狀況分析民治片區(qū)的居民生活用水主要來自附近的民治水庫，相對于如長嶺皮水庫、牛嘴子水庫來說可能會受到周邊工業(yè)廠房的影響；3. 綠色植被狀況分析民治片區(qū)由于靠近關(guān)口，相對來說規(guī)劃開發(fā)早，除民治大道等部分道路、地塊西面別墅區(qū)、梅花山莊等有些綠化外，廠房及民房域內(nèi)綠化相對比較缺乏，且又無綠化廣場等場所，由此可能會降低本片區(qū)的居住喜好度；4. 噪音污染狀況分析從項目的位置上來看，地塊基本上遠離了幾條主要交通干道，交通的噪音不會對本項目造成太大影響，但是考慮到廠房的因素時，機器的運作可能會帶來一些不利；5. 周邊治安狀況分析深圳向來都有這么一個觀念，認為“關(guān)外治安肯定比關(guān)內(nèi)差”，不可否認：由于關(guān)外不存在特區(qū)內(nèi)證件的限制，外來人員相對要難以管理和復(fù)雜得多，這一點，龍華、布吉等地相對可能更為突出，因此，在這一方面就只有在小區(qū)內(nèi)部來加強了。㈡項目地塊的周邊配套對今后的銷售工作將帶來很大的幫助，購房者在考慮一個房地產(chǎn)項目時，生活上的方便程度將是一項重要的參考指標；由于本項目地處龍華鎮(zhèn)較早期的規(guī)劃區(qū)，因此，相對于配套來說也主要為早期建設(shè)，但卻明顯具備早期規(guī)劃的優(yōu)勢：各項配套都比較全面（如：民治村委、農(nóng)業(yè)銀行/農(nóng)村信用合作社、郵政局、六一小學(xué)、民治農(nóng)批市場、新一代酒店、萬眾城、加油站等），無不為本項目的發(fā)展配備了一定的優(yōu)勢。㈢、項目定位分析建議深圳住宅產(chǎn)業(yè)的幾個發(fā)展趨勢：☆ 住宅類物業(yè)的開發(fā)重點將向城市外圍轉(zhuǎn)移，同時，一批較大型樓盤將起到主導(dǎo)市場的作用，小型樓盤占絕大多數(shù)份額的局面將迅速改變；☆ 城市空心化是一種必然趨勢，城鄉(xiāng)結(jié)合部大型物業(yè)開發(fā)不斷增加，規(guī)模不斷擴大，將培育大型物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢；☆