【正文】 銀行按揭貸款。如因代理商提供促銷、獎(jiǎng)金融通等功能給予一定的折扣。樓盤價(jià)格折扣是價(jià)格策劃中的機(jī)動(dòng)兵法。取脂定價(jià)法可以取得最大利潤，并把握今后降價(jià)的主動(dòng)權(quán)，但該策略易誘發(fā)競爭，在潛在競爭者紛紛參與競爭時(shí)，這種戶型的住宅優(yōu)勢已逐漸消失，地產(chǎn)商這是可適當(dāng)降低價(jià)格保持競爭力。高價(jià)位不一定代表高品質(zhì)，但高品質(zhì)是需要高價(jià)位來支撐的。雖然廣告吸引了不少客戶，但客戶在決定購買之前，必然與周邊樓盤做一比較，如果你的產(chǎn)品沒什么特色，價(jià)格也不吸引人，客戶就會(huì)流失。該策略的前提是：市場容量大、需求彈性大、潛在競爭威脅大。一般在指定垂直價(jià)差時(shí)，常會(huì)先決定一個(gè)基準(zhǔn)樓層，使該樓層的單價(jià)等于該棟建筑的單價(jià)，然后再評(píng)估其他樓層與該基準(zhǔn)樓層之間價(jià)格差異的程度，從而確定其他樓層的相對(duì)價(jià)格，并使其他樓層的相對(duì)價(jià)格等于零。估計(jì)產(chǎn)品的需求是對(duì)產(chǎn)品在不同價(jià)格水平下，消費(fèi)者可能產(chǎn)生產(chǎn)生的需求變動(dòng)。品牌目標(biāo)。這個(gè)案例可以充分說明景觀環(huán)境對(duì)房屋市場價(jià)格的影響。而差異競爭主要集中在產(chǎn)品的差異，即樓盤本身素質(zhì)及各種賣點(diǎn)的不同上。一般來說，需求彈性系數(shù)1，則需求彈性大，需求量的變化幅度大于價(jià)格的變化幅度，需求彈性曲線趨于平緩，此時(shí)若價(jià)格下降（或上升）1%，產(chǎn)品需求量增加（或減少）就大于1%；需求彈性系數(shù)1，則需求彈性小，需求量的變化幅度小于價(jià)格的變化幅度，需求彈性曲線呈陡直形，若價(jià)格下降（或上升）1%，產(chǎn)品需求量增加（或減少）不到1%；需求彈性系數(shù)=1，則需求量與價(jià)格的變化幅度相等，是彈性大與小的分界點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格策劃是在一定的內(nèi)外環(huán)境的背景下進(jìn)行的，將受各種因素的影響。而價(jià)格作為房地產(chǎn)市場運(yùn)行的核心，是社會(huì)利益的結(jié)合點(diǎn)。稅費(fèi)成本雖有降低空間，但缺少政策。這兩項(xiàng)收費(fèi)有交*之處。當(dāng)兩者有一方發(fā)生變動(dòng)之時(shí)，另一方也會(huì)產(chǎn)生對(duì)應(yīng)的變化，使市場價(jià)格重新形成。市場經(jīng)濟(jì)最明顯的特點(diǎn)就是市場競爭。這個(gè)案例及其鮮明地反映了建筑風(fēng)格對(duì)住宅市場價(jià)格的巨大影響。 北京萬科城市花園新區(qū)丹桂園推出銷售時(shí)，凡是*近中心花園、景觀較好的房子都有加價(jià)，加價(jià)系數(shù)最高的達(dá)10%，另外一樓帶小花園的房子也加價(jià)10%。這一目標(biāo)不僅包括產(chǎn)品能全部銷售，而且包括產(chǎn)品能在最短的時(shí)間內(nèi)銷售額達(dá)到最大。樓盤價(jià)格定位主要有以下程序：1．選擇定價(jià)目標(biāo)在進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)之前，必須對(duì)樓盤的營銷目標(biāo)進(jìn)行深入研究，考慮競爭環(huán)境，權(quán)衡地產(chǎn)營銷中的各種關(guān)系，選擇適合的營銷目標(biāo)，使樓盤在定價(jià)過程以及日后價(jià)格的調(diào)整中有所依據(jù)，確保一旦外部環(huán)境發(fā)生變化能夠靈活應(yīng)變。