【正文】 鄭州豫欣紡織有限公司（原國棉五廠）廠區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 國電（香港）投資有限公司 二零零七年八月 前 言 鄭州豫欣紡織有限公司（原國棉五廠）廠區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā)項目為國電（香港）投資有限公司對鄭州豫欣紡織有限公司進(jìn)行重組改制、整體搬遷而進(jìn)行的開發(fā)項目，根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議及鄭州市政府的批復(fù)，對本項目進(jìn)行分析，其前提為： 一、該地塊共 畝，全部以評估價（約 200 萬元 /畝）過戶到國電（香港）投資有限公司指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司名下，土地性質(zhì)為商住。 二、該地 塊的容積率為 。 三、該項目土地取得的附加條件為國電（香港）投資有限公司，要完成對鄭州豫欣紡織有限公司的重組改制，并在鄭州紡織產(chǎn)業(yè)園新建一個 15 萬紗錠規(guī)模的現(xiàn)代化紡織企業(yè)，實現(xiàn)市政府老企業(yè)整體搬遷、改造升級、退市進(jìn)郊的戰(zhàn)略調(diào)整政策。該項投資及費用約8000 萬美金，因此本報告將此筆投入作為補償費予以計入土地成本。 四、由于本項目現(xiàn)只做了規(guī)劃概念設(shè)計及方案設(shè)計，所以本報告只根據(jù)該設(shè)計進(jìn)行了估算（由于本項目的具體設(shè)計圖紙未出，所以對其設(shè)備及安裝、配套等費用進(jìn)行估算，可能會與實際實際投資有一定的出入），未對地 下建筑及公用設(shè)施進(jìn)行計算，可能與實際情況有一定的出入。 五、由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)征收等相關(guān)政策變化較快，因此本報告采取較粗的方式進(jìn)行計算，即：營業(yè)稅率（營業(yè)稅、城建稅、教育附加稅之和）為 %，增值稅率按 25%計算，其它的未予考慮。 六、政府在該項目的各種稅費等優(yōu)惠政策未予反映。 目 錄 總論 項目實施背景 項目概況 開發(fā)商概況 編制依據(jù)與研究范圍 編制依據(jù) 研究范圍 項目 建設(shè)必要性分析 鄭州市房地產(chǎn)的宏觀狀況 市場分析 建設(shè)條件分析 氣象條件 項目地址 工程規(guī)劃 總圖布置 建筑布局 實施計劃 招投標(biāo)方式 投資估算和資金籌措 投資估算 靜態(tài)部分 動態(tài)部分 資金籌措 經(jīng)濟(jì)效益分析 結(jié)論與建議 附 表： 總投資估算表 建筑工程費估算表 設(shè)備購置及安裝費估算表 前期工程費用估算表 配套等費用估算表 收入、成本、利潤估算表 20xx 年鄭州樓市調(diào)查報告 鄭州豫欣紡織有限公司（原國棉五廠）廠區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告 一、總 論 項目實施背景 日前，國務(wù)院發(fā)展研究中心公布最新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣研究報告指出， 20xx 年中國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長， 其 景氣指數(shù)將呈現(xiàn) 良好 態(tài)勢 。 展望 20xx 年的政策走向，盡管政策調(diào)控的效果尚未充分得到體現(xiàn)，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場的政策，穩(wěn)定價格、規(guī)范市場、防止泡沫、促進(jìn)發(fā)展仍將是政策出臺的核心目標(biāo)。因此，從當(dāng)前的 市場狀況看， 20xx 年在稅收、金融、土地供應(yīng)等方面仍然存在政策出臺的空間。熱議中的物業(yè)稅、土地市場治理、物權(quán)法出臺、流動性過剩問題、逐步上升的匯率預(yù)期，仍然將是政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的重點。應(yīng)該說 20xx 年的政策仍然是影響市場走向的最大不確定因素，而這種影響或?qū)⒓訌?qiáng)。 土地一級開發(fā)將在 20xx 年演化成一種主流的開發(fā)模式，其原因可以從以下兩方面探尋：其一是開發(fā)商實力為大規(guī)模一級開發(fā)提供有力保障。