某大廈可行性分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 企中原石油天然氣開(kāi)發(fā)總公司、省物資集團(tuán)、奧克啤酒廠、零售業(yè)汽車(chē)配件大世界、丹尼斯量販、國(guó)美電器城、河南科技市場(chǎng)、天榮國(guó)際建材港院校省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、河南財(cái)經(jīng)學(xué)院、省水利學(xué)校其它大河錦江飯店、龍門(mén)大酒店、中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)中心、中國(guó)聯(lián)通從金水區(qū)的現(xiàn)狀觀察，是由商、政、文化相結(jié)合的較高層次的功能區(qū)域，其人流、物流、資金流形成了較強(qiáng)的聚集效應(yīng)。 超大容量停車(chē)場(chǎng)，有200多個(gè)車(chē)位，停車(chē)方便。 與周邊商業(yè)環(huán)境相結(jié)合；252。 所使用的物業(yè)在軟、硬件設(shè)施方面能符合企業(yè)現(xiàn)在及未來(lái)持續(xù)性發(fā)展的辦公需要；252。雖然此處的商業(yè)較為密集，但是，由于早期道路規(guī)劃的原因，雙向兩車(chē)道的設(shè)計(jì)，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適合現(xiàn)代辦公企業(yè)所講求的效率要求。 裙樓情況簡(jiǎn)介本項(xiàng)目的裙樓為地面1~4層，面積共約12000平方米，分層面積如下：樓層建筑面積（平方米）1南（101）1,北（102）1,2南（201）1,北（202）1,3南（301）1,北（302）1,4南（401）1,北（402）1,平面圖(見(jiàn)下頁(yè))：36 / 36平面圖顯示區(qū)2 XX大廈寫(xiě)字樓可行性研究分析 鄭州目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況鄭州近兩年的城市化進(jìn)程的不斷加快，老城區(qū)的規(guī)劃改造及鄭東新區(qū)的建設(shè)發(fā)展促進(jìn)了鄭州的投資環(huán)境愈加完善；良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及重要的交通樞紐為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)?！綳X數(shù)碼大廈】三個(gè)物業(yè)中，在結(jié)構(gòu)上研究，最為接近現(xiàn)代寫(xiě)字樓模式。 電梯速度太慢；178。從這些物業(yè)的進(jìn)駐客戶(hù)中，也可發(fā)現(xiàn)，外資公司、國(guó)內(nèi)著名公司集中進(jìn)駐的比例比其它商住型物業(yè)的非常明顯地增多。在目前各大城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)中，最受客戶(hù)追捧的，仍然是屬于甲級(jí)寫(xiě)字樓的純辦公物業(yè)。在經(jīng)濟(jì)開(kāi)放年代的初期，一批民營(yíng)企業(yè)茁壯成長(zhǎng)，也是他們最先拓寬視野，與國(guó)內(nèi)外企業(yè)不斷加流，不斷學(xué)習(xí)。商住型寫(xiě)字樓在空間組合、信息傳遞、公共設(shè)施上已不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的使用要求，更無(wú)法應(yīng)對(duì)業(yè)務(wù)擴(kuò)張所帶來(lái)的增長(zhǎng)性變化。以前瞻性的眼光看，商住型寫(xiě)字樓的保值與增值性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓。 本項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美；北向立交橋周?chē)鸀橐?guī)劃的生態(tài)綠化廣場(chǎng)，視野開(kāi)闊，具有天然的景觀優(yōu)勢(shì)；216。216。 項(xiàng)目的生態(tài)表現(xiàn)項(xiàng)目空調(diào)系統(tǒng)采用的“空調(diào)盤(pán)管+新風(fēng)系統(tǒng)”，可常年提供過(guò)濾調(diào)節(jié)后的清潔、舒適的新鮮空氣，為大廈內(nèi)部創(chuàng)造了良好的健康辦公環(huán)境。 