【正文】 銀行按揭貸款。如因代理商提供促銷、獎金融通等功能給予一定的折扣。樓盤價格折扣是價格策劃中的機動兵法。取脂定價法可以取得最大利潤，并把握今后降價的主動權，但該策略易誘發(fā)競爭，在潛在競爭者紛紛參與競爭時，這種戶型的住宅優(yōu)勢已逐漸消失，地產商這是可適當降低價格保持競爭力。高價位不一定代表高品質，但高品質是需要高價位來支撐的。雖然廣告吸引了不少客戶，但客戶在決定購買之前，必然與周邊樓盤做一比較，如果你的產品沒什么特色，價格也不吸引人，客戶就會流失。該策略的前提是：市場容量大、需求彈性大、潛在競爭威脅大。一般在指定垂直價差時，常會先決定一個基準樓層，使該樓層的單價等于該棟建筑的單價，然后再評估其他樓層與該基準樓層之間價格差異的程度，從而確定其他樓層的相對價格，并使其他樓層的相對價格等于零。估計產品的需求是對產品在不同價格水平下，消費者可能產生產生的需求變動。品牌目標。這個案例可以充分說明景觀環(huán)境對房屋市場價格的影響。而差異競爭主要集中在產品的差異，即樓盤本身素質及各種賣點的不同上。一般來說，需求彈性系數(shù)1，則需求彈性大，需求量的變化幅度大于價格的變化幅度，需求彈性曲線趨于平緩，此時若價格下降（或上升）1%，產品需求量增加（或減少）就大于1%；需求彈性系數(shù)1，則需求彈性小，需求量的變化幅度小于價格的變化幅度，需求彈性曲線呈陡直形，若價格下降（或上升）1%，產品需求量增加（或減少）不到1%；需求彈性系數(shù)=1，則需求量與價格的變化幅度相等，是彈性大與小的分界點。房地產價格策劃是在一定的內外環(huán)境的背景下進行的，將受各種因素的影響。而價格作為房地產市場運行的核心，是社會利益的結合點。稅費成本雖有降低空間，但缺少政策。這兩項收費有交*之處。當兩者有一方發(fā)生變動之時，另一方也會產生對應的變化，使市場價格重新形成。市場經濟最明顯的特點就是市場競爭。這個案例及其鮮明地反映了建筑風格對住宅市場價格的巨大影響。 北京萬科城市花園新區(qū)丹桂園推出銷售時，凡是*近中心花園、景觀較好的房子都有加價，加價系數(shù)最高的達10%，另外一樓帶小花園的房子也加價10%。這一目標不僅包括產品能全部銷售，而且包括產品能在最短的時間內銷售額達到最大。樓盤價格定位主要有以下程序：1．選擇定價目標在進行產品定價之前，必須對樓盤的營銷目標進行深入研究，考慮競爭環(huán)境，權衡地產營銷中的各種關系，選擇適合的營銷目標，使樓盤在定價過程以及日后價格的調整中有所依據(jù)，確保一旦外部環(huán)境發(fā)生變化能夠靈活應變。除了評估差異條件外，還需檢視各期或各棟的可銷售面積，使各期或各棟的均價乘以各自之可銷售面積之和，等于樓盤之平均單價乘以全部可銷售面積的總和。據(jù)中國社會調查事務所2001年的一項調查表明，%的消費者將價格做為首要考慮因素，因此，要使消費者能夠承受，地產商的投資又能得到較好的回報，有效合理的控制售價，是地產銷售面臨的難點。（4）市場競爭激烈，類似產品過多。低于市場行情往往首期利潤不高，有的甚至沒有利潤。（3）開發(fā)量適合、發(fā)展商信譽好。這是競爭性最激烈的同類樓盤以不同的價格出售的策略，目的在于刺激需求，增加銷量。數(shù)量越多，折扣越大，目的在于鼓勵大量購買。這種付款方式避免了購房者對發(fā)展商缺乏約束的缺點，使其通過付款來監(jiān)督工程的進度，是相對穩(wěn)定和公平的一種付款辦法。通常房屋貸款分為公積金貸款和商業(yè)貸款，二者同時使用時被稱為組合貸款。（四）確定付款方式付款方式往往是與價格折扣相配合的。因此比較靈活的方式是進行價格折扣的調整。深圳乃至全國的樓盤價格走勢，2000—2001年一直存在這樣一個現(xiàn)象，那就是樓花比現(xiàn)樓貴，現(xiàn)樓比二手樓貴，因此一般發(fā)展商都采取“低——高——低”的價格變化節(jié)奏。是指樓盤第一次面對消費者時以高于市場行情的價格公開銷售。 上述情況下的低價開盤，是一個好的策略，但不是絕對的保證。一定的價格在絕大部分情況下總是對應著一定的產品品質。水平價差是指同一樓層各戶之間的價格差異。了解不同產品的不同特征對價格的影響，并進行初步的量化分析，找出本樓盤在產品性質、特征上的優(yōu)勢，再根據(jù)競爭者的價格確定適合自己的價格水平。1998年，因不少單位爭趕“福利分房末班車”，突擊購買商品房，使部分需求提前釋放，給1999年的地產市場帶來一定的沖擊。在逐漸走向成熟的地產市場，地產商的品牌影響力越來越起作用，如果購房者對地產商的產品有良好的印象和偏好，地產商對樓盤定價時就有較大的自由度。產品差異主要表現(xiàn)在戶型、外立面、小區(qū)環(huán)境設計等方面。而更多不合理的收費來自住宅建設所在地行政事業(yè)部門巧立名目的各種收費。也就是說，價格策劃首先必須針對影響價格定位的因素，進行系統(tǒng)分析。一、房地產價格策劃的內涵所謂價格策劃,就是房地產商為了實現(xiàn)一定的營銷目標而協(xié)調處理各種價格關系的活動。二、影響價格策劃的決定性因素北京市1999年批準的148公頃建設用地中，%。供給和需求對價格的影響主要包括以下幾個方面：（