領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金(存儲(chǔ)版)
【正文】 有權(quán)將初步之五年時(shí)期再延長五年。在該等纂金管理下之資產(chǎn)超逾38億美元。此外。該等承諾包括于若干街市檔位安裝全新空調(diào)系統(tǒng)(費(fèi)用由香港房委會(huì)支付，但不得超渝議定之上限)、收取優(yōu)惠租金及就若干種類租約采用投標(biāo)程序、延遲停車場(chǎng)收費(fèi)年度檢討直至上市日之后為止(或倘發(fā)生須提早進(jìn)行檢討之特殊情況，則為香港房委會(huì)與Pro兩可能書面協(xié)議之較早日期) 以及按若干分?jǐn)偙嚷蕯偡侄鄠€(gè)居屋屋苑公用地方的管理及維修費(fèi)用。此外，截至當(dāng)日，參與管理該等物業(yè)之商業(yè)樓宇分處雇員約有43名。 此外，由于香港房委會(huì)須考慮公共政策及社會(huì)經(jīng)濟(jì)，因此并非一直按私營市場(chǎng)慣例經(jīng)營零售及停車場(chǎng)業(yè)務(wù)，以致香港房委會(huì)就零售及停車場(chǎng)業(yè)務(wù)招致若干額外的保安、清潔及維修成本。除業(yè)績表現(xiàn)費(fèi)用外，策略伙伴亦將由上市日直至終止在合作協(xié)議項(xiàng)下之委任為止之期間，獲支付一筆相等于策略伙伴根據(jù)合作協(xié)議履行職務(wù)及責(zé)任時(shí)合理產(chǎn)生之成本及開支之基本款項(xiàng)，此筆基本款項(xiàng)將設(shè)有上限。請(qǐng)同時(shí)參閱本發(fā)售通函‘管理人對(duì)未來業(yè)務(wù)之討論與分析’一節(jié)。應(yīng)付策略伙伴之費(fèi)用及其他款項(xiàng)業(yè)績表現(xiàn)費(fèi)用乃以下列算式計(jì)算：相關(guān)百分比5%每基金單位可分派收入總額之增長額已發(fā)行基金單位平均數(shù)目。香港房委會(huì)亦將獲償還因根據(jù)服務(wù)水平協(xié)議提供服務(wù)而產(chǎn)生之任何開支?，F(xiàn)有開支項(xiàng)目過往，零售及停車場(chǎng)業(yè)務(wù)之損益表中最大成本項(xiàng)目為員工成本。尤其是，租金及停車場(chǎng)收費(fèi)、租戶行業(yè)組合及由香港房委會(huì)所產(chǎn)生之若干成本未必經(jīng)常符合私營市場(chǎng)慣例，原因是上述各項(xiàng)受到公共政策及社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素所影響。因此，該等變化預(yù)期將對(duì)領(lǐng)匯未來之財(cái)務(wù)業(yè)績產(chǎn)生影響。由策略伙伴管理之房地產(chǎn)基金投資于包括新加坡、馬來西亞、泰國、日本及中國在內(nèi)之亞洲零售、住宅、辦公室及其他物業(yè)。自二〇〇四年八月二十七日起，為期五年。董事會(huì)已設(shè)立各項(xiàng)政策及程序，以(其中包括)監(jiān)察及監(jiān)督董事及管理人之高級(jí)行政人員買賣基金單位。 透過選擇性收購擴(kuò)大領(lǐng)匯之組合；及216。 停車場(chǎng)設(shè)施，主要為該等零售物業(yè)之租戶及客戶、鄰近周邊地區(qū)居民及其他訪客服務(wù)。詳情請(qǐng)參閱本發(fā)售通函‘管理人之營運(yùn)’及‘分拆出售之背景’各節(jié)。有關(guān)管理人之進(jìn)一步詳情，請(qǐng)參閱本發(fā)售通函‘管理人之營運(yùn)’一節(jié)。 ，向PropCo轉(zhuǎn)讓24項(xiàng)表一物業(yè)之法定業(yè)權(quán)，由于該等物業(yè)之法定業(yè)權(quán)將不會(huì)于主要完成時(shí)轉(zhuǎn)讓。而PropCo將繼而成為該等物業(yè)之擁有人。