【正文】 面地價達2219元/平米，較2003年上漲了95元/平米。另外，導(dǎo)致供需失衡的原因還有，市場上供應(yīng)的商品房綜合品質(zhì)與購房者實際需求不相吻合，如城區(qū)學(xué)區(qū)好的地段，新建商品房供應(yīng)量較少，使區(qū)域房價連連漲高，例如，有些地區(qū)供需嚴重失衡導(dǎo)致學(xué)區(qū)房、高檔公寓樓價格漲幅驚人。由于房地產(chǎn)投資已成為拉動經(jīng)濟增長的重要力量,其增長幅度遠高于同期的社會固定資產(chǎn)投資增幅，投資拉動的不僅僅帶來房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的繁榮，更是南京市房價上漲的基本背景。江北作為沿江開發(fā)的一個片區(qū)，城市建設(shè)進程加快，加上過江隧道的建設(shè)等利好政策進一步帶動房價的上揚。但是隨著政府加大調(diào)控力度，增加中、低價商品房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)與供給，供需矛盾將逐步得到緩解，價格上升壓力將會有所下降。但我國的信用體系發(fā)展滯后，一直以來，個人向銀行貸款買房買車，必須提供實物、資產(chǎn)或有價證券作抵押，或提供第三方擔(dān)保方能得到貸款，而從銀行商業(yè)風(fēng)險角度看，對高檔房和居民第二套房提供按揭的商業(yè)風(fēng)險未必高于低價房、經(jīng)濟房和第一套房，現(xiàn)階段，住房、汽車、教育消費已成為國民經(jīng)濟新的增長點，在未來相當(dāng)長的時間里，房地產(chǎn)業(yè)都將在中國國民經(jīng)濟領(lǐng)域中扮演重要的角色和發(fā)揮舉足輕重的作用，高價房早日進入消費環(huán)節(jié)，達成房地產(chǎn)市場與金融市場和諧健康的互動，是根本的發(fā)展之路，所以應(yīng)盡快建立和健全穩(wěn)定的社會保障體系，建立和完善起個人信用體系，鼓勵貸款消費將是市場整體繁榮的重要手段和時代趨勢。總體上說，長期繳納的物業(yè)稅將成為投資型購房人群今后在投資房產(chǎn)時的一個必須考慮的問題。這一規(guī)范在源頭上對土地出讓嚴格把關(guān)，一方面提高了土地的集約利用水平，規(guī)范了土地市場將有助于房地產(chǎn)市場的有序競爭，另一方面由于土地供給受到制約，商品房供給量將受到影響，對地價將產(chǎn)生實際拉升影響。仙西新市區(qū)、江北及城南：仙林新市區(qū)2004年將建成中心區(qū)路、仙林大道二期、亞東二號路、靈山路、南師大南路等道路。不斷提高的城市化水平、高速發(fā)展的城市經(jīng)濟以及不斷增強的市場購買力，使得南京居民的購房需求快速增長，這也是目前南京市房價上漲的最基本支撐面。供需結(jié)構(gòu)性失衡也表現(xiàn)在總價的供應(yīng)與需求上，由于二手房、經(jīng)濟適用房、中低價商品房的供應(yīng)不足，在新建商品房中，面積在120平米以上的比例較高，總價高的商品房供應(yīng)量較多，在50%以上的項目中出現(xiàn)大套型消化滯后的的現(xiàn)象，小戶型項目繼續(xù)受到市場的青睞。 土地價格水平狀況截至到2004年一季度，南京市成交的地塊為12塊。目前，由于中低價商品房、經(jīng)濟適用房的建設(shè)量占商品房總量的比重較小，因而對南京各片區(qū)商品房加權(quán)均價尚未產(chǎn)生顯著影響。住宅加權(quán)均價接近6000元/平米的是城中片區(qū)，達5990元/平米，其它片區(qū)如：城北、城南、城東均有上漲，上漲幅度較其它幾個片區(qū)高出12%，河西作為南京的次中心，上漲幅度較快，為5328元/平米，值得關(guān)注的江北片區(qū)，因為由于具有明顯的價格優(yōu)勢，片區(qū)需求十分旺盛，導(dǎo)致商品住宅價格繼續(xù)上漲，%。2003年，南京市商品房市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但2003年年末有大量新盤推向市場，短期內(nèi)出現(xiàn)個別片區(qū)出現(xiàn)供過于求的局面。多數(shù)片區(qū)依舊沒有改變結(jié)構(gòu)性供需失衡的局面，各價位段商品房的片區(qū)分布量即供給極不平衡，遠遠不能滿足市場的需求。