除了評(píng)估差異條件外，還需檢視各期或各棟的可銷售面積，使各期或各棟的均價(jià)乘以各自之可銷售面積之和，等于樓盤之平均單價(jià)乘以全部可銷售面積的總和。據(jù)中國社會(huì)調(diào)查事務(wù)所2001年的一項(xiàng)調(diào)查表明，%的消費(fèi)者將價(jià)格做為首要考慮因素，因此，要使消費(fèi)者能夠承受，地產(chǎn)商的投資又能得到較好的回報(bào)，有效合理的控制售價(jià)，是地產(chǎn)銷售面臨的難點(diǎn)。（4）市場競爭激烈，類似產(chǎn)品過多。低于市場行情往往首期利潤不高，有的甚至沒有利潤。（3）開發(fā)量適合、發(fā)展商信譽(yù)好。這是競爭性最激烈的同類樓盤以不同的價(jià)格出售的策略，目的在于刺激需求，增加銷量。數(shù)量越多，折扣越大，目的在于鼓勵(lì)大量購買。這種付款方式避免了購房者對(duì)發(fā)展商缺乏約束的缺點(diǎn)，使其通過付款來監(jiān)督工程的進(jìn)度，是相對(duì)穩(wěn)定和公平的一種付款辦法。通常房屋貸款分為公積金貸款和商業(yè)貸款，二者同時(shí)使用時(shí)被稱為組合貸款。（四）確定付款方式付款方式往往是與價(jià)格折扣相配合的。因此比較靈活的方式是進(jìn)行價(jià)格折扣的調(diào)整。深圳乃至全國的樓盤價(jià)格走勢，2000—2001年一直存在這樣一個(gè)現(xiàn)象，那就是樓花比現(xiàn)樓貴，現(xiàn)樓比二手樓貴，因此一般發(fā)展商都采取“低——高——低”的價(jià)格變化節(jié)奏。是指樓盤第一次面對(duì)消費(fèi)者時(shí)以高于市場行情的價(jià)格公開銷售。 上述情況下的低價(jià)開盤，是一個(gè)好的策略，但不是絕對(duì)的保證。一定的價(jià)格在絕大部分情況下總是對(duì)應(yīng)著一定的產(chǎn)品品質(zhì)。水平價(jià)差是指同一樓層各戶之間的價(jià)格差異。了解不同產(chǎn)品的不同特征對(duì)價(jià)格的影響，并進(jìn)行初步的量化分析，找出本樓盤在產(chǎn)品性質(zhì)、特征上的優(yōu)勢，再根據(jù)競爭者的價(jià)格確定適合自己的價(jià)格水平。1998年，因不少單位爭趕“福利分房末班車”，突擊購買商品房，使部分需求提前釋放，給1999年的地產(chǎn)市場帶來一定的沖擊。在逐漸走向成熟的地產(chǎn)市場，地產(chǎn)商的品牌影響力越來越起作用，如果購房者對(duì)地產(chǎn)商的產(chǎn)品有良好的印象和偏好，地產(chǎn)商對(duì)樓盤定價(jià)時(shí)就有較大的自由度。產(chǎn)品差異主要表現(xiàn)在戶型、外立面、小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)等方面。而更多不合理的收費(fèi)來自住宅建設(shè)所在地行政事業(yè)部門巧立名目的各種收費(fèi)。也就是說，價(jià)格策劃首先必須針對(duì)影響價(jià)格定位的因素，進(jìn)行系統(tǒng)分析。一、房地產(chǎn)價(jià)格策劃的內(nèi)涵所謂價(jià)格策劃,就是房地產(chǎn)商為了實(shí)現(xiàn)一定的營銷目標(biāo)而協(xié)調(diào)處理各種價(jià)格關(guān)系的活動(dòng)。二、影響價(jià)格策劃的決定性因素北京市1999年批準(zhǔn)的148公頃建設(shè)用地中，%。供給和需求對(duì)價(jià)格的影響主要包括以下幾個(gè)方面：（