領(lǐng)匯之架構(gòu)概覽投資者（1）受托人策略伙伴（2）管理人HoldCoProoCo該等物業(yè)FinanceCo策略合作伙伴持有基金單位持有基金單位領(lǐng)匯管理服務(wù)費(fèi)用以信托方式為基金單位持有人擁有該等物業(yè)、管理人、HoldCo、PropCo、及FinanaceCo費(fèi)用下圖顯示與全球發(fā)售完成后，領(lǐng)匯、管理人及其他各方之基本架構(gòu)及合約關(guān)系：附注： (l)投資者包括香港公開發(fā)售及國際發(fā)售下之成功申請(qǐng)人。 不得投資于空置地皮，不得從事實(shí)業(yè)發(fā)展（除少數(shù)例外）。l 從策略伙伴之資產(chǎn)及基金管理專業(yè)知識(shí)中獲益，因?yàn)椋?16。l 香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇可為該等物業(yè)帶來的潛在收益:216。 該等物業(yè)遍布全港。上述數(shù)值代表了按最高發(fā)售價(jià)（不包括其他交易費(fèi)用）計(jì)算，%，或按折讓后最高發(fā)售價(jià)（不包括其他交易費(fèi)用）計(jì)算，%；216。請(qǐng)參閱本發(fā)售通函附錄九所載由市場(chǎng)顧問就其零售及停車場(chǎng)市場(chǎng)宏觀分析報(bào)告發(fā)出之函件。該等物業(yè)內(nèi)之泊車位包括汽車、貨車及電單車之泊車位。零售設(shè)施于二〇〇%。該等物業(yè)領(lǐng)匯收購該等物業(yè)后，以內(nèi)部樓面面積計(jì)算，其將為香港最大由單一業(yè)主持有之零售物業(yè)組合持有人。為達(dá)到此目的，香港房委會(huì)已同意透過利用房地產(chǎn)投資信托基金（即領(lǐng)匯）之基金單位作首次公開發(fā)售，以達(dá)到分拆出售之目標(biāo)。根據(jù)政府對(duì)其公共房展政策之檢討，香港房委會(huì)應(yīng)逐步將其非核心零售及停車場(chǎng)資產(chǎn)分拆出售。詳見本發(fā)售通函‘集資款項(xiàng)用途’一節(jié)。獨(dú)立物業(yè)估值師于計(jì)算內(nèi)部樓面面積時(shí)，亦已計(jì)及若干額外零售面積。以月租泊車位總數(shù)中已售月票總數(shù)之百分比計(jì)算（時(shí)泊租車位，因其使用率無法以比較基準(zhǔn)計(jì)算，故未計(jì)在內(nèi)），截止二〇〇五年七月三十一日，%。因此，管理人認(rèn)為，相對(duì)于經(jīng)營非必須品或以游客為主之零售店鋪而言，租戶之業(yè)務(wù)、停車場(chǎng)用戶之要求，以至該等物業(yè)之營運(yùn)，受經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)的波動(dòng)因素影響較小。 除發(fā)生不可預(yù)見之情況外，基金單位持有人將于二〇〇五年十一月二十五日至二〇〇六年三月三十一日期間，(無論領(lǐng)匯于該期間所獲滋利為多少)。 受惠于約9, 200份獨(dú)立租約之多元化租戶基礎(chǔ)；及216。 發(fā)揮領(lǐng)匯資本結(jié)構(gòu)之最大效益。 以薪酬架構(gòu)與表現(xiàn)(即指根據(jù)管理人及/或領(lǐng)匯的有關(guān)董事或高級(jí)職員之個(gè)人表現(xiàn))掛鉤，促使其致力為公司增值。 不得積極參與房地產(chǎn)買賣；及216。有關(guān)物業(yè)估值之詳悄，請(qǐng)參閱本發(fā)售通函附錄四所載之估值報(bào)告概要。于全球發(fā)售完成時(shí)，很據(jù)收購安排，管理人及HoIdCo之全部已發(fā)行股本將由受托人以信托方式代領(lǐng)匯擁有，并以基金單位持有人之利益而擁有。主要完成時(shí)，Pro
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