政府的高度關(guān)注和市場化運作的必要性促使土地一級開發(fā)由國有房地產(chǎn)企業(yè)壟斷的局面開始向?qū)嵙ε砷_發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變。由于 土地一級開發(fā)需要整體規(guī)劃，資金投入較大，而相關(guān)金融機(jī)構(gòu)對一級開發(fā)的貸款限制非常嚴(yán)格，所以能夠參與一級開發(fā)的都是實力雄厚、信譽良好的大型企業(yè)；其二是隨著土地市場的日趨完善及土地政策的進(jìn)一步緊縮，拿地壓力越來越大，開發(fā)商憑借一級開發(fā)的先入優(yōu)勢獲得二級開發(fā)權(quán)已成為“曲線拿地”的新途徑。 20xx 年的土地市場運作，將主要分成兩類，一類是存量土地一級開發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及“退二進(jìn)三”（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項目，另一類是增量土地一級開發(fā)，包括土地征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地。其中舊城改造、城中村 改造的高成本高難度讓開發(fā)商望而卻步，嚴(yán)格控制農(nóng)地轉(zhuǎn)用的政策，也讓開發(fā)商對農(nóng)用地避之不及。與此同時，城市化進(jìn)程和新農(nóng)村建設(shè)的加速都使得舊村改造成為一級開發(fā)的熱點，但是相關(guān)的產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、土地三大問題卻成為開發(fā)的難點。目前舊村改造與房地產(chǎn)開發(fā)“捆綁”的模式較為常見。 從企業(yè)層面考察 20xx 年中國房地產(chǎn)行業(yè)，兼并收購仍是一個重點。政策調(diào)控、市場競爭導(dǎo)致的對房地產(chǎn)企業(yè)資源儲備的要求是并購整合的基本推動力。同時，同城開發(fā)企業(yè)通過兼并收購方式進(jìn)入異地市場，以降低各自的開發(fā)風(fēng)險，而中小開發(fā)企業(yè)尋求困境下生存空間，開發(fā)商 之間本著不同目的聯(lián)合啟動了 20xx 年房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)并購熱潮的引擎。 可以預(yù)見 20xx 年房地產(chǎn)企業(yè)并購將會在 20xx 年基礎(chǔ)上得以延續(xù)并進(jìn)一步的發(fā)展，以獲取資源為目的的并購仍將是主流，大企業(yè)之間以戰(zhàn)略聯(lián)盟為目的的并購也將逐漸成為市場的一個方向。而無論是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還是強(qiáng)弱結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)間的兼并重組方式，都是以追求資源利用最大化，進(jìn)行土地、資金、人力、品牌等資源價值的整合與挖掘，對不同資源的優(yōu)化組合來達(dá)到雙贏甚至多贏的最終目標(biāo)。 20xx 年 鄭州市房地產(chǎn)業(yè) 隨著城市的快速發(fā)展， 已成為鄭州市經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)和中原 崛起的重要力量。通過 房地產(chǎn)市場 宏觀調(diào)控和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序， 06 年 鄭州市 房地產(chǎn)市場 結(jié)構(gòu) 基本 合理 、 供銷基本平衡 、市場交易活躍、 價格 穩(wěn)步上漲 ，整體市場繼續(xù)保持理性、健康、穩(wěn) 定的發(fā)展態(tài)勢。 20xx 年將是鄭州市快速發(fā)展的一年，在國家全面擴(kuò)大內(nèi)需，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速增長大環(huán)境下，鄭州市以其特有的區(qū)位優(yōu)勢和戰(zhàn)略定位，抓住新形勢下的發(fā)展機(jī)遇，全面加快全國區(qū)域性中心城市的建設(shè)，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)定、健康的發(fā)展態(tài)勢。 20xx 年將是宏觀調(diào)控政策執(zhí)行年，進(jìn)一步加大已出臺的新政的執(zhí)行力度。