【正文】 報(bào)及管理規(guī)定大型設(shè)備一般3－5年或根據(jù)設(shè)備維護(hù)規(guī)定年限進(jìn)行大修。設(shè)備大修后經(jīng)過一定時(shí)間的試運(yùn)轉(zhuǎn)，按大修要求驗(yàn)收合格，填寫大修驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。管理處按合同內(nèi)容支付相應(yīng)款項(xiàng)，工程完成經(jīng)驗(yàn)收合格后，再付清余款。第二節(jié) 二手物業(yè)接管前期操作規(guī)程公司與委托方簽定《物業(yè)管理委托合同》后，由公司組建管理處或前期工作小組。2）投訴解釋：耐心細(xì)致，用語(yǔ)禮貌，用詞準(zhǔn)確，不含糊其詞。對(duì)于無效投訴，應(yīng)在當(dāng)天與投訴人聯(lián)系，做好解釋工作。事務(wù)組在日常接待或巡視中收集的業(yè)戶意見、建議，落實(shí)后了解業(yè)戶的意見。對(duì)業(yè)戶反映的問題做到“件件有著落，事事有回音”，回訪處理率達(dá)100％。所有書面回復(fù)都應(yīng)報(bào)公司審核確認(rèn)，文件送達(dá)對(duì)方應(yīng)辦理簽收手續(xù)。6）管理處應(yīng)及時(shí)解答業(yè)委會(huì)提出的問題；耐心、細(xì)致、認(rèn)真傾聽、記錄業(yè)委會(huì)的合理化建議和要求，盡可能地予以解決。2）一般每月向發(fā)展商提交一份書面報(bào)告，從今后物業(yè)的使用功能和住用安全方面提出合理化建議。承諾本人作為上海XX物業(yè)管理有限公司的員工，已仔細(xì)閱讀并完全理解《管理處經(jīng)理手冊(cè)》的內(nèi)容，本人愿意執(zhí)行《手冊(cè)》規(guī)定的各項(xiàng)操作流程，遵守《手冊(cè)》明確的約束條款和紀(jì)律，忠實(shí)履行管理處經(jīng)理職責(zé)，努力完成目標(biāo)責(zé)任書確定的各項(xiàng)指標(biāo)。2. 若不是心寬似海，哪有人生風(fēng)平浪靜。你必須努力，當(dāng)有一天驀然回首時(shí)，你的回憶里才會(huì)多一些色彩斑斕，少一些蒼白無力。4. 歲月是無情的，假如你丟給它的是一片空白，它還給你的也是一片空白。本《手冊(cè)》為2010版，公司編審小組將根據(jù)公司發(fā)展要求，和《手冊(cè)》執(zhí)行情況，定期修改、調(diào)整、充實(shí)《手冊(cè)》內(nèi)容。2）根據(jù)合同條款對(duì)供方提供的物料、服務(wù)等進(jìn)行驗(yàn)收、監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)應(yīng)及時(shí)提出更換或改進(jìn)服務(wù)的意見。2）參加居委會(huì)（派出所）組織召開的社區(qū)工作、治安防范等會(huì)議；參與、配合居委會(huì)（派出所）做好創(chuàng)建文明小區(qū)、環(huán)境衛(wèi)生檢查、社區(qū)活動(dòng)、治安防范等工作，落實(shí)管理要求，做好記錄。4）凡涉及部分業(yè)主利益，如使用專項(xiàng)維修資金、制定新的管理措施等，應(yīng)及時(shí)向業(yè)委會(huì)請(qǐng)示、申報(bào)，尋求支持。原則：1）以維護(hù)公司利益為前提，做好對(duì)外的溝通、協(xié)調(diào)。需對(duì)多數(shù)業(yè)戶就同一問題進(jìn)行答復(fù)、回訪時(shí)，管理處可采用公告的形式給業(yè)戶答復(fù)。在日常接待中，征詢投訴人對(duì)處理結(jié)果的反饋意見。如投訴問題嚴(yán)重，管理部應(yīng)報(bào)告總經(jīng)理室并聯(lián)系有關(guān)部門負(fù)責(zé)人，一起到現(xiàn)場(chǎng)查看，了解、記錄實(shí)際情況，填寫“投訴處理報(bào)告”和“糾正預(yù)防措施處理單”。第三節(jié) 物業(yè)投訴處理規(guī)定目的：方便業(yè)戶監(jiān)督本公司提供的管理服務(wù)質(zhì)量，使工作中的不合格服務(wù)能得到及時(shí)糾正，以提高服務(wù)質(zhì)量。全部人員經(jīng)培訓(xùn)后配齊上崗。合同經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，再由辦公室編制項(xiàng)目編號(hào)。對(duì)主要承壓承載部件、壓力表、安全閥等均應(yīng)有鑒定合格證。管理部按各管理處保養(yǎng)任務(wù)的完成情況，抽取50％以上內(nèi)容進(jìn)行二次驗(yàn)收；驗(yàn)收不合格的項(xiàng)，由管理部發(fā)出整改通知。管理處使用維修資金要單列帳務(wù)，以便公布和查詢。