【正文】 設(shè)路、中原路等城市主干道，公交線路四通八達，距擬建中的鄭州地鐵碧沙崗站 200 米，交通便利，各種市政配套設(shè)施齊全。該 項目的開發(fā)建設(shè)，有助于推動鄭州西區(qū)板塊高端房地產(chǎn)市場的再上一個新的臺階，促進該區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，美化城市景觀，突出表現(xiàn)鄭州市的建設(shè)發(fā)展水平。為使該項目的設(shè)計能夠迎合大都市的現(xiàn)代化、人性化及功能化，本項目的設(shè)計，凝聚了國內(nèi)外建筑大師的智慧，社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施不僅滿足居民的衣、食、住、行，還有休閑、娛樂、文化中心等新的功能，更多的是提供一種休閑、交流與現(xiàn)實的情感滿足，充分 體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念 ，突出人與自然的融合，在營造高標(biāo)準(zhǔn)、高技術(shù)、充滿情感的居住園區(qū)的同時， 把商務(wù)、辦公、娛樂等項目融入社區(qū)中。 從而提高住宅的科技含量，推動我市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的建設(shè)步伐。 該項目的建成，將是鄭州西區(qū)發(fā)展史上的一個里程碑，是這一地區(qū)的靚點，它將帶動這一地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。 它的建設(shè)不但是企業(yè)新的經(jīng)濟增長點，而且還帶動企業(yè)的技術(shù)進步，不僅能夠繁榮社會效益，同時對于企業(yè)擴大規(guī)模經(jīng)營，提高綜合經(jīng)濟實力都具有重大意義。 三、鄭州市房地產(chǎn)的宏觀狀況 1．根據(jù) 20 世紀(jì) 90 年代中期鄭州市政府的規(guī)劃，到 20xx 年鄭州市區(qū)人口將達到 400 萬，而截止 20xx 年 6 月份鄭州市區(qū)人口已達到 430萬。人口的急速增加凸顯了住房的緊張，同時給房地產(chǎn)的上漲提供了足夠的購買動力。 2．目前鄭州市與全國同等城市的房價相比仍低 2030%，其原因主要是人均收入相對較低，經(jīng)濟基礎(chǔ)相對薄弱，而近年來河南省經(jīng)濟增長率遠(yuǎn)高于全國平均水平，在中南六省位居第一，這給房價的上漲提供了極大的想像空間。、 3．河南省政府提出了建立中原九大城市群，其人口將達到 7000 多萬，占河南總?cè)丝诘?70%左右，而鄭汴洛城市群將是中原九大城市群的領(lǐng)頭羊。而鄭州作為中原城市群板塊的核心龍頭，在城市 群區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的過程中獨領(lǐng)風(fēng)騷。因此其房地產(chǎn)的發(fā)展前景極為廣闊，其房價仍具有更大的上漲空間。 4． 20xx 年 8 月 13 日 ， 鄭州 市政府下發(fā)了《關(guān)于加強土地調(diào)控嚴(yán)格土地管理的通知》，嚴(yán)把土地 “ 閘門 ” 。 通知要求 ，市內(nèi)五區(qū)（不包括上街區(qū)）新增建設(shè)用地，將主要用于促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)項目以及關(guān)乎國計民生的公益性、基礎(chǔ)性設(shè)施項目，不再用于商品住宅開發(fā)項目。 5．自土地公開拍賣以來，鄭州市國土局土地儲備中心向市場供給的建設(shè)用地數(shù)量有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需求，土地價格急速上漲，進一步推動了房價的上漲。 據(jù) 公開統(tǒng)計，自 “8?31” 土地大限以來，鄭州市僅向社會供應(yīng)了不到 60 宗土地。其中， 20xx 年共掛牌 25 宗土地，供應(yīng)土地 1776 畝； 20xx年只有 20 宗，供應(yīng)土地約 1905 畝； 20xx 年僅有可憐的 14 宗， 畝為住宅用地。 