高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓順應(yīng)時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)，能夠滿(mǎn)足新經(jīng)濟(jì)時(shí)代人們對(duì)于物業(yè)形象和內(nèi)部功能的要求；216。B未能取得反映正常市場(chǎng)水平的成交參考個(gè)案，僅以非正式渠道獲得之價(jià)格作為均價(jià)。因此，幾乎同樣的位置，但其成交價(jià)格卻高達(dá)4,850元/平方米；178。實(shí)施這種策略，是基于本行對(duì)此項(xiàng)目的進(jìn)行全方位的考察后，本行對(duì)此物業(yè)有充分的信心，因此，有把握做到價(jià)格的拉升。當(dāng)然不可忽視，鄭州頂級(jí)寫(xiě)字樓如裕達(dá)國(guó)貿(mào)、潤(rùn)華商務(wù)XX大廈、報(bào)業(yè)大廈等，其租金高達(dá)2元/天 平均每天保持有8批到訪客戶(hù)，約20個(gè)咨詢(xún)電話。以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，確保了其保值、增值的市場(chǎng)基礎(chǔ)：178。 XX大廈擁有高層次的物業(yè)質(zhì)素；178。 以上是確保物業(yè)領(lǐng)先市場(chǎng)，從而使物業(yè)保值、增值的先天市場(chǎng)基礎(chǔ)，其它項(xiàng)目難以完全各項(xiàng)復(fù)制，也即是XX大廈具備市場(chǎng)唯一性。 周邊環(huán)境優(yōu)美；178。 建筑設(shè)計(jì)符合未來(lái)寫(xiě)字樓的國(guó)際發(fā)展趨勢(shì)；迎合未來(lái)市場(chǎng)的高端需求；178。最終推廣均價(jià)將超越5000元/平方米。 從銷(xiāo)售情況預(yù)計(jì)升值空間從目前的銷(xiāo)售情況看：178。以上數(shù)據(jù)顯示，目前，%~%之間。 以?xún)?yōu)惠的價(jià)格吸引客戶(hù)關(guān)注物業(yè)；178。 近年銷(xiāo)售較佳項(xiàng)目財(cái)富廣場(chǎng)、XX國(guó)際大廈、融元廣場(chǎng)位于經(jīng)三路，所謂的“金融大道”，位置上佳，屬于商住型物業(yè)；由于物業(yè)質(zhì)素、交通等原因，無(wú)法支撐高位價(jià)格，銷(xiāo)售均價(jià)徘徊在3,500~3,800元/平方米的幅度范圍內(nèi)；178。 XX大廈的價(jià)格分析 XX大廈價(jià)格的市場(chǎng)水平本行在制定此價(jià)格策略時(shí)，進(jìn)行了全方位的市場(chǎng)調(diào)查，以確保本大廈的價(jià)格策略的可行性。 高檔寫(xiě)字樓具有較大的升值空間216。甲級(jí)寫(xiě)字樓使用率的標(biāo)準(zhǔn)為七成或以上，建筑結(jié)構(gòu)方面應(yīng)注意在合理范圍內(nèi)盡量減少梁、柱截面積；建筑平面要力求方正；公用工程部分科學(xué)設(shè)計(jì)，減少對(duì)有效空間的占用，提高單元內(nèi)的使用率，充分體現(xiàn)了建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的科學(xué)性，為客戶(hù)帶來(lái)物業(yè)的超值享受。國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的層高(吊頂后)~。 本項(xiàng)目位于花園路北段，距北環(huán)立交橋僅數(shù)百米，臨近農(nóng)業(yè)路、文化路、經(jīng)三路等主要干道，并處于區(qū)域規(guī)劃的交通網(wǎng)絡(luò)的主干道線路上，公交系統(tǒng)完善便利；項(xiàng)目所處的花園路對(duì)外交通同樣方便快捷，并占據(jù)鄭州市“北大門(mén)”的有利地勢(shì)，為沿線物業(yè)帶來(lái)最有力、最持久的利好消息；216。價(jià)值：目前，商住型寫(xiě)字樓價(jià)格以其較低的價(jià)格及相應(yīng)較長(zhǎng)的產(chǎn)權(quán)年限的特點(diǎn)，受到中小企業(yè)的歡迎，其預(yù)期價(jià)值似乎比專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓更大。以上寫(xiě)字樓物業(yè)類(lèi)型的發(fā)展痕跡，與市場(chǎng)的開(kāi)放程度、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平密切相關(guān)，因此，商住型的辦公物業(yè)，注定是一種過(guò)渡性的產(chǎn)物。深圳聯(lián)想大廈辦公空間
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