【正文】 較差。 離主干道的距離在 100－ 250米之間 。 距離公交線路的距離在400米以上。 距 本 市級(jí)以上醫(yī)院 1000－ 1500米。 28 5 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 建筑布局、小區(qū)與外形等 布局合理、外形美觀、錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。 建筑密度在60％－ 65％。 半封閉物業(yè)管理。 在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路 、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。其中采用市場(chǎng)抽取法計(jì)算時(shí)，必須選取 3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測(cè)算的可比實(shí)例 ；應(yīng)用安全利率法計(jì)算時(shí)，資本化率＝安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，安全利率選用當(dāng)時(shí)銀行一年期整存整取存款利率水平，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值由估價(jià)人員根據(jù)收益法原理結(jié)合估價(jià)對(duì)象經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)參照 5%－ 6%的限值選取。 臨街狀態(tài) 兩面及以上臨街 正面臨街寬度≤ 3M 正面臨街寬度 3M5M 正面臨街寬度 5M7M 正面臨街寬度 7M10M 正面臨街寬度≥ 10M f3i 102 93 95 97 100 101 （ 3）商務(wù)類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù) 商務(wù)類商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要考慮寫字間所處層次因素。 星級(jí)檔次 普通招待所 準(zhǔn)星級(jí) 三星級(jí) 四星級(jí) 五星級(jí) f3i 85 90 100 104 106 32 附件九 房屋重置價(jià) 及其成本法評(píng)估說明 （一）非營(yíng)業(yè)用房的成本法評(píng) 估應(yīng)用 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。 1110 二級(jí) 鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無吊車，彩鋼板墻面屋面，檐高大于 。 750 簡(jiǎn)易 結(jié)構(gòu) 一級(jí) 磚承重，檐高 ,一般杉木或雜木桁條，通過梁、水泥桁條或掛瓦板，整磚空斗墻或磚砌單墻，部分碎磚夾墻。 墻面及天棚 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面；天棚為一般涂料平頂。 設(shè)備 有獨(dú)立衛(wèi)生間、餐廳、客廳， 水電衛(wèi)浴齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷。 墻面及天棚 一般標(biāo)號(hào)砂漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面刷涂料，無吊頂。 36 磚木結(jié)構(gòu) 房屋級(jí)別 等級(jí) 分部項(xiàng) 具備條件 磚木 結(jié) 構(gòu) 平 房 磚木一等 結(jié)構(gòu) 實(shí)砌墻，屋面木梁、木屋架承重。 磚木三等 結(jié)構(gòu) 實(shí)砌墻，屋面木梁、木屋架或磚承重。 草房、 坯 房及簡(jiǎn)易房 房屋級(jí)別 等級(jí) 具備條件 草房、坯房、簡(jiǎn)易房 草房 磚墻或土墻，木結(jié)構(gòu)草屋面，一般粉刷，有木門窗。 墻面及天棚 內(nèi)墻面為一般涂料墻面，無吊頂；外墻為一般涂料或水 泥砂漿、水刷石粉刷。 設(shè)備 水電衛(wèi)齊全，線路明鋪，照明、動(dòng)力分線路設(shè)置。 墻面及天棚 一般標(biāo)號(hào)砂漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面刷涂料，無吊頂。 39 磚木結(jié)構(gòu) 房屋級(jí)別 等級(jí) 分部項(xiàng) 具備條件 磚木 結(jié) 構(gòu) 平 房 磚木一等 結(jié)構(gòu) 實(shí)砌墻，屋面木梁、木屋架梁柱承重。 磚木三等 結(jié)構(gòu) 實(shí)砌墻，屋面木梁、木屋架或磚承重。 40 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 房屋級(jí)別 等 級(jí) 分部項(xiàng) 具備條件 簡(jiǎn)易 結(jié) 構(gòu) 平 房 簡(jiǎn)易一等 結(jié)構(gòu) 實(shí)砌山墻，前后墻實(shí)砌或單砌，屋面較差杉木或雜木或 鋼角架，雜棍椽子，掛瓦板。 41 附件十 如皋市各類被征收 房屋的成新因素確定表 （一）房屋成新評(píng)定等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 完損等級(jí) 成新評(píng)定說明 新舊程度 折余率 完好房 按《房屋成新等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 墻面 內(nèi)墻掃白或未粉刷；外墻未粉刷。 墻面 內(nèi)墻刷白；外墻未粉刷。 墻面 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻普通 砂漿。 屋 樓地 水泥砂漿地面，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。 磚 混 結(jié) 構(gòu) 磚混三等 結(jié)構(gòu) 磚基礎(chǔ)或砼基礎(chǔ)，實(shí)砌磚墻或空斗磚墻承重。 墻面及天棚 內(nèi)墻為水泥漆墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚 為一般涂料平頂。 鋼筋砼二等 結(jié)構(gòu) 鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、承臺(tái)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼 樓屋面，結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷。 墻面 內(nèi)墻為石灰墻面；外墻未粉刷。 墻面 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻普通砂漿。 屋樓地 水泥砂漿地面，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。 