土地市場供應(yīng)可謂越來越緊張。土地價格從 04 年 4 月 26 日思達花園路東風(fēng)路項目的 137 萬元 /畝算起，到 06 年 12 月 5 日南陽路北段交通技校地塊競拍到 431 萬元 /畝。土地價格一年之內(nèi)地價翻了兩翻。不可謂不驚人。 20xx 年 ７月份，位于建設(shè)西路北、伏牛路西，面積約２４．８畝的一塊地，河南鑫苑置 業(yè)有限公司以每畝４５０萬元拍下，鄭州新 “ 地王 ” 產(chǎn)生。 20xx 年 ８月份，鑫苑（中國）置業(yè)以４．９８億元的價格，拍得鄭州金牛集團原廠區(qū)的１１１畝土地，創(chuàng)下本市今年土地公開拍賣總價的紀(jì)錄。 由此推動房價的上漲也就在所難免。反過來想，地價為何上漲如此之快呢？除了市場需求較大之外，土地的供應(yīng)機制是一個重要的原因。 四、市場分析 根據(jù) 20xx 年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策，以及目前的市場供需狀況 分析 ， 20xx 年內(nèi)中國房地產(chǎn)市場房價漲 幅度有所回落，但整體趨勢仍是平穩(wěn)上漲 、融資渠道多元化、二手房市場超速發(fā)展等發(fā)展趨勢。 房價將 平穩(wěn) 上漲 。 20xx 年 房地產(chǎn)的價格不但不會往下走，而且肯定會增長， 其因是：①國家 政策將使房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給 量 減少。從目前房地產(chǎn)的政策來分析，主要是兩個目的：一是嚴(yán)格控制 別墅類等 高端市場的發(fā)展；二是大力發(fā)展經(jīng)濟適用房。 去年 國務(wù)院 一系列 文出臺的目的之一，就是為了推動房地產(chǎn)的 理性 消費， 控制房價過快上漲 。但是，從國土資源部、央行文件的出臺情況來看，一方面要規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也會導(dǎo)致市場供給減少 ，這樣將會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定和 持續(xù)上漲。 ② 房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢。第一，城鎮(zhèn)化進程加快、 城 市框架不斷拉大， 大量人口進城就業(yè)、居住，將增加房地產(chǎn)的市場需求。第二，消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。據(jù)北京、上海等城市測算，近幾年，每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的 10％。隨著居民消費觀念的轉(zhuǎn)變， 10 年換購一套住房在未來幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持。第三，城市危舊住房改造 和 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的拆遷安置 將會 增加房地產(chǎn)市場的整體需求 ， 這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。 第四，人口大量流動，居住地點不斷調(diào)動。 20xx年以來的各項政策會使市場供應(yīng)減少， 隨著 20xx 年 需求 平穩(wěn)增加 ，房地產(chǎn)的價格 相應(yīng) 上漲 。 融資多元化 。 央行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開始產(chǎn)生重大影響，其中最直接影響的 就是對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。 ① 上市是理想的融資渠道，通過資本市場融資或者再融資，可緩解來自房地產(chǎn)項目資金需求方面的壓力?？梢灶A(yù)見，在央行房貸新政策的影響下，將 會有越來越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)加入到 “ 買殼 ” 上市的行列中。 ② 房地產(chǎn)信托 產(chǎn)品豐富多樣 。 ③ 房地產(chǎn)基金呼之欲出。對于投資者來說，不僅可以從該基金獲得較 高的投資收益率，還能有效地避 免 風(fēng)險。 這些將促進房地產(chǎn)向良性發(fā)展。 二手房市場升溫 。 20xx 年出臺的 契稅、交易費政策 促進 了 二手房市場的發(fā)展。 政府將加大對房地產(chǎn)開發(fā)的介入力度 。 20xx 年 政府將 一 如既往地對房地產(chǎn)市場進行預(yù)警和宏觀調(diào)控，穩(wěn)妥地開展支持企業(yè)進行房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營。 政府從土地購買、營銷過程直至內(nèi)部管理的 逐步趨于 規(guī)范，使得市場行為與政府行為共同發(fā)展。 它將會使 大公司得到更大的發(fā)展機會，而一些小公司，由于經(jīng)營不足或者是力量不足 而難以為繼 。 這些將會使 房地產(chǎn)市場依然保持 良好的發(fā)展態(tài)勢。 物業(yè)管理進一步走向規(guī)范化和產(chǎn)業(yè)化 。 現(xiàn)在新的物業(yè)管理法律規(guī)范已經(jīng)開始實施， 將會促進房地產(chǎn)的健康有序地發(fā)展。 房地產(chǎn)營銷將進一步 的 規(guī)范， 隨著各項政策、法規(guī)的完善和 消費者維權(quán)意識的增強與消費選擇的理性化， 過去的那種 早期靠概念、點子或者商業(yè)炒作、進行產(chǎn)品營銷推廣的局面會逐漸成為歷史。房地產(chǎn)的營銷會回歸到三個基本層面：即地點、產(chǎn)品與社區(qū)。 經(jīng)濟適用房 短缺現(xiàn)象依然存在， 目前 北京 、上海 經(jīng)濟適用房 的開發(fā)短缺，一度出現(xiàn)排隊購房的現(xiàn)象， 且可持續(xù) 存在。我市的經(jīng)濟適用房的開發(fā)也出現(xiàn)了短缺現(xiàn)象。 鑒于上述， 中國經(jīng)濟發(fā)展 正處于周期的上升階段， 從 目前 新 一輪的經(jīng)濟增長 趨勢來看，這類消費群體主要 是以居民消費為基礎(chǔ)，這決定了它將會保持較長時間。在這一背景下，我國房地產(chǎn)市場將保持相對穩(wěn)定的發(fā)展，繼續(xù)作為國民經(jīng)濟的支柱之一發(fā)揮重要作用，并對其 它產(chǎn)業(yè) 起到較強的帶動作用。 我們鄭州市 今年房地產(chǎn)業(yè)增長景氣指數(shù) 也 將呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的態(tài)勢 。 20xx 年，全市商品房（商品住宅、商品非住宅）批準(zhǔn)預(yù)售項目共計168 個，商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，較 20xx 年同期上漲了 %。 其中商品住宅（多層、高層、別墅、經(jīng)濟適用房）累計批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，較 20xx 年同期上漲了 %； 非住宅（商業(yè)用房、辦公用房、其它）累計批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，較 20xx 年下降了 %。 隨著鄭州經(jīng)濟的快速發(fā)展， 06 年高檔辦公用房項目大量投放市場。鄭州區(qū)位優(yōu)勢吸引許多外地企業(yè)進駐鄭州，高檔辦公用房成為企業(yè)辦公的首選，銷售量較去年也隨之增漲，增幅為 24%。 20xx 年，全市商品房（商品住宅、商品非住宅）累計銷售面積 萬平方米，較 20xx 年同期上漲了 %。其中商品住宅（多層、高層、別墅、經(jīng)濟適用房）累計銷售面積 萬平方米，較 20xx 年同期上漲了 %；商品非住宅（商業(yè)用房、辦公用房、其它）累計銷售面積 萬平方米，較 20xx 年上漲了 %。 