住房結(jié)構(gòu)調(diào)整將 進(jìn)一步趨向合理， 20xx 年政府將會加大對經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、廉租房投放力度，并堅決執(zhí)行對 90 新政，加大 中小戶型 普通商品 住宅 的開發(fā)規(guī)模 ， 緩解中低收入購房者的住房需求。隨著政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度的進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)交易信息更加透明，消費者維權(quán)法律意識的增強(qiáng) ,房地產(chǎn)市場競爭將會更加激烈 ,信譽好、資金雄厚、綜合實力強(qiáng)的品牌開發(fā)企業(yè)將會逐步占據(jù)市場主體。隨著 房地產(chǎn)價格成本要素 （ 土地、建筑材料 、物價、 勞動力 等）的上漲和市場主體結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向高層住宅的調(diào)整 ， 鄭州商品房價格將會繼續(xù)保持穩(wěn)定上漲 。 基于此國電（香港）投資有限公司 對 鄭州豫欣紡織有限公司（原國棉五廠）廠區(qū) 進(jìn)行改造，開發(fā)房地產(chǎn)項目。該項目將建設(shè)以高層為主，集使用性、觀賞性、藝術(shù)性、經(jīng)濟(jì)性為一體的、功能齊全的大型社區(qū)。 項目概況 、項目名稱： 鄭州豫欣紡織有限公司（原國棉五廠）廠區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目。 、項目地址：嵩山路西、棉 紡西路 北。 、總用地面積： 平方米。 、總建筑面積： 840040 平方米。其中：高層住宅建筑面積 609200平方米、商務(wù)樓建筑面積 129440 平方米、商業(yè)用房 88000 平方米、商鋪建筑面積 13400 平方米。 、容積率： 、綠化率： %、密度 % 、建設(shè)期限： 4 年（分三期開發(fā)，每期約 28 萬平方米）。 、建設(shè)內(nèi)容：高層住宅、商業(yè)用房及相應(yīng)的配套設(shè)施。 、投資與收益概況： 鄭州豫欣紡織有限公司（原國棉五廠）廠區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目 總投資 287080 萬元，其中：建設(shè)投資 271320 萬元，建設(shè)利息 5760 萬元，鋪底流動資金 10000 萬元。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 序號 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 一、 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 土地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 840040 高層住宅建筑 ㎡ 609200 商務(wù)建筑面積 ㎡ 129440 商業(yè)建筑面積 ㎡ 88000 商鋪建筑面積 ㎡ 13400 3 綠地面積 ㎡ 4 總投資 萬元 287080 5 資金來源 資本金 萬元 60000 銀行貸款 萬元 20xx0 鋪底流動資金 萬元 10000 6 建設(shè)期 年 4 二、 經(jīng)濟(jì) 效益 （一） 方案一 1 新增投資利潤 萬元 158120 2 所得稅 萬元 52708 3 新增投資利潤率 % （二） 方案二 1 新增投資利潤 萬元 195446 2 所得稅 萬元 65147 3 新增投資利潤率 % （三） 方案三 1 新增投資利潤 萬元 120780 2 所得稅 萬元 40257 3 新增投資利潤率 % （四） 方案四 1 新增投 資利潤 萬元 136592 2 所得稅 萬元 45529 3 新增投資利潤率 % （五） 方案五 1 新增投資利潤 萬元 179653 2 所得稅 萬元 59884 3 新增投資利潤率 % 開發(fā)商概況 、企業(yè)名稱： 國電（香港）投資有限公司 、法定地址：香港灣仔皇后大道東 145 號恒山中心 5 寫字樓 、法人代表：張小平 國電（香港）投資有限公司（ NATIONAL POWER (HK) INVESTMENT LIMITED），是商業(yè)置地公司為收購、開發(fā)國內(nèi)房地產(chǎn)項目而設(shè)立的專業(yè)投資公司。 20xx 年由于中央企業(yè)優(yōu)化改制，公司引進(jìn)國際知名企業(yè)和國際資金，在香港重組，依靠雄厚的項目建設(shè)背景和資金實力，目前已開發(fā)數(shù)個國內(nèi)項目。 