【正文】 227 13912 129139 其它費(fèi)用 征地 121411 121411 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2275 2275 建設(shè)單位管理費(fèi) 285 285 配套等費(fèi)用 10742 10742 監(jiān)理費(fèi) 1790 1790 基本預(yù)備類 5678 5678 小 計(jì) 115227 13912 142181 271320 2 動態(tài)部分 建設(shè)期銀行利息 5760 5760 鋪底流動資金 10000 10000 小 計(jì) 15760 15760 合 計(jì) 115227 13912 157941 287080 建 筑工程費(fèi)估算表 附表 2 序號 項(xiàng) 目 建筑面積 ㎡ 單位造價(jià) (元 ) 合計(jì) (萬元 ) 備注 土建 給排水 電力 照明 采暖 通風(fēng) 一 建安費(fèi) 1 高層住宅面積 609200 1125 45 80 20 2 商務(wù)樓建筑面積 129440 1150 45 80 20 3 商業(yè)建筑面積 88000 1200 20 65 25 4 商鋪建筑面積 13400 1200 20 65 25 小計(jì) 840040 二 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1 三通一平 840040 20 2 道路 840040 10 3 綠地 840040 8 4 室外水電 840040 55 5 其他 小計(jì) 合計(jì) 設(shè)備購置及安裝費(fèi)估算表 附表 3 序號 設(shè)備名稱 規(guī)格 型號 單 位 數(shù)量 購置 及安裝 備注 單價(jià) (元 ) 合計(jì) (萬元） 一 變電設(shè)施 1 干電變壓器 2 高壓環(huán)網(wǎng)柜 3 低壓配電柜 4 發(fā)電機(jī) 5 建站費(fèi) 二 二次加壓設(shè)施 三 消防設(shè)施 四 智能化 五 電梯設(shè)備 合計(jì) 前期工程費(fèi)用估算 附表 4 序號 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 費(fèi)用 備注 單價(jià)（元） 合計(jì)（萬元） 一 征地、拆地費(fèi) 1 征地費(fèi) 畝 20xx000 2 補(bǔ)償費(fèi) m2 3 土地出證金 4 契稅 58280 4% 小計(jì) 二 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 1 地質(zhì)鉆探 m2 5 2 文物鉆探 m2 4 3 設(shè)計(jì)費(fèi) m2 840040 25 小計(jì) 合計(jì) 注：人民幣兌美元按 ∶ 1 計(jì)算。 各年總成本詳見附表 、營業(yè)稅費(fèi) 營業(yè)稅費(fèi)為營業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)之和，稅率為 %。 資金籌措 該項(xiàng)目所需資金 287080 萬元，資本金 70000 萬元，申請銀行貸款20xx0 萬元，采取三期滾動開發(fā)，開發(fā)過程中資金不足部分通過預(yù)收房款和自籌解決。 E、工程監(jiān)理費(fèi)按有關(guān)規(guī)定提取為 1790 萬元。詳見附表 3。 六、招投標(biāo)方式 按照政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)。 五、建設(shè)條件和項(xiàng)目選址 建設(shè)條件 該區(qū)域的氣象、水文、地形、地質(zhì)等條件，根據(jù)鄭州市歷年來的資料，以及實(shí)際勘探得出如下數(shù)據(jù)： 、氣溫：年平均氣溫 年最高氣溫 43C0 年最低氣溫 、濕度：年平均相對濕度 66% 年最小相對濕度 0% 、風(fēng)：最大風(fēng)度 24m/s 最大風(fēng)力 8 級 年平均風(fēng)速 m/s 、風(fēng)向：東北風(fēng)頻率 12% 東風(fēng) 10% 、雨：年平均降雨量 最大降雨量 、雪：最大雪壓 最大凍土深度 150mm 、地 震烈度 根據(jù)文件有關(guān)規(guī)定按 7 度防設(shè)。 在月度銷售中 ,8 月份受“國八條”政策影響 ,市場交易活躍 ,隨著歲末的臨近 ,商品房交易開始反彈升溫 ,11 月份、 12 月份商品房交易活躍單月交易量達(dá)到今年的最高點(diǎn)，取代了以往 6 月和 10 月銷售旺季的規(guī)律，這說明宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響非常明顯。在這一背景下，我國房地產(chǎn)市場將保持相對穩(wěn)定的發(fā)展，繼續(xù)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱之一發(fā)揮重要作用，并對其 它產(chǎn)業(yè) 起到較強(qiáng)的帶動作用。 這些將會使 房地產(chǎn)市場依然保持 良好的發(fā)展態(tài)勢。對于投資者來說，不僅可以從該基金獲得較 高的投資收益率，還能有效地避 免 風(fēng)險(xiǎn)。 第四，人口大量流動，居住地點(diǎn)不斷調(diào)動。 