領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金-全文預(yù)覽
【正文】 止。管理人之營運為方便管理該等物業(yè)，管理人已將該等物業(yè)分為八個地區(qū)。以及該等物業(yè)之整體管理。、切實可行情況下盡快促使政府根據(jù)協(xié)議向其授出表二物業(yè)中之公共屋屯法定業(yè)權(quán)，以便其向PropCO轉(zhuǎn)讓表二物業(yè)之法定業(yè)權(quán)，及令有關(guān)公契（按照大致上與地政總署議定之格式）可以因此完成。主要完成預(yù)期將于受托人于上市日收取全球發(fā)售集資款項后隨即發(fā)生。該等物業(yè)按香港房委會擁有的該等物權(quán)益之性質(zhì)劃分為‘表一物業(yè)’及‘表二物業(yè)’。分拆出售香港房委會現(xiàn)時擁有管理人、HoldCo及PropCo之全部已發(fā)行股本，而HoldCo現(xiàn)時則擁有FinanceCo之全部已發(fā)行股本。倘超額配售權(quán)獲行使，該等代價基金單位將被包括在全球發(fā)售內(nèi)，導(dǎo)致:（a）向香港房委會發(fā)行(及保留)之代價基金單位數(shù)目將會相應(yīng)減少；及(b)香港房委會將會有權(quán)獲得更多現(xiàn)金代價，款額相等于來自超額配售權(quán)之集資款項。獨立物業(yè)估值師估值時亦已參考香港零售物業(yè)及停車場市場近期類似物業(yè)之租售交易數(shù)據(jù)。有關(guān)該等主要投資重點之進一步詳情，可參閱本發(fā)售通函‘該等物業(yè)及業(yè)務(wù)’、‘策略’及‘.企業(yè)管治’各節(jié)。 維持一個審懊之資本結(jié)構(gòu)，總借貸與總資產(chǎn)之比率不得超過45%；216。 透過策略伙伴與領(lǐng)匯180萬美元之投資上限及其費用架構(gòu)與每個基金單位可分派收入之增長掛鉤，將策略伙伴與領(lǐng)匯之利益一致。及216。 香港既有零售市場預(yù)測會由二〇〇四年3，310億港元增至二〇一四年5,710億港元；及216。 透過選擇性收購擴大領(lǐng)匯之組合；及216。 集中于可持續(xù)提供收入，且收入及資本均具有長期增長潛力之物業(yè)；216。 融入毗鄰公共屋屯，因而享有競爭優(yōu)勢，其他競爭對手難以人競爭；216。無淪領(lǐng)匯于該期間所獲滋利為多少)。主要投資重點管理人相信，基金單位持有人投資于領(lǐng)匯，可享有具備下列優(yōu)點富吸引力之投資計劃：l 于每個財政年度向基金單位持有人分派相等于領(lǐng)匯可分派收人總額之100%作為股息，進一步詳情載于本發(fā)售通函‘分派政策’一節(jié):216。如下圖所示，新界（包括大嶼山）、九龍及港島之零售設(shè)施面積，截止二〇〇%、%%，以二〇〇五年七月之每月租金來計，%、%%。該等物業(yè)之租戶一般集中于銷售必需消費品及服務(wù)，目標顧客主要為毗鄰公共屋屯住戶。截止二〇〇五年三月三十一日止一年內(nèi)，零售及停車場業(yè)務(wù)共帶來3,696百萬港元收入，%為零售業(yè)務(wù)之租金收入，%未停車場業(yè)務(wù)收入。于二〇〇五年七月三十一日，%停車場設(shè)施屬月租，%屬時租。以每月基本租金計，于二〇〇五年七月，十大租戶占零售設(shè)施每月基本租金總額之34 8.%。然而。領(lǐng)匯初期之組合將包括管理人認為切合毗鄰公共屋屯(為香港約40%人口提供居所)住戶及其他訪客日常需要之零售設(shè)施，以及供給該等零售設(shè)施之租戶及客戶、周邊地區(qū)居民及其他訪客的停車場設(shè)施。就購買該等物業(yè)應(yīng)付香港房管會之購買代價之金額相等于全球發(fā)售之集資款額加上未行使超額配售權(quán)令香港房管會所收益之代價基金單位（如有），再加上透過貸款融資將予提供之約122億港元資金。管理人管理領(lǐng)匯之主要目標是為基金單位持有人之每個基金單位帶來穩(wěn)定的分派，提供可持續(xù)長期增長之潛力。投資香港房地產(chǎn)投資信托基金之基金單位主要受房地產(chǎn)投資信托基金守則所監(jiān)管，投資其中具有下列好處：l 業(yè)務(wù)重點明確，因為房地產(chǎn)投資信托基金不得從事房地產(chǎn)方面以外其他業(yè)務(wù)，或擁有重大非房地產(chǎn)資產(chǎn)；l 房地產(chǎn)投資信托守則規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金于各財政年度的分派需最少為經(jīng)審核除稅后收入凈額之90%（，以每個財政年度分派相等于可分派收人總額100%之政策作為補充，此政策可能導(dǎo)致分派金額高于或低于經(jīng)審核除稅后收人凈額）；l 與直接投資于房地產(chǎn)相比，資金流動能力大增；l 管理人受證監(jiān)會持續(xù)發(fā)牌認許及監(jiān)管；及具有法定及監(jiān)管企業(yè)管治機制，并由獨立信托人監(jiān)管內(nèi)部企業(yè)管治機制。投資者購買房地產(chǎn)投資信托基金之基金單位，在分享此房地產(chǎn)投資信托基金所持有房地產(chǎn)資產(chǎn)之利益的同時也需分擔(dān)其風(fēng)險。領(lǐng)匯之目標于全球發(fā)售完成后，領(lǐng)匯逐步將投資位于香港之零售及停車場房地產(chǎn)，旨在自該等房地產(chǎn)賺取收入，為基金單位持有人賺取回報。收購安排根據(jù)收購協(xié)議，于全球發(fā)售完成后，領(lǐng)匯將以全球發(fā)售之集資款項（見本發(fā)售通函‘集資款項用途’一節(jié)）向香港房委會收購該等物業(yè)（見本發(fā)售通函‘收購條款’及‘重大合約及其他文件數(shù)據(jù)’一節(jié)）。截至本發(fā)售通函日期，該組合包括180項物業(yè)，其中149項是綜合零售及停車場設(shè)施，兩項為獨立零售設(shè)施，29項為獨立停車場設(shè)施。此兩項內(nèi)部樓面面積均以相同基準計算。零售設(shè)施受益于廣闊之租戶基礎(chǔ)，其包括約9，200份獨立租約。根據(jù)于二〇〇三年九月三十日之可得數(shù)據(jù)，%。在本發(fā)售通函中，該等泊車位全部稱為泊車位。該等物業(yè)之特色該等物業(yè)位于公共屯屋內(nèi)，其分布于港島、九龍及新界（包括大嶼山）。l 零售設(shè)施151項零售設(shè)施中，86項位于新界（包括大嶼山），50項位于九龍，15項位于港島。%%。 除發(fā)生不可預(yù)見之情況外，截至二〇〇
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