某大廈可行性分析報告-預覽頁
【正文】 項目約3分鐘車程的經(jīng)三路，是金水區(qū)內發(fā)展成熟的商業(yè)路。 缺陷二：物業(yè)軟、硬件方面均難以適合企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的辦公需求這里的寫字樓物業(yè)絕大部分屬于過渡性產(chǎn)品（這在下一節(jié)寫字樓的可行性研究分析中有詳細的敘述），無論物業(yè)質素、檔次、機電設備、配套設施、物業(yè)管理等方面，無法滿足現(xiàn)代企業(yè)的辦公需求；更無法很好地滿足企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展需求。這從另一角度也證實了這個結論的正確性。但商住型寫字樓的物業(yè)特點，決定了其自身屬性僅僅是寫字樓發(fā)展過程中的過渡產(chǎn)品。但在結構上尚帶有住宅的痕跡，對于提高企業(yè)形象方面沒有起到促進的作用。以上三個物業(yè)，基本上可以代表現(xiàn)時鄭州寫字樓的發(fā)展狀況。 更愿意使用中央空調；178。 物業(yè)管理較差。可惜數(shù)量在鄭州實在太少。他們在國內外各大城市的商務辦公習慣，在他們挑選辦公物業(yè)時已明顯反映出，商住物業(yè)，并不符合他們的辦公選址要求。 國內大城市的寫字樓形式反映目前，國內各大城市的寫字樓，雖都存在商住類型的物業(yè)，但隨著市場的發(fā)展，與國外市場的頻密交流，再加上商住物業(yè)的過渡性質，決定了其退出市場主流的必然。深圳新世界中心深圳國際商會中心深圳在建甲級寫字樓華潤中心平面結構基本上，純粹的寫字樓，講求空間開闊、明亮、空間自由分隔。這種狀況維持了相當長的一段時期。而在經(jīng)濟開放的年代，尤其是中國加入WTO后，經(jīng)濟不斷騰飛，企業(yè)不斷發(fā)展與壯大，面對激烈的國內外市場競爭時，企業(yè)已識意到企業(yè)形象對他們贏得市場先機的重要性。既然是一種過渡產(chǎn)物，必然存在許多先天缺陷：功能：商住型寫字樓雙面兼顧的思路制約了建筑的純粹性，建筑功能力求面面俱到，但僅僅停留于蜻蜓點水。管理：現(xiàn)代管理理論認為，辦公環(huán)境是公司制度的外在化表現(xiàn)，對于員工有潛移默化的影響。但由于商住樓本質上終歸只是過渡類產(chǎn)品和階段性產(chǎn)物，所謂的“預期價值”將隨著市場的發(fā)展而呈現(xiàn)下降趨勢，“預期價值”即將成為“短期價值”。寬敞明亮的現(xiàn)代辦公空間，體現(xiàn)活力、專業(yè)與效率。 本項目是目前推向市場的最高檔寫字樓，不但填補了該檔次寫字樓的市場空白點，成為未來新的標志性建筑；而且將辦公模式的新概念引入市場，勢必引領一定時期內寫字樓開發(fā)的標準和走向；216。 本項目的細部優(yōu)勢216。本項目層高在建筑工程上采用大板結構，提高了樓層凈高（），又可降低使用能耗。 外立面設計目前甲級寫字樓多數(shù)采用玻璃幕墻、鋁板、石材相結合的形式，本項目外墻裝飾材料方面，突破傳統(tǒng)采用了金屬漆，并配合熱反射鍍膜落地玻璃，迎合了生態(tài)發(fā)展的世界潮流。216。 停車位共210個停車位，數(shù)量充足，符合現(xiàn)代商務辦公需求。 從長遠發(fā)展趨勢看，隨著鄭州市未來經(jīng)濟水平的發(fā)展，新建寫字樓建設標準較高，良好的質價比將成為吸引客戶的重要因素之一，高檔寫字樓因此擁有較大發(fā)展空間；216。寫字樓的基本配備能夠體現(xiàn)高標準的物業(yè)質素，并在格調上擁有與眾不同的時尚感和文化特色，持續(xù)具有市場號召力和影響力。以下是本行經(jīng)過市場抽樣調查后的各代表性大廈的成交價格：項目成交均價（元/平方米）A 新聞大廈3700A XX數(shù)碼大廈4850A 財富廣場3500B 融元廣場3500B 廣匯國貿大廈4450B XX國際大廈3800C 豫港大廈3200D XX大廈5040D 河南報業(yè)大廈3960注：A大廈成交參考個案價格較高且不完整，但數(shù)量相應較多，故僅此所知成交個案平均價作為整棟大廈的成交均價。但因項目類型及質素與本項目具有較高的可比性，故根據(jù)項目的平均租金，以市場較為認可的回報率，利用靜態(tài)投資回報的方式折算而得的售價。 而XX數(shù)碼大廈，同樣位于經(jīng)三路，但物業(yè)質素較財富廣場等上述三個物業(yè)在物類形式上有大的進步，更加接近現(xiàn)代型寫字樓類型，屬于非商住物業(yè)。以現(xiàn)時的價格水平，較市場平均價格水平略低，此價格仍未真正反映物業(yè)的市場價值。 預留一定的價格空間，在合適的時間，提升價格，從而建立良好的項目形象。面對火爆的銷售行情，本行即將對價格進行上調。是合理水平。按現(xiàn)時的銷售均價4488元/平方米計算，按靜態(tài)投資回報方式計算，其投資回報率約為： * 30 *12 / 4488 = %如即使本項目日后的銷售均價拉升至5000元/平方米時，按靜態(tài)投資回報方式計算，其投資回報率約為： * 30 *12 / 5000 = %%。 本項目從4月2日正式進行內部認購至今只有短短兩個月的推廣，就達到了占可銷售面積的15%的銷售率（以簽合同為準）；178。 目前尚有眾多客戶在洽談的過程中。 3 結論XX大廈具備了優(yōu)秀的物業(yè)質素，達到了國際甲級寫字樓的通用標準。 高標準的建筑用材；178。 鄭州頂級物業(yè)稀缺，有效供應將長期不足；178。 位于鄭州北門戶顯赫位置； 178。 XX大廈專業(yè)、完善的物業(yè)管理。（全文完）
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