因此高層的供給數(shù)量較多，高層樓型的產(chǎn)品供給超過市場需求，表現(xiàn)為市場壓力區(qū)。具體分析，由于40015000元/平米價格層次上的商品房，地理分布或具體套型設(shè)計等原因，存在著一定量的供過于求；50006000元/平米價格水平上的樓盤，一般分布在較好的地理位置（與購房者的首選區(qū)域吻合），因此會出現(xiàn)供略大于求的情況；6000元/，即該價格水平上的供給大于現(xiàn)在該價格水平上的市場容量50%以上，這部分供給之所以不能被市場消化，主要因素是實際產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，而性價比合理的項目不多。 價格層次供需結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費行為和開發(fā)行為都具有高價格彈性的特點，價格的變動對市場運行狀況有著很大的影響，因此在進行商品房產(chǎn)品的供需結(jié)構(gòu)分析時，不同價格層次的商品房供需比數(shù)據(jù)具有重要的價值。江寧片區(qū)原來的市場壓力仍未得到緩解。在對南京市的商品房供需結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計分析中，主要采用了供給份額和需求份額的比較模型；通過比較供給份額和需求份額，可以反映市場供需結(jié)構(gòu)是否達到平衡，判斷各個片區(qū)的供需吻合情況： 2004年一季度南京市房地產(chǎn)市場總體供需分析2004年一季度南京房地產(chǎn)市場總?cè)萘繛?60萬平米，購房需求戶數(shù)3萬戶，同期南京市房地產(chǎn)市場總供給量為350萬平米（包括去年年末未售出的新商品房），供需缺口為10萬平米，：1，其中江寧和城南的供給大于需求，城北、城中、城東、河西的供給略小于需求。商品住宅中用于開發(fā)中低價商品房的用地面積為80公頃。3. 2004年一季度南京市存量房市場供應(yīng)狀況2003年充足的存量房供應(yīng)，不僅滿足了眾多購房者的需求，也已成為拉動南京經(jīng)濟增長、活躍房地產(chǎn)市場的新亮點。房地產(chǎn)業(yè)近年來一直是推動國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，尤其是近年來房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)投資逐年上升并且有上升的趨勢，房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟增長的推動作用越來越大。一方面，一季度整個國民經(jīng)濟保持著良好得發(fā)展勢頭，城市居民收入水平穩(wěn)定增長，保證了消費者的購房支付能力；另一方面，由于年終分配的原因，購房者一季度的購房需求有大幅上升，因而一季度商品房的市場總需求穩(wěn)定增長。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，一季度的實際市場供給量達到了350萬平米，即使目前商品房供給量全部被市場消化，供需仍舊會有10萬平米的差額。2003年四季度到2004年一季度的新建商品房交易面積同比增長率的統(tǒng)計數(shù)據(jù)如下圖所示：從上圖中我們可以發(fā)現(xiàn)，一季度南京房地產(chǎn)市場上的新建商品房同比交易面積漲幅驚人，3月份的同比漲幅突破了100%的大關(guān)，而2月份同比則相對于同期增加了兩倍，由此可見，2004年的南京房地產(chǎn)市場蘊藏著巨大的市場潛力。其中商業(yè)用房共計實現(xiàn)交易163件，交易面積3萬平米，；一季度寫字樓共計實現(xiàn)交易88件。商品房從樓型角度看主要包括多層、小高層、高層和別墅等。2004年一季度購房者對5000元/平米以上的新建商品房的需求比例上升到了11％。一季度分片區(qū)市場容量分布情況同比變化如下圖13所示，通過數(shù)據(jù)分析中我們得知，同期相比河西、江寧片區(qū)的市場需求趨向于下降，而城東、城南、城北市場需求穩(wěn)步上升：注：盡管江北的市場需求2004年一季度有大幅度上升，但因2004年一季度江寧片區(qū)市場容量有明顯下降，江寧的體量比江北大很多，故上圖中經(jīng)過總體加權(quán)計算的江寧、江北2004年一季度市場需求比例有一定幅度下降。