對(duì)動(dòng)用維修資金的支付款，具體操作暫按照《維修資金管理辦法》的規(guī)定辦理。第四節(jié) 憑證管理規(guī)定有價(jià)單據(jù)（包括發(fā)票、收據(jù)、蓋好章的物業(yè)收費(fèi)單據(jù)等）由管理處出納負(fù)責(zé)保管，領(lǐng)用時(shí)根據(jù)“登記簿”進(jìn)行領(lǐng)用登記，交回時(shí)進(jìn)行使用核銷登記，保證登記簿記錄和實(shí)際一致。1）對(duì)一年以內(nèi)的欠款或預(yù)收款的業(yè)戶，采用抽查方式進(jìn)行，抽查率不得低于欠款（預(yù)收款）總戶數(shù)的10％；2）對(duì)于一年以上的欠款或者預(yù)收款，抽查率不得低于欠款（預(yù)收款）總戶數(shù)的50％。用完的發(fā)票、收據(jù)應(yīng)及時(shí)送交公司財(cái)務(wù)部，辦理核銷手續(xù)。銀箱中保留的現(xiàn)金僅限于經(jīng)批準(zhǔn)領(lǐng)用的備用金與3000元以內(nèi)的業(yè)務(wù)收入。業(yè)務(wù)招待費(fèi)和出租車費(fèi)必須經(jīng)公司總經(jīng)理簽字后方能報(bào)銷。3）對(duì)由于個(gè)人原因造成服裝、勞防用品、工具遺失或無故損壞的，未到換發(fā)期需重新領(lǐng)用者，應(yīng)按使用年限和原價(jià)折算進(jìn)行賠償。實(shí)習(xí)（培訓(xùn)）人員上班時(shí)間為上午9：00～下午3：00，未經(jīng)同意，下班以后不要在管理處逗留；上班時(shí)間統(tǒng)一佩戴臨時(shí)工作證、著深色西裝、白色襯衫、黑色皮鞋，男士須佩戴領(lǐng)帶；管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)向外來人員告知參觀、采訪、實(shí)習(xí)（培訓(xùn)）時(shí)應(yīng)遵守得規(guī)章制度。3）保持更衣室內(nèi)整潔，安排員工輪流清掃，不準(zhǔn)將衣物晾掛在更衣室內(nèi)，不準(zhǔn)在更衣室內(nèi)抽煙，不隨地吐痰和亂扔廢物。2） 使用印章應(yīng)在辦公室內(nèi)，不能將印章攜帶出單位使用，用印不能脫離印章保管員的監(jiān)督。對(duì)外發(fā)文應(yīng)及時(shí)報(bào)公司職能部門流轉(zhuǎn)審核（填“發(fā)文審批流轉(zhuǎn)表”），總經(jīng)理室審批，如有需要，由公司法律顧問進(jìn)行復(fù)核。3）在實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)過程中形成的各類會(huì)議記錄、備忘錄、信函、授權(quán)書（與業(yè)主間的）等文件資料，復(fù)印件留管理處、原件交公司辦公室歸檔；員工檔案管理1）文件材料：主要包括員工的《員工登記表》、勞務(wù)合同書、員工身份證、職業(yè)資格證書、專業(yè)技術(shù)等級(jí)證書、下崗證明、退休（待退休）證明、勞動(dòng)手冊(cè)等文件的復(fù)印件；2）出勤記錄：?jiǎn)T工每月的考勤記錄表；3）獎(jiǎng)懲記錄：?jiǎn)T工在日常工作中因表現(xiàn)突出而受到各種獎(jiǎng)勵(lì)或違反公司各項(xiàng)規(guī)定而受到處罰的記錄；4）培訓(xùn)記錄：?jiǎn)T工自進(jìn)入管理處開始所參與過的各種培訓(xùn)活動(dòng)的記錄；5）在員工的檔案中，還要搜集員工工傷情況記錄、客人表?yè)P(yáng)或投訴的信件（復(fù)印件）等資料；第二節(jié) 對(duì)外發(fā)文管理規(guī)程管理處在日常工作中經(jīng)常需要通過書面形式與外界溝通、聯(lián)系。3)及時(shí)向合同的承辦部門報(bào)告合同履行中發(fā)生的問題，提出解決問題的建議。凡因毆斗、打架致傷，停工期不得作病假，并按勞動(dòng)法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。員工每年享受十天的法定假。3）未經(jīng)請(qǐng)假者以曠工論處。3）處罰條件：有下列行為之一者；情節(jié)嚴(yán)重的可給予警告處分：A）上班時(shí)間處理私人事務(wù)；B)未經(jīng)管理處經(jīng)理同意，私自調(diào)班、調(diào)休；C)在辦公區(qū)域或公共場(chǎng)所發(fā)泄個(gè)人不滿情緒，造成不良影響；D)其他不認(rèn)真工作、不文明、不道德行為，需給予警告處分；有下列行為之一者，給予記過處分：A)一年內(nèi)受過警告處分2次；B)工作時(shí)間睡覺；C)辱罵同事或管理人員，情節(jié)嚴(yán)重；D)無故缺勤1天；E)違反標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程，造成公司利益受損；F)服務(wù)態(tài)度差，遭到客戶合理投訴，造成一定影響；G)其他損害公司利益的行為，須給予記過處分。轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)員工轉(zhuǎn)崗前應(yīng)接受不少于8課時(shí)的新崗位的應(yīng)知和應(yīng)會(huì)培訓(xùn)；培訓(xùn)內(nèi)容有：A）新崗位安全知識(shí) （2課時(shí)）；B）新崗位的崗位職責(zé)，操作流程 （2課時(shí)）；C）新崗位知識(shí)、技能、案例分析 （4課時(shí)）；在崗培訓(xùn) 每人每年均應(yīng)接受不少于40課時(shí)的崗位培訓(xùn)。2）員工應(yīng)妥善保管公司配給的工作服，若有遺失或損壞，替換補(bǔ)發(fā)的成本由該員工支付（自然損耗例外）；季節(jié)之交需更換工作服時(shí)，須將換下的工作服洗凈保存好。3）工作時(shí)間不脫崗、不串崗，不在崗位上打瞌睡，不做私事。3）工作時(shí)要做到“三輕”：即操作輕、走路輕、說話輕。2）制服衣袋不裝過大過厚物品，袋內(nèi)物品不外露。內(nèi)外交往1)管理處對(duì)外的交際應(yīng)酬活動(dòng)，應(yīng)本著禮貌大方、簡(jiǎn)樸務(wù)實(shí)的原則，不應(yīng)鋪張浪費(fèi)。公司鼓勵(lì)員工就工作充分發(fā)表意見或提出合理化建議。3）交接時(shí)應(yīng)有詳細(xì)的書面說明，且須有移交人、接受人、監(jiān)交人簽字確認(rèn)，移交清單原件由管理處歸檔（管理處經(jīng)理的移交工作由辦公室、管理部共同參與，移交清單原件交辦公室歸檔，復(fù)印件留管理處）。3）面試：經(jīng)職介所、街道等機(jī)構(gòu)推薦的人員，由管理處經(jīng)理、主管面試。男員工不超過58周歲、女員工不超過50周歲（特殊情況需要除外）。持有建設(shè)部頒發(fā)的經(jīng)理上崗證。1審核管理處當(dāng)月費(fèi)用收支及下月物資申購(gòu)情況，對(duì)管理費(fèi)、能源費(fèi)等費(fèi)用出現(xiàn)收支異常，應(yīng)召集相關(guān)人員進(jìn)行分析，并采取改進(jìn)措施。每周至少對(duì)各部門（班組）實(shí)施一次常規(guī)工作檢查。做好管理處主管以下管理人員和普通員工的聘用和崗位培訓(xùn)工作。公 司 簡(jiǎn) 介上海XX物業(yè)管理有限公司成立于1996年底，由XX（集團(tuán)）有限公司所屬上海XX房地產(chǎn)有限公司和上海XX科技發(fā)展有限公司共同投資組建，現(xiàn)為建設(shè)部評(píng)定的物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。32承諾27第二節(jié) 設(shè)備大修申報(bào)及管理規(guī)定26第五章 工程管理23第三節(jié) 收入管理規(guī)定18第二節(jié) 對(duì)外發(fā)文管理規(guī)程3公司服務(wù)宗旨3公司質(zhì)量目標(biāo)6第一節(jié) 管理處經(jīng)理職責(zé)6第二節(jié) 細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)6第二章 人事管理20第四節(jié) 辦公室及更衣室管理23第一節(jié) 費(fèi)用支付管理規(guī)程28第三節(jié) 外發(fā)工程管理規(guī)定29第一節(jié) 新建物業(yè)接管籌建規(guī)程物業(yè)管轄區(qū)域不因管理不善而導(dǎo)致發(fā)生重大責(zé)任事故。公司管理的物業(yè)面積已超過120萬平方米；管理的范圍涉及多種類型物業(yè)，有商場(chǎng)、辦公樓、學(xué)校、別墅、公寓等。 公司管理框架圖總經(jīng)理室市場(chǎng)部人力資源部管理部財(cái)務(wù)部辦公室各管理處第一章 職責(zé)第一節(jié) 管理處經(jīng)理職責(zé)管理處是公司的派出機(jī)構(gòu)，根據(jù)物業(yè)管理委托合同約定的內(nèi)容，負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)工作。負(fù)責(zé)管理處的精神文明建設(shè)，關(guān)心員工生活,做好政治思想工作，增強(qiáng)管理處的凝聚力。制定管理處月度工作計(jì)劃，每月準(zhǔn)時(shí)出席公司辦公會(huì)議。節(jié)前（勞動(dòng)節(jié)、國(guó)慶節(jié)、春節(jié)等）組織一次安全檢查；落實(shí)防臺(tái)、防汛、防火、防盜、防意外傷害等各項(xiàng)安全措施。保安員