房地產(chǎn)營銷策劃及組織探討(存儲版)
【正文】 和實際運作。樓盤的特點是樓盤的賣點之一，譬如有最先進合理的戶型設(shè)計；有其他樓盤所沒有的付款方式、產(chǎn)品配套等。因此，與低價開盤相對應(yīng)，高價開盤的利弊正好相反，其主要表現(xiàn)在：便于獲取最大的利潤，但若價位偏離當?shù)刂髁鲀r位，則資金周轉(zhuǎn)相對緩慢；便于樹立樓盤品牌，創(chuàng)造企業(yè)無形資產(chǎn)；日后的價格直接調(diào)控余地少。由于地產(chǎn)市場的瞬息萬變，整體的書面價格計劃或是得不到全面的貫徹，或是完全流于形式，而開盤定價是計劃與市場的最佳接洽點，是日后進行價格修正的實踐基準，它的擬訂總是會得到比較徹底的執(zhí)行。由于樓市在不斷變化之中，一段時間之后，有些價格可能不太適合樓市的反應(yīng)。即希望購買者快速的還清房款，如一次性付款的折扣比例最大，以建筑分期付款或銀行按揭的付款方式次之。功能越多，折扣越多。一次性付款是指在購房者下定簽約后，立刻將所有的購房款項一次性給發(fā)展商。銀行按揭是指購房者在購房時，向銀行提出擔保的質(zhì)押文件。四、總結(jié)總之，房地產(chǎn)價格是地產(chǎn)市場運行的核心，是社會各方面利益的結(jié)合點，也是地產(chǎn)營銷中最難把握的環(huán)節(jié)。它類似于建筑分期付款，但他的付款進度未與工程進度進行實際上的掛鉤，而是簡單的與時間掛鉤。付款方式主要包括一次性付款建筑分期銀行按揭和優(yōu)惠措施等等。這是根據(jù)各類代理商在營銷中所擔負的功能不同給予的折扣。其目的在于爭取快銷。2．折扣調(diào)價策略。否則太低可能影響利潤，太高可能影響銷售進度，發(fā)展商應(yīng)在市場營銷中不斷進行價格曲線的維護，這樣才能達到整合營銷的效果。并且公司的品牌響亮，市場需求大，高價開盤完全有市場基礎(chǔ)。采取該策略的條件是：需求彈性較小，受求新心理的驅(qū)使，購房者求購心切，愿出高價。（2）樓盤形象難以提升。此外，大量客戶上門，即使沒有成交，也會營造出現(xiàn)場熱烈氣氛，創(chuàng)造樓盤良好形象（2）便于日后的價格控制。否則大量的廣告只是替他人做嫁衣。吸納量的相對過少，造成銷售時間拉長。尤其不少地產(chǎn)商以稍差的“死角房”低價開盤，形成轟動效應(yīng)，將好房留在最后推高價位，為將來的樓盤形成高價定勢。這是將房屋價格定得低于預期價格，并伴隨大規(guī)模的促銷活動，迅速打開銷路，就像倒入泥土的水一樣，從縫隙很快滲透到底。垂直價差主要是指樓層高度之不同所產(chǎn)生的價格上的差異。簡單的說，樓花的定價程序，即是一連串由整體到個體，從全盤到各戶的“評估”和“決策”過程。因此在進行價格定位之前必須掌握樓盤的成本結(jié)構(gòu)，準確估計樓盤的各項建造成本、銷售費用、管理費用以及籌資費用。廣州市政府1999年9月1日宣布取消43項行政機關(guān)事業(yè)收取的“保證金”，其中就有7項涉及房地產(chǎn)與建筑業(yè)的保證金項目。許多發(fā)展商對競爭者的價格很敏感，但并不希望進行價格競爭，都會有意識的通過定價來應(yīng)付競爭或防止競爭，避免在競爭中失利。隨著人們對環(huán)境保護意識的增強，1998年以后，樓盤的小區(qū)環(huán)境及樓盤周邊的環(huán)境已成為樓盤營銷的新賣點。但在正式發(fā)售之后，景觀好的和帶花園的房子雖然有加價，仍然率先售出，而且景觀最好的幾套在推出的第一個小時內(nèi)就出現(xiàn)超額搶購，不得不采取抽簽方式來確定歸屬。而有的戶型，會很少人問津，甚至將價格下調(diào)10%以上，仍然會賣不動。市場競爭在一定程度上表現(xiàn)為差異競爭。企業(yè)運用需求彈性進行決策時，需將總收入聯(lián)系分析，因為：總收入=需求量（銷售量）*價格，所以，當需求彈性系數(shù)1，價格的升降與總收入的升降成反比，采取降價策略可以擴大銷量，增加收入；當需求彈性系數(shù)1，價格升降與總收入的升降成正比，采取提價策略，雖會引起需求量的減少，但卻會增加總收入；當需求彈性系數(shù)=1時，為定價的臨界點，一般總收入在這一點達到最大。其中有不合理的稅費項目，也有的屬于濫收。一般而言成本是進行樓盤定價的下限，是影響和制約樓盤定價的重要因素。房地產(chǎn)的價格策劃具有動態(tài)的特征。論房地產(chǎn)營銷策劃及組織中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入為買方市場（即市場供大于求），市場的競爭越來越激烈,，房地產(chǎn)的營銷策劃及組織成為影響房地產(chǎn)項目成敗的重要因素。不僅要求協(xié)調(diào)處理個案銷售中不同戶型之間的價格關(guān)系、本樓盤的價格與競爭者產(chǎn)品價格之間的關(guān)系等等，而且還指策劃必須要以市場為基礎(chǔ)，要求緊密聯(lián)系當前的市場狀況，將樓盤的價格機制建立在競爭者和消費者對本樓盤購買行為可能產(chǎn)生的反應(yīng)方面。影響和制約樓盤定價的決定性因素主要包括以下幾個方面：發(fā)展商在建造、發(fā)售樓盤時所投入的各種費用，構(gòu)成了樓盤的生產(chǎn)、銷售成本，主要包括：地價和拆遷費用、土地開發(fā)費用、地產(chǎn)的建筑安裝費用、地產(chǎn)建設(shè)的籌資費用、勞務(wù)費用即社會各方面提供的市場調(diào)研、設(shè)計規(guī)劃、營銷策劃等勞務(wù)服務(wù)的費用、行政費用和稅金、房地產(chǎn)商經(jīng)營管理費用（王克忠，2000）。近百項地產(chǎn)行政性稅費占住宅價格的30%—50%，較之國際水平偏高。一位地產(chǎn)商透露，一項工程原定收費900萬元，經(jīng)過“公關(guān)”，實際交了400萬元。價格變動對需求變動的影響程度我們稱之為需求彈性，可以用彈性系數(shù)來表示：需求彈性系數(shù)=相反，在買方市場的情況下，顧客對產(chǎn)品要求較高，尤其是個
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1