【正文】 較差。 離主干道的距離在 100－ 250米之間 。 距離公交線路的距離在400米以上。 距 本 市級以上醫(yī)院 1000－ 1500米。 28 5 規(guī) 劃 設(shè) 計 建筑布局、小區(qū)與外形等 布局合理、外形美觀、錯落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。 建筑密度在60％－ 65％。 半封閉物業(yè)管理。 在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路 、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。其中采用市場抽取法計算時，必須選取 3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測算的可比實例 ；應(yīng)用安全利率法計算時，資本化率＝安全利率＋風(fēng)險調(diào)整值，安全利率選用當時銀行一年期整存整取存款利率水平，風(fēng)險調(diào)整值由估價人員根據(jù)收益法原理結(jié)合估價對象經(jīng)營風(fēng)險認識和估價經(jīng)驗參照 5%－ 6%的限值選取。 臨街狀態(tài) 兩面及以上臨街 正面臨街寬度≤ 3M 正面臨街寬度 3M5M 正面臨街寬度 5M7M 正面臨街寬度 7M10M 正面臨街寬度≥ 10M f3i 102 93 95 97 100 101 （ 3）商務(wù)類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù) 商務(wù)類商業(yè)用房的實體狀況主要考慮寫字間所處層次因素。 星級檔次 普通招待所 準星級 三星級 四星級 五星級 f3i 85 90 100 104 106 32 附件九 房屋重置價 及其成本法評估說明 （一）非營業(yè)用房的成本法評 估應(yīng)用 成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。 1110 二級 鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無吊車，彩鋼板墻面屋面，檐高大于 。 750 簡易 結(jié)構(gòu) 一級 磚承重，檐高 ,一般杉木或雜木桁條，通過梁、水泥桁條或掛瓦板，整磚空斗墻或磚砌單墻，部分碎磚夾墻。 墻面及天棚 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面；天棚為一般涂料平頂。 設(shè)備 有獨立衛(wèi)生間、餐廳、客廳， 水電衛(wèi)浴齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷。 墻面及天棚 一般標號砂漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面刷涂料，無吊頂。 36 磚木結(jié)構(gòu) 房屋級別 等級 分部項 具備條件 磚木 結(jié) 構(gòu) 平 房 磚木一等 結(jié)構(gòu) 實砌墻，屋面木梁、木屋架承重。 磚木三等 結(jié)構(gòu) 實砌墻，屋面木梁、木屋架或磚承重。 草房、 坯 房及簡易房 房屋級別 等級 具備條件 草房、坯房、簡易房 草房 磚墻或土墻，木結(jié)構(gòu)草屋面，一般粉刷，有木門窗。 墻面及天棚 內(nèi)墻面為一般涂料墻面，無吊頂；外墻為一般涂料或水 泥砂漿、水刷石粉刷。 設(shè)備 水電衛(wèi)齊全，線路明鋪，照明、動力分線路設(shè)置。 墻面及天棚 一般標號砂漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面刷涂料，無吊頂。 39 磚木結(jié)構(gòu) 房屋級別 等級 分部項 具備條件 磚木 結(jié) 構(gòu) 平 房 磚木一等 結(jié)構(gòu) 實砌墻，屋面木梁、木屋架梁柱承重。 磚木三等 結(jié)構(gòu) 實砌墻，屋面木梁、木屋架或磚承重。 40 簡易結(jié)構(gòu) 房屋級別 等 級 分部項 具備條件 簡易 結(jié) 構(gòu) 平 房 簡易一等 結(jié)構(gòu) 實砌山墻，前后墻實砌或單砌，屋面較差杉木或雜木或 鋼角架，雜棍椽子，掛瓦板。 41 附件十 如皋市各類被征收 房屋的成新因素確定表 （一）房屋成新評定等級標準 完損等級 成新評定說明 新舊程度 折余率 完好房 按《房屋成新等級評定標準》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 墻面 內(nèi)墻掃白或未粉刷；外墻未粉刷。 墻面 內(nèi)墻刷白；外墻未粉刷。 墻面 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻普通 砂漿。 屋 樓地 水泥砂漿地面，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。 磚 混 結(jié) 構(gòu) 磚混三等 結(jié)構(gòu) 磚基礎(chǔ)或砼基礎(chǔ)，實砌磚墻或空斗磚墻承重。 墻面及天棚 內(nèi)墻為水泥漆墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚 為一般涂料平頂。 鋼筋砼二等 結(jié)構(gòu) 鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨立柱基礎(chǔ)、承臺梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼 樓屋面，結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷。 