【正文】 平面廣告設(shè)計(jì)等。通過戶型、裝修、物業(yè)管理的提升，使科學(xué)城周邊的樓盤區(qū)分開，為區(qū)域樓市建立新的形象和標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，設(shè)計(jì)讓我感觸很深。以后，不管有多苦，我想我們都能變苦為樂，找尋有趣的事情，發(fā)現(xiàn)其中珍貴的事情。能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無(wú)能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。要面對(duì)社會(huì)的挑戰(zhàn)，只有不斷的學(xué)習(xí)、實(shí)踐，再學(xué)習(xí)、再實(shí)踐。實(shí)踐出真知，通過親自動(dòng)手制作，使我們掌握的知識(shí)不再是紙上談兵。因?yàn)楸卷?xiàng)目具有相對(duì)的特質(zhì)性和獨(dú)有性，且市場(chǎng)上同等戶型的物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈錦州興隆家園樓盤所處的地塊狀況和面積會(huì)影響市場(chǎng)的占有率。四、廣告公司的選定及盡早介入廣告是策劃理念向目標(biāo)客戶的傳遞體。短信： 項(xiàng)目開盤時(shí)以“樣板房開放暨時(shí)尚T臺(tái)秀”、“不同的角度青春攝影展”等系列活動(dòng)和促銷活動(dòng)信息傳播為主。受眾可選性差，承載信息量小。戶外較為醒目，競(jìng)爭(zhēng)少，駐留時(shí)間長(zhǎng)，效用持久，費(fèi)用中等。綜上所述，營(yíng)銷中心對(duì)第一階段的推廣作出階段性細(xì)分：時(shí)間與階段推售單元廣告費(fèi)用銷售目標(biāo)簡(jiǎn)要說明業(yè)主認(rèn)購(gòu)期（～）31＃A梯32＃A梯商鋪01000萬(wàn)累計(jì)1000萬(wàn)挖掘業(yè)主資源內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期(～)加推33＃A梯200萬(wàn)累計(jì)200萬(wàn)3000萬(wàn)累計(jì)4000萬(wàn)視銷售加推公開發(fā)售（－）加推33＃B梯40萬(wàn)累計(jì)240萬(wàn)2000萬(wàn)累計(jì)6000萬(wàn)強(qiáng)銷期（～）31＃C梯、32＃B梯 60萬(wàn)累計(jì)300萬(wàn)1500萬(wàn)累計(jì)7500萬(wàn)視銷售情況進(jìn)行調(diào)整續(xù)銷期（）31＃B梯32＃C梯約400萬(wàn)約700萬(wàn)累計(jì)2億元加大大房型針對(duì)性推廣二、廣告主題主標(biāo)題：竹海玉臺(tái)，等待您的青睞！小空間里的大故事，讓您發(fā)現(xiàn)生活別樣的美麗，讓您在家中笑傲風(fēng)景。配置專職樣板房管理人員，工作人員要求年輕，服裝要求具有 活力，體現(xiàn)年輕活力；樣板房管理員要時(shí)刻保持樣板房的衛(wèi)生清潔，同時(shí)能達(dá)到一定的樣板房講解能力，在客戶參觀時(shí)，提 供熱情周到的服務(wù)，使客戶在參觀過程中能體會(huì)到專業(yè)、熱情的物管服務(wù)，以促進(jìn)項(xiàng)目銷售。綠色在家門，清新鄰里間，讓您品味高雅，享受生活！當(dāng)您帶著疲憊的身心步入小區(qū)，徜徉滿園的綠竹，您是否感覺神清氣爽？當(dāng)您在閑暇時(shí)，漫步在蜿蜒的小區(qū)幽徑時(shí)，聽著翠鳥的輕啼，您是否感覺心情愉悅？當(dāng)您的朋友羨慕您舒適、安靜的生活環(huán)境時(shí)，您是否為您當(dāng)初的選擇感到驕傲與自豪？竹海玉臺(tái)，等待您的青睞！第二節(jié) 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略一、營(yíng)銷推廣整體思路：市場(chǎng)細(xì)分，形成差異化作為一家新的房地產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)目，不具備直面競(jìng)爭(zhēng)的品牌優(yōu)勢(shì)：其企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略定位是不作“挑戰(zhàn)者”，不作“跟隨者”，而進(jìn)入“細(xì)分者”市場(chǎng)，抓住市場(chǎng)空缺，和對(duì)手形成差異，在這一定位策略前提下，我們通過市場(chǎng)調(diào)研，論證了市場(chǎng)空缺和入市機(jī)會(huì)的存在。六、建筑風(fēng)格定位簡(jiǎn)約歐陸風(fēng)格建筑風(fēng)格,首個(gè)瑞士峰景小城。三、項(xiàng)目形象定位關(guān)鍵詞 和平、環(huán)保、運(yùn)動(dòng)、文明、親情 時(shí)尚、熱情、陽(yáng)光、文化、健康高尚、地位、品質(zhì)、尊貴、財(cái)富四、項(xiàng)目形象定位 都市中央，生活領(lǐng)袖——錦州首席白領(lǐng)社區(qū)五、附：文化定位在產(chǎn)品塑造中需要盡可能體現(xiàn)出產(chǎn)品所提倡的生活：城市的、成功的、時(shí)尚的、高雅的。