商地置業(yè)公司則成立于 1993 年 2 月，是經(jīng)國務(wù)院經(jīng)貿(mào)辦、建設(shè)部、國家工商行政管理局批準(zhǔn)注冊，具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的企業(yè)。長期負(fù)責(zé)國家商業(yè)物資系統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)，是商業(yè)系統(tǒng)老牌房地產(chǎn)公司，已建和再建的項目達(dá)數(shù)百萬平方米。 國電（香港）投資有限公司自 20xx 年組建以來，在取得先前開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時 最具影響力的國家級“湛江國家農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場”成功經(jīng)驗基礎(chǔ)上，發(fā)揮自身融資能力和資源整合優(yōu)勢，長期以來與國家電力系統(tǒng)、煙草系統(tǒng)等企業(yè)進(jìn)行了一系列戰(zhàn)略性合作。公司戰(zhàn)略性投資的主要模式：對不良資產(chǎn)的收購和成片土地的投資建設(shè)、以及土地一級開發(fā)。 近年來的投資項目有： 在廈門收購“遠(yuǎn)華”爛尾樓，開發(fā)建設(shè)的“海韻山莊”； 在廈門與戰(zhàn)略合作伙伴成功投資開發(fā)的“音樂家廣場”； 在大連與戰(zhàn)略合作伙伴開發(fā)的“星海花園”； 在湖北十堰收購“市運輸公司”，與戰(zhàn)略合作伙伴開發(fā)的“嘉和偉業(yè)”； 在山東淄博投資策劃 的“東方威尼斯”（現(xiàn)更名為“曼哈頓廣場”）； 在福建福州收購“閩僑大廈”爛尾項目，計劃投資建設(shè)福建省標(biāo)志性建筑； 公司目前儲備的商業(yè)用地還有近千畝。 編制依據(jù)與研究范圍。 編制依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項目的具體情況，該可行性研究報告的編制依據(jù)主要有： 國家計委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)。 鄭州市城市總體規(guī)劃。 鄭州市政府關(guān)于鄭州豫欣紡織有限公司（原國棉五廠）重組搬遷問題的會議紀(jì)要。 河南省建筑工程概預(yù)算定額及有關(guān)取費標(biāo)準(zhǔn)。 國棉五廠 舊址規(guī)劃概念設(shè)計、方案設(shè)計。 開發(fā)商提供的其他有關(guān)資料。 、研究范圍 該可行性研究報告的研究范圍包括： 總論 項目建設(shè)必要性分析 市場分析 建設(shè)條件分析 投資估算和資金籌措 結(jié)論與建議等。 在此基礎(chǔ)上，考察項目建設(shè)的必要性，技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性。為政府有關(guān)部門審批、開發(fā)商投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款決策提供比較可靠的依據(jù)。 二、項目建設(shè)必要性分析 目前，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，我省城鎮(zhèn)化水平每年增長 個百分點，“十一五”期間，我省將重點支持以鄭州、開封、洛陽為主的中原城市群的房地產(chǎn) 市場發(fā)展。隨著鄭州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市規(guī)模的擴(kuò)大，每年的住房需求在 500 萬平方米以上，投資將達(dá)到 100 億元以上。 鄭州豫欣紡織有限公司（原國棉五廠）廠區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目 位于鄭州市嵩山路與棉紡路交叉口，位于碧沙崗商業(yè)圈，距市委市政府僅 500多米， 目前區(qū)域內(nèi)的主要代表商家有：中原商貿(mào)城、泰隆商廈、鄭州商業(yè)大廈、五星電器、國美電器、蘇寧電器、永樂電器、迪信通、丹尼斯嵩山店等，他們是整個區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展的中堅力量，引領(lǐng)著西區(qū)商業(yè)發(fā)展潮流。 該項目 緊鄰五一公園、綠城廣場、碧沙崗公園、市博物館、市科技館、鄭州大學(xué)、河南工業(yè)大學(xué)， 靠近建