【正文】 建設(shè)和管理效益。(二)物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、包括租賃經(jīng)營(yíng)方面的指標(biāo)和物業(yè)管理服務(wù)方面的指標(biāo)。上述理論的若干應(yīng)用1．租戶組合應(yīng)實(shí)現(xiàn)多樣化2．引入主力店以帶來大量客流3．空間安排實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng)租賃方案和租賃策略的制定制定租賃方案和租賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的核心內(nèi)容，其目的是實(shí)現(xiàn)物業(yè)收益的最大化。7．其他條款?；A(chǔ)租金的確定基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算。零售商業(yè)物業(yè)租約內(nèi)容 1．關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途。零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理的目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)管理的目標(biāo)是為租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供安全、有序和舒適的場(chǎng)所，為實(shí)現(xiàn)租戶的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和整個(gè)物業(yè)的收益目標(biāo)而服務(wù)?！　?5)委托的責(zé)任?！　?13)服務(wù)。處置目標(biāo)：我國(guó)處置不良物業(yè)資產(chǎn)的主要目標(biāo)，是①最大限度地出售不良物業(yè)資產(chǎn)，減少損失。(5)公開出售。(6)輔助管理人員的日常工作。(4)與其他軟件有良好的兼容能力。(3)采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務(wù)。(7)因其他原因形成的不良資產(chǎn)。(11)設(shè)施管理的商業(yè)職能?！　?3)服務(wù)的融合。7．折讓優(yōu)惠。當(dāng)然，如果零售商的月營(yíng)業(yè)額低于200萬(wàn)元，則仍按10萬(wàn)元/月的基本租金收租。6．廣告、標(biāo)志和圖形。5．公用面積的維護(hù)。將關(guān)鍵專業(yè)和費(fèi)用開支大的專業(yè)(例如消防工程和安全監(jiān)控等)留給自己負(fù)責(zé)，而將一些簡(jiǎn)單、勞動(dòng)密度大和費(fèi)用可控制的專業(yè)(例如保潔和保安警衛(wèi)等)對(duì)外實(shí)施分包。寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)成(一)服務(wù)滿意度。3．服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。(一)政府評(píng)價(jià)(二)社會(huì)評(píng)價(jià)(三)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評(píng)價(jià)　(四)企業(yè)自我診斷評(píng)價(jià)(五)物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)三個(gè)基本要素：①評(píng)價(jià)指標(biāo)；②評(píng)價(jià)方法；③評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。三個(gè)特征：拓展性，判斷性，依賴性分析的主要形式：1．內(nèi)部分析與外部分析（主體不同）2．全面分析與專題分析（內(nèi)容和范圍不同）3．財(cái)務(wù)報(bào)表分析與內(nèi)部報(bào)表分析（分析資料不同）4．趨勢(shì)分析、現(xiàn)狀分析、潛力分析（分析時(shí)間和目的不同）分析的主要方法：(一)比率分析法　①比率分析法是財(cái)務(wù)報(bào)告分析是基本最重要的方法，②比率分析法主要包括相關(guān)指標(biāo)比率分析法、構(gòu)成比率分析法以及效率比率分析法三種。前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與區(qū)別（1）前期物業(yè)服務(wù)合同和由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂 此時(shí)建設(shè)單位擁有物業(yè)，是物業(yè)的第一業(yè)主。2．按控制的機(jī)制分類(1)前饋性控制(2)防護(hù)性控制(3)反饋性控制3 其他方法分類?。?）全面控制原則（2）講求經(jīng)濟(jì)效益原則（3）責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則．（4）例外管理原則實(shí)際中，例外情況的常用判定有以下要點(diǎn)：第一，重要性。零基預(yù)算的基本要求零基預(yù)算是指以零為基礎(chǔ)的預(yù)算，“二下一上式”，①收集和管理有關(guān)資料②對(duì)預(yù)算期成本指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)③根據(jù)企業(yè)（部門）特點(diǎn)編制成本預(yù)算。(三)按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分　　物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)三部分組成。(4)公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容。因此，物業(yè)管理師必須把房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，以便編制出一個(gè)具體可行的物業(yè)管理計(jì)劃。物業(yè)管理規(guī)劃還應(yīng)考慮如何經(jīng)濟(jì)地使用物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)間和資源。(一)市場(chǎng)供給的特點(diǎn)①市場(chǎng)供給缺乏彈性②市場(chǎng)供給具有非同質(zhì)性③高度的壟斷性，競(jìng)爭(zhēng)不充分。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成 1．總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列4大步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。最常見、最簡(jiǎn)單的是用距離來衡量區(qū)位的好壞。設(shè)備更新的內(nèi)容與特點(diǎn)設(shè)備磨損分為有型磨損（實(shí)體性磨損），無形磨損（設(shè)備貶值）。對(duì)區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。房地產(chǎn)直接投資的內(nèi)容 直接投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買過程，參與有關(guān)管理工作。這里所說的物業(yè)業(yè)主，既包括直接持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，也包括這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)背后的投資者。物業(yè)的業(yè)主或投資者希望通過物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，不僅使其物業(yè)在運(yùn)行使用過程中能夠保值，而且實(shí)現(xiàn)增值。專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資?！皩幰治饕粡埓?，不要浦東一套房”。第二類有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類一、使用價(jià)值和交換價(jià)值二、投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值三、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格四、總價(jià)格和單位價(jià)格五、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格六、現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格七、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)八、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)九、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格十、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)十一、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素 一、物業(yè)價(jià)格的影響因素1．不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的2．不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的3．不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，與物業(yè)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的，但更多的影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響雖然可以感覺到，卻難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型將其描述出來。一般選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))可比實(shí)例即可?！　?．供求結(jié)構(gòu)：針對(duì)某一物業(yè)類型，分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)。首先要考慮國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是處在上升階段還是處在衰退階段。沒有物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，物業(yè)管理師就像失去方向的航船，在洶涌的波濤吹打下飄搖無定，久而久之就會(huì)失去信心，導(dǎo)致物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)失敗。(1)建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)。租金方案要建立在市場(chǎng)分析和物業(yè)分析的基礎(chǔ)上，租金方案中不僅要確定物業(yè)出租時(shí)的總體租金水平，還要針對(duì)每一個(gè)獨(dú)立的出租單元，編制出租金價(jià)格表。物業(yè)租賃管理模式的類型(一)包租轉(zhuǎn)租模式(二)出租代理模式(三)委托管理模式租賃管理的工作內(nèi)容　(一)房屋租賃登記備案的一般程序1．申請(qǐng)2．審查3．頒證(二)房屋租賃的條件(三)房屋租賃中的違法行為及處罰租賃方案與策略主要涉及的工作內(nèi)容　1．確定可出租面積和租賃方式2．編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算3．定位目標(biāo)市場(chǎng)4．確定租金方案5．明確吸引租戶的策略經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的租金水平的確定(一)租金的計(jì)算單位和所包含的內(nèi)容(二)基礎(chǔ)租金與附加租金　(三)租金的調(diào)整房屋租賃合同的基本條款(一)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所(二)房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況(三)租賃用途(四)租賃期限(五)租金及支付方式(六)房屋的修繕責(zé)任(七)轉(zhuǎn)租的約定(八)變更和解除合同的條件(九)租賃雙方的權(quán)利與