磚 混 結(jié) 構(gòu) 磚混三等 結(jié)構(gòu) 磚基礎(chǔ)或砼基礎(chǔ)，實(shí)砌磚墻或空斗磚墻承重。 墻面及天棚 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天 棚為一般涂料平頂。 鋼筋砼二等 結(jié)構(gòu) 鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面，結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷。 900 二級(jí) 磚木柱，檐高 3m,桁條直徑 1719㎝之間的杉木或上等松木，裝修制作較好的木制屋架，部分整磚夾墻。 1180 二級(jí) 鋼砼柱，檐高大于 ，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度大于 15m，無吊車。建筑物重新購(gòu)建價(jià)格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤(rùn)和銷售稅費(fèi)。 建筑面積 S S≤ 200㎡ 200㎡ S≤1000㎡ 1000㎡ S≤5000㎡ 5000㎡ S≤10000㎡ 10000㎡ S≤ 20200㎡ S20200㎡ f3i 90 93 95 100 98 96 （ 5）娛樂類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù) 娛樂類商業(yè)用房的實(shí)體狀況也 主要按娛樂用房的建筑面積規(guī)?？紤]。 營(yíng)業(yè)用房實(shí)體狀況因素修正系數(shù) f3i 表 （ 1）商場(chǎng)類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù) 商場(chǎng)類商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要考慮商場(chǎng)規(guī)模因素。 估價(jià)對(duì)象資本化率的求取應(yīng)采用客觀資本化率進(jìn)行。 在住宅區(qū)內(nèi)具 備 寬 帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等 配 套 設(shè)施。 無公共活動(dòng)空間，出行通道狹窄，小道彎曲。 建筑密度在40 ％－50％。 在 800米范圍內(nèi)基本上無 商 業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)。 醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況 距 本 市級(jí)以上醫(yī)院 500米以內(nèi)。 距離重要的公交線路的距離在 100－ 200米之間，至少有 2條公交線路。 長(zhǎng)期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。 自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔 、衛(wèi)生。 同征收項(xiàng)目范圍內(nèi)的配套情況。 可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，檔次相接近。通常有較為獨(dú)特完整的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。 餐飲類 建筑 各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。 商務(wù)類 建筑 以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營(yíng)建筑為典型。但在國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目仍按原有相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。估價(jià)報(bào)告及有關(guān)資料一般應(yīng)保留五年。 原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起 10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。征收估價(jià)委托合同中應(yīng)約定本次征收估價(jià)操作程序及時(shí)間安排。 機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用、以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，房屋征收部門或者被征收人委托評(píng)估的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估。 第三十條 非住宅房屋土地使用權(quán)通過出 讓方式取得的，按土地市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合剩余年限評(píng)估補(bǔ)償；非住宅房屋土地使用權(quán)通過劃拔方式取得的，按土地市場(chǎng)價(jià)格的 60%評(píng)估補(bǔ)償。因案例收集等具體原因無法適用市場(chǎng)比較法評(píng)估 時(shí)，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正方式評(píng)估。該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)卣块T公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定； K31— 可比實(shí)例實(shí)體因素情況的修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件六； K32— 可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件七； 確定評(píng)估價(jià)格。 第三章 住宅房屋征收評(píng)估 第二十三條 住宅房屋征收評(píng)估 適用市場(chǎng)比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)，其征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線為： 確立評(píng)估基準(zhǔn)。 被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。 可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。 第十二條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照住建（規(guī)劃）、國(guó)土、城管等單位的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。 