在月度銷售中 ,8 月份受“國八條”政策影響 ,市場交易活躍 ,隨著歲末的臨近 ,商品房交易開始反彈升溫 ,11 月份、 12 月份商品房交易活躍單月交易量達到今年的最高點，取代了以往 6 月和 10 月銷售旺季的規(guī)律，這說明宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響非常明顯。 20xx 年隨著城市用地的稀缺和城市規(guī)劃的影響，原來鄭州市以多層住宅為主導(dǎo)的住宅產(chǎn)品已經(jīng)轉(zhuǎn)向高層住宅市場。 20xx 年高 層新增供應(yīng)量較去年增長 40%，銷售量較去年增長 61%。高層住宅已成為住宅的主體。 20xx 年鄭州市滿足普通住房標(biāo)準(zhǔn)， 144 平方米以下的普通商品住宅投放面積為 萬平方米，占整體投放量的 64%，共計投放 48551套，占整體投放套數(shù)的 80%，供銷比基本平衡，供銷結(jié)構(gòu)基本合理。 20xx 年商品房全年累計銷售均價為 3232 元 /平方米，較去年上漲了%.其中，商品住宅全年累計銷售均價為 2974 元 /平方米，較去年上漲了 %(20xx 年為 %)；商品非住宅全年累計銷售均價為 5797元 /平方米，較 去年上漲了 %。 20xx 年 1 至 5 月份，鄭州市房價平均上漲接近 20%，其主要原因是城市建設(shè)用地供給的不足，需求旺盛。 總的來看，鄭州市房地產(chǎn)市場仍具有強大的上漲空間。 五、建設(shè)條件和項目選址 建設(shè)條件 該區(qū)域的氣象、水文、地形、地質(zhì)等條件，根據(jù)鄭州市歷年來的資料，以及實際勘探得出如下數(shù)據(jù)： 、氣溫：年平均氣溫 年最高氣溫 43C0 年最低氣溫 、濕度：年平均相對濕度 66% 年最小相對濕度 0% 、風(fēng)：最大風(fēng)度 24m/s 最大風(fēng)力 8 級 年平均風(fēng)速 m/s 、風(fēng)向：東北風(fēng)頻率 12% 東風(fēng) 10% 、雨：年平均降雨量 最大降雨量 、雪：最大雪壓 最大凍土深度 150mm 、地 震烈度 根據(jù)文件有關(guān)規(guī)定按 7 度防設(shè)。 、地勢： 海拔高度 121m – 123m 項目地址 鄭州豫欣紡織有限公司（原國棉五廠）廠區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目 位于鄭州市嵩山路與棉紡路交叉口，位于碧沙崗商業(yè)圈，距市委市政府僅 500多米 。 該項目 緊鄰五一公園、綠城廣場、碧沙崗公園、市博物館、市科技館、鄭州大學(xué)、河南工業(yè)大學(xué)， 靠近建設(shè)路、中原路等城市主干道，公交線路四通八達，距擬建中的鄭州地鐵碧沙崗站 200 米，交通便利，項目與周邊生活配套一應(yīng)俱全，批發(fā)市場、超市、醫(yī)院、 學(xué)校、金融、電信等分布四周，居住此地，令人生活愜意無憂。 工程規(guī)劃 鄭州豫欣紡織有限公司（原國棉五廠）廠區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 項目占地面積 畝，總建筑面積 840040 平方米，由住宅和商業(yè)廣場組成。 按照規(guī)劃，該項目開發(fā) 840040 平方米，分三期開發(fā)。項目完工交付使用后，它將成為鄭州西區(qū)一大亮點。它不但能夠提高該區(qū)的城市形象，而且有利于改善這一帶的環(huán)境，方便居民的生活。 總圖布置 建筑布局 實施計劃 該項目計劃分三期開發(fā)，自 20xx 年 8 月動工興建 到 20xx 年 3 月竣工交付使用。 六、招投標(biāo)方式 按照政府有關(guān)規(guī)定進行招標(biāo)。 七、投資估算和資金籌措 投資估算 本項目投資估算根據(jù)情況僅估算一般土建工程建設(shè)費用工程所需的投資。建設(shè)項目總投資分靜態(tài)部分和動態(tài)部分。 靜態(tài)部分 由工程直接費和其它費用組成，其中，工程直接費為建設(shè)項目的土建、設(shè)備及安裝費。其它費用由征地費、配套等費用、勘察設(shè)計費和基本預(yù)備費等組成。 經(jīng)估算，該項目靜態(tài)部分費用為： 工程直接費： A、建安費： 1152272 萬元，詳見附表 2。 B、