【正文】 35 / 35。但我國(guó)的信用體系發(fā)展滯后，一直以來(lái)，個(gè)人向銀行貸款買(mǎi)房買(mǎi)車(chē)，必須提供實(shí)物、資產(chǎn)或有價(jià)證券作抵押，或提供第三方擔(dān)保方能得到貸款，而從銀行商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)角度看，對(duì)高檔房和居民第二套房提供按揭的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)未必高于低價(jià)房、經(jīng)濟(jì)房和第一套房，現(xiàn)階段，住房、汽車(chē)、教育消費(fèi)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，房地產(chǎn)業(yè)都將在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中扮演重要的角色和發(fā)揮舉足輕重的作用，高價(jià)房早日進(jìn)入消費(fèi)環(huán)節(jié)，達(dá)成房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)和諧健康的互動(dòng)，是根本的發(fā)展之路，所以應(yīng)盡快建立和健全穩(wěn)定的社會(huì)保障體系，建立和完善起個(gè)人信用體系，鼓勵(lì)貸款消費(fèi)將是市場(chǎng)整體繁榮的重要手段和時(shí)代趨勢(shì)。總體上說(shuō)，長(zhǎng)期繳納的物業(yè)稅將成為投資型購(gòu)房人群今后在投資房產(chǎn)時(shí)的一個(gè)必須考慮的問(wèn)題。但房?jī)r(jià)因此產(chǎn)生波動(dòng)將會(huì)有一個(gè)滯后期。 開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)投資購(gòu)房的影響中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川近日表示，我國(guó)將在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)選擇試點(diǎn)實(shí)施物業(yè)稅，屆時(shí)將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅(財(cái)產(chǎn)稅)，相應(yīng)取消其他與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)。但是隨著政府加大調(diào)控力度，增加中、低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)與供給，供需矛盾將逐步得到緩解，價(jià)格上升壓力將會(huì)有所下降。這一規(guī)范在源頭上對(duì)土地出讓嚴(yán)格把關(guān)，一方面提高了土地的集約利用水平，規(guī)范了土地市場(chǎng)將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)，另一方面由于土地供給受到制約，商品房供給量將受到影響，對(duì)地價(jià)將產(chǎn)生實(shí)際拉升影響。新的拆遷政策提高了拆遷的補(bǔ)貼水平，因此增加了拆遷成本，保障了被拆遷居民的正當(dāng)利益，同時(shí)直接拉升了周邊二手房的價(jià)格，拆遷戶也相對(duì)提高了購(gòu)買(mǎi)力，這些因素都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生推動(dòng)作用。 《新拆遷管理辦法》頒布與實(shí)施的影響南京市于2003年12月30日公布醞釀已久的經(jīng)過(guò)多次修改和討論的新拆遷管理辦法,2004年2月頒布實(shí)施。江北作為沿江開(kāi)發(fā)的一個(gè)片區(qū)，城市建設(shè)進(jìn)程加快，加上過(guò)江隧道的建設(shè)等利好政策進(jìn)一步帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。仙西新市區(qū)、江北及城南：仙林新市區(qū)2004年將建成中心區(qū)路、仙林大道二期、亞?wèn)|二號(hào)路、靈山路、南師大南路等道路。配套設(shè)施的到位將提高新建商品房的生活便利程度、城市化水平的提高，人口的聚集將帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。另外近來(lái)勞動(dòng)力直接成本上漲，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)有所影響，各項(xiàng)直接成本的上升使房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲成為必然。由于房地產(chǎn)投資已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量,其增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)高于同期的社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅，投資拉動(dòng)的不僅僅帶來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的繁榮，更是南京市房?jī)r(jià)上漲的基本背景。不斷提高的城市化水平、高速發(fā)展的城市經(jīng)濟(jì)以及不斷增強(qiáng)的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，使得南京居民的購(gòu)房需求快速增長(zhǎng)，這也是目前南京市房?jī)r(jià)上漲的最基本支撐面。