領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金(文件)
【正文】 步詳情，請參閱本發(fā)售通函‘管理人之營運’一節(jié)。管理人亦就該等物業(yè)之所有新租約及其于二〇〇五年五月一日或以后訂立之續(xù)期租約，一直擔任香港房委會之租賃代理人。詳情請參閱本發(fā)售通函‘管理人之營運’及‘分拆出售之背景’各節(jié)。投資策略管理人對于領(lǐng)匯之投資策略是在香港投資可持續(xù)提供收人之物業(yè)，而該等物業(yè)主要是用作零售及停車場用途。 停車場設(shè)施，主要為該等零售物業(yè)之租戶及客戶、鄰近周邊地區(qū)居民及其他訪客服務(wù)。 積極主動地管理及租賃物業(yè)；及216。 透過選擇性收購擴大領(lǐng)匯之組合；及216。受托人及管理人各自之職能互不從屬，彼等各自有關(guān)領(lǐng)匯之職能，詳載于房地產(chǎn)投資信托基金守則及信托契約內(nèi)。董事會已設(shè)立各項政策及程序，以(其中包括)監(jiān)察及監(jiān)督董事及管理人之高級行政人員買賣基金單位。根據(jù)房地產(chǎn)信托基金守則，受托人或認可擔任根據(jù)證券及期貨條例認可的集合投資計劃之受托人。自二〇〇四年八月二十七日起，為期五年。策略伙伴向管理人提供之持續(xù)策略伙伴服務(wù)包括：及l(fā) 透過提供管理顧問服務(wù)、培訓及傳授知識之顧問服務(wù)；l 其他服務(wù)，包括就基金及組合管理、資產(chǎn)及物業(yè)管理、企業(yè)管治、內(nèi)部監(jiān)控程序、資本結(jié)構(gòu)管理會計及財務(wù)、風險管理、基金管理、投資者關(guān)系及信息科技各范疇提供意見。由策略伙伴管理之房地產(chǎn)基金投資于包括新加坡、馬來西亞、泰國、日本及中國在內(nèi)之亞洲零售、住宅、辦公室及其他物業(yè)。〇〇五年九月三十日，其總資產(chǎn)約達13億美元。因此，該等變化預(yù)期將對領(lǐng)匯未來之財務(wù)業(yè)績產(chǎn)生影響。下文載列管理人所相信。尤其是，租金及停車場收費、租戶行業(yè)組合及由香港房委會所產(chǎn)生之若干成本未必經(jīng)常符合私營市場慣例，原因是上述各項受到公共政策及社會經(jīng)濟因素所影響。展望未來，管理人擬基于正常之商業(yè)考慮，從而提升該等物業(yè)之租金潛力?，F(xiàn)有開支項目過往，零售及停車場業(yè)務(wù)之損益表中最大成本項目為員工成本。自二〇〇五年三月一日起，該等物業(yè)由管理人根據(jù)管理協(xié)議按照香港房委會指示管理。香港房委會亦將獲償還因根據(jù)服務(wù)水平協(xié)議提供服務(wù)而產(chǎn)生之任何開支。詳情請參閱本發(fā)售通函。應(yīng)付策略伙伴之費用及其他款項業(yè)績表現(xiàn)費用乃以下列算式計算：相關(guān)百分比5%每基金單位可分派收入總額之增長額已發(fā)行基金單位平均數(shù)目。其后，各財政年度基本款項上限相當于上一財政年度基本款項上限（如使用則按年度計算），就通脹作出上調(diào)或下調(diào)（最多調(diào)整4%）。請同時參閱本發(fā)售通函‘管理人對未來業(yè)務(wù)之討論與分析’一節(jié)。就任何間斷期應(yīng)付之金額應(yīng)按時間基準按比例計算。除業(yè)績表現(xiàn)費用外，策略伙伴亦將由上市日直至終止在合作協(xié)議項下之委任為止之期間，獲支付一筆相等于策略伙伴根據(jù)合作協(xié)議履行職務(wù)及責任時合理產(chǎn)生之成本及開支之基本款項，此筆基本款項將設(shè)有上限。若干應(yīng)付款項以下為領(lǐng)匯及/或管理人就成立及持續(xù)管理領(lǐng)匯而應(yīng)付之若干費用概要(除非內(nèi)文另有所指)：應(yīng)付受托人之費用香港房委會支付之一次性成立費700,00港元，及年度受托人費用(按月計算及支付)%，唯每月不得低于150,000港元。 此外，由于香港房委會須考慮公共政策及社會經(jīng)濟，因此并非一直按私營市場慣例經(jīng)營零售及停車場業(yè)務(wù)，以致香港房委會就零售及停車場業(yè)務(wù)招致若干額外的保安、清潔及維修成本。作為服務(wù)水平協(xié)議之一部分，香港房委會將會根據(jù)其現(xiàn)有合約，管理有關(guān)外間物業(yè)管理人就該等物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)之現(xiàn)有合約，并由管理人監(jiān)督及指導該等外間物業(yè)管理人之工作，唯該等服務(wù)須與該等物業(yè)有關(guān)。此外，截至當日，參與管理該等物業(yè)之商業(yè)樓宇分處雇員約有43名。以反映各區(qū)之特定需求及供應(yīng)狀況。該等承諾包括于若干街市檔位安裝全新空調(diào)系統(tǒng)(費用由香港房委會支付，但不得超渝議定之上限)、收取優(yōu)惠租金及就若干種類租約采用投標程序、延遲停車場收費年度檢討直至上市日之后為止(或倘發(fā)生須提早進行檢討之特殊情況，則為香港房委會與Pro兩可能書面協(xié)議之較早日期) 以及按若干分攤比率攤分多個居屋屋苑公用地方的管理及維修費用。有關(guān)進一步之詳情，請參閱本發(fā)售通函‘管理人對未來業(yè)務(wù)之討論與分析’及‘管理層對財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績之討論與分析’兩節(jié)。此外。有關(guān)策略伙伴及合作協(xié)議的進一步詳情，請參閱本發(fā)售通函‘重大合約及其他文件和數(shù)據(jù)’一節(jié)。在該等纂金管理下之資產(chǎn)超逾38億美元。該跨國公司之主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)、包括亞洲、澳洲及歐洲之主要城市。與策略伙伴所協(xié)議之有關(guān)協(xié)議條款經(jīng)更改或修訂后，管理人有權(quán)將初步之五年時期再延長五年。有關(guān)受托人按照信托契約及房地產(chǎn)投資信托基金守則承擔之責任詳情，請參閱本發(fā)售通函‘信托契約’一節(jié)。受托人領(lǐng)匯之受托人乃匯豐機構(gòu)信托服務(wù)(亞洲)有限公司，為香港上海匯豐銀行有限公司之全資附屬公司。董事會由十二名成員組成，其中九名為獨立非執(zhí)行董事。詳情請參閱本發(fā)售通函‘策略’一節(jié)。l 策略性措施：216。該等業(yè)務(wù)策略可大致分為營運提升及策略性措施。及l(fā) 保持龐大且分布全港之組合如下：216。管理人擬透過多項投資及業(yè)務(wù)策略。當管理人不再是香港房委會之全資附屬公司時，此等協(xié)議即告終
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