同時(shí)也有望成為和時(shí)代廣場(chǎng)、世紀(jì)大廈等一體的中心商業(yè)圈，同時(shí)與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較，本項(xiàng)目未來升值的期望值較高，售價(jià)可有一定幅度的上揚(yáng)，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：（1）本項(xiàng)目表還處于立項(xiàng)階段，還有充足的時(shí)間和機(jī)會(huì)適應(yīng)市場(chǎng)；（2）本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合定位適中，將來對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)變能力較強(qiáng)。根據(jù)項(xiàng)目定位，應(yīng)選擇具有可比性的同類、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤通過類比分析法進(jìn)行項(xiàng)目均價(jià)模擬數(shù)，為此我們選取了以下樓盤作為比照對(duì)象：（1）競(jìng)爭(zhēng)樓盤：云頂上品 權(quán)重：40% 小戶型價(jià)格：3200銀海御苑 權(quán)重：30% 小戶型價(jià)格：3448書香名邸 權(quán)重：20% 小戶型價(jià)格：3828學(xué)府花園 權(quán)重：10% 小戶型價(jià)格：2938（2）確定比較因素比較因素權(quán)重分?jǐn)?shù)（1—1分）系數(shù)與云頂上品比與銀海御苑比與書香名邸比與學(xué)府花園比與云頂上品比與銀海御苑比與書香名邸比與學(xué)府花園比區(qū)域因素20%10110樓盤因素25%11010物業(yè)因素13%101000工程進(jìn)度因素12%01110合計(jì)（3）比較系數(shù)（4）與比較樓盤的均價(jià)相比（）=1856===（5）均價(jià)=1344+=+=+=（6）均價(jià)權(quán)重之和 134440%+30%+20%+10%=(元)因此。這是企業(yè)選擇定價(jià)方法的依據(jù)。低開使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)（2）留有余地不把價(jià)格做得太滿，給客戶預(yù)留一定的升值空間。他們不需要奢華、不需要熱鬧，需要的寧?kù)o的生活、人情味濃的居住氛圍和經(jīng)常能見面的子女。 需求類型：小戶型SOHO，面積在4060平方左右，要求綜合環(huán)境與高科技配套齊全。 客戶心理描述：自己有自己的生活圈子，在圈子里身份很重要，錢是有不少了，但如果花錢太奢侈心疼，沒必要。已經(jīng)成家，妻子孩子都很好。另一方面，他們有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、文化層次，對(duì)購(gòu)買物業(yè)有一定的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，所以才真正知道所要購(gòu)買物業(yè)的價(jià)值。第四節(jié) 市場(chǎng)威脅（T）周邊世紀(jì)嘉苑二期、梓山湖新城、北美陽(yáng)光城分流客戶。區(qū)域文化氣息濃厚：朝陽(yáng)國(guó)際學(xué)校及天津城市學(xué)院靠近此地，文化氣息濃厚。并且在選擇設(shè)計(jì)單位、承建商、物業(yè)管理公司時(shí)要慎重，最好選擇勢(shì)力雄厚，具有品牌優(yōu)勢(shì)，并受客戶青睞的公司或單位。綠化率大多在35%—40%。該項(xiàng)目將于2011年全面投入使用，同時(shí)勢(shì)必會(huì)對(duì)周邊的經(jīng)濟(jì)起到巨大的帶動(dòng)作用。三、周邊居民文體設(shè)施 項(xiàng)目以東600米處有梓山湖休閑廣場(chǎng)，以南1公里有奧林匹克運(yùn)動(dòng)公園，周邊區(qū)域存在著大量的餐飲、休閑、健身、娛樂場(chǎng)所，可供居民進(jìn)行文體娛樂。 （2）項(xiàng)目地周邊多為高檔住宅小區(qū)。 北面：普通住宅樓。第二章 項(xiàng)目分析第一節(jié) 項(xiàng)目概況本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于錦州市錦州大道與龍洲南路交匯處，處在華天商業(yè)圈輻射范圍內(nèi)，靠近市政府所在地，以主推50—90平米的小戶型的樓盤。進(jìn)入第四季度，新4條的頒布，因客戶成交周期的影響及信息傳播的區(qū)域差異化，并未對(duì)錦州市場(chǎng)造成較大的打擊。未來承接長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)人口轉(zhuǎn)移以及沿海加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移的潛力巨大，城鎮(zhèn)化率將進(jìn)一步提高，將極大地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。而一房、%。主要分布為錦州大道以北16個(gè)，以南17個(gè)。利率的不斷調(diào)低，為開發(fā)商降低融資成本，增強(qiáng)購(gòu)買力提供了良好的金融條件。二、金融政策未來錦州市的金融政策將向個(gè)人消費(fèi)方面傾斜，豐富和擴(kuò)大消費(fèi)信貸種類，積極推動(dòng)住房消費(fèi)信貸、汽車消費(fèi)信貸為主的個(gè)人消費(fèi)信貸。