去年 國務(wù)院 一系列 文出臺的目的之一，就是為了推動房地產(chǎn)的 理性 消費(fèi)， 控制房價(jià)過快上漲 。 20xx 年 ７月份，位于建設(shè)西路北、伏牛路西，面積約２４．８畝的一塊地，河南鑫苑置 業(yè)有限公司以每畝４５０萬元拍下，鄭州新 “ 地王 ” 產(chǎn)生。 通知要求 ，市內(nèi)五區(qū)（不包括上街區(qū)）新增建設(shè)用地，將主要用于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目以及關(guān)乎國計(jì)民生的公益性、基礎(chǔ)性設(shè)施項(xiàng)目，不再用于商品住宅開發(fā)項(xiàng)目。 它的建設(shè)不但是企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，而且還帶動企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，不僅能夠繁榮社會效益，同時(shí)對于企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)營，提高綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力都具有重大意義。 二、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 目前，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，我省城鎮(zhèn)化水平每年增長 個(gè)百分點(diǎn)，“十一五”期間，我省將重點(diǎn)支持以鄭州、開封、洛陽為主的中原城市群的房地產(chǎn) 市場發(fā)展。 鄭州市城市總體規(guī)劃。 20xx 年由于中央企業(yè)優(yōu)化改制，公司引進(jìn)國際知名企業(yè)和國際資金，在香港重組，依靠雄厚的項(xiàng)目建設(shè)背景和資金實(shí)力，目前已開發(fā)數(shù)個(gè)國內(nèi)項(xiàng)目。 、項(xiàng)目地址：嵩山路西、棉 紡西路 北。 20xx 年將是鄭州市快速發(fā)展的一年，在國家全面擴(kuò)大內(nèi)需，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速增長大環(huán)境下，鄭州市以其特有的區(qū)位優(yōu)勢和戰(zhàn)略定位，抓住新形勢下的發(fā)展機(jī)遇，全面加快全國區(qū)域性中心城市的建設(shè)，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)定、健康的發(fā)展態(tài)勢。目前舊村改造與房地產(chǎn)開發(fā)“捆綁”的模式較為常見。熱議中的物業(yè)稅、土地市場治理、物權(quán)法出臺、流動性過剩問題、逐步上升的匯率預(yù)期，仍然將是政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)。 三、該項(xiàng)目土地取得的附加條件為國電（香港）投資有限公司，要完成對鄭州豫欣紡織有限公司的重組改制，并在鄭州紡織產(chǎn)業(yè)園新建一個(gè) 15 萬紗錠規(guī)模的現(xiàn)代化紡織企業(yè)，實(shí)現(xiàn)市政府老企業(yè)整體搬遷、改造升級、退市進(jìn)郊的戰(zhàn)略調(diào)整政策。 五、由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)征收等相關(guān)政策變化較快，因此本報(bào)告采取較粗的方式進(jìn)行計(jì)算，即：營業(yè)稅率（營業(yè)稅、城建稅、教育附加稅之和）為 %，增值稅率按 25%計(jì)算，其它的未予考慮。政府的高度關(guān)注和市場化運(yùn)作的必要性促使土地一級開發(fā)由國有房地產(chǎn)企業(yè)壟斷的局面開始向?qū)嵙ε砷_發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變。同時(shí)，同城開發(fā)企業(yè)通過兼并收購方式進(jìn)入異地市場，以降低各自的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，而中小開發(fā)企業(yè)尋求困境下生存空間，開發(fā)商 之間本著不同目的聯(lián)合啟動了 20xx 年房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)并購熱潮的引擎。隨著政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度的進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)交易信息更加透明，消費(fèi)者維權(quán)法律意識的增強(qiáng) ,房地產(chǎn)市場競爭將會更加激烈 ,信譽(yù)好、資金雄厚、綜合實(shí)力強(qiáng)的品牌開發(fā)企業(yè)將會逐步占據(jù)市場主體。其中：高層住宅建筑面積 609200平方米、商務(wù)樓建筑面積 129440 平方米、商業(yè)用房 88000 平方米、商鋪建筑面積 13400 平方米。 