第八條 征收評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見負(fù)責(zé)。 評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人的不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。 第二條 評(píng)估與補(bǔ)助應(yīng) 以科學(xué)發(fā)展 觀為指導(dǎo)，堅(jiān)持公開、公平、公正、合法、規(guī)范統(tǒng)一的原則，以切實(shí)維護(hù)房屋征收人與被征收人的合法權(quán)益，更好地為經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展服務(wù)。 在同一征收項(xiàng)目的房屋 征收評(píng)估工作，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。 第九條 房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。 無證建筑在相關(guān)部門認(rèn)定前不得進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)認(rèn)定為合法建筑的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評(píng)估。 第十四條 被征收房屋 的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。對(duì)住宅房屋的征收補(bǔ)償金額，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)結(jié)合最低總額保障的方式確定，最低總額保障是指被征收房屋的補(bǔ)償總額低于政府規(guī)定的最低補(bǔ)償總額的，補(bǔ)足至該總額。 第二十條 評(píng) 估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估時(shí)應(yīng)按下列程序進(jìn)行： 接受評(píng)估委托，明確評(píng)估基本事項(xiàng)并簽訂征收評(píng)估委托合同，合同內(nèi)容按建設(shè)部《房屋征收評(píng)估辦法》第六條規(guī)定載明的事項(xiàng)簽訂； 驗(yàn)收委托方提供的有關(guān)資料， 擬訂征收評(píng)估作業(yè)方案； 到征收地點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查、拍攝影像，做好記錄； 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)資料及有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析； 確定估價(jià)方法，進(jìn)行內(nèi)部測(cè)算； 出具初評(píng)分戶報(bào)告； 交由征收部門公示，征求意見，公示期不少于 5 天； 公示期間負(fù)責(zé)評(píng)估項(xiàng)目的注冊(cè)估價(jià)師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明解釋； 對(duì)確屬錯(cuò)估的部分現(xiàn)場(chǎng)予以記錄后 進(jìn)行修改和完善報(bào)告； 修正后出具分戶報(bào)告和整體報(bào)告提交房屋征收部門，并由征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告； 7 1評(píng)估報(bào)告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。 測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。 9 第四章 非住宅非營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估 第二十四條 非住宅非營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估首選市場(chǎng)比較法進(jìn)行。 第二十七條 收益法評(píng)估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格 設(shè)定典型商鋪類營(yíng)業(yè)用房為樣本房，參見附件八。 后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn) =取得稅費(fèi) +后續(xù)開發(fā)成本 +后續(xù)管理費(fèi)用 +后續(xù)銷售費(fèi)用 +后續(xù)投資利息 +后續(xù)銷售稅費(fèi) +后續(xù)開發(fā) 利潤(rùn)。 第七章 征收評(píng)估報(bào)告 第三十四條 征收估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定格式，依照本細(xì)則的要求出具征收估價(jià)報(bào)告 ?，F(xiàn)場(chǎng)勘察記錄資料是征收估價(jià)測(cè)算和撰寫估價(jià)報(bào)告必備的基礎(chǔ)資料。 14 第四十二條 征收評(píng)估價(jià)格結(jié)果須經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)議， 估價(jià)機(jī)構(gòu)在提交正式估價(jià)報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核估價(jià)報(bào)告的技術(shù)責(zé)任。 第四十六條 調(diào)查摸底按工作量的大小，由房屋征收部門（委托人）支付一定的服務(wù)費(fèi)；評(píng)估費(fèi)由房屋征收部門（委托人）按市場(chǎng)價(jià)的評(píng)估總額計(jì)算，鑒定費(fèi)按每宗定額計(jì)算支付，具體按市物價(jià)等部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 16 第五十七條 凡房屋征收估價(jià)中涉及的特殊專業(yè)性技術(shù)評(píng)估，估價(jià)機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助估價(jià)， 并在估價(jià)師聲明中予以說明。 非 標(biāo)準(zhǔn) 成套住宅 除以上兩類房屋以外的房屋。 娛樂類 建筑 各類歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。 （三）非住宅非營(yíng)業(yè)用房分類 非 住 宅 非 營(yíng) 業(yè) 用 房 工業(yè) 、倉(cāng)儲(chǔ)建筑 以工業(yè)廠房、倉(cāng) 儲(chǔ) 為典型建筑，包括工業(yè)區(qū)內(nèi)的辦公用房及食堂、浴室等附屬用房。