全年待開盤新項(xiàng)目8個(gè)，新開盤市場(chǎng)供應(yīng)總套數(shù)4852套。三房、四房顯然成為了錦州市置業(yè)者的首選房源，市場(chǎng)放量較大。城鎮(zhèn)化率錦州市城鎮(zhèn)化率增幅較快，%，到2015年達(dá)到50%。進(jìn)入9月錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況回升明顯，出現(xiàn)全年第一個(gè)銷售熱潮。住房需求2121萬(wàn)平方米。 西面：龍洲路。衛(wèi)生狀況 項(xiàng)目地周邊的總體衛(wèi)生狀況良好，原因有以下四點(diǎn)： （1）項(xiàng)目地周邊的高檔消費(fèi)場(chǎng)所較多。二、居民習(xí)慣的日常購(gòu)物場(chǎng)所項(xiàng)目區(qū)處于城區(qū)中心的邊緣地帶，在距離項(xiàng)目500米的地方即為新一佳超市，1000米處為華天商務(wù)圈，居民日常的購(gòu)物、消費(fèi)及其方便。（3）在項(xiàng)目的南面，錦州首家集大型商業(yè)廣場(chǎng)、5A級(jí)寫字樓、小型高級(jí)公寓和星級(jí)酒店等高端業(yè)態(tài)于一體的多元化復(fù)合式建筑——世紀(jì)大廈，已于2008年9月全面封頂。 項(xiàng)目特征：—4之間，一期主力戶型的面積大多在40—90平方米之間，都是毛坯房。只是樓盤在要注重打造自己的品牌個(gè)性，更加貼近客戶群，滿足其大眾偏好，實(shí)行親情服務(wù)，當(dāng)然也要考慮自己的開發(fā)成本。交通優(yōu)勢(shì)：緊鄰錦州大道及龍洲路，多路公交車途經(jīng)此地，交通發(fā)達(dá)，出行便利。同期同質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量較少，競(jìng)爭(zhēng)少。 客戶描述：根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研，本項(xiàng)目的消費(fèi)者為有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的行政事業(yè)單位職員、企事業(yè)單位的管理者和技術(shù)人員、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員及另外一部份高收入者，他們購(gòu)買物業(yè)的目的主要是“住房享受”與投資。 （2）企業(yè)中高層管理者（約占整體消費(fèi)群體的21％）年齡層：2540歲左右客戶特征描述：他們錦州本地人居多，或者是在錦州工作多年的移民，工作大多在八到十年左右，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和可觀的穩(wěn)定收入，工作單位屬中大型企業(yè)公司，他們有較好的文化教育背景，較豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，事業(yè)還有一定的危機(jī)感，有想進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會(huì)，因此生活并不崇尚奢侈，不想生活成為自己的負(fù)擔(dān)。在事業(yè)上有一定的基礎(chǔ)，企業(yè)已經(jīng)達(dá)到一定的規(guī)模，又處于事業(yè)快速發(fā)展階段，希望企業(yè)有屬于自己的辦公環(huán)境，更進(jìn)一步提升企業(yè)形象，同時(shí)又有一定的投資價(jià)值。（4）年青的自由職業(yè)者與IT一族（約占整體消費(fèi)群體的10％） 年齡層：2535歲 客戶特征描述：他們是錦州本地人，自由職業(yè)者，個(gè)人空間獨(dú)立，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)， 對(duì)未來發(fā)展有一定設(shè)想， 客戶心理描述：自己有自己的生活圈子，希望擁有獨(dú)立、自由的個(gè)人空間，對(duì)生活與工作的環(huán)境比較隨意。老人希望能夠相互照應(yīng)，經(jīng)常見面；子女希望孝敬老人、方便照顧；錦州又是個(gè)生活比較方便的城市，因此會(huì)有部分人士選擇來錦州養(yǎng)老。低開意味著價(jià)格路線會(huì)逐步走高，從而使前期購(gòu)買者感到物業(yè)升值，繼而在市場(chǎng)上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳的最好途徑。價(jià)格策劃的目標(biāo)在制定價(jià)格策略、進(jìn)行價(jià)格定位之前，首先必須確定價(jià)格策略的目標(biāo)。根據(jù)本案在錦州樓市的地位，項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)在考慮周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格的基礎(chǔ)上，放眼整個(gè)錦州。項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升潛力分析項(xiàng)目位于錦州大道和龍洲路的交匯處。第四節(jié) 形象定位一、項(xiàng)目形象定位依據(jù) 目標(biāo)客戶分析：大多追求時(shí)尚，注重個(gè)性，樂于接受新鮮事物； 本項(xiàng)目定位要求：