購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求不僅為房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供了充足的動(dòng)力，也進(jìn)一步推動(dòng)整體房?jī)r(jià)的上升。2004年1月省房改辦發(fā)布的《調(diào)整省級(jí)機(jī)關(guān)2003年度住房制度改革有關(guān)政策通知》，住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)從每平米720元上調(diào)到1000元，％調(diào)整為5％，住房公積金單位和職工個(gè)人繳存比例由8％調(diào)整為10％。另外，導(dǎo)致供需失衡的原因還有，市場(chǎng)上供應(yīng)的商品房綜合品質(zhì)與購(gòu)房者實(shí)際需求不相吻合，如城區(qū)學(xué)區(qū)好的地段，新建商品房供應(yīng)量較少，使區(qū)域房?jī)r(jià)連連漲高，例如，有些地區(qū)供需嚴(yán)重失衡導(dǎo)致學(xué)區(qū)房、高檔公寓樓價(jià)格漲幅驚人。供需結(jié)構(gòu)性失衡也表現(xiàn)在總價(jià)的供應(yīng)與需求上，由于二手房、經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房的供應(yīng)不足，在新建商品房中，面積在120平米以上的比例較高，總價(jià)高的商品房供應(yīng)量較多，在50%以上的項(xiàng)目中出現(xiàn)大套型消化滯后的的現(xiàn)象，小戶型項(xiàng)目繼續(xù)受到市場(chǎng)的青睞。數(shù)據(jù)顯示：需求每平米3000元以下的占13%，在30014000元/%，40015000元/%，5001－6000元/％，6000元/%。總體分析，2004年一季度南京市土地供應(yīng)價(jià)格穩(wěn)中有升，增幅略高于2003年四季度。2004年一季度南京各片區(qū)樓面地價(jià)情況如下表：表31 2004年一季度南京各片區(qū)樓面地價(jià)統(tǒng)計(jì)片區(qū)交易數(shù)（件）04年一季度樓面地價(jià)（元/平米）03年樓面地價(jià)（元/平米）城北216182419城東218151532城中22508111864河西517923193江北11243－城南//1719全市1222192124數(shù)據(jù)顯示，2004年一季度南京市土地出讓樓面地價(jià)達(dá)2219元/平米，較2003年上漲了95元/平米。 土地價(jià)格水平狀況截至到2004年一季度，南京市成交的地塊為12塊。與新商品房、存量房市場(chǎng)旺銷(xiāo)相比，租賃市場(chǎng)整體表現(xiàn)較平穩(wěn)，主要需求戶型以中、小戶型為主。圖36 2004年1季度片區(qū)二手房均價(jià)與學(xué)區(qū)房均價(jià)比較（單位：元/平米）根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心二手房數(shù)據(jù)庫(kù)平臺(tái)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南京市省級(jí)重點(diǎn)中、小學(xué)學(xué)區(qū)二手房?jī)r(jià)格普遍比非學(xué)區(qū)房均價(jià)高2001000元/平米左右，說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)學(xué)區(qū)房的價(jià)值評(píng)估較高，購(gòu)房者愿意支付更高的價(jià)格，尤其是名校周?chē)亩址扛鼮橄∪?，較突出的是城中、河西與城東片區(qū)。 存量房?jī)r(jià)格水平分析根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心二手房數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出2004年2月各片區(qū)二手房市場(chǎng)均價(jià)如圖35 圖35 03年12月至04年2月南京市二手房分區(qū)加權(quán)均價(jià)比較（單位：元/平米）如圖所示，2004年一季度南京市城中、城東、城南、河西各片區(qū)二手房市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格上漲較快，主導(dǎo)因素是城市建設(shè)加快及基礎(chǔ)設(shè)施日益成熟，而《新拆遷管理辦法》的實(shí)施更刺激南京市近期二手房房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，一類(lèi)片區(qū)的二手房隨著整個(gè)大市的發(fā)展而被帶動(dòng)著，價(jià)格高于其它片區(qū)；由于一類(lèi)地區(qū)的房?jī)r(jià)普遍較高，因此更多的拆遷戶把目光整體投向二類(lèi)地區(qū)，導(dǎo)致二類(lèi)地區(qū)二手房房?jī)r(jià)上漲幅度大于一類(lèi)地區(qū)。目前，由于中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)量占商品房總量的比重較小，因而對(duì)南京各片區(qū)商品房加權(quán)均價(jià)尚未產(chǎn)生顯著影響。 經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房?jī)r(jià)格水平分析由于經(jīng)濟(jì)適用房旨在解決中、低收入家庭和拆遷困難家庭的住房問(wèn)題，價(jià)格受政府控制，因此上漲幅度不太大。