墻面 內(nèi)墻為石灰墻面；外墻未粉刷。 墻面 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻普通砂漿。 屋樓地 水泥砂漿地面，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。 磚 混 結(jié) 構(gòu) 磚混三等 結(jié)構(gòu) 磚基礎(chǔ)或砼基礎(chǔ)，實砌磚墻或空斗磚墻承重。 墻面及天棚 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天 棚為一般涂料平頂。 鋼筋砼二等 結(jié)構(gòu) 鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面，結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷。 900 二級 磚木柱，檐高 3m,桁條直徑 1719㎝之間的杉木或上等松木，裝修制作較好的木制屋架，部分整磚夾墻。 1180 二級 鋼砼柱，檐高大于 ，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度大于 15m，無吊車。建筑物重新購建價格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費用、投資利息、開發(fā)利潤和銷售稅費。 建筑面積 S S≤ 200㎡ 200㎡ S≤1000㎡ 1000㎡ S≤5000㎡ 5000㎡ S≤10000㎡ 10000㎡ S≤ 20200㎡ S20200㎡ f3i 90 93 95 100 98 96 （ 5）娛樂類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù) 娛樂類商業(yè)用房的實體狀況也 主要按娛樂用房的建筑面積規(guī)?？紤]。 營業(yè)用房實體狀況因素修正系數(shù) f3i 表 （ 1）商場類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù) 商場類商業(yè)用房的實體狀況主要考慮商場規(guī)模因素。 估價對象資本化率的求取應(yīng)采用客觀資本化率進行。 在住宅區(qū)內(nèi)具 備 寬 帶網(wǎng)、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等 配 套 設(shè)施。 無公共活動空間，出行通道狹窄，小道彎曲。 建筑密度在40 ％－50％。 在 800米范圍內(nèi)基本上無 商 業(yè) 網(wǎng)點。 醫(yī)院及醫(yī)療機構(gòu)分布情況 距 本 市級以上醫(yī)院 500米以內(nèi)。 距離重要的公交線路的距離在 100－ 200米之間，至少有 2條公交線路。 長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。 自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔 、衛(wèi)生。 同征收項目范圍內(nèi)的配套情況。 可比實例與評估對象的規(guī)模相當，檔次相接近。通常有較為獨特完整的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。 餐飲類 建筑 各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。 商務(wù)類 建筑 以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營建筑為典型。但在國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目仍按原有相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。估價報告及有關(guān)資料一般應(yīng)保留五年。 原評估機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復(fù)核評估申請之日起 10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。房屋征收部門應(yīng)當將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。征收估價委托合同中應(yīng)約定本次征收估價操作程序及時間安排。 機器設(shè)備、物資等搬遷費用、以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，房屋征收部門或者被征收人委托評估的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以按照有關(guān)規(guī)定進行評估。 第三十條 非住宅房屋土地使用權(quán)通過出 讓方式取得的，按土地市場價格，結(jié)合剩余年限評估補償；非住宅房屋土地使用權(quán)通過劃拔方式取得的，按土地市場價格的 60%評估補償。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法評估 時，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準價格修正方式評估。