原因之一在于河西片區(qū)的新建商品房加權(quán)均價不斷攀升，供給價格結(jié)構(gòu)性失調(diào)，和購房者的意向購買單價、總價背離（詳見本報告第三節(jié)《價格研究》）。由于該人群中的大部分人會租賃或者購買小套型的住房作為過渡，所以購房數(shù)量較少。從經(jīng)濟學(xué)的角度來看，房地產(chǎn)業(yè)具有長期性和相關(guān)反映的特點，對于購房者來說，收入的增加會加大其對住宅的投入，即居民收入每增加1個百分點。一季度，南京房地產(chǎn)投資者投資商品房的需求結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)出多樣化的趨勢，從2003年的大比例投資商品房住宅，到目前開始同時投資住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)，由于本報告為基礎(chǔ)性研究報告，投資的具體需求比例分析在此不便論述，敬請諒解。在歲末年初，城市居民收入由于短期內(nèi)激增（例如年終獎及年終分配），這段時間內(nèi)居民的各項消費支出也會發(fā)生較大幅度的增長。下面將詳細分析以上各方面所帶來的2004年一季度南京房地產(chǎn)市場需求量。分析指標主要包括：市場需求總量分析，市場需求結(jié)構(gòu)分析——分片區(qū)、分樓型和分價格層次的房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)、需求量分析。5． 2004年一季度，在南京市房地產(chǎn)市場總體供不應(yīng)求的狀態(tài)下，商品房價格、戶型、樓型等產(chǎn)品要素均由供方主導(dǎo)，購房者的選擇余地有限，所以只能無奈接受，這是市場經(jīng)濟狀態(tài)下商品短缺的最顯著特征。由于一季度拆遷進程放緩，%；%，與2003年四季度相比有所上升；%的份額。我中心可為開發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門提供各類型、層面的房地產(chǎn)市場調(diào)查研究延伸服和專項深度研究。媒體監(jiān)測——通過對南京各大媒體（包括報刊、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視等）的房地產(chǎn)類廣告投放量、投放頻率、投放額等數(shù)據(jù)的監(jiān)測，分析開發(fā)商的營銷投放特征，結(jié)合樓盤的開發(fā)及銷售狀況從營銷投入的角度研究開發(fā)企業(yè)、各樓盤的市場營銷狀況，并對媒體影響度、媒體偏好、消費者決策影響等做相關(guān)研究。本報告以以上六大指標全面衡量南京市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展水平，研究和評價開發(fā)企業(yè)及其產(chǎn)品（商品房）的市場地位及競爭力，分析市場的未來發(fā)展趨勢。（2）南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫：主要包括樓盤基本信息、價格數(shù)據(jù)跟蹤、銷售進程、周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產(chǎn)生活指數(shù)指標系統(tǒng)進行數(shù)據(jù)收集和分數(shù)評定，對項目全程的營銷投放進行監(jiān)測，目前建立起的比較健全的是南京市70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)庫。目前，國內(nèi)絕大多數(shù)大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍看好并進入南京房地產(chǎn)市場，隨著這些企業(yè)的進入，南京房地產(chǎn)業(yè)的管理水平、產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營手段、服務(wù)意識都得到了很大提高，2004年外資也會大規(guī)模進入南京房地產(chǎn)市場。2004年，是江蘇省委、省政府提出的“沿江開發(fā)”戰(zhàn)略、市委市政府提出“一城三區(qū)”建設(shè)進入全面實施的關(guān)鍵性一年，也是政府通過增加土地投放、加大經(jīng)濟適用房和中低價商品房建設(shè)來調(diào)控市場初見成效的一年。