國電（香港）投資有限公司自 20xx 年組建以來，在取得先前開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí) 最具影響力的國家級“湛江國家農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場”成功經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，發(fā)揮自身融資能力和資源整合優(yōu)勢，長期以來與國家電力系統(tǒng)、煙草系統(tǒng)等企業(yè)進(jìn)行了一系列戰(zhàn)略性合作。 國棉五廠 舊址規(guī)劃概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)。 該項(xiàng)目 緊鄰五一公園、綠城廣場、碧沙崗公園、市博物館、市科技館、鄭州大學(xué)、河南工業(yè)大學(xué)， 靠近建設(shè)路、中原路等城市主干道，公交線路四通八達(dá)，距擬建中的鄭州地鐵碧沙崗站 200 米，交通便利，各種市政配套設(shè)施齊全。 2．目前鄭州市與全國同等城市的房價(jià)相比仍低 2030%，其原因主要是人均收入相對較低，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱，而近年來河南省經(jīng)濟(jì)增長率遠(yuǎn)高于全國平均水平，在中南六省位居第一，這給房價(jià)的上漲提供了極大的想像空間。其中， 20xx 年共掛牌 25 宗土地，供應(yīng)土地 1776 畝； 20xx年只有 20 宗，供應(yīng)土地約 1905 畝； 20xx 年僅有可憐的 14 宗， 畝為住宅用地。反過來想，地價(jià)為何上漲如此之快呢？除了市場需求較大之外，土地的供應(yīng)機(jī)制是一個(gè)重要的原因。第一，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、 城 市框架不斷拉大， 大量人口進(jìn)城就業(yè)、居住，將增加房地產(chǎn)的市場需求。 央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開始產(chǎn)生重大影響，其中最直接影響的 就是對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。 20xx 年出臺的 契稅、交易費(fèi)政策 促進(jìn) 了 二手房市場的發(fā)展。 房地產(chǎn)營銷將進(jìn)一步 的 規(guī)范， 隨著各項(xiàng)政策、法規(guī)的完善和 消費(fèi)者維權(quán)意識的增強(qiáng)與消費(fèi)選擇的理性化， 過去的那種 早期靠概念、點(diǎn)子或者商業(yè)炒作、進(jìn)行產(chǎn)品營銷推廣的局面會逐漸成為歷史。 其中商品住宅（多層、高層、別墅、經(jīng)濟(jì)適用房）累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，較 20xx 年同期上漲了 %； 非住宅（商業(yè)用房、辦公用房、其它）累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，較 20xx 年下降了 %。高層住宅已成為住宅的主體。 工程規(guī)劃 鄭州豫欣紡織有限公司（原國棉五廠）廠區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目占地面積 畝，總建筑面積 840040 平方米，由住宅和商業(yè)廣場組成。 靜態(tài)部分 由工程直接費(fèi)和其它費(fèi)用組成，其中，工程直接費(fèi)為建設(shè)項(xiàng)目的土建、設(shè)備及安裝費(fèi)。 B、補(bǔ)償費(fèi)： 60800 萬元。 該項(xiàng)靜態(tài)部分為： 271320 萬元。 、總收入 、高層建筑面積 609200 平方米，每平方米售價(jià) 6000 元。 所得稅 該項(xiàng)目所得稅率 25%。 840040 5 消防審核費(fèi) m178。 最近兩年政府北擴(kuò)東移戰(zhàn)略的實(shí)施，開發(fā)商紛紛把目光集中在了鄭東新區(qū)和金水區(qū)，這些區(qū)域的房價(jià)相對其他區(qū)域要高出很多，但是老百姓的購買力是有限的，過高的房價(jià)使得一部分購買力轉(zhuǎn)移到了中原區(qū)，加上鄭州西區(qū)配套設(shè)施的更加完善，使得這里房子銷售率很高。這不僅是拉大城市框架后鄭州向西發(fā)展的趨勢所致，也是價(jià)高者得的土地市場形勢下，鄭州西區(qū)土地價(jià)格飆升的產(chǎn)物。金融廣場 寫字樓 待定 5 清怡嘉苑 多層、高層 多層 2200； 小高層 2700 6 思達(dá) 藍(lán)堡灣 高層 8000 22 呈祥花園 住宅 待定 23 綠城水岸名郡 住宅 待定 24 華瑞 香堤雅境 多層 3100 44 名門盛世 小戶型 未定 45 建業(yè)置地廣場 綜合體 未定 46 鄭州哆來咪婦女兒童購物 廣場 商鋪 未定 47 凱瑞大廈 寫字樓 3600 48 正弘旗二期 高層住宅、商業(yè) 一房一價(jià) 49 非常國際 商住兩用 4300 50 咖啡公寓 高層 5000 51 明天花園三期 小高層 4000 52 贏家匯 綜合體 未定 53 鄭州國貿(mào)中心 綜合體 5500 54 德金 萬博商城 商鋪、寫字樓 未定 5 翰林世家 高層 4400 6 香榭麗舍二期 住宅 未定 7 錢塘箱包城 商鋪 未定 8 聯(lián)合家園 多層 未定 9 鄭州箱包城 商鋪 一樓