該系數(shù)由估價機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當?shù)卣块T公布的相關(guān)價格指數(shù)進行確定； K31— 可比實例實體因素情況的修正為標準樣本住宅實體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件六； K32— 可比實例區(qū)位因素情況修正為標準樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件七； 確定評估價格。 第三章 住宅房屋征收評估 第二十三條 住宅房屋征收評估 適用市場比較法的基準價格修正方式估價，其征收補償評估價格測算的技術(shù)路線為： 確立評估基準。 被征收人應(yīng)當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。 可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。 第十二條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當按照住建（規(guī)劃）、國土、城管等單位的認定、處理結(jié)果進行評估。 第八條 征收評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責(zé)。 評估機構(gòu)不得采取迎合征收當事人的不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。 第二條 評估與補助應(yīng) 以科學(xué)發(fā)展 觀為指導(dǎo)，堅持公開、公平、公正、合法、規(guī)范統(tǒng)一的原則，以切實維護房屋征收人與被征收人的合法權(quán)益，更好地為經(jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展服務(wù)。 在同一征收項目的房屋 征收評估工作，原則上由一家估價機構(gòu)承擔(dān)。 第九條 房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象。 無證建筑在相關(guān)部門認定前不得進行評估，經(jīng)認定為合法建筑的，評估機構(gòu)應(yīng)當進行評估。 第十四條 被征收房屋 的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。對住宅房屋的征收補償金額，按市場評估價結(jié)合最低總額保障的方式確定，最低總額保障是指被征收房屋的補償總額低于政府規(guī)定的最低補償總額的，補足至該總額。 第二十條 評 估機構(gòu)進行評估時應(yīng)按下列程序進行： 接受評估委托，明確評估基本事項并簽訂征收評估委托合同，合同內(nèi)容按建設(shè)部《房屋征收評估辦法》第六條規(guī)定載明的事項簽訂； 驗收委托方提供的有關(guān)資料， 擬訂征收評估作業(yè)方案； 到征收地點進行現(xiàn)場勘查、拍攝影像，做好記錄； 根據(jù)現(xiàn)場查驗產(chǎn)權(quán)資料及有關(guān)數(shù)據(jù)進行分析； 確定估價方法，進行內(nèi)部測算； 出具初評分戶報告； 交由征收部門公示，征求意見，公示期不少于 5 天； 公示期間負責(zé)評估項目的注冊估價師進行現(xiàn)場說明解釋； 對確屬錯估的部分現(xiàn)場予以記錄后 進行修改和完善報告； 修正后出具分戶報告和整體報告提交房屋征收部門，并由征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告； 7 1評估報告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。 測算基準價格。 9 第四章 非住宅非營業(yè)用房征收評估 第二十四條 非住宅非營業(yè)用房征收評估首選市場比較法進行。 第二十七條 收益法評估商業(yè)街區(qū)基準價格 設(shè)定典型商鋪類營業(yè)用房為樣本房，參見附件八。 后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤 =取得稅費 +后續(xù)開發(fā)成本 +后續(xù)管理費用 +后續(xù)銷售費用 +后續(xù)投資利息 +后續(xù)銷售稅費 +后續(xù)開發(fā) 利潤。 第七章 征收評估報告 第三十四條 征收估價機構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定格式，依照本細則的要求出具征收估價報告 。現(xiàn)場勘察記錄資料是征收估價測算和撰寫估價報告必備的基礎(chǔ)資料。 14 第四十二條 征收評估價格結(jié)果須經(jīng)估價機構(gòu)內(nèi)部審核評議， 估價機構(gòu)在提交正式估價報告前負有審查、調(diào)整、復(fù)核估價報告的技術(shù)責(zé)任。 第四十六條 調(diào)查摸底按工作量的大小，由房屋征收部門（委托人）支付一定的服務(wù)費；評估費由房屋征收部門（委托人）按市場價的評估總額計算，鑒定費按每宗定額計算支付，具體按市物價等部門核定的標準執(zhí)行。 16 第五十七條 凡房屋征收估價中涉及的特殊專業(yè)性技術(shù)評估，估價機構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機構(gòu)協(xié)助估價， 并在估價師聲明中予以說明。 非 標準 成套住宅 除以上兩類房屋以外的房屋。 娛樂類 建筑 各類歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。 （三）非住宅非營業(yè)用房分類 非 住 宅 非 營 業(yè) 用 房 工業(yè) 、倉儲建筑 以工業(yè)廠房、倉 儲 為典型建筑，包括工業(yè)區(qū)內(nèi)的辦公用房及食堂、浴室等附屬用房。