今年一季度我國宏觀經(jīng)濟繼續(xù)呈現(xiàn)良好的增長態(tài)勢，一季度我國國內(nèi)生產(chǎn)總值達到27106億元，%；一季度全國固定資產(chǎn)投資總額達到8799億元，同比投資增長率為43%。在走過了飛速發(fā)展的2003年以后，2004年南京房地產(chǎn)市場一季度總供需情況接近市場平衡點，供需缺口進一步縮小。為了適應(yīng)激烈的市場競爭，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)著手提高全程管理意識，在產(chǎn)品研發(fā)、營銷等各階段注重市場實際需求，研究需求特征，從而提高開發(fā)項目的整體運營水平，而對于市場的了解和準確把握，必須借助于房地產(chǎn)市場研究。抉策地產(chǎn)研究中心將在2004年年中構(gòu)建較為全面的抉策長三角地區(qū)重點城市樓盤數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，并對全國范圍內(nèi)具有代表意義的各類樓盤進行個案數(shù)據(jù)收集以建立抉策地產(chǎn)項目案例庫。以抉策購房俱樂部會員數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從整體的角度，根據(jù)購房動機等因素，獲得南京房地產(chǎn)市場的市場容量，在該基礎(chǔ)上，分析南京房地產(chǎn)市場總?cè)萘考胺旨径热萘俊⒏鲄^(qū)域市場容量、價格層次市場容量、樓型市場容量，及各分量的變化及發(fā)展趨勢。按用途分為商品住宅、寫字樓和商住樓、別墅。具體來說，抉策地產(chǎn)研究中心可提供以下幾個層面的房地產(chǎn)市場研究服務(wù)：數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)上的產(chǎn)品：區(qū)域市場總體特征監(jiān)測、數(shù)據(jù)定制，時間段內(nèi)分類項目營銷監(jiān)測分析報告，個案分析報告；專項市場調(diào)研：區(qū)域經(jīng)濟、人口、地理、基礎(chǔ)設(shè)施、社會環(huán)境專項市場調(diào)查報告，時間段區(qū)域經(jīng)濟歷史、現(xiàn)狀、未來發(fā)展影響因素分析研究報告，營銷環(huán)境及市場機會研究即市場環(huán)境綜合評價，地區(qū)消費環(huán)境及發(fā)展動態(tài)分析、消費者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品空缺及市場機會研究報告等。2. 政府加大2004年度南京房地產(chǎn)開發(fā)用地供給總量2004年土地的計劃總供給量將達到1020公頃；一季度土地完成成交量達到82公頃。第一節(jié) 市場容量分析市場容量，指的是在一段時間內(nèi)、特定區(qū)域市場中、消費者有購買力支撐的，對某種商品的現(xiàn)實的和潛在的市場總需求量，南京房地產(chǎn)市場容量，則指的是南京區(qū)域市場內(nèi)一定時間段內(nèi)有購買能力的購房需求總量。1. 2004年一季度南京市房地產(chǎn)市場總?cè)萘可唐贩康氖袌鋈萘浚话憧梢杂蒙唐贩啃枨蟮呢泿趴偭炕蛎娣e總量來表示，抉策地產(chǎn)研究中心在本報告中將采取面積總量來表示。造成拆遷進度緩慢的原因，主要在于以往拆遷中存在的各方面問題還沒有得到很好的解決。一季度投資購房的比例較上一年度有大幅增加，由2003年四季度的24％％。隨著城市化程度提高，南京市的人口基數(shù)不斷增加，結(jié)婚的人數(shù)也隨之而增加，結(jié)婚購房需求今年來一直穩(wěn)中有升，這部分人群是南京商品房需求中最穩(wěn)定的組成部分。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，%，購房需求的總規(guī)模為80萬平米。沒有任何兩個商品房是同質(zhì)的，從而導(dǎo)致了購房者對不同區(qū)域商品房的不同需求。城北地區(qū)在河西大規(guī)模開發(fā)的輻射下，也逐漸受到了關(guān)注，并且由于具有一定的價格優(yōu)勢，所以市場