本期70指數(shù)南京市典型商鋪銷(xiāo)售狀況基本平穩(wěn)，一方面說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)各類(lèi)型商鋪有不同的要求，這在很大程度上說(shuō)明商鋪投資者對(duì)所投資的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與總體規(guī)劃要求趨于理性；另一方面說(shuō)明近期沒(méi)有大量外地投機(jī)者涌入南京市“炒”商鋪。近期南京市場(chǎng)酒店式公寓銷(xiāo)售狀況較好，根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%。住宅加權(quán)均價(jià)接近6000元/平米的是城中片區(qū)，達(dá)5990元/平米，其它片區(qū)如：城北、城南、城東均有上漲，上漲幅度較其它幾個(gè)片區(qū)高出12%，河西作為南京的次中心，上漲幅度較快，為5328元/平米，值得關(guān)注的江北片區(qū)，因?yàn)橛捎诰哂忻黠@的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，片區(qū)需求十分旺盛，導(dǎo)致商品住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，%?？傮w上看，2004年一季度南京房?jī)r(jià)漲幅較去年四季度有輕微降低，但同比漲幅在全國(guó)來(lái)看依然屬較高水平，從長(zhǎng)三角地區(qū)來(lái)看，漲幅排在各主要城市的前列。 新建商品房?jī)r(jià)格水平分析圖31 南京市2003年12月至2004年2月新建商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)（單位：元/平米）根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)和2004年2月70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，根據(jù)供給面積與市場(chǎng)價(jià)格加權(quán)計(jì)算，得出南京市2004年2月新建商品房平加權(quán)均價(jià)格為4729元/平米，較上一季度增長(zhǎng)192元/平米，七大片區(qū)加權(quán)均價(jià)如圖3－1所示。目前，供給結(jié)構(gòu)性失衡依然是影響南京市房?jī)r(jià)的主導(dǎo)因素，中、低價(jià)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求，導(dǎo)致地區(qū)房?jī)r(jià)繼續(xù)節(jié)節(jié)攀升。2003年，南京市商品房市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但2003年年末有大量新盤(pán)推向市場(chǎng)，短期內(nèi)出現(xiàn)個(gè)別片區(qū)出現(xiàn)供過(guò)于求的局面。注：70指數(shù)并不是單純使用價(jià)格為變量，銷(xiāo)售進(jìn)程、空置比例、出租行情及相關(guān)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)行情都是重要的指標(biāo)項(xiàng)目。1. 供給價(jià)格水平分析 抉策地產(chǎn)南京市70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)2003年8月，抉策地產(chǎn)研究中心創(chuàng)立了南京市70典型樓盤(pán)指數(shù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)，是南京市第一個(gè)比較完善的監(jiān)測(cè)商品房?jī)r(jià)格行情與銷(xiāo)售成交狀況的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)。第三節(jié) 價(jià)格研究本期價(jià)格研究以抉策地產(chǎn)研究中心2003年8月開(kāi)始推出的70典型樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)為依據(jù)，對(duì)南京市70家典型樓盤(pán)（新建、在售商品房）的銷(xiāo)售狀況進(jìn)行連續(xù)跟蹤分析，從市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格、銷(xiāo)售變化率等得出價(jià)格指數(shù)，從價(jià)格層次、供需狀況等多方面研究本季度南京市商品房市場(chǎng)價(jià)格特征。多數(shù)片區(qū)依舊沒(méi)有改變結(jié)構(gòu)性供需失衡的局面，各價(jià)位段商品房的片區(qū)分布量即供給極不平衡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求。由于河西商品房供給以小高層和高層為主，因此當(dāng)購(gòu)房者選擇河西為購(gòu)房區(qū)域同時(shí)，較多的人只能接受小高層和高層。造成河西多層供給量較少原因在于，河西的土地供給有限、土地價(jià)格較高，為了降低開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)商更傾向于選擇開(kāi)發(fā)容積率更高的小高層和高層樓型。以上是南京市場(chǎng)上樓型的總體供需比分析，南京的各片區(qū)由于其土地供給量、土地成交價(jià)格不同，造成了不同片區(qū)商品房的開(kāi)發(fā)成本不一樣，因而各片區(qū)的商品房供給的樓型結(jié)構(gòu)也有所不同。因此高層的供給數(shù)量較多，高層樓型的產(chǎn)品供給超過(guò)市場(chǎng)需求，表現(xiàn)為市場(chǎng)壓力區(qū)。由于消費(fèi)者對(duì)小高層樓型產(chǎn)品的需求量不斷增加，供需基本平衡。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)、購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)和一季度的準(zhǔn)購(gòu)房者深度調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年一季度南京市分樓型商品房供需比如圖25：數(shù)據(jù)顯示，一季度購(gòu)房者對(duì)多層樓型的產(chǎn)品需求依舊非常旺盛，同期樓型為多層的商品房市場(chǎng)供給只能滿足四分之三的市場(chǎng)需求，與2003年的情況相比多層的供需比有所提高。樓型的供需比，指的是一個(gè)特定的樓型的總供給量和該樓型的市場(chǎng)需求總量之間的比值。具體分析，由于40015000元/平米價(jià)格層次上的商品房，地理分布或具體套型設(shè)計(jì)等原因，存在著一定量的供過(guò)于求；50006000元/平米價(jià)格水平上的樓盤(pán)，一般分布在較好的地理位置（與購(gòu)房者的首選區(qū)域吻合），因此會(huì)出現(xiàn)供略大于求的情況；6000元/，即該價(jià)格水平上的供給大于現(xiàn)在該價(jià)格水平上的市場(chǎng)容量50%以上，這部分供給之所以不能被市場(chǎng)消化，主要因素是實(shí)際產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，而性價(jià)比合理的項(xiàng)目不多。而40015000元/，供略大于求，50016000元/平米價(jià)格層次的供略過(guò)于求，這兩個(gè)區(qū)間段的市場(chǎng)供需相對(duì)平衡。6000元/。價(jià)格層次供需比的比值大小，可以反映不同價(jià)格層次上的商品房市場(chǎng)供需均衡狀況。 價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)行為和開(kāi)發(fā)行為都具有高價(jià)格彈性的特點(diǎn)，價(jià)格的變動(dòng)對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行狀況有著很大的影響，因此在進(jìn)行商品房產(chǎn)品的供需結(jié)構(gòu)分析時(shí)，不同價(jià)格層次的商品房供需比數(shù)據(jù)具有重要的價(jià)值。原因在于隨著南京房?jī)r(jià)上升，城南、江寧片區(qū)商品房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐漸喪失，市場(chǎng)需求相對(duì)下降，而這兩個(gè)片區(qū)的市場(chǎng)供給仍舊較高，所以供需比分別上升了11%和2%。供給小于需求，主要由于這些地區(qū)的可開(kāi)發(fā)土地?cái)?shù)量有限，供給的住宅項(xiàng)目偏低且短期內(nèi)無(wú)法增加，因此市場(chǎng)供需缺口較大，是市場(chǎng)旺盛區(qū)。一季度由于城南的房地產(chǎn)供給總量增加幅度較大，片區(qū)市場(chǎng)供過(guò)于求，為市場(chǎng)壓力區(qū)。江寧片區(qū)原來(lái)的市場(chǎng)壓力仍未得到緩解。比較2003年底區(qū)域供需比情況，今年一季度部分片區(qū)的市場(chǎng)供給與需求之間的差額有所縮小，反映了部分片區(qū)的市場(chǎng)供需逐漸逐步趨向平衡。同時(shí)也能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資區(qū)域選擇提供非常有意義的參考。片區(qū)供需比小于1，說(shuō)明該片區(qū)內(nèi)市場(chǎng)供不應(yīng)求；數(shù)值大于1，則說(shuō)明該片區(qū)內(nèi)市場(chǎng)供給大于需求；數(shù)值與1的差距越大，說(shuō)明該片區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)供給與市場(chǎng)需求偏離程度越大。在對(duì)南京市的商品房供需結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析中，主要采用了供給份額和需求份額的比較模型；通過(guò)比較供給份額和需求份額，可以反映市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)是否達(dá)到平衡，判斷各個(gè)片區(qū)的供需吻合情況： 2004年一季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供需分析2004年一季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘繛?60萬(wàn)平米，購(gòu)房需求戶數(shù)3萬(wàn)戶，同期南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給量為350萬(wàn)平米（包括去年年末未售出的新商品房），供需缺口為10萬(wàn)平米，：1，其中江寧和城南的供給大于需求，城北、城中、城東、河西的供給略小于需求。2004年南京市由于城市建設(shè)將會(huì)有4萬(wàn)戶居民拆